政策对上海房地产市场影响专题分析报告
上海绎凯博才房地产代理有限公司
2005年6月
引言
经历了1997年金融危机的不利影响，1999年底，上海房地产市场触底，2000年开始全面反弹。在过去的4年多时间，上海楼市一路高歌猛进，犹如“芝麻开花，节节高”，上演了一出令人咂舌的“神话”！
任何行业都有它的运行周期，如今的上海房地产市场，已经处在高位运行的阶段，高涨之后的市场调整迟早会到来。对政府而言，面临日益膨胀的房地产市场，担心泡破灭对经济带来的冲击和金融风险，开始采取抑制性措施，控制市场的上涨。
政策频繁出台，力度不断加大，在这种大政打牙之下，上海房地产市场急转直下，政策对房地产市场的影响日益加大。市场的不确定性不断增强，正确认识房地产政策，正确判断上海房地产市场的走势，在当前阶段至关重要。
因此，我们结合上海房地产市场，仔细解读政策内部机制，分析政策的影响力度，并基于此，对上海房地产市场的短期和长期走势做出判断。希望这种研究能够有助于上海房地产开发企业采取针对性的策略，规避市场风险！
绎凯博才·市场开发与研究中心
一、近期出台政策介绍
随着房地产市场持续升温，面对越来越大的市场风险，从2004年开始，政府部门开始重点调控房地产市场，采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是今年3月份以来，相关政策连续出台，引发市场频繁震动，其相关政策表述如下：
?2005年3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》。
?2005年3月7日《市地税局本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费（以下简称“营业税及附加”）。个人购买后居住满一年（含一年）的普通住房，出售时免征营业税及附加。
?2005年3月16日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，基准利率调整为6.12%，同时实行下限管理。
?2005年3月26日，上海市政府推出两个“一千万”配套商品房工程，其平抑房价的意图凸显。
?2005年3月29日，上海市政府出台《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》,重点指出对贷款购买房屋在一年内转让的，商业银行将不再提供住房贷款及转按揭服务，交易时并增加营业税。
?2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；
三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供
应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
?2005年4月6日，上海市房地资源局推出三条措施，其中转按揭“交易登记三步不再并办”的政策引人注目。
?2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场（简称“新8条”）。一是强化规划调控，
改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。
?2005年4月30日，国务院七部委联合下发《关于稳定房价工作的意见》，主要内容包括：一、强化规划调控，改善住房供应结构。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，要保证中低价位、中小套型住房的有效供应。
二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，
适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。继续停止别墅用地供给，严格控制高价住房用地供给。三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。规定自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住宅住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。四、加强房地产信贷管理，防范金融风险。五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度。七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。
?2005年5月31日，上海市政府出台《有关加强房地产税收管理的补充通知》，就上海可享受税收优惠政策的普通住房标准、个人住房交易的有关税收政策等作了细化规定。规定6月1日起购买非普通住房的，按3％税率征收契税，凡个人在5月31日前购买商品住房并已取得发票、尚未缴纳契税的，仍可按3％税率减半征收，但必须在2005年7月31日前缴清。
2005年成为房地产市场调控的关键年，政府出台政策的密度和强度不断加大。山雨欲来风满楼，伴随政策紧缩，市场开始动摇，长达５年的繁荣开始转向，未来市场走向扑朔迷离。
二、政策性质类型和背景分析
2.1政策性质类型分析
从政策性质看，主要分为五个方面的政策类型：
（1）土地供给政策。限制土地供给，调节土地供给结构（增加中低价房和经济适用房土地供给），规范土地转让，防止土地囤积。
（2）金融政策。包括利率政策、汇率、贷款首付额度和不同物业贷款安排。
（3）财政税收政策。包括间接税和直接税，在交易环节和最终环节进行税收调控。所得税属于直接税，而营业税、契税、房产税（尚未推出）则属于间接税，在持有和交易环节征收。
（4）结构调节政策。增大中低价商品房和经济适用房市场供给，控制高价房市场供给。
（5）市场规范政策。规范市场交易买卖，增强市场透明度，防止暗箱操作和非法行为。
从已经推出的这五个方面的政策看，土地供给政策和结构调节政策为市场供给调控政策类（即限制市场供给和调节供给结构），而金融政策和财政税收政策为需求调控政策类（限制市场需求）。从出台政策看，政府的需求调节政策市场影响力远远大于供给调控政策。
政府的供给调控政策目的是通过结构调节，限制土地投机，增加中低价房市场供给比重，从而化解房价泡沫，使房地产平稳回落。但是从实际结果看，初期的土地限制政策适得其反，导致房价不降反升，最新推出的加大经济适用房供给政策，效果并不明显。
需求调节政策目的是抑制投机需求的过渡膨胀，增加投机成本，提高投机门槛，从而降低市场投机，化解市场虚高泡沫，稳定市场。
从新出台的政策看，针对投机者和交易环节的紧缩调控意图非常明显。政府采取的还是以局部调控为主。
2.2出台顺序分析
政策的出台顺序反映政府对房地产市场调控的走向。从政府出台政策顺序看，政府对房地产调控的政策导向顺序为：
从出台政策过程看，呈现出以下几个方面的特点：
