深圳市城中村（旧村）改造专项规划编制技术规定（试行） 一、总则 1.0.1 为规范深圳市城中村（旧村）（以下统称城中村）改造专项规划编制的内容和深度，依据国家、广东省和深圳市有关城市规划编制的规范和标准，遵照《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（以下简称《暂行规定》）、《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（以下简称《实施意见》），制定本技术规定。 1.0.2城中村改造模式分为综合整治和全面改造两大类型。 开展全面改造的城中村，必须按照本技术规定编制城中村改造专项规划。开展综合整治的城中村，另行编制城中村环境综合整治规划。 1.0.3 城中村改造专项规划是指以经批准的全市城市总体规划、分区规划、其它上层次规划及《全市城中村（旧村）改造总体规划纲要》为依据，对规划编制区内城中村改造项目的目标、模式、功能定位、土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施等控制要求作出的规划。 1.0.4 专项规划编制区，是根据城中村改造工作和相关规划要求，结合城中村的特点和改造需要划定的开展城中村改造专项规划编制的区域。 专项规划编制区应当包括全部由该村原农村集体经济组织（原则上特区内以原行政村为单元，特区外以原行政村或村民小组为单元）的村民及受继单位保留使用的非农建设用地内的建成区域，并结合周边地块特点和规划路网结构，按照有利于整体开发制度和实施规划管理的原则划定。在需要进行成片改造或对多个改造项目实施整体协调的地区，也可将多个城中村及相关邻接地块整体划定为一个规划编制区。 1.0.5按照城中村的区位、规模、建设特点和管理要求的差异，城中村改造专项规划分为A、B 两类，不同的城中村改造专项规划在内容和深度上各有侧重。 A类：特区外规模较大的城中村改造项目，专项规划以法定图则深度为主。
《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》 时间：2011-7-28 地点：水贝村京基旧改办公室 出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷 主持人：邵雷 议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析 章程： ◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性 ◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析 ◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨） ◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨） 一深圳市城中村现状分析与改造的必要性 城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。 1. 深圳特区内城中村现状分析 广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。 城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。 2. 改造必要性 A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。 城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。
市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005--2010） 为全面完成城中村（旧村）（以下统称“城中村”）改造，加快城市化步伐，推动特区外一体化建设，实现城中村地区与城市其它地区的统筹规划和协调发展，促进国际化城市、现代化中心城市建设，构建和谐、效益，特制定本纲要。 一、市城中村改造面临的形势 建市以来，经济社会得到了迅速发展，城市建设的规模和质量不断提高，广大人民群众的生活环境显著改善。但是，我市的进一步发展已经明显受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，特别是由于我市过去的城市建设主要着眼于在“增量”土地上做文章，城中村这样的“存量”土地没有纳入城市建设的统一布局和开发。经过多年的累积，建筑和城中村问题已经成为全市经济社会发展中最突出、最复杂、最集中的矛盾和问题。城中村不仅村环境难以改善、居民的生活质量难以获得持续提高、许多村存在着严重的安全隐患，而且阻碍了城市结构的完善和土地使用效益的提升，侵蚀了周边地区的土地价值，并以其经营的手段破坏了城市的公平发展环境和法制管理秩序，与构建和谐社会的要求相距甚远。 根据继续承担“改革创新排头兵”的历史使命，努力建设和谐、效益的要求，市委市政府决定率先转变经济社会发展模式，积极创新发展机制，并先后作出加快宝安龙岗两区城市化进程和在全市围全面推进城中村改造的重大决策。同时，我市现代化建设的加快推进，社会经济持续稳定的发展，规划和国土管理体制的改革，特区外城市基础设施的不断改善，以及房地产市场日趋成熟理性，也为城中村改造创造了良好的条件。 我市的城中村改造工作已迫在眉睫，各级政府必须充分认识全面推进城中村改造的重要意义，努力为改造工作营造良好的环境，为的发展提供新的动力和活力。 