深圳市宝安区旧城旧村（城中村）改造实施细则
第一章总则
第一条为了进一步规范宝安区旧城旧村（城中村）改造工作，根据《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》(深府[2004]177号)和《宝安区旧城旧村改造管理暂行办法》(深宝府[2004]49号)，结合宝安区的实际情况制定本细则。
第二条宝安区旧城旧村（城中村）改造分为经营性改造方式的旧城旧村（城中村）改造和旧村（城中村）更新改造统建上楼、安置原居民自住自用方式的旧村（城中村）自改两种形式。
第三条本细则所称的旧村（城中村）是指我区原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的建筑物使用年限较长、建筑质量低下、土地利用结构不合理、城市功能、环境质量等方面严重衰退的旧( 祖) 屋集中区。
本细则所称旧城是指宝安区城市建成区内的功能失调、配套设施不完善的旧住宅区、旧工业区、旧工商住混合区等。
第四条经营性旧城旧村（城中村）改造项目用地应当纳入全市年度土地供应计划，但不占用当年其它建设用地计划指标。
第五条鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发我区经营性旧城旧村（城中村）改造项目。
城中村内原农村集体经济组织改制后的股份合作公司可以与国内外有实力的机构合作
参与所在地经营性旧城旧村（城中村）改造项目。
旧村自改的改造主体单位是改造项目所在原农村集体经济组织改制后的股份合作公司。
第六条旧城旧村（城中村）改造应加强对文物古迹、历史建筑的保护，历史标志性建筑及其周围环境的保护应纳入旧城旧村（城中村）改造的规划和计划。
第二章组织机构与职责
第七条区旧城改造领导小组是全区旧城旧村（城中村）改造的领导决策机构，负责以下工作：
（一）制定与修改我区旧城旧村（城中村）改造规范性文件；
（二）审定我区旧城旧村（城中村）改造计划和规划（包括旧城旧村（城中村）改造专项规划和项目控制性详细规划）；
（三）审定我区旧城旧村（城中村）改造项目改造单位；
（四）其它重大旧城旧村（城中村）改造事项。
第八条区旧城改造领导小组办公室（以下简称区旧改办）负责下列事项：
（一）贯彻落实、宣传落实旧城旧村（城中村）改造的法规政策；
（二）根据旧城旧村（城中村）改造工作的需要，制定与旧城旧村（城中村）改造有关的规范性文件报区旧城改造领导小组审批；
（三）组织编制旧城旧村（城中村）改造计划和规划（包括旧城旧村（城中村）改造专项规划和项目控制性详细规划）报区旧城改造领导小组审批；
（四）发布旧城旧村（城中村）改造公告；
（五）对申报经营性旧城旧村（城中村）改造项目和自行改造项目进行实质性审查，上报区旧城改造领导小组审批；
（六）设立旧城旧村（城中村）改造专项资金监管帐户，对拆迁补偿安置资金进行监管；
（七）管理全区旧城旧村（城中村）改造的评估工作；
（八）核查改造范围内的房地产权属情况；
（九）核发《确认旧城旧村（城中村）改造项目开发主体资格意见书》；
（十）管理与指导区旧城旧村（城中村）改造拆迁公司的具体工作；
（十一）为改造项目提供相应的法律、政策等方面的咨询服务；
（十二）指导各街道旧城改造领导小组办公室的旧城旧村（城中村）改造工作；
（十三）协调与旧城旧村（城中村）改造工作相关的各部门工作；
（十四）其它旧城旧村（城中村）改造工作。
第九条各街道旧城改造领导小组办公室（以下简称街道旧改办）的主要职责：
（一）宣传落实旧城旧村（城中村）改造的法规政策；
（二）负责提出辖区内旧城旧村（城中村）改造的年度计划报区旧改办审核；
（三）参与旧城旧村（城中村）改造规划的编制与评审；
（四）参与旧城旧村（城中村）改造单位的确定工作；
（五）协助区旧改办落实旧城旧村（城中村）改造项目的拆迁补偿与安置；
（六）协助区旧改办对辖区内旧城旧村（城中村）改造项目进行跟踪管理；
（七）在区旧改办的委托与指导下，负责旧村自改项目的拆迁补偿与安置的监管及项目的跟踪管理工作；
（八）承办区旧改办交办的其它事项。
第三章优惠政策
第十条旧城旧村（城中村）改造项目规划建筑容积率在1.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在1.5至3.0之间的部分，按照现行地价标准的20％收取地价；建筑容积率超过3.0的部分，按照现行地价标准收取地价。
对于经济发展较快区域的旧城旧村（城中村）改造项目，经报区旧城改造领导小组批准，其地价优惠政策可参照特区内的标准执行。
由街道组织统一开发、改造用地规模大于15公顷（含15公顷）的商业设施项目，其地价收益全额返还给所属的街道国土基金，专门用于公共及市政设施建设。其它改造项目的地价收益按现行规定分配。
第十一条改造范围内新建的市政、公建配套设施免收地价，产权归政府；对于改造范围内规划市政、公建配套设施比例较大造成开发成本较高的旧城旧村（城中村）改造项目，必要时可委托两家以上的房地产估价机构进行评估，然后根据评估结果确定地价方案报区旧城改造领导小组审定后执行。
因公共利益需要改造的，由政府组织实施。
第十二条对于主要建筑物使用年限较长、建筑质量低下, 或土地利用结构不合理、城市功能、环境质量等方面严重衰退的原农村旧( 祖) 屋集中区，在统一规划、统建上楼的前提下，由原农村集体经济组织改制后的股份合作公司申请负责组织改造，且所建建筑物为自住自用的，可按照下列规定执行：
（一）建筑户数原则上不超过需要安置的户数，每户住宅建筑面积不超过480平方米，免收地价；
（二）因城市规划需要，项目中可以适当安排部分配套设施，属小区级配套设施的项目（含配套商业），免收地价。小区以上级公益设施项目还可根据实际情况申请给予补贴，具体方案报区领导小组审定执行；
（三）异地集中重建住宅区，实施整体性搬迁的，由国土部门收回其现有旧村住房用地，在统一规划的前提下，合理安排建设用地，每户住宅建筑面积不超过480平方米，免收地价。
第四章实施步骤
第一节规划与计划
第十三条区旧改办根据城市发展与建设要求，结合宝安区的实际情况，在上一层次规划的指导下，负责组织编制宝安区旧城、旧村（城中村）改造专项规划，经规划主管部门协调后报市规划委员会批准，并将生效的专项规划予以公示。专项规划指导宝安区旧城、旧村（城中村）改造工作。
第十四条区旧改办根据宝安区社会经济发展要求、产业发展需求和各街道办旧城旧村（城中村）改造年度计划，制定宝安区旧城旧村（城中村）改造年度计划，报区旧城改造领导小组审定。
各街道旧改办根据规划，结合本街道的实际情况向区旧改办上报辖区内的年度旧城旧村（城中村）改造计划。
改造计划应包含以下内容：
（一）改造项目的位置、范围、现状与规划情况；
（二）项目改造的时间安排、业主意愿、投融资计划和改造性质；
（三）有关改造的其它要求。
第十五条列入改造计划的改造项目，由区旧改办组织编制项目改造详细规划，报区规划主管部门审批。
详细规划应包含以下内容：
（一）改造范围、规划设计条件和城市设计要求；
（二）改造实施顺序和时间安排；
（三）经济分析；
（四）其它要求与建议。