（１）单一调控转向“多拳出击”
在去年，政府重点从一级市场调控房地产，控制土地投机和地价，迫使囤积土地的开发商尽快开发，增加市场供给，以期通过这来控制房价，调控需求。但实际上却适得其反，它加速了开发商企业两级分化，大企业的市场控制力增强，进一步增强市场信心。土地供给则限制了房地产供给，导致房价预期进一步上涨。
单一的政策调价在市场极度繁荣的形势下，力度有限，往往能够被市场通过各种手段抵消。因此，政府开始转入综合调节，多拳出击。从今年推出的政策看，政府开始从一级、二级、三级市场同时出击，供给、需求综合调控，财政、金融双向结合。
（２）政策力度不断加大
除了调节的综合性外，政策的力度不断加大，３月１６日的加息，以及后来的首付提高，导致购买者贷款门槛提高，贷款成本增大。而４月３０日七部委联合意见，引发市场剧烈地
震，抛盘激增，成交急剧萎缩，资金实力较弱的投机者纷纷动摇。由此看来，政府打压投机的决心越来越强。
（３）调节目标越来越明确
早期的政策是总体调控，并没有严格区分对不同角色的不同调控。其结果就是正常需求者和投机者、关系国计民生的中低价房和奢侈消费的高价房遭受同等打击。为了保社会和经济稳定，政府不敢采取过大力度的政策，因此，收效甚微。从最近出台的政策看，政府的调节目标开始明晰，针对性大大增强。增加经济适用房和中低价房及其用地的供给，严格限制高价房及其用地，营业税征收就是针对投机者而设计的。后续政策的推出肯定会沿着这个方向继续下去，因此，可以称为结构性紧缩政策。随着调节目标的明确，政策的调节力度大大增强，效果突出。
2.3出台背景分析
伴随一系列力度更强的政策出台，房地产市场开始受到巨大冲击。政府的政策是否会直接导致房地产市场泡沫破灭呢？政府的意图是否也是如此呢？从政府出台政策的过程和内容看，政府在压缩房地产泡沫上的举动是非常小心的。
早期，政府在对房地产的态度上，要摆不定，因此，政府缺乏针对性，效果不佳。随着市场扩张越来越大，政府态度才转为明朗。但是，实际上，政府在打压房地产上一直非常谨慎。2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，中央已经将稳定房价和房地产市场作为地方政府的一项政治任务，严防价格大起大落。在稳定市场的基础上，使房地产市场平稳回落，即房地产市场的“软着落”，这就是政府的最终目的。打击投机，同时增加中低价房供给，其用意就是如此。
因此，政府在出台政策上，会综合考虑政策的影响力度，政府政策影响会是一个逐步释放的过程。
2.4过渡打击的后果分析
在我国房地产行业是一个联系面非常广泛的行业，如果出现房地产的崩溃，后果将是非常严重的。结果体现在如下几个方面：
（１）投资需求大幅下滑，政府财政收入急剧减少。
房地产投资占据固定资产投资非常高的比重，上海2003年就达到37.8％，近两年持续提高。房地产投资高涨和需求的旺盛，产生巨大的政府收入，政府财政收入对房地产的依赖性非常高，甚至某些城市的建设发展主要资金就来自土地拍卖和房地产税收，上海市某些区50%以上的财政收入都来自房地产。
因此，房地产崩溃直接导致投资需求的锐减，引发经济的衰退。政府的财政收入也会大大减少，相关的城市发展、城市建设就会陷入停滞。
（２）联系行业面临衰退，大量失业不可避免。
房地产的联系效应非常广泛，上至基础产业如能源、建筑、建材、家居装璜，下至金融、媒体等等，设计到国家经济的方方面面，同时房地产带动这些产业发展，吸纳就业也是非常巨大的。如果房地产崩溃，就会引发联系产业的衰退，带来大量失业。
（３）银行坏账急剧增加，导致金融风险。
房地产行业崩溃最大的风险就是金融风险，房地产严重依赖金融机构的融资，大部分资金都来自于融资贷款，因此，其崩溃将导致金融机构大量坏账的产生，甚至引发金融危机。
三、政策走向预测
政府出台政策的目的，是向逐渐释放市场泡沫。因此，未来出台政策的类型和力度，要视已出台政策的效果而定。从政策走势看，政府将会把持有和交易环节税收作为政府调控的主要手段，同时辅之以金融紧缩，土地调控继续维持。
政府今后可能推出的政策包括以下几个：
１．房产税。目前对该税的开征讨论如火如荼，财政部已经明确表示房地产税开征已经成为定局。
２．利率再调整。如果现有政策不奏效，继续调息，从而进一步抑制市场需求。从我国经济发展的状况来看，政府通过加息调控房地产市场的会非常慎重。
３．继续调高首付比例，严格限制第一套住房以外的银行贷款。这会是政府重点采取的金融措施。
４．所得税。属于直接税，其功能是减少投机收益，从而抑制投机。从效果看，该政策不会增大投机者市场风险，对于抑制市场膨胀意义不是很大。
５．汇率调整影响。它不属于政府调控政策的范畴，但是目前的实际影响却非常大。人民币升值已成定局，人民币升值之后会导致以套汇为目的的国际资本撤离我国房地产市场。我们一直低估了国际资本的规模，从目前看比重约为13%，而且在不断增长，其影响力确实非常巨大的，具有很强的示范效应。
６．继续加大对中低价房的政策倾斜。继续增加中低价房供给，同时采取一定的优惠措施，加大对中低价购房者的政策优惠。这会成为政府调控房地产市场的长期措施。
政府期望政策效果逐渐体现，而不是相反。如果目前的政策达不到有效抑制房地产市场上涨的势头，下面阶段中，将会采取需求管理政策为主的调控措施，这主要包括税收、贷款首付比例等。
由于我国投资过热，同时出口不断增长而引发人民币低估，因此，目前面临着人民币升值和加息双重压力。而这两个政策对经济的影响非常之大，因此，政府不希望这种压力能够逐步释放。因此，通过加息调控会非常谨慎。
四、房地产政策传导机制和影响特征分析
4.1政策传导机制
4.1.1利率传导机制
在发达国家，利率是调节房地产过热的主要手段，但是在我国效果并不明显，这是与我国金融制度紧密联系的。利率提高对房地产打压效果并不是最好的，因此，利率提高对抑制房地产市场的效果不是非常强。
政府在调息上，会非常慎重，因为调息会对整体经济影响很大，因此，即使调息，其增幅也不会很大，估计在０.２５－０.５个百分点。
同时，利率提高会对房地产市场合理购买需求与投机需求均形成打击，针对性不强。
4.1.2汇率传导机制
汇率调整对房地产的影响主要体现在国际资本流动上，目前大量国际资本涌入上海房地产市场，一旦人民币升值，这些资本就可能离开，引发市场需求连锁反应，从而影响房价下跌。根据有关机构统计，上海房地产市场上的国际资本的比例大约为13%，而且正在不断增加。从以往看，我们已经大大低估了国际资本的规模，在其上它们主要为国际性机构投资者，市场影响力非常大，因此，人民币升值对房地产的影响会比较大。
政府目前一方面大力抑制房地产市场，另一方面顶住强大的国际要保持人民币汇率，就是担心汇率升值可能带来的对房地产市场的巨大冲击，从而引发全面的经济问题和金融危机。
4.1.3交易环节税收传导机制
交易环节的税收不仅降低投机者收益，更重要的是，增大了其投机的市场风险，对投机需求的打击非常明显。最新推出的营业税属于这种税收，其市场效应非常明显。
