深圳市宝安区旧城旧村(城中村)
改造实施细则
第一章总则
第一条为了进一步规范宝安区旧城旧村(城中村)改造工作，根据《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》(深府[2 0 04]1 7 7号) 和《宝安区旧城旧村改造管理暂行办法》(深宝府[2 0 04]4 9号)，结合宝安区的实际情况制定本细则。
第二条宝安区旧城旧村(城中村)改造分为经营性改造方式的旧城旧村(城中村)改造和旧村(城中村)更新改造统建上楼、安置原居民自住自用方式的旧村(城中村)自改两种形式。
第三条本细则所称的旧村(城中村)是指我区原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的建筑物使用年限较长、建筑质量低下、土地利用结构不合理、城市功能、环境质量等方面严重衰退的旧(祖)屋集中区。
本细则所称旧城是指宝安区城市建成区内的功能失调、配套设施不完善的旧住宅区、旧工业区、旧工商住混合区等。
第四条经营性旧城旧村(城中村)改造项目用地应当纳入全市年度土地供应计划，但不占用当年其它建设用地计划指标。
第五条鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发我区经营性旧城旧村(城中村)改造项目。
城中村内原农村集体经济组织改制后的股份合作公司可以与国内外有实力的机构合作参与所在地经营性旧城旧村(城中村) 改造项目。
旧村自改的改造主体单位是改造项目所在原农村集体经济组织改制后的股份合作公司。
第六条旧城旧村(城中村)改造应加强对文物古迹、历史建筑的保护，历史标志性建筑及其周围环境的保护应纳入旧城旧村(城中村)改造的规划和计划。
第二章组织机构与职责
第七条区旧城改造领导小组是全区旧城旧村(城中村)改造的领导决策机构，负责以下工作：
(一)制定与修改我区旧城旧村(城中村)改造规范性文件：
(二)审定我区旧城旧村(城中村)改造计划和规划(包括旧城旧村(城中村)改造专项规划和项目控制性详细规划)；
(三)审定我区旧城旧村(城中村)改造项目改造单位：
(四)其它重大旧城旧村(城中村)改造事项。
第八条区旧城改造领导小组办公室(以下简称区旧改办) 负责下列事项：
(一)贯彻落实、宣传落实旧城旧村(城中村)改造的法规政策：
(二)根据旧城旧村(城中村)改造工作的需要，制定与旧城旧村(城中村)改造有关的规范性文件报区旧城改造领导小组审批；
(三)组织编制旧城旧村(城中村)改造计划和规划(包括旧城旧村(城中村)改造专项规划和项目控制性详细规划)报区旧城改造领导小组审批；
(四)发布旧城旧村(城中村)改造公告；
(五)对申报经营性旧城旧村(城中村)改造项目和自行改造项目进行实质性审查，上报区旧城改造领导小组审批；
(六)设立旧城旧村(城中村)改造专项资金监管帐户，对拆迁补偿安置资金进行监管；
(七)管理全区旧城旧村(城中村)改造的评估工作；
(八)核查改造范围内的房地产权属情况；
(九)核发《确认旧城旧村(城中村)改造项目开发主体资格意见书》；
(十)管理与指导区旧城旧村(城中村)改造拆迁公司的具体工作；
(十一)为改造项目提供相应的法律、政策等方面的咨询服务；
(十二)指导各街道旧城改造领导小组办公室的旧城旧村(城中村)改造工作；
(十三)协调与旧城旧村(城中村)改造工作相关的各部门工作：
(十四)其它旧城旧村(城中村)改造工作。
第九条各街道旧城改造领导小组办公室(以下简称街道旧改办)的主要职责：
(一)宣传落实旧城旧村(城中村)改造的法规政策：
(二)负责提出辖区内旧城旧村(城中村)改造的年度计划报区旧改办审核；
(三)参与旧城旧村(城中村)改造规划的编制与评审：
(四)参与旧城旧村(城中村)改造单位的确定工作：
(五)协助区旧改办落实旧城旧村(城中村)改造项目的拆迂补偿与安置：
(六)协助区旧改办对辖区内旧城旧村(城中村)改造项目进行跟踪管理：
(七)在区旧改办的委托与指导下，负责旧村自改项目的拆迁补偿与安置的监管及项目的跟踪管理工作：
(八)承办区旧改办交办的其它事项。
第三章优惠政策
第十条旧城旧村(城中村)改造项目规划建筑容积率在1．5及以下部分，免收地价；建筑容积率在1．5至3．0之间的部分，按照现行地价标准的2 0％收取地价；建筑容积率超过3．0的部分，按照现行地价标准收取地价。