第二节改造单位的确定和改造资金的监管
第十六条按规定除旧村自改主体自然确定外，鼓励我区城中村股份公司与国内外有实力的机构合作参与旧村改造。
第十七条经确定的改造项目（旧村自改项目除外）由区旧改办在改造范围内进行公告。公告的内容包括：
（一）项目的位置、范围、占地规模；
（二）项目的改造规划指引及规划设计要求；
（三）改造范围内的业主在规定的期限内向街道旧改办申
报物业；
（四）其它事项。
第十八条参与改造的单位应与改造项目业主进行协商，与90%以上建筑面积的业主签定拆迁补偿意向书后，向区旧改办提出申请。
申请时需提交以下材料：
（一）改造申请书，包括申请改造地区的名称、区位、范围、面积、改造意向。
（二）申请单位的营业执照、法定代表人身份证明。
（三）改造项目的可行性研究报告。
（四）改造项目的规划设计方案。
（五）改造范围内的房地产权属资料。
（六）拆迁补偿意向书。
（七）银行资信证明。
（八）旧改办要求的其它材料。
第十九条区旧改办对申请单位的资质、资金能力、拆迁补偿安置方案、项目初步规划方案等进行初步审查。
第二十条在规定时间内，只有一个符合条件的意向单位提出申请时，区旧改办可要求其提交多个规划设计方案（用地面积在5万平方米以上的，上述多个规划设计方案应是分别由不同的设计单位独立完成的）。同时出现两个或两个以上符合条件的意向申请单位时，邀请规划、街道办、国土、建设、消防、监察等部门进行综合评议。
第二十一条区旧改办经以上程序初步确定项目改造单位后，报区旧城改造领导小组审定。
涉及重大产业结构调整或因公共利益需要改造的特殊项目，区旧改办初审后，报区旧城改造领导小组会议审查，并经综合考察后，直接确定改造单位。
第二十二条在区旧城改造领导小组审定项目改造主体单位后，由区旧改办向改造单位发出《签订补偿协议通知书》。
第二十三条在收到《签订补偿协议通知书》后，改造单位开始与被拆迁方签订正式的《拆迁补偿安置协议书》，并将签订的《拆迁补偿安置协议书》7日内报区旧改办备案。
第二十四条在与90%以上建筑面积的业主签订《拆迁补偿安置协议书》后，由区旧改办、改造单位、资金监管银行三方签订《宝安区旧城旧村（城中村）改造专项资金监管协议书》，在区旧改办设立改造项目的专项资金监管帐户，实施改造项目资金的监管。
第二十五条受监管的改造项目的专项资金由《拆迁补偿安置协议书》中约定的全部货币补偿金额、产权调换部分评估值的50％和项目开发建设资金的30％构成。
第二十六条区旧改办根据核定的专项资金额度，向改造单位发出《关于旧城旧村（城中村）改造项目专项监管资金总额核定的通知书》，改造单位应在接到通知书之日起7日内将专项监管资金打入监管帐户。
第二十七条在核定的专项监管资金按要求打入规定监管帐户后，由区旧改办向改造单位核发《旧城旧村（城中村）改造项目主体资格确认意见书》。
第三节工作程序
第二十八条经区旧城改造领导小组审定后的改造项目由区旧改办组织进行权属核查和测量查丈，在区规划分局配合下编制详细规划和确定规划设计条件。
第二十九条各街道旧改办负责对改造项目进行权属核查工作。已确权发证的土地及建筑物，土地面积和房屋建筑面积以登记发证的面积为准；未确权发证的，由区旧改办（或委托街道旧改办）组织进行土地测量和房屋建筑面积查丈。要求对改造范围内的房地产权属情况按宗地分栋登记，填写《宝安区旧城旧村（城中村）改造项目土地利用现状调查表》。做到一个项目一份档案，档案资料应包括：
（一）改造范围内的房地产权属资料；
（二）改造范围的现状地形图（编写建筑物栋号）；
（三）《宝安区旧城旧村（城中村）改造项目土地利用现状调查表》；
（四）《宝安区旧城旧村（城中村）改造项目建筑面积汇总表》；
第三十条区旧改办将确定的详细规划方案、规划设计条件报区旧城改造领导小组审定。
第三十一条区规划分局根据区旧城改造领导小组的审定意见，在30个工作日内核发改造项目详细规划批复、核定规划设计条件。区旧改办根据详细规划批复、规划设计条件在15个工作日内发布旧城旧村（城中村）改造项目公告。
自旧城旧村（城中村）改造项目公告发布之日起，区规划分局、国土分局、建设局、工商分局、房屋租赁办等职能部门，按各自职责采取相关措施，停止办理改造范围内的调整用地红线、改变用地功能、新建、改建、扩建、产权转移、工商登记、房屋租赁等手续，确保现状保全。
属旧村自改项目，区规划分局根据区旧城改造领导小组审定项目详细规划及规划条件的会议纪要，在受理申请后30个工作日内核发改造项目详细规划批复、项目建设用地方案图和《建设用地规划许可证》。
第三十二条旧城旧村（城中村）改造项目公告发布后，在规定的时间内，改造意向单位备齐相关资料向区旧改办提出主体资格认定申请。区旧改办按规定程序进行审核后，将初步确定的项目改造单位报区旧城改造领导小组审定。
第三十三条在区旧城改造领导小组审定项目改造单位后，由改造单位和相关业主签订拆迁补偿安置协议书。在完成资金监管手续后，由区旧改办核发《旧城旧村（城中村）改造项目主体资格确认意见书》。
第三十四条在取得项目主体资格确认意见书后，由开发主体单位向区规划分局提出申请办理用地规划报批手续。规划分局受理申请后，在30个工作日内核发项目建设用地方案图和《建设用地规划许可证》。
第三十五条改造单位与被拆迁人按照《拆迁补偿安置协议书》明确的补偿标准、补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项实施拆迁补偿。
第三十六条已确权发证的土地及建筑物，土地面积和房屋建筑面积以登记发证的面积为准；未确权发证的，拆迁当事人对已测量的赔偿面积有争议的，拆迁人与被拆迁人应当共同从旧改办建立的有资质注册测绘单位库中选择房屋测绘单位，并共同出具委托书。拆迁人与被拆迁人不能就房屋测绘单位的选择达成一致意见，或者一方拒绝选择房屋测绘单位的，任何一方可申请区旧改办以公开抽签方式确定房屋测绘单位，抽签确定的测绘单位测绘结果作为拆迁赔偿的依据，相关费用由委托单位承担。
第三十七条房屋拆迁主管部门应当根据房地产交易市场的成交价格变化情况，建立全区的房屋拆迁价格指导体系。定期向社会公布不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产拆迁市场评估指导价格。
第三十八条拆迁人与被拆迁人按照公布的拆迁指导价格协商不成的，拆迁人与被拆迁人应当共同从区旧改办建立的有资质房地产价格评估机构库中选择房地产价格评估机构进行评估，并共同出具评估委托书。拆迁人与被拆迁人不能就房地产价格评估机构的选择达成一致意见，或者一方拒绝选择房地产价格评估机构的，任何一方可申请区旧改办以公开抽签方式确定房地产价格评估机构，抽签确定的评估机构评估结果作为拆迁赔偿的依据，相关费用由委托单位承担。
第三十九条已领取《房地产证》或其他土地、房屋权利证书的建筑物，在进行拆迁补偿安置时，应收回已核发的《房地产证》或其他土地、房屋权利证书原件，并及时办理注销手续。
第四十条拆迁补偿安置工作完成以后，区国土部门在受理改造单位申请的30个工作日内，根据签定的《拆迁补偿安置协议书》办理收地手续，并完成地价测算和签订《土地使用权出让合同书》。