4.1.4直接税传导
所得税针对差价征税，并没有增大投机者的市场风险，而主要是降低了他们的收益，因此，其对抑制市场投机的影响力比较有限。
4.1.5供给调节政策
增加中低价房供给，从而分流市场需求，减弱投机的实际需求基础，最终抑制投机需求，促进市场价格结构性回落。其滞后期比较长，作用效果释放比较缓慢。
4.2影响特征分析
不同的政策，其效应也不同。根据政策影响滞后期和效应特征，我们可以将政府政策分为三类：长滞后期政策、中滞后期政策和短滞后期政策。
4.2.1长滞后期政策
土地政策和中低价房增加供给政策属于此类政策。它们通过供给环节调控来抑制市场膨胀。供给调节需要通过一个较长的时间才能体现在最重环节上，即政策的“滞后效应”比较大，甚至需要1-2年才能够逐渐体现出来。因此，在房地产市场过热的情况下，很难及时发挥作用。政府之所以开始推出土地限制政策，正是没有充分认识到房地产过热的势头，因此政策力度不够。
4.2.2中滞后期政策
银行信贷政策属于此类。信贷政策通过同时抑制供给和需求两个环节来抑制市场膨胀。对开发商提高利率和限贷，开发商资金来源减少，同时资金成本提高，这会直接打击开发商的市场扩张规模和市场控制能力，素质不高的企业就会被淘汰，从而从供给角度控制市场过度投机。对购房者提高利率和贷款门槛，直接提高购房者的购房成本，减弱其购买能力，需求减少。
信贷政策的滞后期比较长，研究表明其滞后期一般为6-12个月，因此，效果也不是很及时。同时，从我国的金融制度看，金融市场的不完全性和市场化程度不高，信贷调控实际效果并不强。
加息同时打击开发、投机需求和正常需求，针对性很弱。同时，现阶段，我国政府加息调控比较谨慎，这是出于对整体经济持续发展的角度考虑。
4.2.3短滞后期政策
税收政策属于此类政策，特别是以总价为税基的持有和交易环节税收。这类税收政策不仅减少了投机者的收益，更重要的是增大了投机者的投资风险，效应即时体现，滞后期很短。
目前的新推出的房地产税收全部都是针对需求环节的税收，而不是开发供给环节的税收。
五、市场表现和政策影响分析
5.1政策出台后的市场表现
数年的持续膨胀，上海市房地产市场已经处于高位运行，市场风险不断增大。此时推出的宏观调控政策具有强大的影响力。
伴随政策的不断出台，市场行情开始急剧变化，抛盘激增，而成交量急剧减少。但是这并不意味着市场开始陷入衰退，而是过渡膨胀下市场的一种正常调整。
从目前抛盘者看，基本都属于纯粹的市场投机客，并没有出现整体抛盘现象。
从抛售房子看，大多属于90年代的旧房子和2年以内购买的房子，并且在核心地段的抛盘量增幅不是很大，抛盘主要集中在地段较差的区域。
价格变化出现差异化。市场价格整体下滑，但是不同地段的差异很大。地段比较好住宅下跌幅度不大，甚至没有下跌，如中凯城市之光；而地段较差，居住条件较差地段的住宅价格出现较大幅度的下跌，如世纪公园区域的住宅。
5.2政策影响分析
正确理解政策对房地产市场的影响，必须从三个方面进行综合思考：一是宏观经济发展的趋势；二是政策出台的目的和实际功能；三是房地产市场本身的状况和基本趋势。
政策对市场的影响，在不同的市场条件下，其影响程度就会不同。目前政府政策以打击投机为目标，市场出现较大波动，反映出非自住需求在房地产市场中比重非常大。因此，市场的调整是不可避免的。可以肯定的是，目前的政府宏观调控会使上海和主要城市的房地产市场调整期提前。
随着房地产市场的市场化改革，其发展趋势决定于市场本身的供求，而不是政策调控。政策调控属于阶段性影响，因此，我们有必要从短期和长期两个角度来分析房地产市场的走势。
5.2.1长期趋势判断
结合我国及上海经济发展，以及上海房地产的阶段特征，从一个较长的时期看，上海房地产市场仍然呈现乐观的发展趋势。原因如下：
（1）经济的持续增长形成持续的购买能力。在市场经济中，市场的稳定和前途最终取决的市场本身的健康，而不是政府的经济调控政策。如果说政策本身就导致市场崩溃的话，难以令人信服。房地产行业也是如此。市场前景，除了依托房地产市场自身的供求之外，更要看整体经济的发展。上海经济持续快速发展，这是最重要的支撑。
（2）对外开发的不断深化，形成外来需求的持续增长。上海市是我国内外经济交往的交汇点，国际、国内企业和个人开始不断向上海集中，这种趋势还将持续很长时间，这为上海房地产市场带来了强大的外来需求，因此，上海房地产市场依托的不仅仅是上海本土经济和需求，而是经济国际化带来的全球化需求。
（3）房地产的过渡炒作目前还不是我国的普遍现象，只是局部存在。
（4）居住条件并没有发展根本改善，今后的发展空间还很大。2004年，上海人均居住面积仅为14.2平方米，远低于同等经济水平的城市，因此，上海房地产进一步增长的空间巨大。
房地产投机资本在国内资本中并不占据主导地位，即使房地产市场出现下滑，市场需求的恢复仍然会很快。
5.2.2短期影响
1.对住宅市场的影响
由于目前出台的政策主要针对住宅市场，因此其市场反应也比较明显。但是从已经出台的政策和其走势，结合上海市场的特点，我们总结的影响主要如下：
（１）去化速度将会下降。狂热投机潮退去后，市场回归理性，买房开始慎重，导致去化速度减慢。
（２）投机群两级分化。低质量投机者将被挤出市场，而实力强、投资能力强的投机者仍然会留在市场，并有短期投资转向长期投资。
（３）投资需求和自住需求保持稳步增长。短期内由于市场抛盘，出现一定的观望，但是总体仍然会保持增长趋势。
（４）产品需求出现两级分化，品质要求大大提高。一些依托大势而发展起来的区域，投机需求比重非常大，这些区域将面临很大困难；而本身处于很好地段、环境好的项目仍然会有需求。同时，不注重品质的项目将难以销售，而高品质项目仍然畅销。
（５）长期市场信心仍然存在。上海居住条件仍然较落后，改善需求和新增需求空间都很大。
（６）政策影响力会在一个相对柔性的过程中释放。
2.对写字楼市场的影响
（１）市场保持稳定增长的势头，政策影响不大。经济前景决定写字楼市场前景，写字楼为企业办公处所。上海经济快速发展，国际化程度日益提高，成为国内外企业进驻的重点，因此，未来写字楼需求空间非常大。
从政府政策看，其着眼点主要为住宅，对写字楼的紧缩政策并不明显。
（２）开发风险来自开发商自身。整体市场下滑导致开发商破产，从而导致写字楼开发风险。
3.对商铺市场的影响
（１）政策对商铺市场的打压并不明显。
（２）传统商业的改造引发的需求增长空间很大。
（３）由于商铺投资回报不确定性大，在大势不利的情况下，商铺投资性购买需求会出
现下降，因此，出租主导型开发模式将越来越成为商业开发的主流模式。
基本结论
市场进入角力期，后期的回落调整不可避免。这是促进市场回归健康发展，具有积极意义。
投机需求开始被挤压，短期内市场将出现一定下跌，中长期保持平稳。
项目市场差异化扩大，不同区域、不同品质的项目将面临不同的市场命运。
投机下滑，自住需求开始抬头，投资由短期转向中长期。