二、指导思想和基本原则 市城中村改造的指导思想是：坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐、效益的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心，结合全面提升城市建设品质和特区外新城建设，长期、持续、全面开展城中村改造，不断改善城市运行机制，为建设国际化城市，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。 －－坚持积极稳妥、有序推进的原则。城中村改造必须以建设现代化国际化城市为总目标，以城市规划为先导，根据深入推进城市化的要求，积极、稳妥、有序地推进，尽量减少对城市社会、经济的消极影响，确保“成熟一个，改造一个；改造一个，成功一个”。 －－坚持政府主导、市场化运作的原则。各级政府应牢牢把握城中村改造的方向，通过政策、规划、计划的适时调控，保证城中村改造符合公共利益，维护改造过程中的社会公平，努力使
摘要 在十三五规划中，政府提出将在五年改造300+城镇村，总投资将超过20亿人民币。这将成为城中村改造历史上最大规模的、最彻底的改造。这次大规模改造成为了社会各界人士议论的焦点。 不过，大多人都关注于城中村村民、政府和开发商之间的利益博弈，却很少把焦点放在这次改造最大的关系者——外来人口。我们想用这篇调查报告引起社会对外来人口在城中村改造中的处境的关注。 本文运用了网络问卷调查与岗厦村的定点抽样调查的方式，对城中村外来人口的职业分布、收入情况、租房意愿和最大接受租金进行调查。另外，我们通过结合他们的基本状况以及改造后大致的租金围，来分析改造后外来人口的安置情况（他们何去何从）。因为大部分外来人口（特别是白石洲和岗厦村）从事第三产业，他们的离开会对整个造成物价的上升与生产力的下降，还会引申出一些社会问题。最后我们会给出自己的解决方法，减少城中村大改对整个社会的波动。 在本次调研的重点对象岗厦村里，有大约6万外来流动人口，约占城中村总人数的98%。他们分布在各个职业，各个岗位，是这个新型城市主要的生产力与创造力。虽然他们要挤在二三十平米的出租屋里，但是他们怀揣着自己的梦想在这个风云变幻的城市里努力拼搏。城中村既包含着外来打工人的梦想与追求，也表达着他们对这个社会的无奈。 改造后的高房租会让一些低收入的外来人口对融入城市望而却步。如果外来人口的处境得不到改善，外来人口问题会演变成社会矛盾，因为租金的大幅度上涨会引起他们的心里不平衡，幸福指数下降，以及报复社会的扭曲心理。城市建设的时候他们做出了贡献，所以改革不能抛弃他们。我们意识到了改造后外来人口安置问题的严重性，所以想通过这篇调查报告提出一些解决办法。 关键词：城中村改造、外来人口、租金上涨、安置问题
深圳市宝安区旧城旧村(城中村) 改造实施细则 第一章总则 第一条为了进一步规范宝安区旧城旧村(城中村)改造工作，根据《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》(深府[2 0 04]1 7 7号) 和《宝安区旧城旧村改造管理暂行办法》(深宝府[2 0 04]4 9号)，结合宝安区的实际情况制定本细则。 第二条宝安区旧城旧村(城中村)改造分为经营性改造方式的旧城旧村(城中村)改造和旧村(城中村)更新改造统建上楼、安置原居民自住自用方式的旧村(城中村)自改两种形式。 第三条本细则所称的旧村(城中村)是指我区原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的建筑物使用年限较长、建筑质量低下、土地利用结构不合理、城市功能、环境质量等方面严重衰退的旧(祖)屋集中区。 本细则所称旧城是指宝安区城市建成区内的功能失调、配套设施不完善的旧住宅区、旧工业区、旧工商住混合区等。 第四条经营性旧城旧村(城中村)改造项目用地应当纳入全市年度土地供应计划，但不占用当年其它建设用地计划指标。 第五条鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发我区经营性旧城旧村(城中村)改造项目。 城中村内原农村集体经济组织改制后的股份合作公司可以与国内外有实力的机构合作参与所在地经营性旧城旧村(城中村) 改造项目。 旧村自改的改造主体单位是改造项目所在原农村集体经济组织改制后的股份合作公司。 第六条旧城旧村(城中村)改造应加强对文物古迹、历史建筑的保护，历史标志性建筑及其周围环境的保护应纳入旧城旧村(城中村)改造的规划和计划。 第二章组织机构与职责 第七条区旧城改造领导小组是全区旧城旧村(城中村)改造的领导决策机构，负责以下工作： (一)制定与修改我区旧城旧村(城中村)改造规范性文件： (二)审定我区旧城旧村(城中村)改造计划和规划(包括旧城旧村(城中村)改造专项规划和项目控制性详细规划)； (三)审定我区旧城旧村(城中村)改造项目改造单位： (四)其它重大旧城旧村(城中村)改造事项。