第四十一条完成土地出让手续后，由改造单位按照规定向相关职能部门申请办理项目报建、开工、施工、竣工、销售许可、规划验收、产权登记等后续手续。
第五章附则
第四十二条旧村自改项目的资金监管由各街道办负责。
第四十三条本细则自批准之日起实行，由区旧城改造领导小组负责解释。
深圳市城中村（旧村）改造专项规划编制技术规定（试行） 一、总则 1.0.1 为规范深圳市城中村（旧村）（以下统称城中村）改造专项规划编制的内容和深度，依据国家、广东省和深圳市有关城市规划编制的规范和标准，遵照《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（以下简称《暂行规定》）、《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（以下简称《实施意见》），制定本技术规定。 1.0.2城中村改造模式分为综合整治和全面改造两大类型。 开展全面改造的城中村，必须按照本技术规定编制城中村改造专项规划。开展综合整治的城中村，另行编制城中村环境综合整治规划。 1.0.3 城中村改造专项规划是指以经批准的全市城市总体规划、分区规划、其它上层次规划及《全市城中村（旧村）改造总体规划纲要》为依据，对规划编制区内城中村改造项目的目标、模式、功能定位、土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施等控制要求作出的规划。 1.0.4 专项规划编制区，是根据城中村改造工作和相关规划要求，结合城中村的特点和改造需要划定的开展城中村改造专项规划编制的区域。 专项规划编制区应当包括全部由该村原农村集体经济组织（原则上特区内以原行政村为单元，特区外以原行政村或村民小组为单元）的村民及受继单位保留使用的非农建设用地内的建成区域，并结合周边地块特点和规划路网结构，按照有利于整体开发制度和实施规划管理的原则划定。在需要进行成片改造或对多个改造项目实施整体协调的地区，也可将多个城中村及相关邻接地块整体划定为一个规划编制区。 1.0.5按照城中村的区位、规模、建设特点和管理要求的差异，城中村改造专项规划分为A、B 两类，不同的城中村改造专项规划在内容和深度上各有侧重。 A类：特区外规模较大的城中村改造项目，专项规划以法定图则深度为主。
《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》 时间：2011-7-28 地点：水贝村京基旧改办公室 出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷 主持人：邵雷 议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析 章程： ◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性 ◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析 ◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨） ◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨） 一深圳市城中村现状分析与改造的必要性 城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。 1. 深圳特区内城中村现状分析 广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。 城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。 2. 改造必要性 A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。 城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。
近日，针对宝鸡市区旧城改造、城中村改造以及新建高层住宅建筑建设项目，我市新推出了一系列优惠政策。 根据前不久发布的《宝鸡市人民政府关于进一步规范旧城改造和城中村改造以及新建高层住宅建筑建设项目优惠政策的通知》（以下简称《通知》），我市自2008年10月1日起，对市区旧城改造、城中村改造以及新建高层住宅建筑建设项目，在城市基础设施配套费、市级（含市级）以下土地出让金、人防设施异地建设费方面给予一定的优惠政策。享受优惠政策的项目包括：城市建成区范围内危旧住房改造项目；纳入计划的城中村改造项目；按照城市总体规划新建高层住宅建筑建设项目；市政府确定的重大公共建设、公益设施项目。 其中，旧城改造项目享受的优惠政策有：1、市级（含市级）以下土地出让金专户储存，先交后返。2、城市基础设施配套费、墙改费两项费用，12层（含12层）以下建筑减半收取，13层-18层（含18层）建筑按30%比例收取，18层（不含18层）以上建筑全额减免。3、减半收取人防设施异地建设费。对基础设施差、改造难度大的旧城改造项目、重大公共设施以及公益项目，由市旧城改造领导小组研究并报经市政府常务会议审定后，免收市级（含市级）以下土地出让金、城市基础设施配套费、人防设施异地建设费、墙改费、散装水泥费等所有行政事业性收费（劳保统筹费免收返还部分）。享受减免政策后仍然亏损的项目，由市政府以其他方式予以适当补助。 城中村改造项目享受的优惠政策有：1、用于安置村民的住宅建
设用地、“三产”用地及公益设施用地免收市级（含市级）以下土地出让金；用于商品房开发的建设用地，按规定交纳土地出让金，其中市级（含市级）以下土地出让金返还项目单位。2、安置村民的安置用房、“三产”用房及公益设施用房免交城市基础设施配套费、墙改费；商品房开发部分上述两项费用，12层（含12层）以下建筑减半收取，13层-18层（含18层）建筑按30%比例收取，18层（不含18层）以上建筑全额减免。3、人防设施异地建设费按10%收取。 为了集约、节约用地，提高民用建筑的质量，改善居民居住条件，我市提倡和鼓励按照城市总体规划建设高层住宅，对12层以下按正常收费，13层以上根据具体建设项目给予政策优惠：1、新建高层住宅13层以上至18层（含13层）建筑部分按60%收取城市配套费。2、新建高层住宅18层以上至24层（含18层）建筑部分按30%收取城市配套费。3、新建高层住宅24层以上建筑部分按10%收取城市配套费。 另外，《通知》中关于减免城市基础设施配套费的各项优惠政策，均不包括城市配套费中所包含的燃气、集中供热和消防费用。凡享受优惠政策的建设项目必须在规定期限内完成，自项目审批之日起，一年内不能开工建设的，优惠政策自行废止。《通知》自2008年10月1日起执行，市政府、市政府办公室以前有关旧城改造和城中村改造优惠政策的规定自行废止。 《通知》要求相关部门简化审批程序，确保享受优惠政策的项目