现阶段的项目投资要慎重、理性，需仔细分析项目的最终真实需求空间。在今后几年，只要是房子就能卖出的情况将不复存在，必须仔细甄选项目，具有实际需求支撑的项目仍然值得投资。
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土地供应政策对房地产市场影响分析 在我国，房地产市场对整个国家的经济有着极其重要的影响作用。随着人口的增长以及人们生活水平的提高的，对房地产市场的需求在不断的扩大，同时由于一些机构以及个人对房地产市场的大力投资，使得我国的房地产市场迅速的发展起来。但是在一些地区和城市也出现了一些过度投资的房地产乱象，房地产市场的稳定对于国家的经济有着直接的影响并且是较大的影响。为了使国家的经济继续保持可持续以及稳定的发展模式，对于房地产市场必须进行适当的调控，其中最主要的是对于土地政策的改革，利用对土地政策的调控来对房地产市场进行调控。这是最有效的房地产市场调控政策，在这之前进行的一些其他宏观上的调控政策都收效甚微。根据我国的现阶段国情进行土地政策的调控，以达到对房地产市场调控的目的，使我国的房地产市场能够保持健康稳定的发展模式。 标签：土地供应政策；房地产市场；影响分析。 1、土地供应政策 1.1土地供应政策的目的 新土地供应政策的实施是为了有效的控制我国的土地资源，是其得到合理的分配和使用，土地资源是有限的，因此，必须针对土地进行有效的规划，使有限的土地资源能发挥最大的作用，不单单的服务于房地产市场。对于土地供应政策的实施，其根本的目的是为了保证我国的经济能够保持长久和稳定的发展。 1.2土地供应政策的实现手段 对于土地供应政策的有效实现，必须要使用有效的法律政策和经济手段来进行控制和实现，配合相关的其他辅助政策和行政手段，使土地供应政策能够有效的实现。同时在进行宏观上的调控时，还要特别注意市场的基本面，充分的考虑到供需关系等，是土地供应政策能达到合理分配土地资源的目的，而不是盲目的进行调控。 1.3土地供应政策的特点 对于我国的土地供应政策相比西方的很多国家来说，我国的土地是由国家人民政府所垄断的，也就是说土地的使用权和分配权在国家人民政府手里。政府根据房地产市场的情况，以及土地的使用和分配情况，对土地进行政策上的调控，控制土地的供应以及土地的使用方式等，从而对房地产市场进行调控。具体的政策是需要根据各个城市的房地产市场情况，以及工业用地的情况，对其进行合理的调节，利用土地政策来平衡城市的房地产市场的供给关系。同时随着我国城镇化建设的逐步扩大，对城镇土地所有制问题也进行政策上的改变，土地所有权可以进行流动。
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
《房地产市场需求分析报告》
一：影响我国房地产市场需求因素： 价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷 通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升 由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理 中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款 城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。 二：具体数据分析 第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)
长沙房地产市场发展状况及趋势分析 一、2003年长沙房地产市场基本状况 近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长，呈现稳步发展的势头。2003年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。 1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大 截止2003年11月，长沙市共完成房地产开发投资107.46亿元，与去年同期相比增长57.75%，长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。 2003年1月-11月房地产开发投资占固定资产投资的28.06%，预计到12月底，房地产开发投资增幅将达到60%以上，占固定资产投资的比重将达1/3。 2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升 从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步上扬，截止2003年11月，长沙市房屋施工面积达1012.73万㎡，竣工房屋面积256.46万㎡，较去年同期均有较大幅度增长。
从商品房预售情况来看，2003年，全市共有155个企业的887栋商品房上市预售，批准预售总建筑面积为468.82万㎡，较去年同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为381.82万㎡，占商品房开发比重的81.44%，商品房供应量较为充足。 从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。 从商品房销售价格来看，2003年长沙市商品住房销售均价为2222元/㎡，比去年同期增长3.29%，商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。 3、二手房交易放量增长，住房二级市场日趋活跃
房地产市场分析报告 目录 一、怀化市环境分析 1.怀化概况 2.地理位置 二、怀化市房地产整体发展状况分析 1.开发区 2.城中区 3.河西区 4.城东区 】 5.铁北区 6.城南区 三、怀化市在售楼盘调查分析（突出楼盘） 代表性楼盘的基本经济指标 四、客户群体分析 1.客户需求及年龄阶段 2.客户群体特征 3.客户群依据职业可以细分为 五、怀化市主要营销手段及推广方式 1.销售前期 2.销售期 [ 六、国家政策的影响