对于经济发展较快区域的旧城旧村(城中村)改造项目，经报区旧城改造领导小组批准，其地价优惠政策可参照特区内的标准执行。
由街道组织统一开发、改造用地规模大于l 5公顷(含1 5公顷) 的商业设施项目，其地价收益全额返还给所属的街道国土基金，专门用于公共及市政设施建设。其它改造项目的地价收益按现行规定分配。
第十一条改造范围内新建的市政、公建配套设施免收地价，产权归政府；对于改造范围内规划市政、公建配套设施比例较大造成开发成本较高的旧城旧村(城中村)改造项目，必要时可委托两家以上的房地产估价机构进行评估，然后根据评估结果确定地价方案报区旧城改造领导小组审定后执行。
因公共利益需要改造的，由政府组织实施。
第十二条对于主要建筑物使用年限较长、建筑质量低下，或土地利用结构不合理、城市功能、环境质量等方面严重衰退的原农村旧(祖)屋集中区，在统一规划、统建上楼的前提下，由原农村集体经济组织改制后的股份合作公司申请负责组织改造，且所建建筑物为自住自用的，可按照下列规定执行：
(一)建筑户数原则上不超过需要安置的户数，每户住宅建筑面积不超过4 8 0平方米，免收地价；
(二)因城市规划需要，项目中可以适当安排部分配套设施，属小区级配套设施的项目(含配套商业)，免收地价。小区以上级公益设施项目还可根据实际情况申请给予补贴，具体方案报区旧城改造领导小组审定执行；
(三)异地集中重建住宅区，实施整体性搬迁的，由国土部门收回其现有旧村住房用地，在统一规划的前提下，合理安排建
设用地，每户住宅建筑面积不超过4 8 0平方米，免收地价。
第四章实施步骤
第一节规划与计划
第十三条区旧改办根据城市发展与建设要求，结合宝安区的实际情况，在上一层次规划的指导下，负责组织编制宝安区旧城、旧村(城中村)改造专项规划，经规划主管部门协调后报市规划委员会批准，并将生效的专项规划予以公示。专项规划指导宝安区旧城、旧村(城中村)改造工作。
第十四条区旧改办根据宝安区社会经济发展要求、产业发展需求和各街道办旧城旧村(城中村)改造年度计划，制定宝安区旧城旧村(城中村)改造年度计划，报区旧城改造领导小组审定。
各街道旧改办根据规划，结合本街道的实际情况向区旧改办上报辖区内的年度旧城旧村(城中村)改造计划。
改造计划应含以下内容．
(一)改造项目的位置、范围、现状与规划情况；
(二)项目改造的时间安排、业主意愿、投融资计划和改造性质；
(三)有关改造的其它要求。
第十五条列入改造计划的改造项目，由区旧改办组织编制项目改造详细规划，报区规划主管部门
审批。
详细规划应包含以下内容：
(一)改造范围、规划设计条件和城市设计要求；
(二)改造实施顺序和时间安排；
(三)经济分析；
(四)其它要求与建议。
第二节改造单位的确定和改造资金的监管
第十六条按规定除旧村自改主体自然确定外，鼓励我区城中村股份公司与国内外有实力的机构合作参与旧村改造。
第十七条经确定的改造项目(旧村自改项目除外)由区旧改办在改造范围内进行公告。公告的内容包括：
(一)项目的位置、范围、占地规模；
(二)项目的改造规划指弓1及规划设计要求；
(三)改造范围内的业主在规定的期限内向街道旧改办申报物业；
(四)其它事项。
第十八条参与改造的单位应与改造项目业主进行协商，与9 0％以上建筑面积的业主签定拆迁补偿意向书后，向区旧改办提出申请。
申请时需提交以下材料：
(一)改造申请书，包括申请改造地区的名称、区位、范围、面积、改造意向。
(二)申请单位的营业执照、法定代表人身份证明。
(三)改造项目的可行性研究报告。
(四)改造项目的规划设计方案。
(五)改造范围内的房地产权属资料。
(六)拆迁补偿意向书。
(七)银行资信证明。
(八)旧改办要求的其它材料。
第十九条区旧改办对申请单位的资质、资金能力、拆迁补偿安置方案、项目初步规划方案等进行初步审查。
第二十条在规定时间内，只有一个符合条件的意向单位提出申请时，区旧改办可要求其提交多个规划设计方案(用地面积在5万平方米以上的，上述多个规划设计方案应是分别由不同的设计单位独立完成的)。同时出现两个或两个以上符合条件的意向申请单位时，邀请规划、街道办、国土、建设、消防、监察等部门进行综合评议。
第二十一条区旧改办经以上程序初步确定项目改造单位后，报区旧城改造领导小组审定。