太原市人民政府关于城中村改造有关政 策的补充意见 并政发〔2005〕30号 颁布时间：2005-11-29发文单位：山西省太原市人民政府 各区人民政府，高新区、经济区管委会，各有关单位： 为进一步加快城中村改造进程，现就有关政策，提出如下补充意见。 一、土地政策 根据国务院法制办和国土资源部关于《土地管理法实施条例》第二条第（五）项：“农民集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有”的解释，《太原市人民政府关于加快城中村改造的意见》（并政发〔2003〕10号）第三条第（三）项土地政策修改补充为： （一）城中村村民全部转为城市居民后，在其所剩余的少量集体土地全部核发集体土地所有权证书的基础上，依照法律规定和法定程序办理征收审批手续，转为国有土地。拟征收的集体土地中有农用地的，应依照法律规定先行办理农用地转用审批手续，再办理土地征收手续。征收集体土地中有城市规划道路、绿化带等公共用地的，由用地单位按有关规定，负责代征土地费用和其地上原有建筑物、构筑物拆迁安置 费用。 （二）集体土地依法征收为国有土地后，留给村民的生产、生活用地由转制后的集体股份制经济组织按原用途继续使用，并依法办理土地登记手续。按市政府城中村改造工作领导组批准的改造方案和规划部门批准的具体建设项目，对进行拆迁改造的用地逐个以协议方式出让给转制后的集体股份制经济组织；暂不进行拆迁改造的，待拆迁改造时再依法办理土地出让手续。 （三）城中村在土地条件许可的前提下，根据城中村改造控制性详细规划和市政府确定的人均用地标准，留给转制后的集体股份制经济组织的发展用地，用于转制后村民的生活、生产、就业安置。 二、人均建设用地指标 《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》（并政发〔2004〕29号）相关政策第二条：“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地”，修改补充为： 人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。除此之外，城中村改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30—50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。 三、改造规划编制及审批
西安市城中村改造管理办法 西安市城中村改造管理办法 第一章总则 第二章第一条为了推进和规范城中村改造工作，加快城市化建设，改善人居环境，提高居民生活水平，根据有关法律法规和 相关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区范围内的城中村改造，适用本办法。 第三条本办法所称城中村，是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。 本办法所称城中村改造，是指根据本市社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。 第四条城中村改造应当充分调动各方面的积极性，以改善城中村综合环境，完备城市公共服务功能，构建和谐社区为目的，坚持政府主导、市场运作、利民益民、科学规划、综合改造的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进。 第五条市城中村改造办公室负责本市城中村改造管理工作。 市城中村改造办公室接受市发展改革、建设、房产等行政管理部门的委托，做好城中村改造的相关行政管理工作。市规划、国土等行政管理部门应当在市城中村改造办公室设立派出机构，负责与城中村改造相关的行政管理和执法工作。 第六条各区人民政府负责本辖区内城中村改造工作。其设立的城中
村改造办公室具体负责本区城中村改造工作的组织实施，业务上接受市城中村改造办公室的指导。区城中村改造办公室依法接受相关部门的委托，行使与城中村改造有关的行政管理职能。高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区范围内的城中村改造工作，由其管委会负责组织实施，所在区人民政府应当予以配合。第七条民政、公安、农业、劳动和社会保障等部门应当按照各自职责，协同做好城中村改造管理的相关工作。第八条市城中村改造办公室应当会同市规划行政管理部门，依据城市总体规划和土地利用规划编制城中村改造专项规划，报市人民政府批准。经批准的城中村改造专项规划，任何单位和个人不得擅自改变。第九条城中村改造实行计划管理。二环路以内的城中村全部纳入城中村改造计划，二环路以外的城中村，由区城中村改造办公室报市城中村改造办公室批准后，纳入城中村改造计划。对存在社会公共安全隐患的城中村由所在区人民政府组织限期改造。由城中村迁出的入学、入伍、服刑人员，可以按照有关规定迁回原城中村，禁止其他非农人员迁入城中村。第十条城中村改造，应当以行政村为单位实施，有条件实施多个行政村合并改造的，由所在区人民政府决定合并改造。城中村改制完成后，城中村改造的主体是城中村改制后的新经济组织或者投资人，以及改制后的新经济组织与投资人合作成立的企业法人。第十一条设立城中村改造专项资金。城中村改造专项资金的归集、使用、管理，按照有关规定执行。第二章方案制定第十二条城中村改造方案，应当根据城中村改
城市城中村改造项目项目主要分为三种形式: 广州市城中村旧村庄改造工作流程图
广州市旧城改造工作流程图
广州市旧厂房改造工作流程图
广州市“城中村”改造有关程序
一、改造项目启动程序 （一）改造意愿表决。“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。 （二）改造方式表决。纳入全面改造范围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。 为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。 二、选择合作企业程序 经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。 (一)公开招标的方式 鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。 公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。
