深圳市城中村（旧村）改造专项规划编制技术规定（试行）
一、总则
1.0.1 为规范深圳市城中村（旧村）（以下统称城中村）改造专项规划编制的内容和深度，依据国家、广东省和深圳市有关城市规划编制的规范和标准，遵照《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（以下简称《暂行规定》）、《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（以下简称《实施意见》），制定本技术规定。
1.0.2城中村改造模式分为综合整治和全面改造两大类型。
开展全面改造的城中村，必须按照本技术规定编制城中村改造专项规划。开展综合整治的城中村，另行编制城中村环境综合整治规划。
1.0.3 城中村改造专项规划是指以经批准的全市城市总体规划、分区规划、其它上层次规划及《全市城中村（旧村）改造总体规划纲要》为依据，对规划编制区内城中村改造项目的目标、模式、功能定位、土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施等控制要求作出的规划。
1.0.4 专项规划编制区，是根据城中村改造工作和相关规划要求，结合城中村的特点和改造需要划定的开展城中村改造专项规划编制的区域。
专项规划编制区应当包括全部由该村原农村集体经济组织（原则上特区内以原行政村为单元，特区外以原行政村或村民小组为单元）的村民及受继单位保留使用的非农建设用地内的建成区域，并结合周边地块特点和规划路网结构，按照有利于整体开发制度和实施规划管理的原则划定。在需要进行成片改造或对多个改造项目实施整体协调的地区，也可将多个城中村及相关邻接地块整体划定为一个规划编制区。
1.0.5按照城中村的区位、规模、建设特点和管理要求的差异，城中村改造专项规划分为A、B 两类，不同的城中村改造专项规划在内容和深度上各有侧重。
A类：特区外规模较大的城中村改造项目，专项规划以法定图则深度为主。
B类：特区内规模较小的城中村改造项目，专项规划以详细蓝图深度为主。
其它未包括在上述范围内的城中村，根据具体条件和规划管理需要，分别纳入A类或B类。对专项规划编制区内的保留整治区编制“环境综合整治规划”时，应服从专项规划的统一安排。
1.0.6 城中村改造专项规划的成果包括规划文本、规划图纸和规划研究报告。
规划文本是对规划各项目标和内容的规定性要求。
规划图纸是说明规划意图和规划方案的相关图示。
规划研究报告是指关于规划设计情况的技术性研究和说明的文字，是对规定性要求的论证和解释。
1.0.7 城中村改造专项规划经批准生效后，在规划编制区内进行城中村改造以及相关的土地利用和各项建设活动必须符合该专项规划。
经批准的城中村改造专项规划是编制或修订涉及该规划编制区的法定图则以及其它相关规划的依据。
1.0.8 本规定自颁布之日起试行。市政府规划行政主管部门应当对本规定的实施效果及时进行客观总结，并根据深圳市经济社会发展和城中村改造工作的实际情况，适时进行修订。
1.0.9 本规定的解释权属深圳市城市规划委员会或其授权的部门。
2 规划原则
2.0.1 促进城中村与城市融合
城中村改造工作要以“建设国际化城市，统筹、协调、提升深圳市城市发展水平，促进全市经济社会发展，建设和谐深圳、效益深圳”为总目标。通过城中村的改造实现产业结构的优化与城市空间的完善，推动特区内外一体化建设。
城中村改造专项规划必须处理好城中村与周边地区的相互关系，协调城中村改造与周边城市地区的建设与发展，同时落实上层次规划要求，保证城中村与周边城市地区各项设施和用地的衔接，促进城中村地区与城市的全面融合。
2.0.2 建设节约型社区，促进可持续发展
城中村改造专项规划应当落实科学发展观的要求，高度重视资源节约和循环利用，珍视城中村积累的巨大财富，针对不同的建筑状况采取不同的改造措施，在建设过程中贯彻节能、节水、节材、节地的要求，积极利用各种措施和技术手段，努力建设生态协调的节约型社区，努力实现发展绿色经济、循环经济和节约型经济的目标，促进可持续发展。
2.0.3 体现公众共识，建设和谐社会
城中村改造专项规划应按照建设和谐社会的要求，深入调查有关各方的改造意愿，广泛开展公众咨询，促进公众参与，争取将规划方案在有关各方之间达成广泛共识，以保障建设单位、业主及居民和其他利害关系人的合法权益，并促进社会公平，维护社会整体利益，避免在改造过程中造成不可挽回的负面影响。
2.0.4 合理布局，建设安全、健康的生活环境
城中村改造专项规划应处理好规划编制区内各类用地之间的空间组织关系，合理控制开发强度，着重完善城中村地区市政公用设施和公共服务设施，努力拓展开放空间和园林绿地系统，提高绿地率和绿化覆盖率，为居民创造安全、健康、优美的生活环境。
2.0.5 因地制宜，强化可操作性
城中村改造专项规划应深入了解现状特征和改造的市场条件，综合协调各方利益，根据各地区、各类型城中村的不同特点，多方论证规划方案的经济可行性与空间可行性，提出操作性强、科
学合理、特色鲜明的改造方案。同时要处理好坚持刚性控制和保持弹性引导的关系，对涉及社会整体利益和公众利益的关键指标与控制原则要严格控制，也要为依据市场条件和有关各方意愿进行合理调整留有适当的弹性。
3 编制内容与深度规定
3.1 控制内容
3.1.1 城中村改造专项规划编制区可能包含拆除改造区和保留整治区两个部分。城中村改造专项规划的控制内容是规划编制时必须研究和表达的基本内容，由针对规划编制区的整体以及其中的拆除改造区、保留整治区的规定共同构成。
不同类型的城中村改造专项规划，其控制内容及深度要求有所区别。
3.1.2城中村改造专项规划针对规划编制区整体的控制内容包括：
A. 划定规划编制区；
B. 改造目标；
C. 功能定位；
D. 改造模式；
E. 改造策略分区及改造策略与建设管制规定；
F. 用地功能布局；
G. 开放空间和园林绿地系统；
H. 配套设施的总体对策和布局；
I. 道路交通的总体对策和道路网络构成；
J. 技术经济指标和经济可行性评价；
K. 改造影响评价，包括对环境、道路交通、市政公用设施、公共服务设施四个方面的影响评价；
L. 其他要求，如历史文化遗存保护、自然生态资源保护等。
M. 实施措施，包括分期实施计划和相关的配套措施。
以上控制内容，各类城中村改造专项规划均应达到法定图则的深度要求。
3.1.3城中村改造专项规划针对拆除改造区的控制内容包括：
A. 土地利用：用地布局、各地块的主要用途及相容性、开发强度、建筑总量及各类建筑量、绿地率及绿化覆盖率、居住人口及户数；
B. 城市设计：城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制；
C. 配套设施：各类公共和市政配套设施的控制；
D. 道路交通：地块内外部交通组织、道路及场地竖向、交通场站设施布局和控制要求、步行系统控制；
E. 市政工程：水、电、气、环卫、防灾等各类市政工程管线的负荷预测、管网体系及设施控制；
以上控制内容，A类城中村改造专项规划应当达到法定图则的深度要求，B类城中村改造专项规划应当达到详细蓝图的深度要求。
A类城中村改造专项规划中，组团级容积率达到2.5以上的项目以及位于城市重要景观地区的项目，其土地利用和城市设计的控制内容要达到详细蓝图的深度要求。
异地重建项目中，上述控制内容主要针对重建区域，并应参照A、B两类城中村改造专项规划确定深度要求。
3.1.4在包含有保留整治区的改造项目中，城中村改造专项规划针对保留整治区的控制内容包括：
A. 整治目标；
B. 整治范围和分区；
C. 整治工作内容；
D. 整治实施时序计划。
以上控制内容，包含有保留整治区的城中村改造专项规划均需表达。
3.2 规划文本
城中村改造专项规划的文本必须用法律文件的文体阐述如下内容：
3.2.1 总则
说明城中村改造专项规划编制的主要依据和原则、规划编制区、法律效力、生效日期、解
A. 分期实施计划；
B. 历史文化遗存保护规定；
C. 地下空间保护和利用规定等。
3.3 规划图纸
不同类型的城中村改造专项规划，根据控制内容及深度要求，其规划图纸的内容可以有所区别，或者将若干图纸合并表达，但应满足清楚说明规划编制区现状特征、规划构思和规划控制规定的需要。当规划范围较大、总体规划图纸不能表达清楚规划要求时，应制作分图。
3.3.1 区域位置图
依据所在区域的现状特征和上层次规划要求，标明规划编制区的地理位置、与周边地区的关系及交通联系。
3.3.2 土地利用现状图
在最新有效的地形图上，标绘规划编制区各类用地的范围和代码、道路网络及断面现状、公共和市政配套设施现状等，并编制“现状用地汇总表”。
根据各类城中村改造专项规划的深度规定，用地类别和配套设施的表达分别达到法定图则或详细蓝图的相应要求。
3.3.3 用地权属现状图