涉及重大产业结构调整或因公共利益需要改造的特殊项目，区旧改办初审后，报区旧城改造领导小组会议审查，并经综合考察后，直接确定改造单位。
第二十二条在区旧城改造领导小组审定项目改造主体单位后，由区旧改办向改造单位发出《签订补偿协议通知书》。
第二十三条在收到《签订补偿协议通知书》后，改造单位开始与被拆迁方签订正式的((拆迁补偿安置协议书》，并将签订的《拆迂补偿安置协议书》7日内报区旧改办备案。
第二十四条在与9 0％以上建筑面积的业主签订《拆迁补偿安置协议书》后，由区旧改办、改造单位、资金监管银行三方签订《宝安区旧城旧村(城中村)改造专项资金监管协议书》，在区旧改办设立改造项目的专项资金监管帐户，实施改造项目资金的监管。
第二十五条受监管的改造项目的专项资金由《拆迂补偿安置协议书》中约定的全部货币补偿金额、产权调换部分评估值的
5 0％和项目开发建设资金的3 0％构成。
第二十六条区旧改办根据核定的专项资金额度，向改造单位发出《关于旧城旧村(城中村)改造项目专项监管资金总额核定的通知书》，改造单位应在接到通知书之日起7日内将专项监管资金打入监管帐户。
第二十七条在核定的专项监管资金按要求打入规定监管帐户后，由区旧改办向改造单位核发《旧城旧村(城中村)改造项目主体资格确认意见》。
第三节工作程序
第二十八条经区旧城改造领导小组审定后的改造项目由区旧改办组织进行权属核查和测量查文，在区规划分局配合下编制详细规划和确定规划设计条件。
第二十九条各街道旧改办负责对改造项目进行权属核查工作。已确权发证的土地及建筑物，土地面积和房屋建筑面积以登记发证的面积为准；未确权发证的，由区旧改办(或委托街道旧改办)组织进行土地测量和房屋建筑面积查文。要求对改造范围内的房地产权属情况按宗地分栋登记，填-W《宝安区旧城旧村(城中村)改造项目土地利用现状调查表》。做到一个项目一份档案，档案资料应包括：
(一)改造范围内的房地产权属资料；
(二)改造范围的现状地形图(编写建筑物栋号)；
(三)《宝安区旧城旧村(城中村)改造项目土地利用现状调查表》；
(四)《宝安区旧城旧村(城中村)改造项目建筑面积汇总表》；
第三十条区旧改办将确定的详细规划方案、规划设计条件报区旧城改造领导小组审定。
第三十一条区规划分局根据区旧城改造领导小组的审定意见，在3 0个工作日内核发改造项目详细规划批复、核定规划设计条件。区旧改办根据详细规划批复、规划设计条件在1 5个工作日内发布旧
城旧村(城中村)改造项目公告。
自旧城旧村(城中村)改造项目公告发布之日起，区规划分局、国土分局、建设局、工商分局、房屋租赁办等职能部门，按各自职责采取相关措施，停止办理改造范围内的调整用地红线、改变用地功能、新建、改建、扩建、产权转移、工商登记、房屋租赁等手续，确保现状保全。
属旧村自改项目，区规划分局根据区旧城改造领导小组审定项目详细规划及规划条件的会议纪要，在受理申请后3 0个工作日内核发改造项目详细规划批复、项目建设用地方案图和《建设用地规划许可证》。
第三十二条旧城旧村(城中村)改造项目公告发布后，在规定的时间内，改造意向单位备齐相关资料向区旧改办提出主体资格认定申请。区旧改办按规定程序进行审核后，将初步确定的项目改造单位报区旧城改造领导小组审定。
第三十三条在区旧城改造领导小组审定项目改造单位后，由改造单位和相关业主签订拆迁补偿安置协议书。在完成资金监管手续后，由区旧改办核发《旧城旧村(城中村)改造项目主体资格确认意见书》。
第三十四条在取得项目主体资格确认意见书后，由开发主体单位向区规划分局提出申请办理用地规划报批手续。规划分局受理申请后，在3 0个工作日内核发项目建设用地方案图和《建设用地规划许可证》。
第三十五条改造单位与被拆迁人按照《拆迁补偿安置协议书》明确的补偿标准、补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项实施拆迁补偿。
第三十六条已确权发证的土地及建筑物，土地面积和房屋建筑面积以登记发证的面积为准；未确权发证的，拆迁当事人对已测量的赔偿面积有争议的，拆迁人与被拆迁人应当共同从旧改办建立的有资质注册测绘单位库中选择房屋测绘单位，并共同出具委托书。拆迁人与被拆迁人不能就房屋测绘单位的选择达成一致意见，或者一方拒绝选择房屋测绘单位的，任何一方可申请区旧改办以公开抽签方式确定房屋测绘单位，抽签确定的测绘单位测绘结果作为拆迁赔偿的依据，相关费用由委托单位承担。