(二)集体表决的方式 1.企业资格审核。各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。 2.确定候选企业。村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。 3.集体表决。通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。 4.表决结果确认。会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。 5.表决过程监督。各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。 （三）结果公示 确定合作企业后，其结果要进行公示，公示应按以下要求进行： 1.公示时间不少于5个工作日，公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期间村集体经济组织应将每天公示的情况以照片或影像的形式进行记录。 2.应公布各区“三旧”改造主管部门监督电话及行政管辖街道办事处监督电话，受理投诉。公示期满后，各区“三旧”改造主管部门将投诉受理情况书面通知村集体经济组织。
深圳市宝安区旧城旧村(城中村) 改造实施细则 第一章总则 第一条为了进一步规范宝安区旧城旧村(城中村)改造工作，根据《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》(深府[2 0 04]1 7 7号) 和《宝安区旧城旧村改造管理暂行办法》(深宝府[2 0 04]4 9号)，结合宝安区的实际情况制定本细则。 第二条宝安区旧城旧村(城中村)改造分为经营性改造方式的旧城旧村(城中村)改造和旧村(城中村)更新改造统建上楼、安置原居民自住自用方式的旧村(城中村)自改两种形式。 第三条本细则所称的旧村(城中村)是指我区原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的建筑物使用年限较长、建筑质量低下、土地利用结构不合理、城市功能、环境质量等方面严重衰退的旧(祖)屋集中区。 本细则所称旧城是指宝安区城市建成区内的功能失调、配套设施不完善的旧住宅区、旧工业区、旧工商住混合区等。 第四条经营性旧城旧村(城中村)改造项目用地应当纳入全市年度土地供应计划，但不占用当年其它建设用地计划指标。 第五条鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发我区经营性旧城旧村(城中村)改造项目。 城中村内原农村集体经济组织改制后的股份合作公司可以与国内外有实力的机构合作参与所在地经营性旧城旧村(城中村) 改造项目。 旧村自改的改造主体单位是改造项目所在原农村集体经济组织改制后的股份合作公司。 第六条旧城旧村(城中村)改造应加强对文物古迹、历史建筑的保护，历史标志性建筑及其周围环境的保护应纳入旧城旧村(城中村)改造的规划和计划。 第二章组织机构与职责 第七条区旧城改造领导小组是全区旧城旧村(城中村)改造的领导决策机构，负责以下工作： (一)制定与修改我区旧城旧村(城中村)改造规范性文件： (二)审定我区旧城旧村(城中村)改造计划和规划(包括旧城旧村(城中村)改造专项规划和项目控制性详细规划)； (三)审定我区旧城旧村(城中村)改造项目改造单位： (四)其它重大旧城旧村(城中村)改造事项。
旧城改造项目商业计划书
目录 第一章商业计划书摘要 (3) 1.1项目基本情况 (3) 1.2商业计划书结论 (3) 第二章项目发起背景 (3) 2.1项目发起背景 (3) 2.2项目区域位臵 (3) 2.3项目建设必要性 (3) 第三章项目发起单位概况及优惠政策 (3) 3.1项目发起单位概况 (3) 3.2政府优惠政策 (3) 第四章土地市场分析预测 (3) 4.1**经济社会发展 (3) 4.2**城区总体规划 (3) 4.3**土地市场预测 (3) 4.4土地价格测算 (3) 第五章市场发展前景分析 (3) 5.1**市房地产市场分析 (3) 5.2城市发展定位 (3) 5.3**房地产市场分析 (3) 5.4区位优势明显 (3)
5.5项目建设符合国家产业政策 (3) 5.6项目建设符合《城区总体规划》 (3) 5.7项目建设规模 (3) 第六章项目建设内容介绍 (3) 6.1项目开发条件 (3) 6.2项目选址方案 (3) 6.3项目开发思路 (3) 6.4项目开发产品定位 (3) 6.5项目开发的4P策略规划 (3) 6.6土地整治方案 (3) 6.7工程建设规划 (3) 6.8项目进展 (3) 第七章项目SWOT综合分析 (3) 7.1项目优势分析 (3) 7.2劣势分析 (3) 7.3项目机会 (3) 7.4项目威胁 (3) 7.5SWOT综合评价 (3) 第八章项目实施计划 (3) 8.1项目管理 (3) 8.2实施进度 (3) 第九章项目风险及规避策略 (3)
9.1项目风险分析 (3) 9.2风险控制措施 (3) 9.3风险规避策略 (3) 第十章投资估算及资金筹措 (3) 10.1估算说明 (3) 10.2征地拆迁及安臵 (3) 10.2估算依据 (3) 10.3开发投资估算 (3) 10.4资金筹措 (3) 第十一章经济评价 (3) 11.1评价说明 (3) 11.2投资使用计划 (3) 11.3经营收入估算 (3) 11.4工程建设成本 (3) 11.5利润分析 (3) 11.6现金流量分析 (3) 11.7社会影响分析 (3) 11.8互适性分析 (3) 第十二章商业计划书结论 (3) 12.1结论 (3) 12.2建议 (3)
经济技术开发区城中村改造项目扶持奖励办法（试行） 为鼓励和扶持企业积极参与经开区内的城中村改造工作，特制定本奖励办法。 一、改造主体在经开区范围内的开发项目，可享受以下缓缴城市基础设施配套费政策。 （一）一年内参与城中村改造已达到两个村的企业，在城中村改造综合用地范围内的房地产开发项目缓缴城市基础设施配套费，缓缴期限为1年。“一年内”是指两个村的《城中村改造项目目标管理责任书》签订时间间隔不超过一年。 （二）享受上述缓缴政策的企业在缓缴期限内管委会规划局仅发放《建设工程施工许可证》复印件，待城市基础设施配套费缴清后再行发放原件。同时，享受上述缓缴政策的企业应对管委会做出书面承诺，报规划局、财政局、城改办备案。 （三）对逾期未按规定缴清城市基础设施配套费的，将按有关规定进行追缴，并按每日万分之三的比例加收滞纳金（缓缴期起始时间以规划局核发城建费用征收交费通知单标注时间为准）。 二、改造主体按照城中村改造进度要求完成各阶段工作，管委会给予相应的奖励，奖励标准见《**经济技术开发区城中村改造奖励方案》（附件1）。 各阶段工作要求和考核标准为： （一）自《城中村改造项目目标管理责任书》签订之日起6个月内完成旧村整体拆除，没有重大上访事件、严重妨碍公共秩序事件或重大伤亡事故，给予一定的奖励；未按上述期限完成的，不予奖励；虽按上述期限完成，但是出现以下情况的，根据具体情况扣减奖励费： 1、出现一次重大上访事件，扣减本阶段奖励5%； 2、出现一次严重妨碍公共秩序事件，扣减本阶段奖励15%； 3、发生安全事故，出现死亡1人，扣除本阶段奖励费的50%，死亡2人以上，取消奖励；无死亡前提下，重伤1人，扣除本阶段奖励费的30%，重伤2-3人，扣除本阶段奖励费的50%，重伤3人以上，取消本阶段奖励。
