深圳市城中村自组织现象观察与思考
吴梦绮，王富海
摘要：深圳快速的城镇化历程中，政府对城中村发展未多加干预，形成深圳现状自上而下建成片区与自下而上建成片区相互交融的“两个深圳”的特殊现象。从微观层面和自组织视角观察深圳城中村自组织现象及其发展的正、负效应，在产权、资源配置和组织能力等方面分析其背后的自组织机制。基于以上自组织认知，对“两个深圳”中两种建设模式进行思考，认识到自组织建设模式在深圳发展中的重要价值，并对现行主流的支持他组织建设模式的制度提出几点建议。
关键词：自组织现象，自组织机制，规划建设模式
1引言
深圳城市建设在中国大规模城镇化进程中起步早、速度快，政府没有（或者没来得及）对原有村庄进行强制拆迁，在原特区内选择绕过村庄进行城市建设，对村庄的建设仅进行了村庄用地线、宅基地面积的限制，线内基本放任各村自行建设，形成典型的“城中村”现象；原特区外的城镇建设甚至是基本依托行政村乃至自然村的工业化而来，可笑称其为“村中城”，特区一体化进程是政府自上而下的“他组织”和农村自下而上的“自组织”交织、博弈、融合的过程，特区外的村庄也逐步被分割包围，成为“城中村”。目前，深圳的这两种模式各占半壁江山，形成“两个深圳”共融的局面，在全国城市格局中极为罕见，为规划师所未料。
但从发展的实效看，深圳以其经济活力、创业创新能力和社会包容力成为中国最为健康的特大城市，对其中城中村所扮演的角色，业界有“毒瘤”和“功臣”两种完全相反的评价。本文选择在微观层面、以自组织视角观察深圳的城中村，分析其现象背后的自组织机制与成因，进而试图对“两个深圳”中两种不同的建设模式做出思考，并对现行主流的支持他组织建设模式的制度提出几点建议。
2深圳城中村自组织现象观察
目前，深圳市内绝大多数城中村主要承担为外来流动人口提供居住的功能，因此，观察以城市住区角度入手，通过城中村与城市一般住区、相关规划的对比，从物质空间布局、人口容量、设施配套三个层面展开观察。
图1 福田区上沙村平面图
2.1 物质空间布局层面——最小公共空间前提下高密度布局
1980年代中后期，深圳原特区内统征农地，为每个村划定新村建设用地，大部分村按照当时每户占地80平方米、两层半的标准分配了宅基地，其后若干次翻建，形成现有格局：宅间距1-2米以满足施工需求和最低通风条件，行间距3-5米应对消防和行车的最低需求，公共空间最小化，村民房屋占地最大化、高度不断提升的建设状况，密度极高，人居环境不佳，反映了村庄自组织布局中利益最大化的格局。
深圳城中村的房屋第一次大规模的翻建在1992—1993年深圳加工业发展引发大量外来务工人员涌入时期。政府与企业无法安排巨量单身宿舍需求，城中村房屋成为适宜的接纳场所。原住民纷纷将原有住宅进行加建翻建，政府并未进行有效的遏制与引导。其后，政府将农民建房定义为“违法建筑”数次发文处理，反而刺激村民对其住房进行了一轮轮加建，农民房的平均层高达到八九层，形成极具特色的“握手楼”现
象。
2.2 人口容量层面——低租金、低生活成本前提
下的高密度使用
空间高密度提供物质层面的人口承载空间，在比同区位
小区更低廉的房租、更丰富的小户型类型与低成本的生活环
境住房的前提下，城中村容纳了大量城市中低收入人口，形
成高人口密度的现状。
2.2.1 与同区位小区相比低廉的房租与丰富的小户型住房
选取福田区的上下沙村为对象，观察其与周边普通住宅小区的租房类型、价格的差别。上下沙村毗邻深圳就业中心——车公庙片区、天安数码城，村中居住的人口大多工作于此，以车公庙、天安数码城两区的几何中心为原点，上下沙村位于其2公里的范围内。因此，以2公里为半径画圆，在此范围内共有小区17个，考虑城中村内并无大面积（4室、3室）的住房出租，因此排除仅有大面积户型出租的小区，剩余小区7个，分别为：竹园小区、香珠花园、香蜜二村、越众小区、金域蓝湾花园、金地花园、碧海红树园。
将上下沙村与7个小区租房价格进行对比：
图表1 上下沙村与周边小区的房租类型与价格对比
可以看出，在租金上，上下沙村的房租约为同区位同户型小区的三分之一到一半；在租房户型上，上下沙村能提供的小户型住房类型丰富且全面，而且具有周边小区都不具备的单间单房出租，适合低收入人群居住。
2.2.2相比于普通小区较低的生活成本
相比于一般居住社区，城中村的生活成本较低，主要表现为：
①低成本的商业环境。一方面，城中村的商业铺面小、租金低、档次低，加之数量庞大，商家之间能够充分竞争，避免垄断，使得城中村中的商品整体单价低于周边地区；另一方面，商业设施的高覆盖率也使得商品购买可达性高，降低购买的出行成本。
②低成本的出行条件。城中村大都位于较好的城市区位，靠近城市工作区，能极大地降低居民的通勤时间；同时，大多城中村周边的公交车站与公交线路众多，以上下沙为例，上下沙村周边有16个公交站、2个地铁站，约有35条公交线路经过，低成本通勤条件良好。
2.2.3基于高密度物质空间、低成本生活环境的高人口密度
根据深圳市第六次人口普查数据，选取城中村现象较显著的福田区、南山区与罗湖区三区进行数据对比。三区中居住类社区（居住用地所占比例在50%以上的社区）有196个，居住类型以R2类和R4类为主。居住社区中R2类用地占比50%以上的居住社区共有97个，平均人口密度为36385人/平方公里，R4类用地占比50%以上的居住社区共有55个，平均人口密度为78746人/平方公里。
取两类用地人口密度由高到低的前15个社区进行对比：
图表2 城中村社区与城市普通社区人口密度对比
通过对城中村与普通社区居住人口数量的对比发现，城中村R4类社区的人口密度是城市普通社区R2类社区的两倍，同面积的城中村居住人口数量远高于城市普通社区。
2.3设施配套层面——高复合性、灵活性前提下的高匹配、高数量设施
基于城中村建筑使用的高复合性与灵活性，使城中村在进行设施配套时，类型能与需求更为契合、更具针对性，数量与覆盖率上更加丰富，且设施可以根据环境的变化适时调整。
2.3.1城中村建筑使用方式高复合性、高灵活性
城中村中建筑的使用方式多样，总体呈现为高复合性、高灵活性，具体表现为功能叠合、使用方式多样、功能兼容性无约束、建筑功能调整迅速。
①功能叠合。城中村中建筑功能的复合性高，常常有一空间多功能混合使用的情况。如：便利店一般兼具代收快递、照看行李、广告房屋出租等功能；有些人流量不大的商店如鞋店，就会兼具小吃摊、配钥匙和衣物修补等功能。这样功能复合极大地提高了空间使用率。
②建筑分时段使用。城中村的商业建筑功能不仅在空间上复合，还在使用时间段上相互契合。如：有些建筑早上可用来售卖早餐，白天提供修补衣裤、修表开锁等服务，到了晚上则可以用来售卖一些服装或者日用品。
③功能兼容无约束。在城中村并没有关于建筑功能兼容性的相关规定，仅根据市场需求来布置各种相关功能。因此，城中村常常出现楼上为居住功能，底层铺面就做餐饮功能，完全没有考虑两个功能之间的冲突。
④建筑功能调整迅速。早期在手机并未普及前，大量的流动人口对廉价长途电话有强烈的需求，超市开始配备大量的固话，甚至形成了专门的公话超市；随着电商的普及，代收快递需求增大，大量的便利店开始兼具代收快递的功能。城中村铺面的业主能够根据需求变化
图4 城中村多功能便利店 图2 城中村的家具旧货店 图3 城中村的搬家服务点 图5 城中村多功能商店 实时、快速调整建筑业态。
2.3.2 相比居住区规范更加与需求契合、更具针对性的商业类型配置
相比与城市住区的规范规定，城中村的在商业设施的配置上与需求更为契合，类型更具针对性，具体表现在：
①类型均匀分布并非分级配置。不同于规范中分等级的配置方式，城中村中日常所需的设施类型都较为平均分布在各处，如在城中村在组团的范围内出现了规范中在居住小区级甚至居住区级才有的商业类型：药店、理发、洗衣店、摄影冲印等。
②拥有大量针对性的商业设施类型。城中村有大量的家具电器旧货店、
搬家服务点是规范中商业类型所没有的，
这些设施的产生主要针对城中村中人口高流动性的需要。