第三十七条房屋拆迁主管部门应当根据房地产交易市场的成交价格变化情况，建立全区的房屋拆迁价格指导体系。定期向社会公布不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产拆迁市场评估指导价格。
第三十八条拆迁人与被拆迁人按照公布的拆迁指导价格协商不成的，拆迁入与被拆迁人应当共同从区旧改办建立的有资质房地产价格评估机构库中选择房地产价格评估机构进行评估，并共同出具评估委托书。拆迁人与被拆迁人不能就房地产价格评估机构的选择达成一致意见，或者一方拒绝选择房地产价格评估机构的，任何一方可申请区旧改办以公开抽签方式确定房地产价格评估机构，抽签确定的评估机构评估结果作为拆迁赔偿的依据，相关费用由委托单位承担。
第三十九条已领取《房地产证》或其他土地、房屋权利证书的建筑物，在进行拆迁补偿安置时，应收回已核发的《房地产证》或其他土地、房屋权利证书原件，并及时办理注销手续。
第四十条拆迁补偿安置工作完成以后，区国土部门在受理改造单位申请的3 0个工作日内，根据签定的《拆迁补偿安置协议书》办理收地手续，并完成地价测算和签订《土地使用权出让合同书》。
第四十一条完成土地出让手续后，由改造单位按照规定向相关职能部门申请办理项目报建、开工、施工、竣工、销售许可、规划验收、产权登记等后续手续。
第五章附则
第四十二条旧村自改项目的资金监管由各街道办负责。
第四十三条本细则自批准之日起实行，由区旧城改造领导小组负责解释。
城中村流动人口居住偏好研究 ——以深圳为例 邰浩 【摘要】城中村流动人口是城市的重要组成部分，却鲜有人关注其居住方面的诉求。在城中村改造中，流动人口往往面临着失去住所的困境。本文通过对深圳市5个典型城中村进行问卷调查，用AHP法分析了城中村流动人口的居住偏好，并对其进行了分层统计。研究发现：城中村流动人口在择居时较关注房屋租金、交通便捷度、与就业地间距离、社会关系四项因素，对软硬件环境不太关心；不同属性的流动人口的居住偏好存在分层差异。最后基于研究成果对城中村的改造提出了“构建3+1利益协调机制、分期改造与分级改造结合、联合开发与廉租房建设结合、空间改造与功能置换结合”四项建议。研究成果对填补当前流动人口居住研究的空缺和城中村改造具有积极意义。 【关键词】城中村；流动人口；居住偏好；分层；改造建议 1．引言 流动人口[1]是指在没有改变原居住地户口情况下，到户口所在地以外的地方从事务工、经商等经济活动的人群。2010年第六次全国人口普查数据显示，我国跨市辖区的流动人口为2.21亿人，比2000年增长了82.89%①。以流动人口最为集中的深圳为例，2009年深圳市常住人口为891.23万，其中流动人口达645.27万，占全市总人口的72.4%②，且主要集中在城中村。随着城市化进程的日益加快，将会有更多的流动人口涌入城市。给城市发展带来巨大活力的同时，流动人口的安置与管理问题同样不容忽视。 目前，城中村流动人口的研究尚处于起步阶段，取得了一些初步的成果：Liu X L和Gilley 认为，城中村解决了流动人口在城市的基本生存问题，为农村剩余劳动力找到了出路，在一定程度上缓解了城乡差距[2-3]。邓金杰等研究发现，流动人口由于收入偏低且不满足政府廉租房的申请条件，倾向于选择租金便宜、交通方便、生活成本低的城中村[4]。闫小培提出，现有的城中村改造过程中，往往形成“开发商——政府——村民”三方的利益博弈[5]，流动人口的利益被长期排除在外。冯晓英在研究北京城中村改造案例时发现，由于缺乏对流动人口的考虑，改造后大量“搬迁”人口涌入周边地区，给周边地区发展带来了极大的负担[6]。卫欣等从居住空间分布、住房来源与通勤、住房条件、居住问题与意愿四个方面研究了北京