瑞安市城中村改造管理办法 2012-11-01 第一章总则 第一条为了加强城中村改造管理，改善人居环境，促进城乡一体化发展，根据国家有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。 第二条在市（镇）区规划建设用地范围内进行城中村改造，所涉及的改造、补偿、安置及规划建设管理，应遵守本办法。 本办法所称城中村改造，是指市（镇）总体规划确定的城（镇）建设用地范围内的旧村改造。 第三条城中村改造坚持以城市规划为指导，以政府主导、村（居）民自愿、规范运作、统筹推进为原则，按照统一主体、统一规划、统一拆除、统一建设的要求，采用主体工程与配套项目同步建设，整体改造与分期实施相结合的团块改造方式，鼓励整村、连村成片改造。 第四条市政府统一领导、协调、管理全市城中村改造工作，市农村住房改造建设管理办公室（以下简称“市农住建办”）负责全市城中村改造日常管理工作。
发改、国土资源、住建、环保、市政园林、公安消防、人防等部门要根据各自职责，认真做好城中村改造项目的指导、监督和管理工作。 第二章改造项目 第五条镇政府（街道办事处）（以下简称“镇街”）负责本辖区内城中村改造策划书编制、年度实施计划制订、项目实施方案报审、安置方案审批、项目报批、建设资金管理，组织协调和监督本辖区内城中村改造项目实施。 第六条村集体经济组织负责城中村改造实施与安置方案制订报审、房屋改造补偿安置协议签订、房屋拆除和相关政策处理、土地征收、建设资金筹措、建房款催收、安置房分配等工作。 改造范围内涉及其他行政村的，由相关村集体经济组织按相互约定权利与责任，共同组织实施。 第七条城中村改造项目应当设立专项账户，实行专款专用。镇街应将城中村改造项目纳入农村集体“三资”管理服务平台，切实加强对项目建设资金融资、收缴、拨付的管理。 第八条城中村改造范围由村集体经济组织提出申请，经所在镇街审查同意后，报市农住建办审定。 申请时，应具备以下条件：
深圳市城市更新工作流程 1，以注册资金为人民币一个亿以上的、有房地产开发资质的、在深圳市有开发成功一个以上房地产项目的公司向区政府重建局（旧改办）申请城市更新项目（占地面积小于一万平方米的项目原则上不批；占地面积超过十万平方米的项目需先取得市委、市政府主要领导的支持、并得到市城市更新办的认可之后方能向区重建局申请）。2、建设区域城市更新或城中村改造高标准规划设计方案。3、向己成立的股份公司或小区管理处、业委会沟通，做好建设单元群众思想工作（每个需更新的片区内、只要有三分之二的业主同意改造，同时达到有三分之二的旧房面积同意改造即可）。4. 向区政府重建局（旧改办）、市政府城市更新办公室申请纳入城市更新或城中村改造年度计划。5、向建设单元或改造居民递送城市更新通知（信）。6、制订拆赔方案。7、制订确权调查单位。8、制订建筑查丈调查单位。9、制订建筑评估调查单位。10、申请改造专项规划报批。11、申报改造项目前期立项。12、建设区域、改造项目环评报批。13、编制改造项目环境影响评价报告。14、编制建设区域城市更新仿真数字化模型、图文制作（信息化数据库管理）数字化模型。15、与建设单元或改造村民洽谈（工作周期、1~3年）。16、拆迁赔偿评估座谈。17、房屋拆迁安置赔偿合同（内部讨论稿定稿）。18、组织个案户分析会议。 19、公布赔偿标准。20、完成被拆迁人赔偿测算表。21、用地合宗。
22、组织有关人士考察优秀城市更新或城中村改造项目。23、向区政府、区重建局报告考察城市更新或城中村改造情况。24、召开确认合作开发会议。25、向区政府再次请示和督报合作开发项目。26、股份公司或小区业主和申请建设、开发机构签订合作开发协议。27、申请建设、开发机构与村民﹙业主﹚签订房屋拆迁赔偿协议。28、用地方案申请。29、加强项目公司及城市更新办公室建设。30、申请协议用地确认。31、用地审核（地改）。32、原址地下综合管线勘察。33、核准被拆迁人房屋及附着物现状并公布签字。34、按协议核查落实拆迁安置补充费到位情况。35、制作宗地图和桩界放点（测绘）。36、准备并申办拆迁许可证文件。37、测算地价。38、共管帐户协议（讨论稿、定稿）。39、公布拆迁，安置，回迁实施方案。 40、签订《土地使用权出让合同书》申办土地证。41、按协议向区政府城中村改造领导小组区重建局、提交建筑设计方案。42、向股份公司﹙业主﹚村民展示建设方案。43、拟定新建筑名称报地名办核批。 44、核实资金到位情况，进入共管帐户。45、申报《建设用地规划许可证》。46、核实拆迁赔偿资金到户情况。47、实施村界点边缘各类地下管线被复动迁工程。48、向﹙业主﹚村民发布房屋拆迁（除）公告。49、确认专业拆迁公司50、设计方案分别报规划、人防审查，核发设计方案审查意见书。51.核实开发机构按协议n亿元资金到位情况。52.房屋拆除动工。53.地质勘探。54.确认工程监理公司。55.小区或村内绿化树木动迁工程，至此、工程全部进入三通一平熟地待施工阶段。54、项目扩初设计。55.项目扩初设计邀请有关人员（专
深圳城中村改造的冲突分析 李丽，姚芳敏 摘要：城中村作为城市化进程中出现的特殊现象，导致了一系列社会问题，成为城市现代化进程中亟待解决的重要问题。城中村改造工程中如何平衡政府、开发商、改造单位之间的利益关系，从而实现城中村与城市其他地区的协调发展，是城中村改造的难点。本案例探讨了深圳城中村改造存在的问题，适用于运筹学中对策论的教学。 关键词：城中村改造；冲突分析；对策论 1深圳城中村简介 自改革开放以来，深圳市的经济快速发展，城市化进程也大大加快，城市从中心区向外围不断扩张，使原本属于城区边缘的农村成为城市的一部分。但这些村落仍保留着“一户一栋”的农村居住特点。不仅存在着社会治安较差、卫生环境恶化、土地权属不清、建筑功能老化等一系列问题，同时也制约了深圳市土地资源的合理利用和城市结构的完善。因此，进行城中村改造已成为政府在城市化建设进程中的重要决定。 自1992年，深圳就开始尝试城中村的改造。近年来，由于深圳市的发展受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，2005年公布了《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010年）》，将城中村这样的“存量”土地纳入城市规划中，统一布局和开发利用，推进深圳市的现代化建设。 根据《深圳市住房建设规划》显示，至2007年底，深圳市各类住房总建筑面积约2.6亿平方米。其中，商品房:廉租及政策性住房:城中村自建私房的比例为9:5:12，城中村内的住房面积占深圳市住房总面积的46%，已成为深圳住房体系中的重要组成部分。 深圳《城市暂住人员住房问题研究》指出，近半（48.7%）的暂住人口住在城中村。村民、不同来源、不同职业的流动人口混杂居住在城中村中，造成城市治安紊乱，犯罪突发。同时村民在建造房屋时，往往优先考虑经济效益，为获取个体最大的经济利益，土地被村民用作最高强度的开发，建设强度高、密度大，常常出现“牵手搂”的现象，城中村的住房楼层也逐渐增加（见表1）。 表1. 城中村非正规住房各阶段的建设特征和形态