第一部分怀化市环境分析 一、怀化概况 怀化处于武陵山脉和雪峰山脉之间,沅水自南向北贯穿全境。怀化地形复杂,山水相间,处处是景,可谓是步移景异。怀化森林覆盖率高达%,远远高于全国平均水平(不到20%),是全国九大生态良好区域之一。 怀化历史悠久，古称“荆楚之地”。早在新石器时代，这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。秦朝统一中国后，在此设黔中郡，开始了国家的行政治理，距今已有2200多年的历史。新中国成立后，怀化分设会同、沅陵两个专区。1952年撤销沅陵专区，以会同专区为基础成立芷江专区，将原沅陵专区的沅陵、辰溪、溆浦、麻阳等4县划归芷江专区，形成现在怀化市的雏型。1953年改名黔阳专区。1968年改称黔阳地区。1981年改称怀化地区。1998年撤销怀化地区，改设地级怀化市。现辖10县1市1区1管理区（县级）和一个省级开发区和一个省级工业园，包括鹤城区、洪江市、中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县和通道侗族自治县，全市共245个乡、72个镇、5个街道办事处，有312个居民委员会和4056个村民委员会。怀化是个多民族聚居的地区，现有侗、苗、土家、瑶等31 个少数民族，2009年末总人口为万人，其中少数民族占30%左右。 二、地理位置 怀化市地处湖南西南部，面积万平方公里，总人口万，其中侗、苗、土家、瑶等46 个少数民族人口约占40%，是一个多民族聚居的山区城市。怀化自古有“黔楚咽喉”之称，是我国东中部辐射大西南的桥头堡，被誉为“火车拖来的城市”。湘黔、枝柳、渝怀铁路交汇于市区，320、209、319国道和正在建设的上瑞、长渝、包茂高速公路贯穿境内，芷江机场距怀化市区仅30余公里，沅水6大支流常年通航里程1200多公里，全市即将形成水、陆、空全方位的立体交通网络；“沪（上海）成（成都）”及“呼（呼和浩特）北（北海）”两条国家一级通讯光缆在怀化交汇。这些使怀化作为大西南地区重要的交通、通讯枢纽地位日益凸现。优越的区位，便捷的交通，加上怀化人民坚持对外开放，恪尽职守、励精图治、奋发图强、艰苦工作，使怀化市城区在近30年里由一个城区面积不足3平方公里、人口3000多人的边陲小镇，快速崛起为一个城区面积52平方公里、人口52万的中等城市，已成为湘、鄂、渝、黔、桂周边地区重要的物资、信息、技术流转中心，经济辐射面达五省（市、区）周边44个县、约9万平方公里、1500万人口的广大区域。从地理位置上看，怀化南接广西（桂林、柳州），西连贵州（铜仁、黔东南），与湖南的邵阳、娄底、益阳、常德、张家界等市和湘西苗族土家族自治州接壤，素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，今有湖南“西大门”之美誉。怀化市素有“火车拖来的城市”之喻。国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及在建的渝怀铁路呈“大”字在城区交汇，全境有11个县（市、区）通有铁路，境内铁路通车里程499公里。始发客运列车已直达北京、上海、广州、深圳、贵阳等地，怀化编组站（怀化南站）是全国九大编组站这一，货物吞吐能力居全国第九，在建的怀化新编组站（怀化东站）的吞吐能力将更高。目前，每天由怀化始发和终到的客运列车有10对，过境客运
2015年9月中国房地产行业政策汇总分析 中国指数研究院10月8日发布《2015年9月中国房地产政策跟踪报告》，9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。 一、市场情况：百城均价继续双涨主要城市同比回升明显 2012年1月-2015年9月百城价格指数 9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对
100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。 9月各级城市成交同比继续回升。在一系列政策支持下9月市场成交持续回暖，其中一线及二三线城市月度周均同比依然呈现增长趋势。具体来看，一线城市月度周均成交继续回升，同比增幅75%,环比微幅下降23%%,其中上海同比增幅达121%领先其他三市。二三线城市月度周均同比多呈现两位数增长，环比小幅上涨6%.从全年累计同比来看，一线城市累计增幅在50%以上，二三线城市累计增幅超四成。 二、中央地方政策再宽松助力库存去化活跃市场 首套房商贷首付降至五年内最低。9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》：在不实施"限购"措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%.从上年930新政以来，已有三轮信贷政策放松（930、330、831新政），到三季度，其政策效应减弱，主要城市成交量和同比均出现回落。此次商贷门槛的降低将进一步扩大首置刚需和部分改善型
石家庄房地产市场调查报告 二〇〇四年十一月
目录 第一部分市场背景及经济发展动态………………………………………………………………………Ｐ3 一、石家庄简介 二、石家庄总体社会经济发展状况 三.、石家庄城市规划与城市建设状况 第二部分石家庄房地产市场总体分析…………………………………………………………………………Ｐ14 一、2004年房地产的概况 二、石家庄房地产总体态势分析 三、石家庄市场客户整体特征 第三部分石家庄市房地产市场板块及典型个案分析……………………………………………………Ｐ23 一、石家庄市房地产市场板块分析 二、石家庄房地产市场典型案例剖析 三、2004年石家庄房地产市场新开楼盘信息汇总
第一部分市场背景及经济发展动态 一、石家庄简介 石家庄——河北省的省会，地处中国华北平原，地势平坦开阔，全市总面积15848平方公里，总人口910.5万，其中市区面积456平方公里，人口211.1万，是全省政治、经济、文化的中心。 1、地理交通 华北城市间的经济交流主要依靠铁路、公路运输。石家庄市地处广袤辽阔的华北平原中南部，位于东经114°29′，北纬38°04′，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，地理位置十分优越。 2、科技教育 石家庄市科技教育基础雄厚，高等院校集中，具有丰富的智力资源和雄厚的科研创新能力。全市共有市以上科研机构84个，各类专业技术人员47.34万人，两院院士5人。其中，信息产业部第54所、13所和中国农业现代化研究所等，在半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范大学、河北科技大学、河北经贸大学、石家庄铁道学院等十五所大专院校，在校学生18.6万人。