深圳市城中村（旧村）改造专项规划编制技术规定（试行） 一、总则 1.0.1 为规范深圳市城中村（旧村）（以下统称城中村）改造专项规划编制的内容和深度，依据国家、广东省和深圳市有关城市规划编制的规范和标准，遵照《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（以下简称《暂行规定》）、《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（以下简称《实施意见》），制定本技术规定。 1.0.2城中村改造模式分为综合整治和全面改造两大类型。 开展全面改造的城中村，必须按照本技术规定编制城中村改造专项规划。开展综合整治的城中村，另行编制城中村环境综合整治规划。 1.0.3 城中村改造专项规划是指以经批准的全市城市总体规划、分区规划、其它上层次规划及《全市城中村（旧村）改造总体规划纲要》为依据，对规划编制区内城中村改造项目的目标、模式、功能定位、土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施等控制要求作出的规划。 1.0.4 专项规划编制区，是根据城中村改造工作和相关规划要求，结合城中村的特点和改造需要划定的开展城中村改造专项规划编制的区域。 专项规划编制区应当包括全部由该村原农村集体经济组织（原则上特区内以原行政村为单元，特区外以原行政村或村民小组为单元）的村民及受继单位保留使用的非农建设用地内的建成区域，并结合周边地块特点和规划路网结构，按照有利于整体开发制度和实施规划管理的原则划定。在需要进行成片改造或对多个改造项目实施整体协调的地区，也可将多个城中村及相关邻接地块整体划定为一个规划编制区。 1.0.5按照城中村的区位、规模、建设特点和管理要求的差异，城中村改造专项规划分为A、B 两类，不同的城中村改造专项规划在内容和深度上各有侧重。 A类：特区外规模较大的城中村改造项目，专项规划以法定图则深度为主。
近日，针对宝鸡市区旧城改造、城中村改造以及新建高层住宅建筑建设项目，我市新推出了一系列优惠政策。 根据前不久发布的《宝鸡市人民政府关于进一步规范旧城改造和城中村改造以及新建高层住宅建筑建设项目优惠政策的通知》（以下简称《通知》），我市自2008年10月1日起，对市区旧城改造、城中村改造以及新建高层住宅建筑建设项目，在城市基础设施配套费、市级（含市级）以下土地出让金、人防设施异地建设费方面给予一定的优惠政策。享受优惠政策的项目包括：城市建成区范围内危旧住房改造项目；纳入计划的城中村改造项目；按照城市总体规划新建高层住宅建筑建设项目；市政府确定的重大公共建设、公益设施项目。 其中，旧城改造项目享受的优惠政策有：1、市级（含市级）以下土地出让金专户储存，先交后返。2、城市基础设施配套费、墙改费两项费用，12层（含12层）以下建筑减半收取，13层-18层（含18层）建筑按30%比例收取，18层（不含18层）以上建筑全额减免。3、减半收取人防设施异地建设费。对基础设施差、改造难度大的旧城改造项目、重大公共设施以及公益项目，由市旧城改造领导小组研究并报经市政府常务会议审定后，免收市级（含市级）以下土地出让金、城市基础设施配套费、人防设施异地建设费、墙改费、散装水泥费等所有行政事业性收费（劳保统筹费免收返还部分）。享受减免政策后仍然亏损的项目，由市政府以其他方式予以适当补助。 城中村改造项目享受的优惠政策有：1、用于安置村民的住宅建
设用地、“三产”用地及公益设施用地免收市级（含市级）以下土地出让金；用于商品房开发的建设用地，按规定交纳土地出让金，其中市级（含市级）以下土地出让金返还项目单位。2、安置村民的安置用房、“三产”用房及公益设施用房免交城市基础设施配套费、墙改费；商品房开发部分上述两项费用，12层（含12层）以下建筑减半收取，13层-18层（含18层）建筑按30%比例收取，18层（不含18层）以上建筑全额减免。3、人防设施异地建设费按10%收取。 为了集约、节约用地，提高民用建筑的质量，改善居民居住条件，我市提倡和鼓励按照城市总体规划建设高层住宅，对12层以下按正常收费，13层以上根据具体建设项目给予政策优惠：1、新建高层住宅13层以上至18层（含13层）建筑部分按60%收取城市配套费。2、新建高层住宅18层以上至24层（含18层）建筑部分按30%收取城市配套费。3、新建高层住宅24层以上建筑部分按10%收取城市配套费。 另外，《通知》中关于减免城市基础设施配套费的各项优惠政策，均不包括城市配套费中所包含的燃气、集中供热和消防费用。凡享受优惠政策的建设项目必须在规定期限内完成，自项目审批之日起，一年内不能开工建设的，优惠政策自行废止。《通知》自2008年10月1日起执行，市政府、市政府办公室以前有关旧城改造和城中村改造优惠政策的规定自行废止。 《通知》要求相关部门简化审批程序，确保享受优惠政策的项目