同时，城
中村内的棋牌室数量庞大，密度很高，这主要是为满足城中村低收入人群的休闲娱乐需求而产生的。
2.3.3 远高于规范的设施覆盖率
以发展时间较长、较成熟的上下沙村为对象，参考研究《消费视角下的居住区商业服务设施配建体系研究——以上海市曲阳新村为例》中测算出城市住区商业服务设施的需求强度表（表1），结合城中村的实际情况。考虑选取一级需求强度级别中专营类设施的便利店、生活超市（城中村多数将水果店和菜店共同布置，统称为生活超市）、餐饮店（涵盖面包店、面点铺）、洗衣店、个体理发店、药店六种设施，分析其在城中村的覆盖率情况。
根据规范《城市居住区规划设计规范GB501080-93》，餐饮店与便利店属于组团级设施，服务半径不宜大于150m ，生活超市、洗衣店、个体理发店、药店属于居住小区级设施，服务半径不宜超过300m 。通过调研及百度地图数据，得出6种设施覆盖情况如下（图6-11）：
图6 150m 半径内便利店覆盖情况 图7 150m 半径内餐饮店覆盖情况 图8 300m 半径内理发店覆盖情况 图9 300m 半径内洗衣店覆盖情况
图10 300m半径内药店覆盖情况图11 300m半径内生鲜超市覆盖情况从图中可以看出，上下沙村这六种商业设施覆盖率远高于城市住区相关规范的规定，其数量是住区规范的几倍甚至是几十倍。
2.4基于城中村自组织现象观察的效应分析
城中村低成本、高配套的居住与生活条件，为深圳市容留了大量的中低收入人群，极大地提高了深圳市的承载力和包容性，适应了中国城镇化初级阶段的社会需求，匹配了深圳的产业结构与经济成长。城中村分布的均匀性，为大量就业人口提供了就近居住的选择，减少了城市交通需求。城中村建筑使用的复合性与灵活性孕育了供需契合、数量丰富的设施配套，不仅能满足村内的居住人口，也为周边小区提供服务，极大地提高了深圳市的整体活力。这是城中村“功臣”的一面。
而高密度的物质空间使得城中村住宅形成“握手楼”现象，人居环境“脏、乱、差”，带来安全隐患，影响城市风貌，是城中村发展的负面效应，也是其被认为是“毒瘤”的一面。但随着深圳经济发展和就业人口素质的提升，城中村一直进行适应需求变化的自我改善，政府也适时开展了城中村整治工作，自组织能力缓慢而持续地提高，出现了负效应向正效应转化的局面。
3自组织发展的机制分析
3.1使用权与开发权的结合是自组织的基础
城中村的土地使用权与开发权的权属都为村民，不同于通过土地招拍挂进行自上而下建设的城市其他片区。
1992 年，深圳市政府发布《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，宣布对辖区内的土地国有化。但实际上，对原村民或者集体已经建成的房屋和占有的土地，国家并没有进行征收和拆迁，相反，继续保留并承认了其产权。因此，城中村的土地权属仍为村集体与村民所有。
首先，从土地使用权角度来看，城中村土地是农村集体土地，其使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。其中宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权，它不需要通过“土地划拨”或者“土地招拍挂”程序获得，而是以祖传的方式代代流传的。因此，村民在城中村内进行住宅建设是没有土地成本的，这就使得城中村内房租普遍低于周边居住小区。
其次，从土地开发权角度来看，城中村的宅基未经征地、农转用的一级土地开发，就更不涉及土地的二级开发，所以，宅基地的开发权仍旧属于村民自有。同时，村民的宅基地是村民自有的、独立的产权，没有其他共有产权人，其开发所受到的限制就少，开发自由度高。
自有的独立产权结合自由的土地开发权，使得村民拥有极大的自主发展权，是自组织力量发挥的基础。因此，村民可以自主的进行房屋建设、自行决定建筑容量、功能并可持续变动建筑功能与容量。
3.2市场化的资源配置是自组织的动力
在城中村，自组织的过程主要体现为市场主体在应对需求的产生与变动进行多方式的灵活供给，市场化的资源配置的其发展动力，主要表现特点为：
①先需求、后配置。不同于城市住区公共服务设施配置逻辑：经验+普适性需求—规范、指标—设施配置、建设—入住使用，城中村的公共服务设施配置逻辑链条为：入住—产生需求—供给，是一个完全市场化、自下而上的配置逻辑。因此，城中村现状商业设施中产生了大量旧货商店、棋牌室等针对性的设施类型。
②多主体、多方式。深圳市1992年建市以来，经历了人口的快速增长， 1992、1993、1994年三年常住人口增加约500万。快速的人口增长首先带来的是巨大的商业服务设施需求，在这个过程中，城中村以市场化的方式，由城中村原住民、租户、外来人口、周边个体户等市场人自发的参与，采用临时户外摊位、一店多用、建筑底层租用开发等多样方式进行设施供给，及时弥补设施供给不足问题。
③新需求、新调配。在理想的经济模型中，供需始终平衡，市场会第一时间对新生需求做出反应，并做出相应的调配达成新的平衡。随着时代的进步，人的需求在不断发生变化，城中村的人口结构也不断在变化。市场化的城中村商业服务设施配置方式使得城中村应对需
求变化灵敏，并始终在进行自发的调整，整体来说，城中村的商业服务设施不断在经历新的需求—匹配错位—自发调试—重新配置—新的平衡的螺旋上升过程，应对需求的不断变化。
市场化的资源配置是组织发展的动力，使得市场人在城中村的住宅、生活环境、商业设施的提供上与人群需求形成很好的匹配，并且一直在随着需求的不断变化而适时调整。
3.3村集体的组织能力是自组织的关键
城中村整体的发展与管理主要依靠农村基层组织——村集体主导，通过对深圳城中村的现象观察，深圳市内城中村组织水平大部分都较低，普遍都同时存在着正、负两方面的效应，但是也有个别村庄组织水平较高，既保留了对城市的积极效应，同时又很好地避开了发展负面效应。由此可见，造成不同村庄之间发展效应不同的关键原因在于自组织主体之间的水平差别。两者表现分别为：
低组织水平：表现为村集体放任村民个体自由发展，组织上的管理与约束仅限于最低秩序。村庄个体多为学历较低的村民，大多从自身利益最大化的角度出发进行建设。因此，这些村庄个体的建设发展仅遵循了最低物理参数的“公约”式的约束，如：在消防安全前提下，两排房屋之间主动留出3m的消防安全通道；在施工前提下，两栋楼之间留有1m的施工间距。这些都是可谓是“逼不得已”必须要遵守的条约，而更高层面的约束与考量都十分欠缺，如房屋之间的日照间距、视觉间距等。组织主体的低水平使得村庄作为城市住区一直处于保障最低生活条件线上，也造成了城中村现象观察中的负面效应。
高组织水平：深圳市内有一些城中村成功的改善了其发展的负面效应。水围村于1992年开始进行村庄的改造和环境建设，经过10多年的努力，已成为了一个环境优美、文化气息浓郁的现代化城市社区，水围食街甚至成为区域性特色功能区。皇岗村是深圳最早开始引入物业管理的城中村，通过环卫治理、治安管理、流动人口档案建立等手段，极大地改善了村庄的卫生与治安。
由此可见，自组织主体的高水平是城市自组织片区向着发展正效应、避免发展负效应的关键。
4基于自组织认知的几点思考
4.1自组织建设模式对他组织模式的冲击
1990年前后，全国“城市规划法”和“土地管理法”确立了中国自上而下的规划建设
模式。规划模式是以理想目标为导向，通过多层次的规划传递进行落实，对城市建设进行全方位覆盖、全时段管控；建设模式是政府通过征地拆迁垄断建设用地资源，投入公共建设，出让经营性用地。这种他组织模式在其后大规模的城市建设中得到严格实施，形成了新城新区秩序有余、活力不足的普遍状况。反观深圳等既没有拆除城中村，也没有对城中村进行有效规划管制的城市，城中村自组织与政府他组织两种模式共生共融，显示了强大的社会包容性，使深圳成为中国最具活力、创造力和持续发展能力的特大城市，这一点非常耐人寻味，尤其对接受了系统他组织专业教育的中国规划师产生了强烈冲击。