论城中村的成因及改造的必要性：以深圳市为例 邵任薇 （广东外语外贸大学政治与公共管理学院，广东广州510420） 摘要：城中村作为城市化背景下的一种特殊的“亦城亦村”现象，在物理形态上已经完全成为城市的一部分，但空间形态和结构的改变并不能掩盖“城中村”内存在的各种问题。这些问题的出现有村民方面的原因，同时也与政府行为密不可分。虽然城中村的历史地位和社会功能不可否认，但城中村改造势在必行。 关键词：城中村；成因；改造；必要性 中图分类号：C912文献标识码：A文章编号：1671－380X（2010）07－0055－03 Discussing on the causes and the necessity for the modification of the village in the urban：A Case Study of shenzhen city SHAO Ren－wei （Department of Politics and Public Administration，Guangdong University of Foreign Studies，GuangZhou510420，China）Abstract：Village in the urban is in nature a kind of special phenomenon of both“city and country”against the context of China ur-banization.Although it has been one part of the ubran in physical shape，the change of the space form and structure cannot conceal kinds of problems in village in the urban.These problems are related with villagers，but also closely the government action.The histori-cal status and social functions of the village in the urban can not be denied，but the modification of the village in the urban is inevita-ble. Key words：village in the urban；cause；modification；necessity 城中村是在中国城市化背景下出现的特殊的城市包围农村的现象。在城市的快速变迁的过程中，城市扩张与农村城市化几乎在同一时间发生，这对城市的物理形态和社会形态的改变都产生了深远的影响。城中村从形成之初起就成为地方政府改造的目标，特别是城市发展用地越来越稀缺的今天，城中村的土地必须作为可再开发土地资源进行盘活，以释放存量土地来实现土地资源的集约利用。因此，城中村改造势在必行。本文将以深圳市为例，深入探讨城中村存在的问题及成因，并且对城中村改造的必要性进行分析。 一、城中村存在的问题及成因 （一）问题 深圳市城中村的积弊已经阻碍了现代化城市发展，也是城市社会管理的“重灾区”，深圳市城中村的问题主要表现在如下几个方面： 1.违规乱建。根据深圳市政府文件，每户住宅基底面积不超过80平方米，楼高不超过三层。但在租金的巨大利益驱动下，多数村民把住宅基底面积扩大到100平方米以上，楼高多数在八九层甚至更高，无论是宅基地面积还是楼层高度都严重超过了政府的规划范围。这带来政府治理的困境：一方面，这些都是违规违章建筑，理应拆除。但这些违章建筑数量太多，租金数量巨大，是村民最主要的收入来源，也是社会财富的一部分，拆除这些建筑不仅浪费社会财富，更重要的是将引发村民激烈的群体对抗和冲突，让政府无可奈何。而且没有了租金收入，政府的社会保障负担也相应加重了。另一方面，法不责众有现实困境，但如果任其发展，则让政府的规章制度变成了一纸空文，失去了规章制度的严肃性和约束力。 2.火灾隐患。由于村民总想在最有限的空间内建设最大面积的住房，违规加宽加高成为城中村建筑普遍现象。“握手楼”、“一线天”非常贴切地描述了城中村建筑的现状。街道内的电线、电话线等就像一张张蜘蛛网，布满了整个街道狭窄的空间。另外，每户都住满了外来工，外来工的消防安全意识淡薄，极容易引发火灾。但是，由于楼与楼的间距非常小，街道狭窄，一旦发生火灾，消防车根本进不了村内，损失难以估量。 3.社会问题。城中村村民仅仅依靠房屋出租就获得了 · 55 · 第32卷第7期2010年7月 宜春学院学报 Journal of Yichun College Vol.32，No.7 July.2010 收稿日期：2010－06－02 作者简介：邵任薇（1978—），女，江西九江人，讲师，中山大学政治与公共事务学院行政管理专业博士，研究方向为城市管理和地方政府治理。
深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005--2010） 为全面完成城中村（旧村）（以下统称“城中村”）改造，加快城市化步伐，推动特区内外一体化建设，实现城中村地区与城市其它地区的统筹规划和协调发展，促进国际化城市、现代化中心城市建设，构建和谐深圳、效益深圳，特制定本纲要。 一、深圳市城中村改造面临的形势 深圳建市以来，经济社会得到了迅速发展，城市建设的规模和质量不断提高，广大人民群众的生活环境显著改善。但是，我市的进一步发展已经明显受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，特别是由于我市过去的城市建设主要着眼于在“增量”土地上做文章，城中村这样的“存量”土地没有纳入城市建设的统一布局和开发。经过多年的累积，违法建筑和城中村问题已经成为全市经济社会发展中最突出、最复杂、最集中的矛盾和问题。城中村不仅村内环境难以改善、居民的生活质量难以获得持续提高、许多村存在着严重的安全隐患，而且阻碍了城市结构的完善和土地使用效益的提升，侵蚀了周边地区的土地价值，并以其违法经营的手段破坏了城市的公平发展环境和法制管理秩序，与构建和谐社会的要求相距甚远。 