在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内现状用地的权属情况，包括原农村集体经济组织及其继受单位保留使用的各类非农建设用地范围、已出让的国有用地范围、已征已转未出让的国有用地范围、未征未转的集体土地范围等。
3.3.4 建筑综合现状图
在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内建筑物的各种情况，必要时可分别绘制：
A. 建筑功能；
B. 物业权属：集体股份公司物业、原村民私人物业、房地产物业、其他组织物业、其他私人物业；
C. 建设年代，特别要区别1999年3月5日、2004年10月28日等重要时间点的前后；
D. 合法与否。
3.3.5 建设环境质量分析图
在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内建设环境质量的分级评价区划，必要时应附以相关图片和评语。其评价的依据一般应包括建筑物的质量、环境卫生状况、景观设计质量、道路质量、市政设施质量等。
3.3.6 改造策略分区图
在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内根据规划编制区内的改造策略分区，明确拆除改造区及保留整治区，必要时可根据改造或整治工作的特点划分更细的分区。
3.3.7 土地利用规划图
在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内各类用地的范围和代码，并编制“规划用地汇总表”。用地类别的表达必须达到法定图则的深度要求。
根据各类城中村改造专项规划的深度规定，必要时，应将拆除改造区（含异地重建项目的重建区）的土地利用规划图按照详细蓝图的深度要求另行绘制。
3.3.8 城市设计导引图
标绘规划编制区内的轴线、节点、地标、开放空间、园林绿地、视觉走廊等空间结构元素的位置及建议的建筑高度分区。
根据各类城中村改造专项规划的深度规定，必要时，应按照详细蓝图的深度要求，另行绘制拆除改造区（含异地重建项目的重建区）的城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制图，以及重点地段建筑与公共空间环境改善方案示意图。
3.3.9 建筑空间布局图
根据各类城中村改造专项规划的深度规定，必要时，在最新有效的地形图上，按照详细蓝图的深度要求，标绘拆除改造区内各类建筑的位置、功能、平面形式、层数，各类设施和绿地、广场、水体、市政走廊的位置和范围，人行、车行交通出入口，地面、地下停车场的位置、范
围及出入口，以及对日照、消防、安全防护等间距和建筑退线的控制等，并标明主要经济技术指标。
3.3.10 地块划分编号图
标绘规划编制区内街坊和地块划分的界线及编号（与“地块控制指标一览表”相对应）。
根据各类城中村改造专项规划的深度规定，拆除改造区的地块划分尺度应分别达到法定图则或详细蓝图的相关要求，并与用地类别的深度对应。
3.3.11 公共配套设施规划图
标绘规划编制区内各类公共配套设施的位置与用地范围（与“配套设施规划一览表”相对应）。
3.3.12 道路交通规划图
在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内的道路网络及各级道路的平面、断面、主要道路交叉点坐标和标高；禁止开口路段、主要交叉口形式以及道路交通设施（包括监控设施）的位置与用地范围。
根据各类城中村改造专项规划的深度规定，必要时，应将拆除改造区（含异地重建项目的重建区）的道路及竖向规划图按照详细蓝图的深度要求另行绘制。
3.3.13 保留整治区规划图
在包含有保留整治区的城中村改造专项规划中，必须在最新有效的地形图上，标绘保留整治区的各项整治工作的内容、位置和范围。
3.3.14 各项市政工程规划图
按照法定图则的深度要求，标绘规划编制区内给水、雨水、污水、中水、电力、电信、燃气、环卫、防灾等各项市政工程的规划图纸。
根据各类城中村改造专项规划的深度规定，必要时，应将拆除改造区（含异地重建项目的重建区）的各项市政工程规划图按照详细蓝图的深度要求另行绘制。
根据各个城中村改造专项规划的具体情况，在规划内容表达清晰的情况下，可以将多项市
政工程的规划图纸酌情合并表达。
3.3.15 分期实施规划图
标绘规划编制区内各项改造和建设工作（包括拆除改造区的拆除和开发建设、保留整治区的各项整治工作）的分期实施区划、范围和内容，并突出拆除改造工作和保留整治工作在实施时序上的关系。
3.4规划研究报告
城中村改造专项规划的规划研究报告总体上应包括现状调查与分析、改造策略研究及规划方案说明三类内容，具体主要有以下几个方面：
3.4.1 前言
说明城中村改造专项规划编制的背景及主要过程，包括本改造项目列入城中村改造计划的情况，专项规划的委托、编制、公众参与意见、审查和审批过程等。
3.4.2 区位分析
就所在区域的现状特征和上层次规划要求，调查周边地区的主要功能，分析规划编制区的发展潜力，说明规划编制区的地理位置、与周边地区的关系及交通联系等。
3.4.3 自然与社会经济状况
说明规划编制区的自然与社会经济状况的主要特征：
A. 地形、地貌、水文、自然灾害、生态环境特征；
B. 人口规模和分布，户籍人口、外来人口的结构特征，居住密度；
C. 依据有关政策和有关部门资料，原村民人口总量、符合分户条件的人口及户数；
D. 社会管理体系和组织状况；
E. 集体股份合作公司的经营状况，原村民的收入水平和来源构成；
F. 地方文化、民俗特征等。
3.4.4 用地和开发建设状况
说明规划编制区的土地利用、各项建设及环境的状况：
A. 土地利用：用地结构及各类用地的布局、规模，编制“现状用地汇总表”；
B. 用地权属：原农村集体经济组织及其继受单位保留使用的各类非农建设用地、已出让的国有用地、已征用未出让的国有用地、已转为国有未出让的国有用地、未征未转的集体土地，编制“用地权属状况一览表”；
C. 建筑物：建筑物的使用功能及各类功能建筑物的规模，编制“现状建筑功能汇总表”；建筑物的权属构成，包括集体股份公司物业、原村民私人物业、房地产开发物业、其他组织物业及其他私人物业等，编制“现状建筑权属汇总表”；建筑物的建设年代，并以1999年3月5日、2004年10月28日等重要时间点为界限，编制“现状建筑年代汇总表”；建筑物的合法性及违法建筑的处理情况；
D. 公共配套设施：公共配套设施的类型、规模和分布，编制“现状配套设施一览表”，并分析主要公共配套设施的使用状况和需求；
E. 道路交通：道路的等级体系、功能划分、红线及断面形式、交叉口形式，交通设施的分布与规模，并分析道路交通设施的使用状况和需求；
F. 市政公用设施：各类市政工程的网络体系，市政公用设施的规模和分布，并分析主要市政公用设施的使用状况和需求；
G. 历史文化及建筑风貌：城中村的历史文化传统（包括各级文物保护单位情况）、建筑特色及环境特征等；
3.4.5 规划意愿综述
说明规划编制过程中对各方面主体的规划意愿进行调查的情况，有关部门和群众对规划编制区的规划意见和建议：
A. 涉及规划编制区的政府重大建设项目计划；
B. 地方政府及其相关管理部门的规划和改造意愿；
C. 集体股份合作公司的改造意愿；
D. 对原村民开展社会调查，原村民的改造意愿；
E. 组织公众参与，相关社会公众的规划意愿。
3.4.6 主要结论
综合评价规划编制区的主要特征，分析现状存在的主要问题和未来发展的主要挑战，并对建设环境质量进行评价分级。
3.4.7 规划依据与原则
列明城中村改造专项规划编制的主要依据，包括相关的政策、法规、上层次规划及相关专项规划等，概述其中直接指导本规划编制的特别重要的内容。确定规划编制所遵循的主要原则。
3.4.8 改造目标
研究确定规划编制区的发展方向、改造目标和功能定位：
A. 根据上层次规划要求、相关主体的意愿、规划编制区的具体条件，研究确定规划编制区的发展方向、发展目标和功能定位；
B. 研究确定协调城中村与周边城市关系，提高城中村建设环境质量的改造目标；
C. 研究确定拆除改造区的主导功能和保留整治区的环境综合整治目标。
3.4.9 改造模式与策略
研究确定城中村改造的模式与策略：
A. 根据上层次规划要求、相关主体的意愿、规划编制区的具体条件，研究确定城中村改造模式：整体拆建、局部拆建或异地重建；
B. 依据改造模式，结合规划编制区内建筑物状况和建设环境质量的分析评价，划定拆除改造区和保留整治区，并说明各类策略分区的改造策略和建设管制规定。
3.4.10 主要技术经济指标
根据上层次规划要求和规划编制区的发展条件，研究确定拆除改造区的主要技术经济指标，并进行经济可行性评价：
A. 主要技术经济指标：拆除改造区的容积率、建筑密度和各类建筑规模；
B. 规划编制区的发展条件：区位条件、房地产市场潜力、城市景观协调要求、道路交通承载力、配套设施承载力、生态环境承载力等；