城中村改造对开发商优惠政策 郑州市城中村改造优惠政策 1、除国家和省明文规定不得减、免之外的行政性收费和财政全供单位的事业性收费予以免收。 2、市政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。 3、村(组)或房地产开发企业按规划投资新建的非营利性公共事业用房,享受安置房的有关政策。非营利性公共事业用房包括:公办的中小学、幼儿园及公共配套设施用房。 4、规定安置开发比以内的配套开发商品房及所需用的土地享受以下优惠政策： 所需用土地的土地使用权出让金,除国家、省规定应上缴财政的部分外,另提取5%廉租住房建设基金,其余部分以市人民政府补贴方式拨付到区人民政府,用于该城中村改造规定范围内基础设施配套建设。建设安置房的规费减、免政策。 西安市城中村改造优惠政策 1、城中村改造所有建设项目免缴工程定额测定费、散装水泥专项基金； 2、安置村民的住宅建设项目免缴城市基础设施配套费，其他生产经
营性项目减半收取城市基础设施配套费； 3、在城中村改造综合用地除用于安置村民生活及建设公共设施用地外，其余的可变更为经营性用地进行开发建设等。 昆明市城中村改造优惠政策 1、城中村改造项目土地出让金除按规定应上缴国家、省财政部分外，其余部分由所在县（区）、管委会专项用于城中村改造项目基础设施配套建设补助。 2、城中村改造项目的行政事业性收费和政府性基金，在开发企业作出缓缴书面承诺后，延缓至办理商品房预售许可证时收取。 3、在城中村改造项目中，对采用产权调换方式统一安置的安置房（住宅和非住宅），免收城市基础设施配套费。对项目中开发建设用于销售的商品房，城市基础设施配套费减半收取。 4、城中村改造项目的建筑工程质量监督费减半收取。 5、城中村改造项目的新建建筑，在办理房屋产权权属登记时，对采用产权调换方式统一安置的安置房，办理新建初始登记时住宅面积90平方米以下的普通商品房免收权属登记费，对非住宅和面积在90平方米以上的普通商品房减半收取。 6、对在城中村改造项目中取得的安置房用地，项目改造中的土地登记费全免。但项目竣工验收后房屋出售、土地转让交易行为的土地登记按现行政策执行。 7、对城中村改造项目涉及的人防工程建设，对拆建部分给予政策优
关于进一步规范城中村改造的实施意见 自开展城市建设“三年大变样”以来，城中村改造进展顺利，取得了显著成效，但也暴露出一些问题，影响和制约了城中村改造的健康发展。为进一步规范城中村改造，推动这项工作健康、有序开展，现提出如下意见： 一、工作思路和原则 2010年后新列入城中村改造范围的项目，继续按照“统筹兼顾、市场运作”的工作思路，坚持政府主导、规划先行、村民自愿、资源整合、严格标准、适度控制和四个转变同步完成的原则有序推进。 ——政府主导：坚持市政府主导，区政府负责，本着成熟一个、批准一个、完成一个的原则，逐村下达改造计划。各区要加强督导，对列入范围的城中村拆迁补偿安置、回迁楼建设方案逐村进行研究，经区政府常务会研究通过后，报市城中村改造办公室审批备案。——规划先行：列入改造计划的城中村，必须按全市的整体规划要求编制规划方案，并报市规划行政主管部门批准后实施，启动改造。——村民自愿：坚持以人为本，村民自愿。城中村改造方案必须在区政府组织下依法经村民全体大会或代表大会表决通过。——资源整合：已拆迁的城中村土地全部实施收储，收储后的土地，经界定回迁面积后，其余建设用地由政府根据房地产市场供求状况和城市规划集约投放，净地出让。条件成熟的村可以合并改造，统一安置。——严格标准：提高城中村改造的标准，坚持高标准规划，高水平建设，把改造后的城中村建设成为设施齐全、功能完善、景观宜人、节能环保、各具特色的高标准社区。——适度控制：强化计划管理，严格控制城中村改造范围，适度控制商品房的开发规模，避免形成供大于求的市场状况，恶化市场环境。——四个转变同步完成：在城中村改造中，区政府负责同步完成村民转为市民、村委会转为居委会、集体土地转为国有土地、村集体企业转为股份制企业的四个转变，政府返还的土地收益部分首先用于村民的养老及医疗保险。 二、近期改造主要任务 按照以上工作思路和原则，2010年后城中村改造的重点是： （一）二环路以内未启动拆迁的城中村。（二）二环路外侧可视范围内的城中村。（三）主要市政及公用设施建设所涉及的城中村。市政及公用配套设施暂不具备条件的村庄，原则上不列入近期改造计划。 三、报批程序 （一）辖区政府对拟列入改造计划的城中村要进行认真研究，形成一致意见后向市城中村改造办公室提出申请。申请内容包括：旧村的四至、人口、户数、旧村建筑面积、村址占地面积、村民居住状况、改造完成时间以及申报理由。 （二）市城中村改造办公室接到申报后进行现场勘验，核定旧村的人口、户数、旧村建筑面积、村址占地范围，拟定城中村改造计划，经批准后下达正式改造计划，并分送市规划、国土等有关部门。 （三）市规划行政主管部门依据市城中村改造办公室公函，提出旧村规划条件。辖区政府依据规划条件组织编制旧村改造规划方案和旧村拆迁补偿安置方案，并经区政府常务会研究通过后，报市城中村改造办公室审核、批复、备案。 （四）城中村改造规划方案和拆迁补偿安置方案批准后，由辖区政府商国土部门组织公开招标选定一级开发企业。参与投标的企业要符合《石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定》（市村改办〔2009〕1号）有关要求。招标时要进入有形建筑市场，由市招标办全程监督。经招标选定开发企业后，由国土部门按照一级开发的程序做出委托，明确一级开发主体，报市城中村改造办公室备案，同时通报市发改、规划、建设、国土等相关部门和单位。 （五）市拆迁办根据确定的一级开发主体按程序办理拆迁许可证。 （六）辖区政府负责按照批准方案推进改造。市城中村改造办公室负责督导，确保按时完成改造任务。 2010年前已启动拆迁，并且拆迁补偿安置方案已经在市城中村改造办公室备案的，仍按原办法执行；2010年前虽有部分拆迁，但未批准规划改造方案，也未进行拆迁安置方案备案的，按此意见执行。 四、保障措施 （一）进一步强化政府主导。各区政府是城中村改造的责任主体，对列入改造计划的村要加大推进力度，保证各项工作落到实处。（二）严格执行规划方案。各城中村必须严格执行审批的规划方案，严禁擅自更改和调整规划。规划、建设、国土等行政主管部门要加大查处力度，发现问题严肃处理，并追究有关责任人的责任。（三）严格改造计划管理。凡未列入改造计划的城中村，不得擅自启动拆迁，否则追究辖区政府责任；凡列入年度拆迁计划的城中村，要严格按照拆迁目标任务和回迁楼建设进度要求完成改造任务，当年未按计划启动拆迁的，由辖区政府负责调换开发企业。（四）严格城中村改造项目管理。各区和各有关部门要加强城中村改造项目的监督管理，严格落实城中村改造的有关政策，严禁城中村改造项目非法转让。 （五）提速四个转变进程。各区政府要坚持把四个转变与城中村改造同步推进，确保四个转变与城中村改造同步完成，切实把城中村改造的过程转变为村民生活水平提高、居住环境改善，村集体管理体制完善、经济实力提升的过程。