根据继续承担“改革创新排头兵”的历史使命，努力建设和谐深圳、效益深圳的要求，深圳市委市政府决定率先转变经济社会发展模式，积极创新发展机制，并先后作出加快宝安龙岗两区城市化进程和在全市范围全面推进城中村改造的重大决策。同时，我市现代化建设的加快推进，社会经济持续稳定的发展，规划和国土管理体制的改革，特区内外城市基础设施的不断改善，以及房地产市场日趋成熟理性，也为城中村改造创造了良好的条件。 我市的城中村改造工作已迫在眉睫，各级政府必须充分认识全面推进城中村改造的重要意义，努力为改造工作营造良好的环境，为深圳的发展提供新的动力和活力。 二、指导思想和基本原则 深圳市城中村改造的指导思想是：坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐深圳、效益深圳的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心，结合全面提升城市建设品质和特区外新城建设，长期、持续、全面开展城中村改造，不断改善城市运行机制，为深圳建设国际化城市，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。 －－坚持积极稳妥、有序推进的原则。城中村改造必须以建设现代化国际化城市为总目标，以城市规划为先导，根据深入推进城市化的要求，积极、稳妥、有序地推进，尽量减少对城市社会、经济的消极影响，确保“成熟一个，改造一个；改造一个，成功一个”。 －－坚持政府主导、市场化运作的原则。各级政府应牢牢把握城中村改造的方向，通过政策、规划、计划的适时调控，保证城中村改造符合公共利益，维护改造过程中的社会公平，努力使改造惠及所有的城中村和最广大的居民。同时坚持政府主导下的市场化运作，努力提高改造项目的经济效益，尽可能利用有限的资源达成最好的工作目标。
专稿 摘要：30年来快速发展使得深圳市面临越来越严峻的土地资源约束。在“四个难以为继”的巨大压力下，深圳于2004年开启了城中村改造的序幕，呈现出主体多元、方式多样、项目运作、规划统筹等特点。然而，调研中发现规划着重于技术手段，土地权属关系复杂、安置补偿存在漏洞、政府角色缺位与错位并存、监管法律制度缺失使城中村改造工作陷入困境。本文提出通过重视社会更新，发挥规划师的沟通作用，建立实施评价和反馈机制，加强土地储备工作，规范土地出让，重塑政府角色，理顺拆迁工作机制，完善运行措施从而优化深圳市城中村改造策略，推进城市健康有序发展。 关键词：城中村；改造；优化策略；深圳 Abstract:With the rapid development for30years, Shenzhen has to face with the increasingly severe land resource constrains.Under the great pressure of“four unsustainable”,Shenzhen started the reconstruction of the Villages in city in2004.And the program shows the feature of pluralistic main,multiple mode,project operation,planning prevailed,dealing with illegal construction by preventing and diverting.However, the program cannot be conducted opportunely because there is something wrong with planning,land manage-ment,demolition，government’s role,regulatory and le-gal.The paper suggests Shenzhen should strengthen the planning by paying more attention to social updates, have the planners act as rational communicators to guide the public participation,establish evaluation and feedback mechanisms,achieve rational allocation of land resources by improving land bank and regulating land transactions,reshape government’s role,focus on resettlement,operate the effective measures.So we can have a healthy city. Keywords:villages in city；reconstruction；opti-mistic strategies；Shenzhen 作为改革开放的前沿阵地，深圳市面临日趋严峻的土地资源形势，城中村改造无疑成为拓展城市发展空间，增强城市竞争力的砝码。近年来，学者关于城中村的特征、问题、形成机制等已经基本达成共识，认为城中村是当前快速城市化发展背景下，城乡二元土地管理制度与现代城市经济发展矛盾调和的产物，是原农村居民在政府管理缺位和趋利政策引导下，追求土地收益最大化的表现，是以租赁经济为支撑、以流动人口为主体的低收入居住社区。