与现行的规划建设模式相比，自组织模式反应的特性更能适应城市发展的阶段，更能顺应现实的经济与社会需求。首先，自组织建设更具有主动性，其建设多由自组织主体的自身需求出发，进行主动的供给行为，建设结果表现为供需的相互匹配。其次，自组织的建设在规划管控框架外，自由度高，能够根据环境的变化而适时改变，表现为其建设行为灵活、可变。最后，由于自组织建设行为自由度高，因此自组织的建设不是以终极理想为目标导向，而是一种长期、不断调整的建设模式。
4.2“两个深圳”中两种模式建设成果的叠加效应
自上而下的建设模式在宏观层面建立了城市整体格局与秩序，把控了城市发展格局与方向。随着建设的层层落实，现行的土地制度，自上而下单向传递的建设方式使得他组织片区整体呈现高成本、保底设施配置的现象。而自下而上的建设模式以微观层面建设为主，高自由度、灵活性使其建设成果更具活力、更加契合设施实际使用需求，而没有城市土地制度的约束使片区整体低成本。两种建设模式的效应叠加形成深圳现在大秩序、多元化、包容性的城市面貌，符合城市化初级阶段的规律，为创新创业提供了适宜空间。两者之间最具震撼性的对冲与互补现象发生在最近两年，深圳房价跳跃式上升，90%以上年轻人的收入无法承受购房成本，商品房的租金增长也使许多人望而却步，而正是由于城中村对冲了居住成本对年轻人特别是年轻人才的外推力，保证深圳年轻人口的持续增加以及低成本安居生活。位于高新园区内的大冲村重建为我们提供了反向的佐证案例，大冲村拆除后乃至建成商品小区后的今天，高新区年轻白领不得不转移至偏远地区居住，直接造成高新区交通堵塞，提高了交通支出和时间，间接地造成企业成本的增加。
4.3对现行他组织为主的规划制度的几点建议
现行的规划制度、规划编制都支持自上而下的他组织方式，压抑了自组织的建设方式，
为城市建设带来了一定的负面效应。对现行他组织为主的规划制度应进行一定的松绑，在制度上给予自组织发展一定的自由度，为自组织建设模式留有余地，保障自组织建设模式的更好地发挥其优势。
基于此，本文提出以下建议：
①建立开发权有限赋权制度。自组织力量的发挥基础是产权与开发权的结合。在未来城市规划治理中应引入产权的概念，建立开发权的有限赋权制度，如建立容积率转移制度，允许符合条件的片区通过补缴土地溢价的方式进行自行改造等。
②界定政府角色及其与市场的关系。市场化的资源配置就是自组织发挥的过程，也容易造成市场失灵的现象。未来政府的角色应该是管控好建设底线、强化对公共服务的投入，对自组织力量发挥制定好相应的规则，给予市场一定的自由度，充分发挥其对资源配置的作用。
③变规划全面管控为规划+规则共同治理。过去的规划控制论思想主导下的城市规划，对城市建设进行全方位、全覆盖的管控，但是，自组织的力量仍旧顽强存在并在一定程度上影响了城市的发展。未来城市建设不应再以规划全面管控为主，而是在政府、市场与规划三者之间形成一定规则，由规划+规则共同治理城市。
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作者简介
吴梦绮，硕士研究生，西安建筑科技大学；
王富海，董事长兼首席规划师，教授级高级工程师，深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司。
城中村流动人口居住偏好研究 ——以深圳为例 邰浩 【摘要】城中村流动人口是城市的重要组成部分，却鲜有人关注其居住方面的诉求。在城中村改造中，流动人口往往面临着失去住所的困境。本文通过对深圳市5个典型城中村进行问卷调查，用AHP法分析了城中村流动人口的居住偏好，并对其进行了分层统计。研究发现：城中村流动人口在择居时较关注房屋租金、交通便捷度、与就业地间距离、社会关系四项因素，对软硬件环境不太关心；不同属性的流动人口的居住偏好存在分层差异。最后基于研究成果对城中村的改造提出了“构建3+1利益协调机制、分期改造与分级改造结合、联合开发与廉租房建设结合、空间改造与功能置换结合”四项建议。研究成果对填补当前流动人口居住研究的空缺和城中村改造具有积极意义。 【关键词】城中村；流动人口；居住偏好；分层；改造建议 1．引言 流动人口[1]是指在没有改变原居住地户口情况下，到户口所在地以外的地方从事务工、经商等经济活动的人群。2010年第六次全国人口普查数据显示，我国跨市辖区的流动人口为2.21亿人，比2000年增长了82.89%①。以流动人口最为集中的深圳为例，2009年深圳市常住人口为891.23万，其中流动人口达645.27万，占全市总人口的72.4%②，且主要集中在城中村。随着城市化进程的日益加快，将会有更多的流动人口涌入城市。给城市发展带来巨大活力的同时，流动人口的安置与管理问题同样不容忽视。 目前，城中村流动人口的研究尚处于起步阶段，取得了一些初步的成果：Liu X L和Gilley 认为，城中村解决了流动人口在城市的基本生存问题，为农村剩余劳动力找到了出路，在一定程度上缓解了城乡差距[2-3]。邓金杰等研究发现，流动人口由于收入偏低且不满足政府廉租房的申请条件，倾向于选择租金便宜、交通方便、生活成本低的城中村[4]。闫小培提出，现有的城中村改造过程中，往往形成“开发商——政府——村民”三方的利益博弈[5]，流动人口的利益被长期排除在外。冯晓英在研究北京城中村改造案例时发现，由于缺乏对流动人口的考虑，改造后大量“搬迁”人口涌入周边地区，给周边地区发展带来了极大的负担[6]。卫欣等从居住空间分布、住房来源与通勤、住房条件、居住问题与意愿四个方面研究了北京
深圳市城中村（旧村）改造专项规划编制技术规定（试行） 一、总则 1.0.1 为规范深圳市城中村（旧村）（以下统称城中村）改造专项规划编制的内容和深度，依据国家、广东省和深圳市有关城市规划编制的规范和标准，遵照《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（以下简称《暂行规定》）、《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（以下简称《实施意见》），制定本技术规定。 1.0.2城中村改造模式分为综合整治和全面改造两大类型。 开展全面改造的城中村，必须按照本技术规定编制城中村改造专项规划。开展综合整治的城中村，另行编制城中村环境综合整治规划。 1.0.3 城中村改造专项规划是指以经批准的全市城市总体规划、分区规划、其它上层次规划及《全市城中村（旧村）改造总体规划纲要》为依据，对规划编制区内城中村改造项目的目标、模式、功能定位、土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施等控制要求作出的规划。 1.0.4 专项规划编制区，是根据城中村改造工作和相关规划要求，结合城中村的特点和改造需要划定的开展城中村改造专项规划编制的区域。 专项规划编制区应当包括全部由该村原农村集体经济组织（原则上特区内以原行政村为单元，特区外以原行政村或村民小组为单元）的村民及受继单位保留使用的非农建设用地内的建成区域，并结合周边地块特点和规划路网结构，按照有利于整体开发制度和实施规划管理的原则划定。在需要进行成片改造或对多个改造项目实施整体协调的地区，也可将多个城中村及相关邻接地块整体划定为一个规划编制区。 1.0.5按照城中村的区位、规模、建设特点和管理要求的差异，城中村改造专项规划分为A、B 两类，不同的城中村改造专项规划在内容和深度上各有侧重。 A类：特区外规模较大的城中村改造项目，专项规划以法定图则深度为主。