城中村改造项目流程图 申请旧村改造制定拆迁补偿安置方案镇（办）审查、备案区政府审查、备案列入区政府改造计划签订旧村改造责任书申请规划设计条件 村（居）委会镇政府、办事处区政府市规划局用地科 规划总平面设计规划总平面审批管网综合图、竖向图、给排水图审批规划选址意见书（回迁楼）土地局用地意见（土地预审）核准备案证 设计院市规划局城市科市规划局市政科市规划局用地科耕保科请示，市政府审批政务大厅发改委 规划用地许可证意见出具土地界定报告组征地卷报土地局审批地籍科、规划科、耕保科出征地意见征地卷报市政府审批办理土地所有权证 市规划局用地科国土测绘队市国土资源局各科室市政府国土资源局地籍科 划拨土地组卷（回迁楼）报市政府审批办理土地使用权证出让土地组卷（商品房）组卷报土地储备中心挂牌公示、出让竞拍、签订成交确认书 市政府市国土局土地储备中心 签订土地出让合同缴纳土地契税报市政府审批办理土地使用权证规划用地许可证地质勘探报告、设计施工图纸办理工程规划许可证 市国土局市财政局市政府市国土资源局市规划局用地科勘探公司、设计院市规划局建设科 现场放线、公示牌制作招标方案核准招标登记建设资金证明（总投资的35%）施工许可证办理主体验收房屋测绘报告清欠验收综合验收 规划局服务中心发改委市建设局本公司财务科市建设局建设局、施工、监理、开发单位房管局测绘队清欠办建设局、施工、监理、设计审图节能验收、人防验收、外立面验收工程竣工认可证环保验收、消防验收档案移交，出具档案备案证明守法证明办理备案证房屋所有权总证物业用房证明房屋分户证 节能办、人防办、规划局市规划局环保局、消防队建设局档案馆建设局稽查队建设局市房管局交易大厅
我国城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 二、广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005--2010） 为全面完成城中村（旧村）（以下统称“城中村”）改造，加快城市化步伐，推动特区外一体化建设，实现城中村地区与城市其它地区的统筹规划和协调发展，促进国际化城市、现代化中心城市建设，构建和谐、效益，特制定本纲要。 一、市城中村改造面临的形势 建市以来，经济社会得到了迅速发展，城市建设的规模和质量不断提高，广大人民群众的生活环境显著改善。但是，我市的进一步发展已经明显受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，特别是由于我市过去的城市建设主要着眼于在“增量”土地上做文章，城中村这样的“存量”土地没有纳入城市建设的统一布局和开发。经过多年的累积，建筑和城中村问题已经成为全市经济社会发展中最突出、最复杂、最集中的矛盾和问题。城中村不仅村环境难以改善、居民的生活质量难以获得持续提高、许多村存在着严重的安全隐患，而且阻碍了城市结构的完善和土地使用效益的提升，侵蚀了周边地区的土地价值，并以其经营的手段破坏了城市的公平发展环境和法制管理秩序，与构建和谐社会的要求相距甚远。 根据继续承担“改革创新排头兵”的历史使命，努力建设和谐、效益的要求，市委市政府决定率先转变经济社会发展模式，积极创新发展机制，并先后作出加快宝安龙岗两区城市化进程和在全市围全面推进城中村改造的重大决策。同时，我市现代化建设的加快推进，社会经济持续稳定的发展，规划和国土管理体制的改革，特区外城市基础设施的不断改善，以及房地产市场日趋成熟理性，也为城中村改造创造了良好的条件。 我市的城中村改造工作已迫在眉睫，各级政府必须充分认识全面推进城中村改造的重要意义，努力为改造工作营造良好的环境，为的发展提供新的动力和活力。 二、指导思想和基本原则 市城中村改造的指导思想是：坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐、效益的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心，结合全面提升城市建设品质和特区外新城建设，长期、持续、全面开展城中村改造，不断改善城市运行机制，为建设国际化城市，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。 －－坚持积极稳妥、有序推进的原则。城中村改造必须以建设现代化国际化城市为总目标，以城市规划为先导，根据深入推进城市化的要求，积极、稳妥、有序地推进，尽量减少对城市社会、经济的消极影响，确保“成熟一个，改造一个；改造一个，成功一个”。 －－坚持政府主导、市场化运作的原则。各级政府应牢牢把握城中村改造的方向，通过政策、规划、计划的适时调控，保证城中村改造符合公共利益，维护改造过程中的社会公平，努力使
关于旧城改造的相关优惠政策
一、旧城改造定义： 旧城改造是指随着城市经济的发展，为适应已批准的本轮城市详细规划的需求而实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展、改线、工矿、企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等。旧城改造是新一轮城市发展详细规划的重要内容，又是集约利用城市土地，不断提高土地利用效益的重要途径，也是使城市结构布局不断合理，并完善城市不同功能所必须采取的措施。 二、武汉市人民政府关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知 （武政〔2009〕37号） 各区人民政府，市人民政府各部门： 为进一步加快全市城中村、旧城、棚户区改造及东湖宾馆至武汉天河机场主干道景观路综合整治改造工作（以下简称城中村和旧城改造工作）步伐，完成市人民政府确定的工作目标，经研究，现将有关事项通知如下： （一）、提高认识，增强推进城中村和旧城改造工作的紧迫感 实施城中村和旧城改造是我市推进“两型社会”建设的重要举措，是践行科学发展观、构建和谐社会的客观要求。各区、各部门要进一步提高认识，统一思想，增强推进城中村和旧城改造工作的紧迫感，以科学发展观为统领，以促进经济社会协调发展为目的，抓住机遇，克难攻坚，进一步改善居民生活环境，塑造城市形象，提升城市品位，优化城市空间。 （二）、建立工作机构，明确工作职责 （1）为加强对城中村和旧城改造工作的组织领导，决定成立由市人民政府市长阮成发任组长、副市长孙亚任副组长，各有关区人民政府、市直有关部门负责人为成员的市城中村和旧城改造工作领导小组（具体名单附后），主要负责制订全市城中村和旧城改造有关政策，研究解决城中村和旧城改造工作中的重大问题。领导小组下设办公室（以下简称市城改办），由市人民政府副秘书长刘家祥兼任主任，承担城中村和旧城改造日常具体工作，各成员单位按照“一站式服务”的要求集中办公，实行“封闭运行”。市城改办主要职责是： 1.负责制订全市城中村和旧城改造工作计划和年度目标； 2.负责起草全市城中村和旧城改造的有关配套政策； 3.负责办理全市城中村和旧城改造项目的立项、规划、土地、拆迁、建设、房产的审批手续； 4.负责对各区城中村和旧城改造工作进行指导、协调和督促检查； 5.负责研究解决全市城中村和旧城改造工作中出现的新问题； 6.协调各成员单位的工作； 7.承办市人民政府交办的其他工作。