《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》 时间：2011-7-28 地点：水贝村京基旧改办公室 出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷 主持人：邵雷 议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析 章程： ◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性 ◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析 ◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨） ◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨） 一深圳市城中村现状分析与改造的必要性 城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。 1. 深圳特区内城中村现状分析 广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。 城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。 2. 改造必要性 A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。 城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。
旧城改造项目商业计划书
目录 第一章商业计划书摘要 (3) 1.1项目基本情况 (3) 1.2商业计划书结论 (3) 第二章项目发起背景 (3) 2.1项目发起背景 (3) 2.2项目区域位臵 (3) 2.3项目建设必要性 (3) 第三章项目发起单位概况及优惠政策 (3) 3.1项目发起单位概况 (3) 3.2政府优惠政策 (3) 第四章土地市场分析预测 (3) 4.1**经济社会发展 (3) 4.2**城区总体规划 (3) 4.3**土地市场预测 (3) 4.4土地价格测算 (3) 第五章市场发展前景分析 (3) 5.1**市房地产市场分析 (3) 5.2城市发展定位 (3) 5.3**房地产市场分析 (3) 5.4区位优势明显 (3)
5.5项目建设符合国家产业政策 (3) 5.6项目建设符合《城区总体规划》 (3) 5.7项目建设规模 (3) 第六章项目建设内容介绍 (3) 6.1项目开发条件 (3) 6.2项目选址方案 (3) 6.3项目开发思路 (3) 6.4项目开发产品定位 (3) 6.5项目开发的4P策略规划 (3) 6.6土地整治方案 (3) 6.7工程建设规划 (3) 6.8项目进展 (3) 第七章项目SWOT综合分析 (3) 7.1项目优势分析 (3) 7.2劣势分析 (3) 7.3项目机会 (3) 7.4项目威胁 (3) 7.5SWOT综合评价 (3) 第八章项目实施计划 (3) 8.1项目管理 (3) 8.2实施进度 (3) 第九章项目风险及规避策略 (3)
9.1项目风险分析 (3) 9.2风险控制措施 (3) 9.3风险规避策略 (3) 第十章投资估算及资金筹措 (3) 10.1估算说明 (3) 10.2征地拆迁及安臵 (3) 10.2估算依据 (3) 10.3开发投资估算 (3) 10.4资金筹措 (3) 第十一章经济评价 (3) 11.1评价说明 (3) 11.2投资使用计划 (3) 11.3经营收入估算 (3) 11.4工程建设成本 (3) 11.5利润分析 (3) 11.6现金流量分析 (3) 11.7社会影响分析 (3) 11.8互适性分析 (3) 第十二章商业计划书结论 (3) 12.1结论 (3) 12.2建议 (3)
深圳市城市更新办法实施细则解读 1 2020年4月19日