《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》 时间：2011-7-28 地点：水贝村京基旧改办公室 出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷 主持人：邵雷 议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析 章程： ◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性 ◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析 ◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨） ◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨） 一深圳市城中村现状分析与改造的必要性 城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。 1. 深圳特区内城中村现状分析 广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。 城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。 2. 改造必要性 A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。 城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。
“城中村”问题形成的原因及对策 随着市场经济的快速发展,城市化进程不断加快,城乡结合部的村落已逐渐位于中心城区之中,形成了“城市里的村庄”,即所谓的“城中村”。“城中村”的存在已成为影响城市建设,制约城市发展的一大顽疾。毋庸置疑,破解这一难题,是一项复杂的系统工程,消除体制障碍是关键,改革产权制度是根本。 一、“城中村”存在问题的分析 “城中村”是城市急剧膨胀与城市管理体制改革相对滞后所产生的结果,其无序化建设和发展给现代城市带来了诸多问题。一是因土地制度的城乡差异,造成“城中村”土地权属和使用混乱,建筑密度大,土地利用率低,违法用地和违章建筑屡禁不止,接吻楼、握手楼、贴面楼比比皆是。二是村内道路等级很低且不成体系,道路狭窄弯曲,消防车、救护车难以进入,安全隐患多,抗灾能力极低。三是村内环境卫生、生活服务等公共配套服务设施缺乏,市政及公共配套设施不足,“脏、乱、差”现象严重,与城市景观极不协调。四是社会治安问题突出,大部分随城市发展涌入城市的外来人员多愿意选择租金较低、又接近就业地或交通便利的“城中村”居住。结果一方面,由于受经济利益的驱动,造成违章建筑屡禁不止,层出不穷;另一方面,“城中村”人口结构复杂,村民、外来人员、居民混合,“黄、赌、毒”等社会问题突出,各项管理措施严重滞后,社会综合治理压力很大。五是传统农村文化尚未与现代城市文明接轨,私房出租的巨大收益并未带来村民素
质的提高,富裕之后不思进取,不工作、不读书的现象在中青年村民中蔓延。等等这些使“城中村”改造成为必然。 二、“城中村”问题形成的原因 “城中村”是我国城市化发展到一定阶段的特殊现象,追根溯源,其形成主要有三个方面的原因: (一)城乡二元体制并存是“城中村”的主要成因。从20世纪50年代开始,我国逐步建立了高度集中的计划经济体制,在户口迁移、粮食供应、就业安排、福利保障等方面严格区分农业人口和非农业人口,城乡分割明确。改革开放以后,随着社会经济快速发展,城市化进程大大加快,政府出于公共利益的需要,不断扩充城市的区域空间,将城郊农村纳入统一管理,由于村落特有的独立性和封闭性,这些村庄仍保留和实行农村集体所有制和农村经营体制,即形成了城市里的农村社区——“城中村”。管理政策存在的巨大差异,导致行政管理制度条块分割,原有的行政区划缺乏科学性,被征用后的村镇始终未被国家同步从制度上纳入城市社区管理的范畴,在城市中逐步形成一个特殊区域,无法与城市同步协调发展。 (二)土地产权模糊也是城中村问题形成的一个重要原因。《中华人民共和国土地管理法》规定:“农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有以外,属于集体所有;宅基地和自留山,属于集体所有。”由规定可知,我国存在国有产权制度和集体产权制度两种形式,一般而言,城市中实施国有产权制度,农村和城郊中采用集体产权制度。由于城市的向外发展,必然向农村扩张,城郊结合部的土地变得稀缺,土地
中共山西省委党校本科班2012级经济管理专业毕业论文 论文题目浅谈城中村改造存在 的问题与对策 姓名 学号 1220121050 指导老师 教学点省委党校 2014年5月14日
内容提要 随着城市化进程的加快和区域经济的竞争，研究和解决城中村改造的问题已成为关键因素，全国各地在城中村改造中做了不少尝试，但也存在一些问题，城中村改造的难点:一是改造资金的筹集与改造主体的选择;二是存量土地如何盘活;三是如何排解城中村改造的阻力。解决这些问题对加速城中村城市化有一定的作用。城中村普遍存在基础设施薄弱、建设混乱、环境恶劣、治安复杂等问题，影响了城市化进程的推进、城市整体功能的发挥和城市综合竞争力的提升，城中村改造中存在的问题成为各个城市不得不面对的迫切问题，如何正确对待城中村这一现象并妥善解决相关问题，关系到构建和谐社会和全面建设小康社会。本文首先通过阐述“城中村”特征及其改造的必要性，分析了城中村的所存在的问题的基础上，提出了解决“城中村”改造存在问题的相应对策。 关键词：城中村城中村改造问题与对策
目录 一、“城中村”的特征及“城中村”改造的必要性 (1) （一）城中村的特征 (2) （二）城中村改造的必要性 (3) 二、“城中村”改造中存在问题 (5) （一）城市规划、建设和管理盲区 (5) （二）城中村普遍存在的治安形势严峻的问题 (5) （三）职业问题 (6) 三、“城中村”改造的对策 (6) （一）贯彻“规划优先”的原则，完善城中村改造规划编 制体系 (7) （二）解决城中村居民就业问题，提高村民素质 (8) （三）完善社会保障体系，实现村民社会保障的城市化 (9) 参考文献 (10)
浅析城中村存在的问题及对策 城中村是我国城市化进程中较普遍现象，撤村建居社区在近几年中因周边土地大量征用开发，成为四周都是被城市居民住宅所包围的“城中村”，通过撤村建居已从村变为社区，村民变为居民，在组织形式上初步完成了城市化接轨。目前撤村建居社区从行政关系讲是隶属于街道，但其财政基本独立，在加强基础设施建设以及公用设施管理等方面，仍有赖于原村经济合作社，因而在建设管理、基础设施、环境卫生等方面出现了与城市建设脱节，严重影响城市形象，阻碍了城市的发展。定海目前共有小石契、洞桥、长岗山、胜利、义桥、茅岭、庆丰等七个城中村和沈岭、甬兴、洋岙、东湾、城北五个农村社区(每个社区由两个城中村组成)，面积约31.2平方公里，总人口大概42000多人，其中流动人口与外来人口约3万。 由于城中村的特殊性，目前都不同程度地存在着各类问题。 一、基础设施陈旧、落后、不完善。 在过去很长一段时间内，城中村的排污管道、垃圾箱、公共厕所等各种环卫基础设施的规划及配套建设都未列入城建统一规划，加之各村财政投入不均，各城中村环卫基础建设标准不一致，投入不平衡，总体基础设施普遍落后。造成目前公厕建造布局不合理、路灯亮化率未达标、垃圾箱破损严重、道路坑洼不平、市政管网不到位、绿化覆盖率明显不足等现状。据不完全统计，上述城中村当前急需新造公厕22座、安装路灯646盏、道路硬化修补面积达50000平方米、明沟污水管道铺设近30000平方米、绿化补种20000平方米。特别是因为市政管线不配套，城中村很大部分地区排水设施不全，居民生活污水很多往房前屋后一倒了之，一到雨天，污水横溢，或者截污纳管不到位，雨污合流，社区的生活污水和化粪池粪水直排就近河道、溪沟，造成环境污染。 二、环境卫生治理不尽如人意。 城中村的整治工作年年开展，但年年需要整治，反潮现象明显。租住在城中村的众多外来务工人员多是低收入者，卫生意识较差，乱扔、乱倒垃圾和随地大小便现象比比皆是；当地居民虽已从村民转变成居民，但思想上仍保留着农村环境意识，往往只注意自家保洁而忽视公共卫生，因而城中村的卫生死角仍随处可见，农村尤其城区周边水库溢洪道附近居住的市民及部分店铺垃圾不按规定投放垃圾，习惯倒入溢洪道，至此产生死角垃圾。一旦遇到下雨天垃圾随着水流顺势而下，污染了城区河道，给河道整治工作带来影响。 三、出租房未能有序规范管理。