哈尔滨市房地产市场形势分析 截止2003年11月份，哈尔滨市固定资产完成投资311.8亿元，同比增长22.8％，GDP总量为1267.4亿元，同比增长13.6％。在宏观经济快速增长的大背景下，哈市房地产市场继续保持平稳良性的发展势头。 一、2003年哈尔滨市房地产市场运行情况 （一）商品房市场运行情况 1、房地产开发规模继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发规模为1053.44万平方米，同比增长31.2％，新建房地产开发规模517.3万平方米，同比增长26.8％。其中，住宅建设规模713.89万平方米，同比增长28.9％，占房地产开发规模的67.7％。其中经济适用住房建设规模236.08万平方米，同比减少14.9％。规模增长一是因为有实力开发企业的加入，二是因为成片开发项目的增加，三是因为危改力度的加大，四是因为大力发展松北新区建设。 2、房地产开发投资继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发完成投资82.5亿元，占全市固定资产投资的26.5％，占全市GDP总量的6.5％，同比增长26.7％。其中，住宅完成投资49.27亿元，同比增长23.5％，占房地产开发投资的59.7％，其中经济适用住房完成投资12.8亿元，同比减少18.1％，占房地产开发投资的15.5％。 3、房地产开发竣工规模继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发竣工规模237.44万平方米，同比增长28.6％。其中，住宅竣工规模187.42 万平方米，同比增长26.8％，占房地产竣工规模的78.9％。其中经济适用住房竣工规模117.08万平方米，同比减少13.2％，占房地产竣工规模的49.3％。
房地产环境分析报告 前言 房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 这几年来最为牵动着国民心神的莫过于房地产了，过去几年每天都可以看见房地产的飙涨，住房的价格像、、等城市商品房的均价，五年间每平米涨了1000块左右，很多地方甚至是翻倍的涨。而这些给老百姓带来了更大的经济负担，给社会造成了不稳定。整顿规房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益，稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。 从根本上看，我国住宅的需求的增长主要来自于人口红利和城市化进程，以及人民币升值所带来的境外投资需求，而不断增长的经济和国民收入则是购买力的保证。 一．外部环境（PSET）分析 政治法律环境（Political Factors） 面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下： 一、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规了房地产行业。 二、规土地储备管理
一、产业政策分析 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 2003年起，为控制投资过快增长，央行121号文和国务院18号文相继出台，以规范房地产市场促进其健康发展。2005年，房地产宏观政策以“国八条”为中心，侧重稳定房价、打击投机行为和落实政府责任制。2006年是实行宏观调控政策的延续年，从“国六条”到“九部委新政”，以调整住房结构为主题。 （一）调整住宅供应结构政策 1、新旧“国八条” 2005年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。 2、“9070”政策 “九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面积90平方米
以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这一条迫使开发商的产品主要定位中、小户型商品房，对2007年和未来的住房供给结构将产生重要影响。虽然北京对已办相关手续但未开工项目的实施细则没有正式出台，但此政策已对北京房地产开发商未来的开发计划产生了一定影响。 3、“两限房” 2007年3月30日北京市发布了首批三块限房价、限套型的“两限普通商品房”用地出让信息。所推出的3块用地包括：海淀区西三旗新都东路住宅项目、丰台区花乡造甲村住宅项目、石景山金顶街三区住宅项目，总规划面积约97万平方米，预计可提供“两限房”92万平方米，可配建4.8万平方米廉租房。 从区域分布来看，“两限房”主要集中在四环、五环周边，城市交通便利、轨道交通沿线以及重点新城地区。户型方面，“两限房”将全部建设成套型建筑面积90平方米以下的住宅，内部装修将达到初装修水平。 与其他普通商品房相比，“两限房”最大的特点就是对房地产价格的控制，“两限房”的售价将比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%～15%，有利于提高低价位普通商品房的供应量。 4、“两个1000万” 北京市政府要在3年内建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房，从而对房价起到一定的控制作用。而在具体的执行过程中，市政府还提出2007年要收购、新建30万平方米廉租房，建设
2011上半年全国房地产市场分析及下半年预测 来源：作者：伟业我爱我家 2011年07月12日13:38 (0) 今年1月26日，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策“国八条”。随后，伟业我爱我家市场研究院通过对一季度各级市场的分析，发现政策效果已经显现。如今，上半年已经结束，整体市场运行情况如何政策成效是否进一步体现未来走势又会怎样对此，伟业我爱我家市场研究院在调控基调与后续政策、上半年及二季度全国各级市场表现、政策与市场趋势三个层面上进行了阐述和分析。 第一部分，调控政策的基调与梳理 （一）总体基调 虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。 （二）政策梳理 二季度新出政策主要是各部委及地方政府对“国八条”政策的积极跟进，对各项细则的深入落实。通过梳理发现，二季度政策内容主要体现在通过各种形式鼓励支持保障
房建设；各地严格按照“国八条”要求出台年度供应计划以落实土地供应；在一、二手房的销售环节加强市场监管等几方面。另外，面对持续加大的通胀压力，央行年内连续六次提高存款准备金率以收紧金融信贷。 第二部分，全国二季度各级市场分析本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四 个方面进行全方位解读。 为了更好的总结各城市的成交特征，根据各城市出台限购城市的严厉程度，将监控城市分为以下三类进行梳理：一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。 限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、乌鲁木齐、佛山。 限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈阳。 （一）一级市场：除限购较松的二线城市之外，上半年 多数城市土地成交明显放缓 根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，