C. 经济可行性评价：项目成本（包括依据特定地区平均水平测算的市场开发成本、依据有关政策测算的拆建补偿安置成本以及必须统筹实施的综合整治成本等）、项目收益（考虑了优惠政策后的经济收益）、项目利润额和利润率、建议的财政调控措施等。
3.4.11 改造项目的影响评价
说明城中村改造项目实施后可能产生的各方面影响，必要时应做客观评价，并提出预防和消减负面影响的措施：
A. 环境影响评价，防治环境污染的措施；
B. 道路交通影响评价，解决道路交通问题的措施；
C. 公共配套设施影响评价，解决公共设施问题的措施；
D. 市政配套设施影响评价，解决市政设施问题的措施；
E. 社会文化影响评价，消减负面影响的措施。
3.4.12 对上层次规划的修正和调整建议
根据科学合理、切实可行的原则，说明城中村改造专项规划对上层次规划的修正及相关的调整建议。
3.4.13 用地布局
研究确定规划编制区的用地布局结构与功能组织，明确各类用地的分布和规模：
A. 影响用地布局结构与功能组织的重大因素分析；
B. 规划编制区和拆除改造区内用地布局与功能组织的基本思路与方案说明；
C. 拆除改造区内各类用地的布局、规模及规划要求。根据各类城中村改造专项规划的深度规定，其用地类别分别达到法定图则或详细蓝图的深度要求；
D. 编制“规划用地汇总表”。
3.4.14 地块控制
根据各类城中村改造专项规划的深度规定，对规划编制区划分地块，并分别按照法定图则或详细蓝图的深度要求，研究确定拆除改造区内各地块的控制指标：
A. 地块划分：根据用地权属和用地性质尽可能单一，有利于指导土地出让和开发的要求，并结合各种自然界线和人工界线进行划分；
B. 各项控制指标的确定：依据《深圳市城市规划标准与准则》的规定，结合规划控制的需要和项目的具体情况，研究确定地块的各项控制指标，并编制“地块控制指标一览表”；
C. 重点地块控制指标说明：对于规划容积率达到5.0以上的地块，以及对上层次规划或规划部门审批文件已确定的控制指标作出调整的地块，必须专门解释规划调整或确定的理由。
3.4.15 城市设计
落实、深化上层次规划中城市设计的要求，研究规划编制区的环境特征、景观特色及空间关系，说明规划编制区的城市空间结构和城市景观体系，以及对各景观要素的具体控制目标和设计对策：
A. 上层次规划中城市设计对本规划编制区的控制要求；
B. 规划编制区的景观资源、环境特征及空间关系；
C. 规划编制区的城市空间组织，主要的轴线、节点、地标、开放空间、园林绿地、视觉走廊等控制元素，建筑高度分区建议；
D. 根据各类城中村改造专项规划的深度规定，分别按照法定图则或详细蓝图的深度要求，说明拆除改造区的城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制的要求，以及重点地段建筑与公共空间环境改善对策和方案。
3.4.16 公共配套设施规划
落实、深化上层次规划中公共配套设施的要求，结合规划编制区公共配套设施的现状、城中村居民的需求以及空间与经济的可行性，研究确定公共设施规划对策和各类公共配套设施的种类、规模以及空间布局：
A. 上层次规划中公共配套设施规划对本规划编制区的控制要求；
B. 规划编制区内公共配套设施的现状、问题和发展需求；
C. 规划编制区内公共配套设施的规划布局和管理规定；
D. 根据各类城中村改造专项规划的深度规定，说明拆除改造区中各类配套设施的建设规模；
E. 编制“配套设施规划一览表”。
3.4.17 道路交通规划
落实、深化上层次规划中道路交通的要求，结合规划编制区道路交通的现状和需求，研究确定道路交通的规划对策、道路网络构成以及各类道路交通设施的布局：
A. 上层次规划中道路交通规划对本规划编制区的控制要求；
B. 规划编制区内道路交通体系的现状、问题和发展需求；
C. 规划编制区内道路交通的发展对策和内、外部交通组织；
D. 规划编制区内道路网络构成和规划控制要求；
E. 根据各类城中村改造专项规划的深度规定，说明拆除改造区中交通场站设施的分布和控制要求，行人专用系统的控制原则和管理规定，以及道路和竖向控制要求。
3.4.18 保留整治区规划
调查研究保留整治区的建筑空间、各类设施、环境状况及社会文化等特征，分析其主要问题和改造条件，提出有针对性的整治目标和分区，明确各项主要整治工作的内容、位置、范围和实施时序。
3.4.19 市政公用设施规划
落实、深化上层次规划中市政公用设施的要求，结合规划编制区内给水、雨水、污水、中水、电力、电信、燃气、环卫、防灾等各项市政公用设施的现状和需求，研究确定市政公用设施的规划对策和网络体系，研究提出雨洪利用的规划措施；根据各类城中村改造专项规划的深度规定，研究确定拆除改造区内各项市政工程的管网布局、控制要求及场站设施的位置和规模。
3.4.20 实施措施
针对改造项目可能形成的影响及规划实施中可能面临的问题，提出具体的实施措施及相关建议：
A. 提出分期实施计划，包括保留整治区各项工作内容的实施计划，突出拆除改造工作与保留整治工作在实施时序方面的关系；
B. 改造项目的组织方式建议，比如以集体股份合作公司独立改造、股份合作公司与房地产开发企业合作改造、房地产开发企业通过竞标独立改造等；
C. 为了保障改造项目顺利实施，特别是在改造中维护社会整体利益、促进城中村整体环境改善的监督机制；
D. 政府机构及公共财政参与、扶持和监管的相关建议；
E. 对社区建设、文化保护及发展等方面的相关建议。
4 成果形式规定
4.0.1 城中村改造专项规划成果的实物形式包括：
A. 规划文本、规划研究报告及规划缩图：统一按A3幅面装订为一本，大于A3幅面的亦折叠为A3幅面大小装订；
B. 规划图纸：根据各类城中村改造专项规划的深度规定，分别按照法定图则或详细蓝图的比例绘制，图幅可采用A1、A0、A1加长、A0加长，同一项目的图纸比例应统一；
C. 光盘：内容为上述规划文本、规划研究报告和规划图纸的电子数据。规划文本和规划研究报告采用WORD格式（*.doc）；规划图纸采用ACAD格式（*.dwg）。
4.1 规划文本、规划研究报告及规划缩图
4.1.1 封面
注明城中村改造专项规划的项目名称、发布部门和批准日期。
4.1.2 扉页
有关部门对城中村改造专项规划的批准文件。
4.1.3 规划文本
A. 文本内封；
B. 文本目录；
C. 文本正文。
4.1.4 规划研究报告
A. 研究报告内封；
B. 研究报告目录；
C. 研究报告正文。
4.1.5 规划缩图
A. 图纸内封；
B. 图纸目录；
C. 图纸。
4.1.6 封三
注明编制部门、编制部门资质证书号、主要编制人员等。
附件条文说明
1.0.1《暂行规定》的第二条规定：“城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域”；第六条规定：“各区政府负责组织编制城中村改造专项规划，经市规划主管部门综合协调后报市规划委员会批准，并将生效的专项规划予以公告”。
《实施意见》中规定：“市城改办会同市规划局组织制定城中村改造专项规划的技术规范，报市城市规划委员会批准实施”。
1.0.2 按《实施意见》与《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要》的规定，深圳市城中村改造模式分为综合整治和全面改造两种类型。
1．综合整治
综合整治是指在现状建筑空间形态不发生根本变化的基础上，采取各种手段对城中村居住环境的净化、美化、优化改造。综合整治型项目一般可按下述条件进行界定：（1）除公益性设施外，建筑总量不增加；（2）不涉及房地产开发行为。
《实施意见》中规定：“此类项目可不编制城中村改造专项规划，由区政府编制‘城中村环境综合整治规划’
并组织实施”。
2．全面改造
全面改造是指通过对现状建筑物的拆除重建，较为彻底地改变城中村的空间形态，调整用地功能，消除城中村与城市用地布局和景观面貌的严重冲突，全面提升空间环境质量。根据城市规划要求和城中村的具体情况，全面改造可以采取异地重建、整体拆建和局部拆建等模式。其中，整体拆建指改造率（被拆除改造的建筑面积与改造前总建筑面积之比）在30%以上的项目；局部拆建指改造率不足30%的项目。
《实施意见》中规定：“全面改造的项目应编制专项规划。局部拆建项目应符合城中村改造专项规划的技术