这一特殊空间的改造同样引起了政府、学术界和社会的广泛关注，研究普遍认为应以土地利用作为解决矛盾的切入点，通过规范土地市场，明确界定土地产权内容，将集体土地转制实现国有化，并以宅基地入股的形式保障集体经济组织和村民的利益，在实施上则主张通过“自我原位塑造”来实现功能和景观的改善。此外，立足于城市社会学的分析逐渐增多，呼吁各界客观认识表情复杂的城中村，人文尺度作为城中村改造的原则之一被确立下来。从根本上讲，城中村改造涉及到集体土地产权制度改革、违法建筑处理、集体经济组织改革、村民发展、流动人口住房供给等多个层面，需要建立起推动多方共同参与，维护利益均衡和社会公平的改造机制。这些研究为深圳市城中村改造实践提供了方向性指导，但大多停留在理念和理论层面的探讨，深圳市城中村改造的策略需要在现有研究成果的基础上，结合地方特色和问题予以优化。 一、深圳市城中村改造特点 城中村是城市化过度与城市化不足并存的产物，满足社会廉租住房需求的同时，形成了“以地生财”为特征的封闭经济体系，“三非经济”汇聚严重影响城市健康发展。2004年，出于应对日趋严峻的土地资源形势的需要，深圳市开始加快城中村改造步伐，其运作过程呈现出以下几方面特点： 1.兼顾多方利益诉求的多元主体共同参与和多样化改造模式 深圳的城中村改造模式总体可以概括为市场主导下的多元主体共同参与。政府的主要作用是在“完善功能配套”的既定目标下，通过政策、规划进行调控和引导。根据城中村各自的条件，具体改造方式呈现多样化特征：按投资主体可以划分为政府工程、村集体股份有限公司自改、开发商实施改造以及合作改造等四种基本类型；按用地功能可以划分为公益性项目、产业升级项目、商品开发项目等类型；按建筑物的拆建比例，可以划分为综合整治和全面改造（包括异地重建、整体拆建、局部拆建）。 2.以项目承包制为主要运作方式，吸引社会资金参与改造过程 深圳市城中村改造的优化策略研究 □叶磊1马学广2 （1．北京大学深圳研究生院城市规划与设计学院，广东深圳518055；2.北京大学城市与环境学院，北京100871）
摘要 在十三五规划中，深圳政府提出将在五年内改造300+城镇村，总投资将超过20亿人民币。这将成为深圳城中村改造历史上最大规模的、最彻底的改造。这次大规模改造成为了社会各界人士议论的焦点。 不过，大多人都关注于城中村村民、政府和开发商之间的利益博弈，却很少把焦点放在这次改造最大的关系者——外来人口。我们想用这篇调查报告引起社会对外来人口在城中村改造中的处境的关注。 本文运用了网络问卷调查与岗厦村的定点抽样调查的方式，对城中村内外来人口的职业分布、收入情况、租房意愿和最大接受租金进行调查。另外，我们通过结合他们的基本状况以及改造后大致的租金范围，来分析改造后外来人口的安置情况（他们何去何从）。因为大部分外来人口（特别是白石洲和岗厦村）从事第三产业，他们的离开会对整个深圳造成物价的上升与生产力的下降，还会引申出一些社会问题。最后我们会给出自己的解决方法，减少城中村大改对整个社会的波动。 在本次调研的重点对象岗厦村里，有大约6万外来流动人口，约占城中村总人数的98%。他们分布在各个职业，各个岗位，是深圳这个新型城市主要的生产力与创造力。虽然他们要挤在二三十平米的出租屋里，但是他们怀揣着自己的梦想在这个风云变幻的城市里努力拼搏。城中村既包含着外来打工人的梦想与追求，也表达着他们对这个社会的无奈。 改造后的高房租会让一些低收入的外来人口对融入城市望而却步。如果外来人口的处境得不到改善，外来人口问题会演变成社会矛盾，因为租金的大幅度上涨会引起他们的心里不平衡，幸福指数下降，以及报复社会的扭曲心理。城市建设的时候他们做出了贡献，所以改革不能抛弃他们。我们意识到了改造后外来人口安置问题的严重性，所以想通过这篇调查报告提出一些解决办法。 关键词：城中村改造、外来人口、租金上涨、安置问题
深圳市城中村自组织现象观察与思考 吴梦绮，王富海 摘要：深圳快速的城镇化历程中，政府对城中村发展未多加干预，形成深圳现状自上而下建成片区与自下而上建成片区相互交融的“两个深圳”的特殊现象。从微观层面和自组织视角观察深圳城中村自组织现象及其发展的正、负效应，在产权、资源配置和组织能力等方面分析其背后的自组织机制。基于以上自组织认知，对“两个深圳”中两种建设模式进行思考，认识到自组织建设模式在深圳发展中的重要价值，并对现行主流的支持他组织建设模式的制度提出几点建议。 关键词：自组织现象，自组织机制，规划建设模式 1引言 深圳城市建设在中国大规模城镇化进程中起步早、速度快，政府没有（或者没来得及）对原有村庄进行强制拆迁，在原特区内选择绕过村庄进行城市建设，对村庄的建设仅进行了村庄用地线、宅基地面积的限制，线内基本放任各村自行建设，形成典型的“城中村”现象；原特区外的城镇建设甚至是基本依托行政村乃至自然村的工业化而来，可笑称其为“村中城”，特区一体化进程是政府自上而下的“他组织”和农村自下而上的“自组织”交织、博弈、融合的过程，特区外的村庄也逐步被分割包围，成为“城中村”。目前，深圳的这两种模式各占半壁江山，形成“两个深圳”共融的局面，在全国城市格局中极为罕见，为规划师所未料。 但从发展的实效看，深圳以其经济活力、创业创新能力和社会包容力成为中国最为健康的特大城市，对其中城中村所扮演的角色，业界有“毒瘤”和“功臣”两种完全相反的评价。本文选择在微观层面、以自组织视角观察深圳的城中村，分析其现象背后的自组织机制与成因，进而试图对“两个深圳”中两种不同的建设模式做出思考，并对现行主流的支持他组织建设模式的制度提出几点建议。 2深圳城中村自组织现象观察 目前，深圳市内绝大多数城中村主要承担为外来流动人口提供居住的功能，因此，观察以城市住区角度入手，通过城中村与城市一般住区、相关规划的对比，从物质空间布局、人口容量、设施配套三个层面展开观察。