当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。
2017年房地产市场投资策略分析报告
目录 第一节1970年代——香港并购案例的启示 (8) 一、香港70年代并购风潮 (8) 二、香港并购浪潮的借鉴之道 (12) 第二节行业——迎接拐点之年 (15) 一、销售——迎接理性回归 (15) 二、价格：按揭负担不可承受之重 (23) 三、库存：去库存效果的观察 (27) 四、销售预测：预计2016年负增长 (29) 五、土地市场：有望迎来调整 (33) 六、投资预测：17年预计负增长 (36) 七、政策展望：打击精准期待长效机制 (44) 第三节企业——幸福与烦恼并存 (47) 一、拾阶而上的规模，趋于固化的阶层 (47) 二、未来的烦恼和焦虑 (50) 三、人才、资源、资本大整合 (55) 第四节战略：存量市场弱水三千 (65) 一、大资管：金融化带来的蓝海 (65) 二、大服务：后市场的广阔空间 (74) 第五节相关公司分析及投资策略 (81) 一、进退中寻机遇 (81) 二、价值与成长类公司分析 (83) 三、国企改革类公司分析 (86) 四、转型创新类公司分析 (86)
图表目录 图表1：1965-1980恒生指数走势 (8) 图表2：1973年-1978年间香港土地出让情况 (8) 图表3：1973年香港上市公司行业占比 (9) 图表4：部分著名香港地产公司上市日期 (10) 图表5：1975年以来香港外资和本土企业展开新一轮并购浪潮 (10) 图表6：香港70年代以来重要并购事件 (11) 图表7：长江实业1970年代并购 (13) 图表8：香港并购浪潮中企业的并购特征 (14) 图表9：重点35城成交累计同比（分城市） (15) 图表10：2015、2016年全国商品房单月销售额 (15) 图表11：百城房价环比涨幅历轮上行周期 (16) 图表12：中国住房交易杠杆率 (17) 图表13：各国平均贷款成数历史峰值比较 (17) 图表14：中国房贷收入比 (17) 图表15：中美房贷收入比增速比较（相似区间） (18) 图表16：限购与非限购城市成交单月同比 (19) 图表17：深圳二手房成交自今年4月开始回落 (19) 图表18：深圳二手房价（元/平）. (20) 图表19：40个三线城市住宅成交同比 (20) 图表20：重点房企销售面积结构 (21) 图表21：北京市场连环单占比 (21) 图表22：二线二手房成交 (22) 图表23：一线二手房成交 (22) 图表24：重点城市二手房流通率 (23) 图表25：百城房价环比涨幅 (23) 图表26：一二三线城市房价级差 (24) 图表27：各国按揭负担比历史峰值比较 (25)
国家宏观政策对房地产市场的影响 一、重大政策回顾 1、金融政策： ◆ 央行频繁加息（07年至今已有5次）。2007年3月18日起，金融机构人民币存贷款基准利率同步上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。2007年5月19日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。2007年7月21日起，金融机构一年期存贷款基准利率同步上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。2007年8月22日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调 0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29% ◆ 07年历次存款准备金率调整： 调整时间调整内容调整幅度 07年1月15日存款准备金率调至9.5%0.5% 07年2月25日存款准备金率调至10%0.5% 07年4月16日存款准备金率调至10.5%0.5% 07年5月15日存款准备金率调至11%0.5% 07年6月5日存款准备金率调至11.5%0.5% 07年08月15日存款准备金率调至12%0.5% 07年09月25日存款准备金率调至12.5%0.5% 07年10月25日存款准备金率调至13%0.5%
2、税收政策： ◆ 1月25日，国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》指出，今年要深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”，研究收取住房保有环节税种，以增加持有大户型的成本，鼓励中小户型消费”。 ◆ 国家税务总局发布 “关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。 ◆ 财税两局：城镇土地使用税提高2倍需严格征收国税总局与财政部联合发出通知，针对从1月1日起上调的城镇土地使用税标准需严格贯彻落实。目前适用的城镇土地使用税每平方米年税额在原定基础上提高2倍，同时将外资企业纳入城镇土地使用税的征税范围，且警示不得随意减免土地使用税。 ◆ 调整商品房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买商品房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 3、土地政策： ◆ 土地增值税开始实行严格征收。国家税务总局发布 “关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。 ◆ 国土资源部：六项措施深化土地市场治理整顿 日前，国土资源部为进一步深化土地市场治理整顿工作，促进房地
重庆房地产市场分析报告 第一部分：重庆市房地产市场发展现状 一、重庆市房地产市场供应分析 二、重庆市房地产市场需求分析 三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况 四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势 第二部分：房地产市场发展趋势综述 （一）2004年房地产业发展的有利因素 （二）重庆房地产将呈七大发展趋势 序言 重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。