深圳市城中村（旧村）改造专项规划编制技术规定（试行） 一、总则 1.0.1 为规范深圳市城中村（旧村）（以下统称城中村）改造专项规划编制的内容和深度，依据国家、广东省和深圳市有关城市规划编制的规范和标准，遵照《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（以下简称《暂行规定》）、《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（以下简称《实施意见》），制定本技术规定。 1.0.2城中村改造模式分为综合整治和全面改造两大类型。 开展全面改造的城中村，必须按照本技术规定编制城中村改造专项规划。开展综合整治的城中村，另行编制城中村环境综合整治规划。 1.0.3 城中村改造专项规划是指以经批准的全市城市总体规划、分区规划、其它上层次规划及《全市城中村（旧村）改造总体规划纲要》为依据，对规划编制区内城中村改造项目的目标、模式、功能定位、土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施等控制要求作出的规划。 1.0.4 专项规划编制区，是根据城中村改造工作和相关规划要求，结合城中村的特点和改造需要划定的开展城中村改造专项规划编制的区域。 专项规划编制区应当包括全部由该村原农村集体经济组织（原则上特区内以原行政村为单元，特区外以原行政村或村民小组为单元）的村民及受继单位保留使用的非农建设用地内的建成区域，并结合周边地块特点和规划路网结构，按照有利于整体开发制度和实施规划管理的原则划定。在需要进行成片改造或对多个改造项目实施整体协调的地区，也可将多个城中村及相关邻接地块整体划定为一个规划编制区。 1.0.5按照城中村的区位、规模、建设特点和管理要求的差异，城中村改造专项规划分为A、B 两类，不同的城中村改造专项规划在内容和深度上各有侧重。 A类：特区外规模较大的城中村改造项目，专项规划以法定图则深度为主。
《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》 时间：2011-7-28 地点：水贝村京基旧改办公室 出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷 主持人：邵雷 议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析 章程： ◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性 ◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析 ◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨） ◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨） 一深圳市城中村现状分析与改造的必要性 城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。 1. 深圳特区内城中村现状分析 广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。 城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。 2. 改造必要性 A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。 城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。
市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005--2010） 为全面完成城中村（旧村）（以下统称“城中村”）改造，加快城市化步伐，推动特区外一体化建设，实现城中村地区与城市其它地区的统筹规划和协调发展，促进国际化城市、现代化中心城市建设，构建和谐、效益，特制定本纲要。 一、市城中村改造面临的形势 建市以来，经济社会得到了迅速发展，城市建设的规模和质量不断提高，广大人民群众的生活环境显著改善。但是，我市的进一步发展已经明显受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，特别是由于我市过去的城市建设主要着眼于在“增量”土地上做文章，城中村这样的“存量”土地没有纳入城市建设的统一布局和开发。经过多年的累积，建筑和城中村问题已经成为全市经济社会发展中最突出、最复杂、最集中的矛盾和问题。城中村不仅村环境难以改善、居民的生活质量难以获得持续提高、许多村存在着严重的安全隐患，而且阻碍了城市结构的完善和土地使用效益的提升，侵蚀了周边地区的土地价值，并以其经营的手段破坏了城市的公平发展环境和法制管理秩序，与构建和谐社会的要求相距甚远。 根据继续承担“改革创新排头兵”的历史使命，努力建设和谐、效益的要求，市委市政府决定率先转变经济社会发展模式，积极创新发展机制，并先后作出加快宝安龙岗两区城市化进程和在全市围全面推进城中村改造的重大决策。同时，我市现代化建设的加快推进，社会经济持续稳定的发展，规划和国土管理体制的改革，特区外城市基础设施的不断改善，以及房地产市场日趋成熟理性，也为城中村改造创造了良好的条件。 我市的城中村改造工作已迫在眉睫，各级政府必须充分认识全面推进城中村改造的重要意义，努力为改造工作营造良好的环境，为的发展提供新的动力和活力。 二、指导思想和基本原则 市城中村改造的指导思想是：坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐、效益的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心，结合全面提升城市建设品质和特区外新城建设，长期、持续、全面开展城中村改造，不断改善城市运行机制，为建设国际化城市，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。 －－坚持积极稳妥、有序推进的原则。城中村改造必须以建设现代化国际化城市为总目标，以城市规划为先导，根据深入推进城市化的要求，积极、稳妥、有序地推进，尽量减少对城市社会、经济的消极影响，确保“成熟一个，改造一个；改造一个，成功一个”。 －－坚持政府主导、市场化运作的原则。各级政府应牢牢把握城中村改造的方向，通过政策、规划、计划的适时调控，保证城中村改造符合公共利益，维护改造过程中的社会公平，努力使
摘要 在十三五规划中，政府提出将在五年改造300+城镇村，总投资将超过20亿人民币。这将成为城中村改造历史上最大规模的、最彻底的改造。这次大规模改造成为了社会各界人士议论的焦点。 不过，大多人都关注于城中村村民、政府和开发商之间的利益博弈，却很少把焦点放在这次改造最大的关系者——外来人口。我们想用这篇调查报告引起社会对外来人口在城中村改造中的处境的关注。 本文运用了网络问卷调查与岗厦村的定点抽样调查的方式，对城中村外来人口的职业分布、收入情况、租房意愿和最大接受租金进行调查。另外，我们通过结合他们的基本状况以及改造后大致的租金围，来分析改造后外来人口的安置情况（他们何去何从）。因为大部分外来人口（特别是白石洲和岗厦村）从事第三产业，他们的离开会对整个造成物价的上升与生产力的下降，还会引申出一些社会问题。最后我们会给出自己的解决方法，减少城中村大改对整个社会的波动。 在本次调研的重点对象岗厦村里，有大约6万外来流动人口，约占城中村总人数的98%。他们分布在各个职业，各个岗位，是这个新型城市主要的生产力与创造力。虽然他们要挤在二三十平米的出租屋里，但是他们怀揣着自己的梦想在这个风云变幻的城市里努力拼搏。城中村既包含着外来打工人的梦想与追求，也表达着他们对这个社会的无奈。 改造后的高房租会让一些低收入的外来人口对融入城市望而却步。如果外来人口的处境得不到改善，外来人口问题会演变成社会矛盾，因为租金的大幅度上涨会引起他们的心里不平衡，幸福指数下降，以及报复社会的扭曲心理。城市建设的时候他们做出了贡献，所以改革不能抛弃他们。我们意识到了改造后外来人口安置问题的严重性，所以想通过这篇调查报告提出一些解决办法。 关键词：城中村改造、外来人口、租金上涨、安置问题