摘要 在十三五规划中，政府提出将在五年改造300+城镇村，总投资将超过20亿人民币。这将成为城中村改造历史上最大规模的、最彻底的改造。这次大规模改造成为了社会各界人士议论的焦点。 不过，大多人都关注于城中村村民、政府和开发商之间的利益博弈，却很少把焦点放在这次改造最大的关系者——外来人口。我们想用这篇调查报告引起社会对外来人口在城中村改造中的处境的关注。 本文运用了网络问卷调查与岗厦村的定点抽样调查的方式，对城中村外来人口的职业分布、收入情况、租房意愿和最大接受租金进行调查。另外，我们通过结合他们的基本状况以及改造后大致的租金围，来分析改造后外来人口的安置情况（他们何去何从）。因为大部分外来人口（特别是白石洲和岗厦村）从事第三产业，他们的离开会对整个造成物价的上升与生产力的下降，还会引申出一些社会问题。最后我们会给出自己的解决方法，减少城中村大改对整个社会的波动。 在本次调研的重点对象岗厦村里，有大约6万外来流动人口，约占城中村总人数的98%。他们分布在各个职业，各个岗位，是这个新型城市主要的生产力与创造力。虽然他们要挤在二三十平米的出租屋里，但是他们怀揣着自己的梦想在这个风云变幻的城市里努力拼搏。城中村既包含着外来打工人的梦想与追求，也表达着他们对这个社会的无奈。 改造后的高房租会让一些低收入的外来人口对融入城市望而却步。如果外来人口的处境得不到改善，外来人口问题会演变成社会矛盾，因为租金的大幅度上涨会引起他们的心里不平衡，幸福指数下降，以及报复社会的扭曲心理。城市建设的时候他们做出了贡献，所以改革不能抛弃他们。我们意识到了改造后外来人口安置问题的严重性，所以想通过这篇调查报告提出一些解决办法。 关键词：城中村改造、外来人口、租金上涨、安置问题
市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005--2010） 为全面完成城中村（旧村）（以下统称“城中村”）改造，加快城市化步伐，推动特区外一体化建设，实现城中村地区与城市其它地区的统筹规划和协调发展，促进国际化城市、现代化中心城市建设，构建和谐、效益，特制定本纲要。 一、市城中村改造面临的形势 建市以来，经济社会得到了迅速发展，城市建设的规模和质量不断提高，广大人民群众的生活环境显著改善。但是，我市的进一步发展已经明显受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，特别是由于我市过去的城市建设主要着眼于在“增量”土地上做文章，城中村这样的“存量”土地没有纳入城市建设的统一布局和开发。经过多年的累积，建筑和城中村问题已经成为全市经济社会发展中最突出、最复杂、最集中的矛盾和问题。城中村不仅村环境难以改善、居民的生活质量难以获得持续提高、许多村存在着严重的安全隐患，而且阻碍了城市结构的完善和土地使用效益的提升，侵蚀了周边地区的土地价值，并以其经营的手段破坏了城市的公平发展环境和法制管理秩序，与构建和谐社会的要求相距甚远。 根据继续承担“改革创新排头兵”的历史使命，努力建设和谐、效益的要求，市委市政府决定率先转变经济社会发展模式，积极创新发展机制，并先后作出加快宝安龙岗两区城市化进程和在全市围全面推进城中村改造的重大决策。同时，我市现代化建设的加快推进，社会经济持续稳定的发展，规划和国土管理体制的改革，特区外城市基础设施的不断改善，以及房地产市场日趋成熟理性，也为城中村改造创造了良好的条件。 我市的城中村改造工作已迫在眉睫，各级政府必须充分认识全面推进城中村改造的重要意义，努力为改造工作营造良好的环境，为的发展提供新的动力和活力。 二、指导思想和基本原则 市城中村改造的指导思想是：坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐、效益的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心，结合全面提升城市建设品质和特区外新城建设，长期、持续、全面开展城中村改造，不断改善城市运行机制，为建设国际化城市，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。 －－坚持积极稳妥、有序推进的原则。城中村改造必须以建设现代化国际化城市为总目标，以城市规划为先导，根据深入推进城市化的要求，积极、稳妥、有序地推进，尽量减少对城市社会、经济的消极影响，确保“成熟一个，改造一个；改造一个，成功一个”。 －－坚持政府主导、市场化运作的原则。各级政府应牢牢把握城中村改造的方向，通过政策、规划、计划的适时调控，保证城中村改造符合公共利益，维护改造过程中的社会公平，努力使
深圳三十多年城市更新回顾及其下一阶段思考 缪春胜 摘要：深圳作为全国城市更新走在前列的特大城市，其更新实践对全国其他城市具有重要的先行试验、探索和借鉴意义。文章结合节点性历史事件，将深圳三十多年的更新改造历程划分为起步、探索、发展与快速推进四个阶段，并重点对当前快速推进阶段的管理机制、实施进展、取得成绩、存在问题、原因剖析等内容进行了详细论述，最后还对下一阶段的城市更新发展提出思考和建议。 关键词：三旧改造，城市更新，回顾检讨 改革开放三十多年，是深圳快速城市化的三十多年，创造了人类城市建设史上的一个奇迹。作为城市化进程的伴生品，国内外众多城市都存在着或曾经存在过旧村旧城现象。深圳由于城市建设的历史短、速度快、规模大，在短短三十年间由“小渔村”蜕变成为现代化大都市，其更新改造的问题尤其典型和突出。同时，深圳作为全国城市更新走在前列的特大城市，其城市更新实践对全国其他城市具有重要的先行试验和探索意义。研究深圳三十多年的更新改造历程，特别是近几年来快速推进的城市更新活动，可为其他城市提供参考和借鉴。 1 深圳更新改造的四阶段 三十多年的快速城市化过程，给深圳更新改造带来了三十多年的历史。回顾深圳三十多年的更新改造1历程，以重大历史事件的发生为节点，可将深圳城市更新的发展划分为起步、探索、发展与快速推进四个阶段，具体内容如下： 1.1 起步阶段——1980-1990年 以1980年经济特区成立为起始节点，深圳拉开了城市建设的大幕。一个南海之滨的小村镇，要跃变成为一个规划蓝图上的“大城市”，最早启动的更新活动便是原罗湖旧城区的改造，这也是深圳更新改造迈出的第一步。本文将此阶段称之为深圳更新的“起步”阶段。 该阶段的主要改造对象是旧城区，其中罗湖区是重点改造区域。旧城改造工作主要由1早期称谓为旧城改造、旧村改造、城中村改造、旧工业区改造，自2009年后统一称为城市更新。