目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。 由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。 第一部分：重庆市房地产市场发展 一、重庆市房地产市场供应分析 （一）土地 优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结 构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审 批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长 今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完 成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产 投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地 产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析 （一）客户需求调查统计分析
房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。
XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月） （市场分析）房地产市场价 格分析报告
内部报告仅供参考 未经允许不得引用 房地产市场价格分析报告 （2010年10-11月）2010.12 目录 章节目录 一、全国房地产市场概况9 （一）房地产政策导向9 （二）主要指数分析11 （三）全国房地产开发投资情况分析12 二、全国房地产增量房市场交易情况分析22 三、重点城市存量房市场交易情况40 （一）11月份存量房房价指数40 （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨41
（三）其他分析46 四、重点城市分析50 （一）11月份重点城市房地产市场概况50 （二）2010年重点城市房地产市场状况小结51 五、房价综述和政策导向分析56 （一）政策导向及预测56 （二）房地产市场走势预测58 表目录 表1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况22 表2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况22 表3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况25 表4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况26 表5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况28 表6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况29
表7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况31 表8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况33 表9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况35 表10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况36 表11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况38 表12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市39 表13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市39 表14：新建住房价格同比增幅前十名的城市40 表15：新建住房价格同比增幅后五名的城市40 表16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况41 表17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报50 图目录 图1：2009-2010年11月全国房地产开发景气指数11 图2：2008-2010年1-10月固定资产投资与房地产开发投资增长率12
一、房地产相关政策及行业信息 （一）房地产相关政策 1.济南等28 城市试点公积金贷款支持建保障房 济南、北京等28 个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，133 个经济适用住房、棚户区改造安置用房、公共租赁住房建设项目为申请利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点项目，贷款额度约493 亿元。住房公积金贷款支持的经济适用住房和列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房建设，贷款期限最长不超过3 年；政府投资的公共租赁住房建设贷款，贷款期限最长不超过5 年。项目贷款到期后，贷款本息必须全额收回。 2. 济南市今后土地价款须半年内付清 《济南市市区国有建设用地使用权挂牌出让细则（试行）》近日正式公布施行，这部国有建设用地转让新规中明确规定，土地价款须半年内付清，这一规定比山东省的有关规定更为严格。新规还明确，自然人以及有欠缴土地出让价款、囤地炒地、闲置土地等违规行为等7 种主体被限制参加土地竞买。标的物存在重大瑕疵、竞买人恶意竞争造成价格畸高等情况发生后，土地交易可以终止。 3. 山东土地征收新规明年实施补偿方案先公示后报批 《山东省土地征收管理办法》日前正式颁布，与以往国家及山东
省同类规定相比，土地征收前补偿方案在征收报批之前公示，集体土地被征收土地补偿集体、村民分配比例等几项内容有重大改变。有关部门称，山东省土地征收新规在国内较为超前。土地征收新规2011 年1 月1 日起施行。 （二）城市建设新闻总汇 1. 盛福片区再推148 亩住宅用地 继历下区的部分旧城改造安置房建在盛福片区后，该片区又推出148 亩住宅用地，规划建设住宅小区。市土地收储部门新推出的这部分地块，位于济南市东部新城热点区域———涵源大街北侧地块，雄踞济南东拓战略门户。东部新区有四条主干道贯穿东西：经十东路、工业南路、花园路和工业北路。 2. 西客站片区三个中心选址初定 在西客站片区布局中，有“三颗心”非常重要。三个中心分别为文化中心、会展中心和商务中心，位于中央景观绿轴与腊山河交汇处。日前，西客站片区的“三心”布局选址位置初步确定。规划透露，西客站片区文化、会展、商务中心选址范围为北至兴福路、南至张庄路延长线、西至腊山河西路、东至腊山北路，三个中心位于新城核心区中央景观绿轴与腊山河的交汇处，可借助绿地系统及河岸水景形成优美的景观环境、独特的标前，泺口片区规划设计编制正式完成。该片区将建设成为济南市南北轴线的重要节点、综合型标志性建筑群、超