深圳市宝安区旧城旧村(城中村) 改造实施细则 第一章总则 第一条为了进一步规范宝安区旧城旧村(城中村)改造工作，根据《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》(深府[2 0 04]1 7 7号) 和《宝安区旧城旧村改造管理暂行办法》(深宝府[2 0 04]4 9号)，结合宝安区的实际情况制定本细则。 第二条宝安区旧城旧村(城中村)改造分为经营性改造方式的旧城旧村(城中村)改造和旧村(城中村)更新改造统建上楼、安置原居民自住自用方式的旧村(城中村)自改两种形式。 第三条本细则所称的旧村(城中村)是指我区原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的建筑物使用年限较长、建筑质量低下、土地利用结构不合理、城市功能、环境质量等方面严重衰退的旧(祖)屋集中区。 本细则所称旧城是指宝安区城市建成区内的功能失调、配套设施不完善的旧住宅区、旧工业区、旧工商住混合区等。 第四条经营性旧城旧村(城中村)改造项目用地应当纳入全市年度土地供应计划，但不占用当年其它建设用地计划指标。 第五条鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发我区经营性旧城旧村(城中村)改造项目。 城中村内原农村集体经济组织改制后的股份合作公司可以与国内外有实力的机构合作参与所在地经营性旧城旧村(城中村) 改造项目。 旧村自改的改造主体单位是改造项目所在原农村集体经济组织改制后的股份合作公司。 第六条旧城旧村(城中村)改造应加强对文物古迹、历史建筑的保护，历史标志性建筑及其周围环境的保护应纳入旧城旧村(城中村)改造的规划和计划。 第二章组织机构与职责 第七条区旧城改造领导小组是全区旧城旧村(城中村)改造的领导决策机构，负责以下工作： (一)制定与修改我区旧城旧村(城中村)改造规范性文件： (二)审定我区旧城旧村(城中村)改造计划和规划(包括旧城旧村(城中村)改造专项规划和项目控制性详细规划)； (三)审定我区旧城旧村(城中村)改造项目改造单位： (四)其它重大旧城旧村(城中村)改造事项。
论城中村的成因及改造的必要性：以深圳市为例 邵任薇 （广东外语外贸大学政治与公共管理学院，广东广州510420） 摘要：城中村作为城市化背景下的一种特殊的“亦城亦村”现象，在物理形态上已经完全成为城市的一部分，但空间形态和结构的改变并不能掩盖“城中村”内存在的各种问题。这些问题的出现有村民方面的原因，同时也与政府行为密不可分。虽然城中村的历史地位和社会功能不可否认，但城中村改造势在必行。 关键词：城中村；成因；改造；必要性 中图分类号：C912文献标识码：A文章编号：1671－380X（2010）07－0055－03 Discussing on the causes and the necessity for the modification of the village in the urban：A Case Study of shenzhen city SHAO Ren－wei （Department of Politics and Public Administration，Guangdong University of Foreign Studies，GuangZhou510420，China）Abstract：Village in the urban is in nature a kind of special phenomenon of both“city and country”against the context of China ur-banization.Although it has been one part of the ubran in physical shape，the change of the space form and structure cannot conceal kinds of problems in village in the urban.These problems are related with villagers，but also closely the government action.The histori-cal status and social functions of the village in the urban can not be denied，but the modification of the village in the urban is inevita-ble. Key words：village in the urban；cause；modification；necessity 城中村是在中国城市化背景下出现的特殊的城市包围农村的现象。在城市的快速变迁的过程中，城市扩张与农村城市化几乎在同一时间发生，这对城市的物理形态和社会形态的改变都产生了深远的影响。城中村从形成之初起就成为地方政府改造的目标，特别是城市发展用地越来越稀缺的今天，城中村的土地必须作为可再开发土地资源进行盘活，以释放存量土地来实现土地资源的集约利用。因此，城中村改造势在必行。本文将以深圳市为例，深入探讨城中村存在的问题及成因，并且对城中村改造的必要性进行分析。 一、城中村存在的问题及成因 （一）问题 深圳市城中村的积弊已经阻碍了现代化城市发展，也是城市社会管理的“重灾区”，深圳市城中村的问题主要表现在如下几个方面： 1.违规乱建。根据深圳市政府文件，每户住宅基底面积不超过80平方米，楼高不超过三层。但在租金的巨大利益驱动下，多数村民把住宅基底面积扩大到100平方米以上，楼高多数在八九层甚至更高，无论是宅基地面积还是楼层高度都严重超过了政府的规划范围。这带来政府治理的困境：一方面，这些都是违规违章建筑，理应拆除。但这些违章建筑数量太多，租金数量巨大，是村民最主要的收入来源，也是社会财富的一部分，拆除这些建筑不仅浪费社会财富，更重要的是将引发村民激烈的群体对抗和冲突，让政府无可奈何。而且没有了租金收入，政府的社会保障负担也相应加重了。另一方面，法不责众有现实困境，但如果任其发展，则让政府的规章制度变成了一纸空文，失去了规章制度的严肃性和约束力。 2.火灾隐患。由于村民总想在最有限的空间内建设最大面积的住房，违规加宽加高成为城中村建筑普遍现象。“握手楼”、“一线天”非常贴切地描述了城中村建筑的现状。街道内的电线、电话线等就像一张张蜘蛛网，布满了整个街道狭窄的空间。另外，每户都住满了外来工，外来工的消防安全意识淡薄，极容易引发火灾。但是，由于楼与楼的间距非常小，街道狭窄，一旦发生火灾，消防车根本进不了村内，损失难以估量。 3.社会问题。城中村村民仅仅依靠房屋出租就获得了 · 55 · 第32卷第7期2010年7月 宜春学院学报 Journal of Yichun College Vol.32，No.7 July.2010 收稿日期：2010－06－02 作者简介：邵任薇（1978—），女，江西九江人，讲师，中山大学政治与公共事务学院行政管理专业博士，研究方向为城市管理和地方政府治理。
深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005--2010） 为全面完成城中村（旧村）（以下统称“城中村”）改造，加快城市化步伐，推动特区内外一体化建设，实现城中村地区与城市其它地区的统筹规划和协调发展，促进国际化城市、现代化中心城市建设，构建和谐深圳、效益深圳，特制定本纲要。 一、深圳市城中村改造面临的形势 深圳建市以来，经济社会得到了迅速发展，城市建设的规模和质量不断提高，广大人民群众的生活环境显著改善。但是，我市的进一步发展已经明显受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，特别是由于我市过去的城市建设主要着眼于在“增量”土地上做文章，城中村这样的“存量”土地没有纳入城市建设的统一布局和开发。经过多年的累积，违法建筑和城中村问题已经成为全市经济社会发展中最突出、最复杂、最集中的矛盾和问题。城中村不仅村内环境难以改善、居民的生活质量难以获得持续提高、许多村存在着严重的安全隐患，而且阻碍了城市结构的完善和土地使用效益的提升，侵蚀了周边地区的土地价值，并以其违法经营的手段破坏了城市的公平发展环境和法制管理秩序，与构建和谐社会的要求相距甚远。 根据继续承担“改革创新排头兵”的历史使命，努力建设和谐深圳、效益深圳的要求，深圳市委市政府决定率先转变经济社会发展模式，积极创新发展机制，并先后作出加快宝安龙岗两区城市化进程和在全市范围全面推进城中村改造的重大决策。同时，我市现代化建设的加快推进，社会经济持续稳定的发展，规划和国土管理体制的改革，特区内外城市基础设施的不断改善，以及房地产市场日趋成熟理性，也为城中村改造创造了良好的条件。 我市的城中村改造工作已迫在眉睫，各级政府必须充分认识全面推进城中村改造的重要意义，努力为改造工作营造良好的环境，为深圳的发展提供新的动力和活力。 二、指导思想和基本原则 深圳市城中村改造的指导思想是：坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐深圳、效益深圳的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心，结合全面提升城市建设品质和特区外新城建设，长期、持续、全面开展城中村改造，不断改善城市运行机制，为深圳建设国际化城市，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。 －－坚持积极稳妥、有序推进的原则。城中村改造必须以建设现代化国际化城市为总目标，以城市规划为先导，根据深入推进城市化的要求，积极、稳妥、有序地推进，尽量减少对城市社会、经济的消极影响，确保“成熟一个，改造一个；改造一个，成功一个”。 －－坚持政府主导、市场化运作的原则。各级政府应牢牢把握城中村改造的方向，通过政策、规划、计划的适时调控，保证城中村改造符合公共利益，维护改造过程中的社会公平，努力使改造惠及所有的城中村和最广大的居民。同时坚持政府主导下的市场化运作，努力提高改造项目的经济效益，尽可能利用有限的资源达成最好的工作目标。