论城中村的成因及改造的必要性：以深圳市为例 邵任薇 （广东外语外贸大学政治与公共管理学院，广东广州510420） 摘要：城中村作为城市化背景下的一种特殊的“亦城亦村”现象，在物理形态上已经完全成为城市的一部分，但空间形态和结构的改变并不能掩盖“城中村”内存在的各种问题。这些问题的出现有村民方面的原因，同时也与政府行为密不可分。虽然城中村的历史地位和社会功能不可否认，但城中村改造势在必行。 关键词：城中村；成因；改造；必要性 中图分类号：C912文献标识码：A文章编号：1671－380X（2010）07－0055－03 Discussing on the causes and the necessity for the modification of the village in the urban：A Case Study of shenzhen city SHAO Ren－wei （Department of Politics and Public Administration，Guangdong University of Foreign Studies，GuangZhou510420，China）Abstract：Village in the urban is in nature a kind of special phenomenon of both“city and country”against the context of China ur-banization.Although it has been one part of the ubran in physical shape，the change of the space form and structure cannot conceal kinds of problems in village in the urban.These problems are related with villagers，but also closely the government action.The histori-cal status and social functions of the village in the urban can not be denied，but the modification of the village in the urban is inevita-ble. Key words：village in the urban；cause；modification；necessity 城中村是在中国城市化背景下出现的特殊的城市包围农村的现象。在城市的快速变迁的过程中，城市扩张与农村城市化几乎在同一时间发生，这对城市的物理形态和社会形态的改变都产生了深远的影响。城中村从形成之初起就成为地方政府改造的目标，特别是城市发展用地越来越稀缺的今天，城中村的土地必须作为可再开发土地资源进行盘活，以释放存量土地来实现土地资源的集约利用。因此，城中村改造势在必行。本文将以深圳市为例，深入探讨城中村存在的问题及成因，并且对城中村改造的必要性进行分析。 一、城中村存在的问题及成因 （一）问题 深圳市城中村的积弊已经阻碍了现代化城市发展，也是城市社会管理的“重灾区”，深圳市城中村的问题主要表现在如下几个方面： 1.违规乱建。根据深圳市政府文件，每户住宅基底面积不超过80平方米，楼高不超过三层。但在租金的巨大利益驱动下，多数村民把住宅基底面积扩大到100平方米以上，楼高多数在八九层甚至更高，无论是宅基地面积还是楼层高度都严重超过了政府的规划范围。这带来政府治理的困境：一方面，这些都是违规违章建筑，理应拆除。但这些违章建筑数量太多，租金数量巨大，是村民最主要的收入来源，也是社会财富的一部分，拆除这些建筑不仅浪费社会财富，更重要的是将引发村民激烈的群体对抗和冲突，让政府无可奈何。而且没有了租金收入，政府的社会保障负担也相应加重了。另一方面，法不责众有现实困境，但如果任其发展，则让政府的规章制度变成了一纸空文，失去了规章制度的严肃性和约束力。 2.火灾隐患。由于村民总想在最有限的空间内建设最大面积的住房，违规加宽加高成为城中村建筑普遍现象。“握手楼”、“一线天”非常贴切地描述了城中村建筑的现状。街道内的电线、电话线等就像一张张蜘蛛网，布满了整个街道狭窄的空间。另外，每户都住满了外来工，外来工的消防安全意识淡薄，极容易引发火灾。但是，由于楼与楼的间距非常小，街道狭窄，一旦发生火灾，消防车根本进不了村内，损失难以估量。 3.社会问题。城中村村民仅仅依靠房屋出租就获得了 · 55 · 第32卷第7期2010年7月 宜春学院学报 Journal of Yichun College Vol.32，No.7 July.2010 收稿日期：2010－06－02 作者简介：邵任薇（1978—），女，江西九江人，讲师，中山大学政治与公共事务学院行政管理专业博士，研究方向为城市管理和地方政府治理。
深圳市宝安区旧城旧村(城中村) 改造实施细则 第一章总则 第一条为了进一步规范宝安区旧城旧村(城中村)改造工作，根据《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》(深府[2 0 04]1 7 7号) 和《宝安区旧城旧村改造管理暂行办法》(深宝府[2 0 04]4 9号)，结合宝安区的实际情况制定本细则。 第二条宝安区旧城旧村(城中村)改造分为经营性改造方式的旧城旧村(城中村)改造和旧村(城中村)更新改造统建上楼、安置原居民自住自用方式的旧村(城中村)自改两种形式。 第三条本细则所称的旧村(城中村)是指我区原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的建筑物使用年限较长、建筑质量低下、土地利用结构不合理、城市功能、环境质量等方面严重衰退的旧(祖)屋集中区。 本细则所称旧城是指宝安区城市建成区内的功能失调、配套设施不完善的旧住宅区、旧工业区、旧工商住混合区等。 第四条经营性旧城旧村(城中村)改造项目用地应当纳入全市年度土地供应计划，但不占用当年其它建设用地计划指标。 第五条鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发我区经营性旧城旧村(城中村)改造项目。 城中村内原农村集体经济组织改制后的股份合作公司可以与国内外有实力的机构合作参与所在地经营性旧城旧村(城中村) 改造项目。 旧村自改的改造主体单位是改造项目所在原农村集体经济组织改制后的股份合作公司。 第六条旧城旧村(城中村)改造应加强对文物古迹、历史建筑的保护，历史标志性建筑及其周围环境的保护应纳入旧城旧村(城中村)改造的规划和计划。 第二章组织机构与职责 第七条区旧城改造领导小组是全区旧城旧村(城中村)改造的领导决策机构，负责以下工作： (一)制定与修改我区旧城旧村(城中村)改造规范性文件： (二)审定我区旧城旧村(城中村)改造计划和规划(包括旧城旧村(城中村)改造专项规划和项目控制性详细规划)； (三)审定我区旧城旧村(城中村)改造项目改造单位： (四)其它重大旧城旧村(城中村)改造事项。
城中村存在的问题及对策分析
城中村存在的问题及对策分析 [摘要]“城中村”是城市化发展过程的产物，是城市建设过程中遇到的新事物。“城中村”问题的存在影响了社会的和谐，制约了城市经济的发展，阻滞了现代化建设的进程，鉴于此，引起社会各方面的关注，特别是政府的高度重视。文章在分析“城中村”产生的原因、现状、主要存在的问题的基础上，提出可行的解决举措。只有把“城中村”纳入城市的管理范围，以人为本，维护弱势群体利益，才能统筹城乡协调发展，构建和谐社会。 [关键词]城中村；秀灵村；改造 “城中村”在中国城市发展过程中普遍存在而又具有中国特色，是工业化和城市化发展时期的一个新事物，与中国城乡二元结构体制密切相关。其不仅是个社会问题，更是个政治问题，如果处理不好，会危及社会正常秩序，会导致社会矛盾的激化。我国正处在改革开放的深化阶段和关键时期，此时也是各种矛盾凸显的多发期，为创造一个和谐稳定的环境，缓解并解决各种社会矛盾，党中央提出了科学发展观，以统筹城乡发
展，构建和谐社会。 一、“城中村”的定义 对于“城中村”的定义，众多学者从不同的角度作出了不同的阐述。吕宏芬、王积瑾认为：“城中村”是指在城镇中仍然保留和实行农村集体所有制和农村经营体制的农村社区，它是改革开放以来中国城镇化进程的产物，是城镇发展到一定阶段的特殊现象。高迎伏、黄仕伟和董平指出：“城中村”就是指原来是农村，由于城市的扩张成为社区，现已基本没有耕地，没有农业，也没有农民，但仍按村的行政管理体制来管理的城市中的特殊社区。笔者认为“城中村”是城市发展过程中，将城市周边的村庄列入城市规划管理范围，而又在特定的时期内存留城乡二元体制的状况。城市的飞速发展，需要通过征用周边农村耕地获得扩展的空间，提升城市的容量，不断蚕食周边的耕地，这就形成了“城市—农村一城市—农村”环形衍射的空间布局，也就是我们所说的农村包围着城市，城市又包围着农村，城村交替出现的现象。