深圳市城中村改造改造经验 一、深圳城中村的现状及认知 改革开放三十年，是深圳社会经济高速发展的三十年，是城市建设日新月异的三十年，目前，我市城市规模已达770平方公里。我市土地总面积为1953平方公里，并划定974平方公里的基本生态控制线，占全市土地面积的49%，基本生态控制线已成为我市保护生态环境的底线和铁线，全市剩余可建设用地潜力不足200平方公里左右，且分布零散。在新增城市空间资源有限的条件下，通过城中村改造等城市更新活动盘活存量土地，对于破解资源瓶颈，提升城市品质，促进空间资源的可持续利用具有重要意义。 深圳经过1992年和2004年特区内外两次城市化过程，原农村集体所有土地全部征转为国家所有，原农民全部转为城市居民，成为我国第一个没有农民和农村建制的城市。在城市化过程中，我市通过为原农村集体经济组织划定居民、工商业和配套建设用地，对可作为城市建设用地的土地及地上附着物给予适当补偿，将原农村集体经济组织成员全部纳入城市社会养老、医疗和失业保险体系等一系列举措，充分保障了原农村集体经济组织及村民的利益和可持续发展。由于快速工业化产生了大量的居住需求，而政府和市场无法在短时间解决；加之原农村被高速发展的城市建设用地包围，缺乏控制引导，违法建筑现象普遍，在工业化和城市化过程中城中村的问题也愈发凸显。深圳城中村总用地面积为96平方公里，以城市化转制前的原行政村为单位的城中村有320个；以自然村为单位的城中村有1725个。全市城中村共有各类私房约35万栋，总建筑面积超过了1亿平方米，据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。深圳城中村是快速工业化及城市化的阶段性产物，主要存在以下问题：一是土地历史遗留问题数量庞大，类型错综复杂，牵涉面广，与经济发展、群众利益等敏感问题交织在一起，处理难度大；二是城中村内消防等各类安全隐患严重，各类配套设施缺乏；三是居住人口密集，卫生状况比较差。此外，深圳城中村在一定时期内承担了廉租房的职能，增添了城市活力等正面作用也得到了普遍的认同。 二、深圳城中村改造工作取得的成绩及面临的形势 2004年10月28日，深圳市委、市政府召开了全市违法建筑查处暨城中村改造工作动员大会，拉开了我市城中村改造工作的序幕。目前，我市已形成一套行之有效的改造模式，制度建设渐趋成熟，区政府、街道办、村集体及开发企业的积极性得到
深圳市龙岗区城中村（旧村）改造实施办法附件 附件1： 深圳市龙岗区城中村（旧村）改造项目 专家评估办法（试行） 第一章总则 第一条为规范城中村改造项目评估工作，根据《评估委员会和评估方法暂行规定》、《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》以及《深圳市龙岗区城中村（旧村）改造实施办法（试行）》，结合本区实际，制定本办法。 第二条项目评估由区旧改办负责组织，有关政府部门按照各自的职能和专业范围予以配合。 第三条本办法所称项目专家评估，是指在本区范围内申报的城中村改造项目，在完成改造项目预案、预案公示和公众意见收集等前期工作后，由相关领域的专家对项目改造的科学性、合理性、可行性进行评估的活动。 第四条项目评估坚持“依靠专家、发扬民主、科学评估、合理确定”的原则。 第二章评估小组组成 第五条区旧改办在确认项目经90%以上业主同意后，组织专家评估小组及有关政府部门成员赴现场对项目进行考察、评估。评估小组由7—9名专家组成。 第六条评估实行票决制，须经三分之二以上小组成员同意，该项目才能提交区城中村改造领导小组会议予以审议。 第七条区旧改办负责组建评估小组，在评估前5天按如下规定抽取评估专家： （一）同一个工程项目，专家抽取只能进行1次； （二）专家选取按照相关的专业要求进入计算机系统抽取； （三）抽取工作完成后，区旧改办代表、监督人应签字确认，然后归档保存。
第三章评估的主要内容 第八条改造项目应具备以下基本条件： （一）符合我区经济和社会发展计划； （二）符合城市规划和城中村改造规划总体纲要； （三）促进优化产业结构，具有较强的综合效益； （四）具有规模效益，与市场需求相适应，提升我区整体形象； （五）与土地资源整合相协调，避免造成资源浪费； （六）符合环保要求，与周边环境协调发展； （七）符合改造范围内业主的意愿； （八）符合其他相关法律法规规定的改造条件。 第九条评估小组对改造项目从以下方面进行重点评估： （一）改造必要性； （二）项目实施的可行性，包括项目内容、资金来源、拆迁安置方案、公共设施、改造模式、建设目标； （三）改造意义和社会、经济、环境的综合效益； （四）工业区改造为主的项目产业主题。 第四章评估程序 第十条改造项目预案公示收集公众反馈意见经90%以上业主同意后，区旧改办在10个工作日内召开会议进行集中评估。 第十一条项目评估会议的工作程序为： （一）在会议召开5天前，由区旧改办负责将会议邀请函和项目资料送达专家评估小组全体成员。 （二）由区旧改办组织召开评审会议，主持宣布评估内容，介绍参会人员，推选评估小
深圳十大城中村历史 “来了，就是深圳人。”这是深圳的城市标语，而让这句话真正落地的，则是深圳的城中村，它是深圳精神的另一种标志。 这些夹杂在繁华城市中众声喧哗、活色生香的城中村，如同自然环境中的湿地，为城市中极度紧张的外部环境做出疏解，也为众多外来年轻人提供了落脚之地。 最近，主题为“城市共生”的深港双年展在南头古城热闹开展，楼校长在其中惊喜地发现深圳最具代表性的城中村的发展轨迹。