专稿 摘要：30年来快速发展使得深圳市面临越来越严峻的土地资源约束。在“四个难以为继”的巨大压力下，深圳于2004年开启了城中村改造的序幕，呈现出主体多元、方式多样、项目运作、规划统筹等特点。然而，调研中发现规划着重于技术手段，土地权属关系复杂、安置补偿存在漏洞、政府角色缺位与错位并存、监管法律制度缺失使城中村改造工作陷入困境。本文提出通过重视社会更新，发挥规划师的沟通作用，建立实施评价和反馈机制，加强土地储备工作，规范土地出让，重塑政府角色，理顺拆迁工作机制，完善运行措施从而优化深圳市城中村改造策略，推进城市健康有序发展。 关键词：城中村；改造；优化策略；深圳 Abstract:With the rapid development for30years, Shenzhen has to face with the increasingly severe land resource constrains.Under the great pressure of“four unsustainable”,Shenzhen started the reconstruction of the Villages in city in2004.And the program shows the feature of pluralistic main,multiple mode,project operation,planning prevailed,dealing with illegal construction by preventing and diverting.However, the program cannot be conducted opportunely because there is something wrong with planning,land manage-ment,demolition，government’s role,regulatory and le-gal.The paper suggests Shenzhen should strengthen the planning by paying more attention to social updates, have the planners act as rational communicators to guide the public participation,establish evaluation and feedback mechanisms,achieve rational allocation of land resources by improving land bank and regulating land transactions,reshape government’s role,focus on resettlement,operate the effective measures.So we can have a healthy city. Keywords:villages in city；reconstruction；opti-mistic strategies；Shenzhen 作为改革开放的前沿阵地，深圳市面临日趋严峻的土地资源形势，城中村改造无疑成为拓展城市发展空间，增强城市竞争力的砝码。近年来，学者关于城中村的特征、问题、形成机制等已经基本达成共识，认为城中村是当前快速城市化发展背景下，城乡二元土地管理制度与现代城市经济发展矛盾调和的产物，是原农村居民在政府管理缺位和趋利政策引导下，追求土地收益最大化的表现，是以租赁经济为支撑、以流动人口为主体的低收入居住社区。这一特殊空间的改造同样引起了政府、学术界和社会的广泛关注，研究普遍认为应以土地利用作为解决矛盾的切入点，通过规范土地市场，明确界定土地产权内容，将集体土地转制实现国有化，并以宅基地入股的形式保障集体经济组织和村民的利益，在实施上则主张通过“自我原位塑造”来实现功能和景观的改善。此外，立足于城市社会学的分析逐渐增多，呼吁各界客观认识表情复杂的城中村，人文尺度作为城中村改造的原则之一被确立下来。从根本上讲，城中村改造涉及到集体土地产权制度改革、违法建筑处理、集体经济组织改革、村民发展、流动人口住房供给等多个层面，需要建立起推动多方共同参与，维护利益均衡和社会公平的改造机制。这些研究为深圳市城中村改造实践提供了方向性指导，但大多停留在理念和理论层面的探讨，深圳市城中村改造的策略需要在现有研究成果的基础上，结合地方特色和问题予以优化。 一、深圳市城中村改造特点 城中村是城市化过度与城市化不足并存的产物，满足社会廉租住房需求的同时，形成了“以地生财”为特征的封闭经济体系，“三非经济”汇聚严重影响城市健康发展。2004年，出于应对日趋严峻的土地资源形势的需要，深圳市开始加快城中村改造步伐，其运作过程呈现出以下几方面特点： 1.兼顾多方利益诉求的多元主体共同参与和多样化改造模式 深圳的城中村改造模式总体可以概括为市场主导下的多元主体共同参与。政府的主要作用是在“完善功能配套”的既定目标下，通过政策、规划进行调控和引导。根据城中村各自的条件，具体改造方式呈现多样化特征：按投资主体可以划分为政府工程、村集体股份有限公司自改、开发商实施改造以及合作改造等四种基本类型；按用地功能可以划分为公益性项目、产业升级项目、商品开发项目等类型；按建筑物的拆建比例，可以划分为综合整治和全面改造（包括异地重建、整体拆建、局部拆建）。 2.以项目承包制为主要运作方式，吸引社会资金参与改造过程 深圳市城中村改造的优化策略研究 □叶磊1马学广2 （1．北京大学深圳研究生院城市规划与设计学院，广东深圳518055；2.北京大学城市与环境学院，北京100871）
摘要 在十三五规划中，深圳政府提出将在五年内改造300+城镇村，总投资将超过20亿人民币。这将成为深圳城中村改造历史上最大规模的、最彻底的改造。这次大规模改造成为了社会各界人士议论的焦点。 不过，大多人都关注于城中村村民、政府和开发商之间的利益博弈，却很少把焦点放在这次改造最大的关系者——外来人口。我们想用这篇调查报告引起社会对外来人口在城中村改造中的处境的关注。 本文运用了网络问卷调查与岗厦村的定点抽样调查的方式，对城中村内外来人口的职业分布、收入情况、租房意愿和最大接受租金进行调查。另外，我们通过结合他们的基本状况以及改造后大致的租金范围，来分析改造后外来人口的安置情况（他们何去何从）。因为大部分外来人口（特别是白石洲和岗厦村）从事第三产业，他们的离开会对整个深圳造成物价的上升与生产力的下降，还会引申出一些社会问题。最后我们会给出自己的解决方法，减少城中村大改对整个社会的波动。 在本次调研的重点对象岗厦村里，有大约6万外来流动人口，约占城中村总人数的98%。他们分布在各个职业，各个岗位，是深圳这个新型城市主要的生产力与创造力。虽然他们要挤在二三十平米的出租屋里，但是他们怀揣着自己的梦想在这个风云变幻的城市里努力拼搏。城中村既包含着外来打工人的梦想与追求，也表达着他们对这个社会的无奈。 改造后的高房租会让一些低收入的外来人口对融入城市望而却步。如果外来人口的处境得不到改善，外来人口问题会演变成社会矛盾，因为租金的大幅度上涨会引起他们的心里不平衡，幸福指数下降，以及报复社会的扭曲心理。城市建设的时候他们做出了贡献，所以改革不能抛弃他们。我们意识到了改造后外来人口安置问题的严重性，所以想通过这篇调查报告提出一些解决办法。 关键词：城中村改造、外来人口、租金上涨、安置问题