关于居民对“城中村”看法的调查研究 一．背景及研究目的 （一）选题背景 改革开放以来，我国经济实现了跨越式的腾飞。不过，经济的过快发展，却由于和落后的管理体制的重重矛盾而导致了一系列问题的出现，城中村就是我国其中一个特有的管理跟不上发展的现象。随着城市化的不断扩张，由于城乡二元制度的存在，再加上管理的缺位，导致城中村得以形成和发展。 但任何事物的存在必有其存在的合理之处和其价值。城中村能发展至如今地步，必有其原因，它的延续是因为其具有功能作用。笔者认为我们应充分认识到城中村的两面性，在看到其问题的同时也关注其功能作用。 基于上述背景，笔者希望通过做一个有关于居民们对待“城中村”的态度看法的调查，能比较深刻的认清这一现象，并能提出适当的城中村改造对策。 （二）研究目的及意义 研究问题是为了解决问题，通过对城中村的调查研究，最终目的是要提出改造城中村的良好对策。城中村需要治理和改造，合理改造城中村，对于城市化的进一步推进、人民生活水平的提高、社会的稳定具有不可轻视的意义。 1.对城市建设 “城中村”由于历史和管理体制等原因，规划管理无序、布局结构混乱、卫生状况不佳、基础设施缺失，极大地阻碍了城市化步伐，影响城市整体面貌。进行城中村改造一来有利于深化城市化进程，提升城市品位，增强城市生机与活力，强劲城市辐射力和带动力，不断提高城市知名度和竞争力；二来可以解决城乡并存的二元结构，促进城市的全面和谐发展；第三，还可进一步深化经济体制改革，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽城市经济发展空间。 2.对原城中村民 城中村改造后能给居民带来巨大的好处：①原有的道路泥泞、污水横流、垃圾成堆现象将得到改变，绿化、净化、美化将达到有关要求，环境质量会得到很大的提升；②旧有的私自搭建的楼房将换成采光充足、通风良好、结构合理、各种居住配套设施齐全的新房，住房条件得到极大改善；③城中村改变后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，将会给安置在该区域内的村民提供大量的就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，村民个人收入将大大提高。 3.对社会发展 城中村改造是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，保障了人民群众同享城市改革发展和文明进步成果，有助于积极建设文明和谐社区。同时，改造后可以改变城中村目前藏污纳垢的现状，有利于减少犯罪率，维护社会稳定。 二．文献综述 （一）城中村之形成根源 1.制度政策根源 刘梦琴认为城中村是制度意义的农村，城乡二元制度是城中村产生和延续最根本的原因。城中村是村庄因政府征地而“划入”了城市，但是依然实行农村体制，实质是在同一城
深圳“城中村改造”建议与深圳存在的问题。 本文是关于初中作文的深圳“城中村改造”建议与深圳存在的问题。，感谢您的阅读！ 今天深圳，变化大了，不是以前的小渔村，也不是以前那样到处都是积水，不是以前那样人口稀疏，如今已经是大都市，处处干净整洁，人口也有那么多，来自全国各地的，甚至世界上的白种人，黑种人…… 我并不是本地人，三岁多就来到深圳，打那时起，我就住进了城中村“罗芳村”，当时只是租房子，房子的旁边还有一些耕地，或许是人们自己占用当时的地盘拿来播种吧，那样就可以吃自己的，就可以不去市场上面买，也可能是因为当时的人们摆脱不了在家乡种地的习惯吧！我那时只是呆呆地站在那里欣赏他们如陶渊明一样享受种菜的乐趣。 又过了五六年，那块地方就被围了起来，也不准人们随心所欲地去种菜了。 在罗芳村待久了，还产生了不少的感情，那里再没有耕地了，只是楼房很多很多，甚至有的街道非常难通过，另外一个特点就是小贩翻了几十倍，每天都可以听到他们吆喝的声音，一片片喧杂的声音，但是我都已经习惯了。那里还聚集了很多香港进出的人，很多人都看住在这里方便，离海关也近，住房耗资并不多，所以他们都看中了这里。 一直到现在，当“峰度天下”高高建起的时候，我也得知了旧村改造的消息，那个时候我非常的高兴，因为我可以不用再住在喧闹的“城中村”了，可以看看外面的世界，却又有点不舍。 按照《实施意见》草案得知，深圳市所有的城中村改造就在坚持“规划先行”的原则，鉴于对城中村改造在地价的收取问题上有一定优惠政策，因此部分单纯的旧村改造项目借用城中村改造的名义有“搭便车”的可能，所以对“城中村改造”进行严格定义，没有漏洞。 城中村无疑是历史遗留的问题，其中也有不少的值得人们保持的东西，如罗芳村里面的古树。 我可以想象城中村改造后可能会像东门街市一样繁华，也可能会像华侨城一样热闹非凡。 我期待那一天。
深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005--2010） 为全面完成城中村（旧村）（以下统称“城中村”）改造，加快城市化步伐，推动特区内外一体化建设，实现城中村地区与城市其它地区的统筹规划和协调发展，促进国际化城市、现代化中心城市建设，构建和谐深圳、效益深圳，特制定本纲要。 一、深圳市城中村改造面临的形势 深圳建市以来，经济社会得到了迅速发展，城市建设的规模和质量不断提高，广大人民群众的生活环境显著改善。但是，我市的进一步发展已经明显受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，特别是由于我市过去的城市建设主要着眼于在“增量”土地上做文章，城中村这样的“存量”土地没有纳入城市建设的统一布局和开发。经过多年的累积，违法建筑和城中村问题已经成为全市经济社会发展中最突出、最复杂、最集中的矛盾和问题。城中村不仅村内环境难以改善、居民的生活质量难以获得持续提高、许多村存在着严重的安全隐患，而且阻碍了城市结构的完善和土地使用效益的提升，侵蚀了周边地区的土地价值，并以其违法经营的手段破坏了城市的公平发展环境和法制管理秩序，与构建和谐社会的要求相距甚远。 根据继续承担“改革创新排头兵”的历史使命，努力建设和谐深圳、效益深圳的要求，深圳市委市政府决定率先转变经济社会发展模式，积极创新发展机制，并先后作出加快宝安龙岗两区城市化进程和在全市范围全面推进城中村改造的重大决策。同时，我市现代化建设的加快推进，社会经济持续稳定的发展，规划和国土管理体制的改革，特区内外城市基础设施的不断改善，以及房地产市场日趋成熟理性，也为城中村改造创造了良好的条件。 我市的城中村改造工作已迫在眉睫，各级政府必须充分认识全面推进城中村改造的重要意义，努力为改造工作营造良好的环境，为深圳的发展提供新的动力和活力。 二、指导思想和基本原则 深圳市城中村改造的指导思想是：坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐深圳、效益深圳的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心，结合全面提升城市建设品质和特区外新城建设，长期、持续、全面开展城中村改造，不断改善城市运行机制，为深圳建设国际化城市，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。 －－坚持积极稳妥、有序推进的原则。城中村改造必须以建设现代化国际化城市为总目标，以城市规划为先导，根据深入推进城市化的要求，积极、稳妥、有序地推进，尽量减少对城市社会、经济的消极影响，确保“成熟一个，改造一个；改造一个，成功一个”。 －－坚持政府主导、市场化运作的原则。各级政府应牢牢把握城中村改造的方向，通过政策、规划、计划的适时调控，保证城中村改造符合公共利益，维护改造过程中的社会公平，努力使改造惠及所有的城中村和最广大的居民。同时坚持政府主导下的市场化运作，努力提高改造项目的经济效益，尽可能利用有限的资源达成最好的工作目标。