也许你也曾居于其中，看看他们的演变历程，还有你熟悉的痕迹吗
手机横看/点击放大图片效果更佳 据统计，深圳共有城中村 1427 个，可容纳人口近千万，占深圳总人口半数以上。 改革开放是深圳经济发展与人口快速增长的源头，随着城市发展而发展的城中村，它们最初的发展也可从1979年说起…… [白石洲] 白石洲位于大沙河东岸，总面积7.4平方公里，下辖白石洲、上白石、下白石、塘头和新塘5个自然村。因村子在海湾沙洲上，村后的小山上立着一块大白石，形成村前沙洲村后白石的格局，故名“白石洲”。 现有原住民约2100人，其中白石洲430人，上白石422人，下白石318人，塘头506人，新塘305人。常住人口近4万，流动人口13万，是深圳最大、最密
集的“城中村”之一。 1979 中越战争爆发，22.4万名中国难民被收容在43个不同的国营农场。联合国难民署向光明农场提供80万美金以收容越战期间的难民，其中光明农场收容了4300名难民。 12月，第一个中外合资企业——光明华侨电子厂在中国诞生，即今日的康佳集团有限公司。 1985 4.8平方公里的土地由国务院从沙河华侨工业区中拨出以成立华侨城。 1989
深圳市宝安区旧城旧村（城中村）改造实施细则 第一章总则 第一条为了进一步规范宝安区旧城旧村（城中村）改造工作，根据《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》(深府[2004]177号)和《宝安区旧城旧村改造管理暂行办法》(深宝府[2004]49号)，结合宝安区的实际情况制定本细则。 第二条宝安区旧城旧村（城中村）改造分为经营性改造方式的旧城旧村（城中村）改造和旧村（城中村）更新改造统建上楼、安置原居民自住自用方式的旧村（城中村）自改两种形式。 第三条本细则所称的旧村（城中村）是指我区原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的建筑物使用年限较长、建筑质量低下、土地利用结构不合理、城市功能、环境质量等方面严重衰退的旧( 祖) 屋集中区。 本细则所称旧城是指宝安区城市建成区内的功能失调、配套设施不完善的旧住宅区、旧工业区、旧工商住混合区等。 第四条经营性旧城旧村（城中村）改造项目用地应当纳入全市年度土地供应计划，但不占用当年其它建设用地计划指标。 第五条鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发我区经营性旧城旧村（城中村）改造项目。 城中村内原农村集体经济组织改制后的股份合作公司可以与国内外有实力的机构合作 参与所在地经营性旧城旧村（城中村）改造项目。 旧村自改的改造主体单位是改造项目所在原农村集体经济组织改制后的股份合作公司。 第六条旧城旧村（城中村）改造应加强对文物古迹、历史建筑的保护，历史标志性建筑及其周围环境的保护应纳入旧城旧村（城中村）改造的规划和计划。 第二章组织机构与职责 第七条区旧城改造领导小组是全区旧城旧村（城中村）改造的领导决策机构，负责以下工作： （一）制定与修改我区旧城旧村（城中村）改造规范性文件； （二）审定我区旧城旧村（城中村）改造计划和规划（包括旧城旧村（城中村）改造专项规划和项目控制性详细规划）； （三）审定我区旧城旧村（城中村）改造项目改造单位； （四）其它重大旧城旧村（城中村）改造事项。 第八条区旧城改造领导小组办公室（以下简称区旧改办）负责下列事项： （一）贯彻落实、宣传落实旧城旧村（城中村）改造的法规政策； （二）根据旧城旧村（城中村）改造工作的需要，制定与旧城旧村（城中村）改造有关的规范性文件报区旧城改造领导小组审批； （三）组织编制旧城旧村（城中村）改造计划和规划（包括旧城旧村（城中村）改造专项规划和项目控制性详细规划）报区旧城改造领导小组审批； （四）发布旧城旧村（城中村）改造公告； （五）对申报经营性旧城旧村（城中村）改造项目和自行改造项目进行实质性审查，上报区旧城改造领导小组审批； （六）设立旧城旧村（城中村）改造专项资金监管帐户，对拆迁补偿安置资金进行监管；
目录 1 总则 1.0.1 为规范深圳市城中村（旧村）（以下统称城中村）改造专项规划编制的内容和深度，依据国家、广东省和深圳市有关城市规划编制的规范和标准，遵照《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（以下简称《暂行规定》）、《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（以下简称《实施意见》），制定本技术规定。 1.0.2城中村改造模式分为综合整治和全面改造两大类型。 开展全面改造的城中村，必须按照本技术规定编制城中村改造专项规划。开展综合整治的城中村，另行编制城中村环境综合整治规划。 1.0.3 城中村改造专项规划是指以经批准的全市城市总体规划、分区规划、其它上层次规划及《全市城中村（旧村）改造总体规划纲要》为依据，对规划编制区内城中村改造项目的目标、模式、功能定位、土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施等控制要求作出的规划。 1.0.4 专项规划编制区，是根据城中村改造工作和相关规划要求，结合城中村的特点和改造需要划定的开展城中村改造专项规划编制的区域。 专项规划编制区应当包括全部由该村原农村集体经济组织（原则上特区内以原行政村为单元，特区外以原行政村或村民小组为单元）的村民及受继单位保留使用的非农建设用地内的建成区域，并结合周边地块特点和规划路网结构，按照有利于整体开发制度和实施规划管理的原则划定。