深圳市城中村自组织现象观察与思考 吴梦绮，王富海 摘要：深圳快速的城镇化历程中，政府对城中村发展未多加干预，形成深圳现状自上而下建成片区与自下而上建成片区相互交融的“两个深圳”的特殊现象。从微观层面和自组织视角观察深圳城中村自组织现象及其发展的正、负效应，在产权、资源配置和组织能力等方面分析其背后的自组织机制。基于以上自组织认知，对“两个深圳”中两种建设模式进行思考，认识到自组织建设模式在深圳发展中的重要价值，并对现行主流的支持他组织建设模式的制度提出几点建议。 关键词：自组织现象，自组织机制，规划建设模式 1引言 深圳城市建设在中国大规模城镇化进程中起步早、速度快，政府没有（或者没来得及）对原有村庄进行强制拆迁，在原特区内选择绕过村庄进行城市建设，对村庄的建设仅进行了村庄用地线、宅基地面积的限制，线内基本放任各村自行建设，形成典型的“城中村”现象；原特区外的城镇建设甚至是基本依托行政村乃至自然村的工业化而来，可笑称其为“村中城”，特区一体化进程是政府自上而下的“他组织”和农村自下而上的“自组织”交织、博弈、融合的过程，特区外的村庄也逐步被分割包围，成为“城中村”。目前，深圳的这两种模式各占半壁江山，形成“两个深圳”共融的局面，在全国城市格局中极为罕见，为规划师所未料。 但从发展的实效看，深圳以其经济活力、创业创新能力和社会包容力成为中国最为健康的特大城市，对其中城中村所扮演的角色，业界有“毒瘤”和“功臣”两种完全相反的评价。本文选择在微观层面、以自组织视角观察深圳的城中村，分析其现象背后的自组织机制与成因，进而试图对“两个深圳”中两种不同的建设模式做出思考，并对现行主流的支持他组织建设模式的制度提出几点建议。 2深圳城中村自组织现象观察 目前，深圳市内绝大多数城中村主要承担为外来流动人口提供居住的功能，因此，观察以城市住区角度入手，通过城中村与城市一般住区、相关规划的对比，从物质空间布局、人口容量、设施配套三个层面展开观察。
深圳市城中村改造改造经验 一、深圳城中村的现状及认知 改革开放三十年，是深圳社会经济高速发展的三十年，是城市建设日新月异的三十年，目前，我市城市规模已达770平方公里。我市土地总面积为1953平方公里，并划定974平方公里的基本生态控制线，占全市土地面积的49%，基本生态控制线已成为我市保护生态环境的底线和铁线，全市剩余可建设用地潜力不足200平方公里左右，且分布零散。在新增城市空间资源有限的条件下，通过城中村改造等城市更新活动盘活存量土地，对于破解资源瓶颈，提升城市品质，促进空间资源的可持续利用具有重要意义。 深圳经过1992年和2004年特区内外两次城市化过程，原农村集体所有土地全部征转为国家所有，原农民全部转为城市居民，成为我国第一个没有农民和农村建制的城市。在城市化过程中，我市通过为原农村集体经济组织划定居民、工商业和配套建设用地，对可作为城市建设用地的土地及地上附着物给予适当补偿，将原农村集体经济组织成员全部纳入城市社会养老、医疗和失业保险体系等一系列举措，充分保障了原农村集体经济组织及村民的利益和可持续发展。由于快速工业化产生了大量的居住需求，而政府和市场无法在短时间解决；加之原农村被高速发展的城市建设用地包围，缺乏控制引导，违法建筑现象普遍，在工业化和城市化过程中城中村的问题也愈发凸显。深圳城中村总用地面积为96平方公里，以城市化转制前的原行政村为单位的城中村有320个；以自然村为单位的城中村有1725个。全市城中村共有各类私房约35万栋，总建筑面积超过了1亿平方米，据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。深圳城中村是快速工业化及城市化的阶段性产物，主要存在以下问题：一是土地历史遗留问题数量庞大，类型错综复杂，牵涉面广，与经济发展、群众利益等敏感问题交织在一起，处理难度大；二是城中村内消防等各类安全隐患严重，各类配套设施缺乏；三是居住人口密集，卫生状况比较差。此外，深圳城中村在一定时期内承担了廉租房的职能，增添了城市活力等正面作用也得到了普遍的认同。 二、深圳城中村改造工作取得的成绩及面临的形势 2004年10月28日，深圳市委、市政府召开了全市违法建筑查处暨城中村改造工作动员大会，拉开了我市城中村改造工作的序幕。目前，我市已形成一套行之有效的改造模式，制度建设渐趋成熟，区政府、街道办、村集体及开发企业的积极性得到
深圳市龙岗区城中村（旧村）改造实施办法附件 附件1： 深圳市龙岗区城中村（旧村）改造项目 专家评估办法（试行） 第一章总则 第一条为规范城中村改造项目评估工作，根据《评估委员会和评估方法暂行规定》、《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》以及《深圳市龙岗区城中村（旧村）改造实施办法（试行）》，结合本区实际，制定本办法。 第二条项目评估由区旧改办负责组织，有关政府部门按照各自的职能和专业范围予以配合。 第三条本办法所称项目专家评估，是指在本区范围内申报的城中村改造项目，在完成改造项目预案、预案公示和公众意见收集等前期工作后，由相关领域的专家对项目改造的科学性、合理性、可行性进行评估的活动。 第四条项目评估坚持“依靠专家、发扬民主、科学评估、合理确定”的原则。 第二章评估小组组成 第五条区旧改办在确认项目经90%以上业主同意后，组织专家评估小组及有关政府部门成员赴现场对项目进行考察、评估。评估小组由7—9名专家组成。 第六条评估实行票决制，须经三分之二以上小组成员同意，该项目才能提交区城中村改造领导小组会议予以审议。 第七条区旧改办负责组建评估小组，在评估前5天按如下规定抽取评估专家： （一）同一个工程项目，专家抽取只能进行1次； （二）专家选取按照相关的专业要求进入计算机系统抽取； （三）抽取工作完成后，区旧改办代表、监督人应签字确认，然后归档保存。
第三章评估的主要内容 第八条改造项目应具备以下基本条件： （一）符合我区经济和社会发展计划； （二）符合城市规划和城中村改造规划总体纲要； （三）促进优化产业结构，具有较强的综合效益； （四）具有规模效益，与市场需求相适应，提升我区整体形象； （五）与土地资源整合相协调，避免造成资源浪费； （六）符合环保要求，与周边环境协调发展； （七）符合改造范围内业主的意愿； （八）符合其他相关法律法规规定的改造条件。 第九条评估小组对改造项目从以下方面进行重点评估： （一）改造必要性； （二）项目实施的可行性，包括项目内容、资金来源、拆迁安置方案、公共设施、改造模式、建设目标； （三）改造意义和社会、经济、环境的综合效益； （四）工业区改造为主的项目产业主题。 第四章评估程序 第十条改造项目预案公示收集公众反馈意见经90%以上业主同意后，区旧改办在10个工作日内召开会议进行集中评估。 第十一条项目评估会议的工作程序为： （一）在会议召开5天前，由区旧改办负责将会议邀请函和项目资料送达专家评估小组全体成员。 （二）由区旧改办组织召开评审会议，主持宣布评估内容，介绍参会人员，推选评估小
深圳十大城中村历史 “来了，就是深圳人。”这是深圳的城市标语，而让这句话真正落地的，则是深圳的城中村，它是深圳精神的另一种标志。 这些夹杂在繁华城市中众声喧哗、活色生香的城中村，如同自然环境中的湿地，为城市中极度紧张的外部环境做出疏解，也为众多外来年轻人提供了落脚之地。 最近，主题为“城市共生”的深港双年展在南头古城热闹开展，楼校长在其中惊喜地发现深圳最具代表性的城中村的发展轨迹。
也许你也曾居于其中，看看他们的演变历程，还有你熟悉的痕迹吗
手机横看/点击放大图片效果更佳 据统计，深圳共有城中村 1427 个，可容纳人口近千万，占深圳总人口半数以上。 改革开放是深圳经济发展与人口快速增长的源头，随着城市发展而发展的城中村，它们最初的发展也可从1979年说起…… [白石洲] 白石洲位于大沙河东岸，总面积7.4平方公里，下辖白石洲、上白石、下白石、塘头和新塘5个自然村。因村子在海湾沙洲上，村后的小山上立着一块大白石，形成村前沙洲村后白石的格局，故名“白石洲”。 现有原住民约2100人，其中白石洲430人，上白石422人，下白石318人，塘头506人，新塘305人。常住人口近4万，流动人口13万，是深圳最大、最密
集的“城中村”之一。 1979 中越战争爆发，22.4万名中国难民被收容在43个不同的国营农场。联合国难民署向光明农场提供80万美金以收容越战期间的难民，其中光明农场收容了4300名难民。 12月，第一个中外合资企业——光明华侨电子厂在中国诞生，即今日的康佳集团有限公司。 1985 4.8平方公里的土地由国务院从沙河华侨工业区中拨出以成立华侨城。 1989