摘要 在十三五规划中，深圳政府提出将在五年内改造300+城镇村，总投资将超过20亿人民币。这将成为深圳城中村改造历史上最大规模的、最彻底的改造。这次大规模改造成为了社会各界人士议论的焦点。 不过，大多人都关注于城中村村民、政府和开发商之间的利益博弈，却很少把焦点放在这次改造最大的关系者——外来人口。我们想用这篇调查报告引起社会对外来人口在城中村改造中的处境的关注。 本文运用了网络问卷调查与岗厦村的定点抽样调查的方式，对城中村内外来人口的职业分布、收入情况、租房意愿和最大接受租金进行调查。另外，我们通过结合他们的基本状况以及改造后大致的租金范围，来分析改造后外来人口的安置情况（他们何去何从）。因为大部分外来人口（特别是白石洲和岗厦村）从事第三产业，他们的离开会对整个深圳造成物价的上升与生产力的下降，还会引申出一些社会问题。最后我们会给出自己的解决方法，减少城中村大改对整个社会的波动。 在本次调研的重点对象岗厦村里，有大约6万外来流动人口，约占城中村总人数的98%。他们分布在各个职业，各个岗位，是深圳这个新型城市主要的生产力与创造力。虽然他们要挤在二三十平米的出租屋里，但是他们怀揣着自己的梦想在这个风云变幻的城市里努力拼搏。城中村既包含着外来打工人的梦想与追求，也表达着他们对这个社会的无奈。 改造后的高房租会让一些低收入的外来人口对融入城市望而却步。如果外来人口的处境得不到改善，外来人口问题会演变成社会矛盾，因为租金的大幅度上涨会引起他们的心里不平衡，幸福指数下降，以及报复社会的扭曲心理。城市建设的时候他们做出了贡献，所以改革不能抛弃他们。我们意识到了改造后外来人口安置问题的严重性，所以想通过这篇调查报告提出一些解决办法。 关键词：城中村改造、外来人口、租金上涨、安置问题
专稿 摘要：30年来快速发展使得深圳市面临越来越严峻的土地资源约束。在“四个难以为继”的巨大压力下，深圳于2004年开启了城中村改造的序幕，呈现出主体多元、方式多样、项目运作、规划统筹等特点。然而，调研中发现规划着重于技术手段，土地权属关系复杂、安置补偿存在漏洞、政府角色缺位与错位并存、监管法律制度缺失使城中村改造工作陷入困境。本文提出通过重视社会更新，发挥规划师的沟通作用，建立实施评价和反馈机制，加强土地储备工作，规范土地出让，重塑政府角色，理顺拆迁工作机制，完善运行措施从而优化深圳市城中村改造策略，推进城市健康有序发展。 关键词：城中村；改造；优化策略；深圳 Abstract:With the rapid development for30years, Shenzhen has to face with the increasingly severe land resource constrains.Under the great pressure of“four unsustainable”,Shenzhen started the reconstruction of the Villages in city in2004.And the program shows the feature of pluralistic main,multiple mode,project operation,planning prevailed,dealing with illegal construction by preventing and diverting.However, the program cannot be conducted opportunely because there is something wrong with planning,land manage-ment,demolition，government’s role,regulatory and le-gal.The paper suggests Shenzhen should strengthen the planning by paying more attention to social updates, have the planners act as rational communicators to guide the public participation,establish evaluation and feedback mechanisms,achieve rational allocation of land resources by improving land bank and regulating land transactions,reshape government’s role,focus on resettlement,operate the effective measures.So we can have a healthy city. Keywords:villages in city；reconstruction；opti-mistic strategies；Shenzhen 作为改革开放的前沿阵地，深圳市面临日趋严峻的土地资源形势，城中村改造无疑成为拓展城市发展空间，增强城市竞争力的砝码。近年来，学者关于城中村的特征、问题、形成机制等已经基本达成共识，认为城中村是当前快速城市化发展背景下，城乡二元土地管理制度与现代城市经济发展矛盾调和的产物，是原农村居民在政府管理缺位和趋利政策引导下，追求土地收益最大化的表现，是以租赁经济为支撑、以流动人口为主体的低收入居住社区。这一特殊空间的改造同样引起了政府、学术界和社会的广泛关注，研究普遍认为应以土地利用作为解决矛盾的切入点，通过规范土地市场，明确界定土地产权内容，将集体土地转制实现国有化，并以宅基地入股的形式保障集体经济组织和村民的利益，在实施上则主张通过“自我原位塑造”来实现功能和景观的改善。此外，立足于城市社会学的分析逐渐增多，呼吁各界客观认识表情复杂的城中村，人文尺度作为城中村改造的原则之一被确立下来。从根本上讲，城中村改造涉及到集体土地产权制度改革、违法建筑处理、集体经济组织改革、村民发展、流动人口住房供给等多个层面，需要建立起推动多方共同参与，维护利益均衡和社会公平的改造机制。这些研究为深圳市城中村改造实践提供了方向性指导，但大多停留在理念和理论层面的探讨，深圳市城中村改造的策略需要在现有研究成果的基础上，结合地方特色和问题予以优化。 一、深圳市城中村改造特点 城中村是城市化过度与城市化不足并存的产物，满足社会廉租住房需求的同时，形成了“以地生财”为特征的封闭经济体系，“三非经济”汇聚严重影响城市健康发展。2004年，出于应对日趋严峻的土地资源形势的需要，深圳市开始加快城中村改造步伐，其运作过程呈现出以下几方面特点： 1.兼顾多方利益诉求的多元主体共同参与和多样化改造模式 深圳的城中村改造模式总体可以概括为市场主导下的多元主体共同参与。政府的主要作用是在“完善功能配套”的既定目标下，通过政策、规划进行调控和引导。根据城中村各自的条件，具体改造方式呈现多样化特征：按投资主体可以划分为政府工程、村集体股份有限公司自改、开发商实施改造以及合作改造等四种基本类型；按用地功能可以划分为公益性项目、产业升级项目、商品开发项目等类型；按建筑物的拆建比例，可以划分为综合整治和全面改造（包括异地重建、整体拆建、局部拆建）。 2.以项目承包制为主要运作方式，吸引社会资金参与改造过程 深圳市城中村改造的优化策略研究 □叶磊1马学广2 （1．北京大学深圳研究生院城市规划与设计学院，广东深圳518055；2.北京大学城市与环境学院，北京100871）