在需要进行成片改造或对多个改造项目实施整体协调的地区，也可将多个城中村及相关邻接地块整体划定为一个规划编制区。 1.0.5按照城中村的区位、规模、建设特点和管理要求的差异，城中村改造专项规划分为A、B两类，不同的城中村改造专项规划在内容和深度上各有侧重。 A类：特区外规模较大的城中村改造项目，专项规划以法定图则深度为主。 B类：特区内规模较小的城中村改造项目，专项规划以详细蓝图深度为主。 其它未包括在上述范围内的城中村，根据具体条件和规划管理需要，分别纳入A 类或B类。 对专项规划编制区内的保留整治区编制“环境综合整治规划”时，应服从专项规划的统一安排。 1.0.6 城中村改造专项规划的成果包括规划文本、规划图纸和规划研究报告。规划文本是对规划各项目标和内容的规定性要求。 规划图纸是说明规划意图和规划方案的相关图示。 规划研究报告是指关于规划设计情况的技术性研究和说明的文字，是对规定性要求的论证和解释。
福田区： 南园街道：辖巴登、滨江、沙埔头、南园、园西、锦龙、南华、赤尾、滨河9个社区。 园岭街道：辖红荔、园东、通新岭、福强、荔村、长城、上林、南天、鹏盛9个社区。 福田街道：辖福华、福安、圩镇、口岸、福山、福民、水围、渔农、岗厦、海滨、福保、福田、皇岗13个社区。 沙头街道：辖新沙、石厦、新洲、沙咀、下沙、上沙、新华、益田、金城、天安、新港、金地、沙尾、明月、翠湾15个社区。 香蜜湖街道：辖竹林、香安、香梅、香岭、竹园、农园、香蜜7个社区。 梅林街道：辖上梅、新兴、下梅、梅丰、梅京、梅亭、梅都、龙尾、孖岭、新阁、梅林一村12个社区。 莲花街道：辖福中、彩虹、莲花北、景田、景华、紫荆、梅岭、狮岭、康欣、梅富、福新11个社区。 华富街道：辖梅岗、华山、华红、黄木岗、华航、田面、新田、莲花三村、莲花二村、莲花一村10个社区。 罗湖区： 桂园街道：辖大塘龙、桂木园、人民桥、红岭、红南、红村、滨苑、鹿丹村、老围、松园、洪围、新围12个社区。 黄贝街道：辖新湖、黄贝岭、新秀、水库、新谊、曦龙、湖滨、罗芳、新兴、文华、碧波、怡景、凤凰13个社区。 东门街道：辖湖贝、新龙、湖容、立新、城贝、城东、锦湖、玉兰、螺岭、翠园、花场、东风、东门、北门、书院街15个社区。 翠竹街道：辖百仕达、新村、翠岭、水贝、翠辉、民新、木头龙、翠竹、翠平、翠宁、愉天、翠锦12个社区。 南湖街道：辖友谊、罗湖桥、建南、新港、建中、文锦、海关、和平、渔屯、罗湖、向西、新南、嘉北、嘉南14个社区。 笋岗街道：辖田贝、北站、洪湖、笋岗、田心、梨园、笋西、湖景8个社区。 东湖街道：辖布心、大望、梧桐山、翠湖、翠新、东民、乐群、太白、翠鹏、金岭、金湖、金鹏12个社区。 莲塘街道：辖莲塘、坳下、西岭、长岭、莲花、仙湖、畔山、鹏兴、广岭9个社区。 东晓街道：辖东晓、草埔东、松泉、名地、独树、绿景、马山、港发新村、木棉岭、兰花、马岗、木棉花12个社区。 清水河街道：辖清水河、泥岗、银湖、梅园、草埔西、红岗、玉龙、龙湖8个社区。 南山区： 南头街道：辖南头城、田厦、大新、大汪山、红花园、南联、马家龙、莲城、前海、星海名城10个社区。 南山街道：辖向南、荔芳、南光、北头、南园、登良、南山、荔林、荔湾、月亮湾10个社区。 沙河街道：辖光华街、中新街、白石洲、沙河街、星河街、明珠街、华厦街、文昌街、香山街9个社区。 蛇口街道：辖东角头、湾厦、海湾、渔一、渔二、海滨、海昌、南水、大铲、雷岭、内伶仃岛11个社区。 招商街道：辖花果山、水湾、五湾、赤湾、沿山、桃花园、四海、兰园、桂园、文竹
全面推进城中村（旧村）改造工作是市委、市政府为了贯彻落实科学发展观，建设“和谐深圳、效益深圳”，审时度势做出的重大决策。同时，城中村（旧村）改造工作也是非常复杂的系统工程，不仅在改造过程中会涉及复杂的利益关系，而且大规模的改造可能对城市房地产市场和居住环境造成重大影响，进而对城市社会经济运行环境产生深刻影响。因此，城中村（旧村）改造工作必须遵循“积极稳妥、有序推进”的原则，城中村（旧村）改造的计划必须与城市的经济社会发展计划、城市近期建设规划、土地供应计划及城市建设用地计划等相协调，努力做到“成熟一个改造一个，改造一个成功一个”。 2005年作为城中村（旧村）改造的示范之年，其年度改造工作计划更加要体现慎重、有序、协调的要求，保证形成“全面启动、重点突破”的工作态势，真正起到“示范年”的作用。 根据《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》和《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（以下简称《实施意见》），在各区报送的区级2005年度计划的基础上，市城中村改造工作办公室（以下简称“市城改办”）经综合平衡，并与土地供应计划等相协调，提出2005年深圳市城中村（旧村）改造年度计划。 2005年度深圳市城中村（旧村）全面改造项目计划表
说明： 1、由于城中村改造涉及影响因素多，具有较大不确定性，改造计划进度应该根据工作推进情况，在对计划实施情况进行总结调整时进一步明确。 2、第5项岗厦村河园片区可能分期进行改造，具体分期方案由区政府根据实际推进情况再行明确，本表中按照改造专项规划方案指标全部计入。 3、第7项大冲村改造规划总用地68.4万平方米，村内改造建筑面积93.58万平方米，新建建筑面积135.39万平方米，本计划仅列入第一期改造相关指标。 表二：2005年深圳市城中村（旧村）改造综合整治项目计划表