深圳市宝安区旧城旧村（城中村）改造实施细则 第一章总则 第一条为了进一步规范宝安区旧城旧村（城中村）改造工作，根据《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》(深府[2004]177号)和《宝安区旧城旧村改造管理暂行办法》(深宝府[2004]49号)，结合宝安区的实际情况制定本细则。 第二条宝安区旧城旧村（城中村）改造分为经营性改造方式的旧城旧村（城中村）改造和旧村（城中村）更新改造统建上楼、安置原居民自住自用方式的旧村（城中村）自改两种形式。 第三条本细则所称的旧村（城中村）是指我区原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的建筑物使用年限较长、建筑质量低下、土地利用结构不合理、城市功能、环境质量等方面严重衰退的旧( 祖) 屋集中区。 本细则所称旧城是指宝安区城市建成区内的功能失调、配套设施不完善的旧住宅区、旧工业区、旧工商住混合区等。 第四条经营性旧城旧村（城中村）改造项目用地应当纳入全市年度土地供应计划，但不占用当年其它建设用地计划指标。 第五条鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发我区经营性旧城旧村（城中村）改造项目。 城中村内原农村集体经济组织改制后的股份合作公司可以与国内外有实力的机构合作 参与所在地经营性旧城旧村（城中村）改造项目。 旧村自改的改造主体单位是改造项目所在原农村集体经济组织改制后的股份合作公司。 第六条旧城旧村（城中村）改造应加强对文物古迹、历史建筑的保护，历史标志性建筑及其周围环境的保护应纳入旧城旧村（城中村）改造的规划和计划。 第二章组织机构与职责 第七条区旧城改造领导小组是全区旧城旧村（城中村）改造的领导决策机构，负责以下工作： （一）制定与修改我区旧城旧村（城中村）改造规范性文件； （二）审定我区旧城旧村（城中村）改造计划和规划（包括旧城旧村（城中村）改造专项规划和项目控制性详细规划）； （三）审定我区旧城旧村（城中村）改造项目改造单位； （四）其它重大旧城旧村（城中村）改造事项。 第八条区旧城改造领导小组办公室（以下简称区旧改办）负责下列事项： （一）贯彻落实、宣传落实旧城旧村（城中村）改造的法规政策； （二）根据旧城旧村（城中村）改造工作的需要，制定与旧城旧村（城中村）改造有关的规范性文件报区旧城改造领导小组审批； （三）组织编制旧城旧村（城中村）改造计划和规划（包括旧城旧村（城中村）改造专项规划和项目控制性详细规划）报区旧城改造领导小组审批； （四）发布旧城旧村（城中村）改造公告； （五）对申报经营性旧城旧村（城中村）改造项目和自行改造项目进行实质性审查，上报区旧城改造领导小组审批； （六）设立旧城旧村（城中村）改造专项资金监管帐户，对拆迁补偿安置资金进行监管；
目录 1 总则 1.0.1 为规范深圳市城中村（旧村）（以下统称城中村）改造专项规划编制的内容和深度，依据国家、广东省和深圳市有关城市规划编制的规范和标准，遵照《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（以下简称《暂行规定》）、《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（以下简称《实施意见》），制定本技术规定。 1.0.2城中村改造模式分为综合整治和全面改造两大类型。 开展全面改造的城中村，必须按照本技术规定编制城中村改造专项规划。开展综合整治的城中村，另行编制城中村环境综合整治规划。 1.0.3 城中村改造专项规划是指以经批准的全市城市总体规划、分区规划、其它上层次规划及《全市城中村（旧村）改造总体规划纲要》为依据，对规划编制区内城中村改造项目的目标、模式、功能定位、土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施等控制要求作出的规划。 1.0.4 专项规划编制区，是根据城中村改造工作和相关规划要求，结合城中村的特点和改造需要划定的开展城中村改造专项规划编制的区域。 专项规划编制区应当包括全部由该村原农村集体经济组织（原则上特区内以原行政村为单元，特区外以原行政村或村民小组为单元）的村民及受继单位保留使用的非农建设用地内的建成区域，并结合周边地块特点和规划路网结构，按照有利于整体开发制度和实施规划管理的原则划定。在需要进行成片改造或对多个改造项目实施整体协调的地区，也可将多个城中村及相关邻接地块整体划定为一个规划编制区。 1.0.5按照城中村的区位、规模、建设特点和管理要求的差异，城中村改造专项规划分为A、B两类，不同的城中村改造专项规划在内容和深度上各有侧重。 A类：特区外规模较大的城中村改造项目，专项规划以法定图则深度为主。 B类：特区内规模较小的城中村改造项目，专项规划以详细蓝图深度为主。 其它未包括在上述范围内的城中村，根据具体条件和规划管理需要，分别纳入A 类或B类。 对专项规划编制区内的保留整治区编制“环境综合整治规划”时，应服从专项规划的统一安排。 1.0.6 城中村改造专项规划的成果包括规划文本、规划图纸和规划研究报告。规划文本是对规划各项目标和内容的规定性要求。 规划图纸是说明规划意图和规划方案的相关图示。 规划研究报告是指关于规划设计情况的技术性研究和说明的文字，是对规定性要求的论证和解释。
福田区： 南园街道：辖巴登、滨江、沙埔头、南园、园西、锦龙、南华、赤尾、滨河9个社区。 园岭街道：辖红荔、园东、通新岭、福强、荔村、长城、上林、南天、鹏盛9个社区。 福田街道：辖福华、福安、圩镇、口岸、福山、福民、水围、渔农、岗厦、海滨、福保、福田、皇岗13个社区。 沙头街道：辖新沙、石厦、新洲、沙咀、下沙、上沙、新华、益田、金城、天安、新港、金地、沙尾、明月、翠湾15个社区。 香蜜湖街道：辖竹林、香安、香梅、香岭、竹园、农园、香蜜7个社区。 梅林街道：辖上梅、新兴、下梅、梅丰、梅京、梅亭、梅都、龙尾、孖岭、新阁、梅林一村12个社区。 莲花街道：辖福中、彩虹、莲花北、景田、景华、紫荆、梅岭、狮岭、康欣、梅富、福新11个社区。 华富街道：辖梅岗、华山、华红、黄木岗、华航、田面、新田、莲花三村、莲花二村、莲花一村10个社区。 罗湖区： 桂园街道：辖大塘龙、桂木园、人民桥、红岭、红南、红村、滨苑、鹿丹村、老围、松园、洪围、新围12个社区。 黄贝街道：辖新湖、黄贝岭、新秀、水库、新谊、曦龙、湖滨、罗芳、新兴、文华、碧波、怡景、凤凰13个社区。 东门街道：辖湖贝、新龙、湖容、立新、城贝、城东、锦湖、玉兰、螺岭、翠园、花场、东风、东门、北门、书院街15个社区。 翠竹街道：辖百仕达、新村、翠岭、水贝、翠辉、民新、木头龙、翠竹、翠平、翠宁、愉天、翠锦12个社区。 南湖街道：辖友谊、罗湖桥、建南、新港、建中、文锦、海关、和平、渔屯、罗湖、向西、新南、嘉北、嘉南14个社区。 笋岗街道：辖田贝、北站、洪湖、笋岗、田心、梨园、笋西、湖景8个社区。 东湖街道：辖布心、大望、梧桐山、翠湖、翠新、东民、乐群、太白、翠鹏、金岭、金湖、金鹏12个社区。 莲塘街道：辖莲塘、坳下、西岭、长岭、莲花、仙湖、畔山、鹏兴、广岭9个社区。 东晓街道：辖东晓、草埔东、松泉、名地、独树、绿景、马山、港发新村、木棉岭、兰花、马岗、木棉花12个社区。 清水河街道：辖清水河、泥岗、银湖、梅园、草埔西、红岗、玉龙、龙湖8个社区。 南山区： 南头街道：辖南头城、田厦、大新、大汪山、红花园、南联、马家龙、莲城、前海、星海名城10个社区。 南山街道：辖向南、荔芳、南光、北头、南园、登良、南山、荔林、荔湾、月亮湾10个社区。 沙河街道：辖光华街、中新街、白石洲、沙河街、星河街、明珠街、华厦街、文昌街、香山街9个社区。 蛇口街道：辖东角头、湾厦、海湾、渔一、渔二、海滨、海昌、南水、大铲、雷岭、内伶仃岛11个社区。 招商街道：辖花果山、水湾、五湾、赤湾、沿山、桃花园、四海、兰园、桂园、文竹
全面推进城中村（旧村）改造工作是市委、市政府为了贯彻落实科学发展观，建设“和谐深圳、效益深圳”，审时度势做出的重大决策。同时，城中村（旧村）改造工作也是非常复杂的系统工程，不仅在改造过程中会涉及复杂的利益关系，而且大规模的改造可能对城市房地产市场和居住环境造成重大影响，进而对城市社会经济运行环境产生深刻影响。因此，城中村（旧村）改造工作必须遵循“积极稳妥、有序推进”的原则，城中村（旧村）改造的计划必须与城市的经济社会发展计划、城市近期建设规划、土地供应计划及城市建设用地计划等相协调，努力做到“成熟一个改造一个，改造一个成功一个”。 2005年作为城中村（旧村）改造的示范之年，其年度改造工作计划更加要体现慎重、有序、协调的要求，保证形成“全面启动、重点突破”的工作态势，真正起到“示范年”的作用。 根据《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》和《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（以下简称《实施意见》），在各区报送的区级2005年度计划的基础上，市城中村改造工作办公室（以下简称“市城改办”）经综合平衡，并与土地供应计划等相协调，提出2005年深圳市城中村（旧村）改造年度计划。 2005年度深圳市城中村（旧村）全面改造项目计划表
说明： 1、由于城中村改造涉及影响因素多，具有较大不确定性，改造计划进度应该根据工作推进情况，在对计划实施情况进行总结调整时进一步明确。 2、第5项岗厦村河园片区可能分期进行改造，具体分期方案由区政府根据实际推进情况再行明确，本表中按照改造专项规划方案指标全部计入。 3、第7项大冲村改造规划总用地68.4万平方米，村内改造建筑面积93.58万平方米，新建建筑面积135.39万平方米，本计划仅列入第一期改造相关指标。 表二：2005年深圳市城中村（旧村）改造综合整治项目计划表