《深圳市城市更新办法实施细则》解读 一、出台背景 ● 8月,广东省“三旧”改造政策出台,实现“三旧”改造用地出让、完善历史用地手续等六大突破。 ● 12月1日,《深圳市城市更新办法》正式施行,成为国内首部系统规范城市更新工作的政府规章,形成我市城市更新政策体系的核心。 ●明确了“政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与”的原则,并确立了综合整治、功能改变和拆除重建三种更新模式。 ● 至今,市政府、市规划国土委相继出台一系列配套文件,形成了较为系统的城市更新政策体系,确立了“大力推进城中村和旧工业区改造、积极推进旧商业区改造、稳步推进旧住宅区改造”的策略,规范了相关运作流程。 ●《关于深入推进城市更新工作的意见》 ●《深圳市城市更新提速专项行动计划》 ●《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》 2 2020年4月19日
●《城市更新单元规划审批操作规则》 ●《市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程》 ●《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》 ●《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》 ●《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》 ●…… ●当前,城市更新工作依然是市委、市政府高度重视的一项战略性工作。许勤市长在今年的政府工作报告中指出,“要以城市更新释放发展空间,推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变”,对城市更新工作寄予重望。●今年1月21日,市政府以 1号文的形式正式发布了《深圳市城市更新办法实施细则》。 二、主要原则及创新 ●原则一:与国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、广东省“三旧”改造政策、市政府《深圳市城市更新办法》及《关于深入推进城市更新工作的意见》等相关文件保持衔接。 3 2020年4月19日
“城中村”问题形成的原因及对策 随着市场经济的快速发展,城市化进程不断加快,城乡结合部的村落已逐渐位于中心城区之中,形成了“城市里的村庄”,即所谓的“城中村”。“城中村”的存在已成为影响城市建设,制约城市发展的一大顽疾。毋庸置疑,破解这一难题,是一项复杂的系统工程,消除体制障碍是关键,改革产权制度是根本。 一、“城中村”存在问题的分析 “城中村”是城市急剧膨胀与城市管理体制改革相对滞后所产生的结果,其无序化建设和发展给现代城市带来了诸多问题。一是因土地制度的城乡差异,造成“城中村”土地权属和使用混乱,建筑密度大,土地利用率低,违法用地和违章建筑屡禁不止,接吻楼、握手楼、贴面楼比比皆是。二是村内道路等级很低且不成体系,道路狭窄弯曲,消防车、救护车难以进入,安全隐患多,抗灾能力极低。三是村内环境卫生、生活服务等公共配套服务设施缺乏,市政及公共配套设施不足,“脏、乱、差”现象严重,与城市景观极不协调。四是社会治安问题突出,大部分随城市发展涌入城市的外来人员多愿意选择租金较低、又接近就业地或交通便利的“城中村”居住。结果一方面,由于受经济利益的驱动,造成违章建筑屡禁不止,层出不穷;另一方面,“城中村”人口结构复杂,村民、外来人员、居民混合,“黄、赌、毒”等社会问题突出,各项管理措施严重滞后,社会综合治理压力很大。五是传统农村文化尚未与现代城市文明接轨,私房出租的巨大收益并未带来村民素
质的提高,富裕之后不思进取,不工作、不读书的现象在中青年村民中蔓延。等等这些使“城中村”改造成为必然。 二、“城中村”问题形成的原因 “城中村”是我国城市化发展到一定阶段的特殊现象,追根溯源,其形成主要有三个方面的原因: (一)城乡二元体制并存是“城中村”的主要成因。从20世纪50年代开始,我国逐步建立了高度集中的计划经济体制,在户口迁移、粮食供应、就业安排、福利保障等方面严格区分农业人口和非农业人口,城乡分割明确。改革开放以后,随着社会经济快速发展,城市化进程大大加快,政府出于公共利益的需要,不断扩充城市的区域空间,将城郊农村纳入统一管理,由于村落特有的独立性和封闭性,这些村庄仍保留和实行农村集体所有制和农村经营体制,即形成了城市里的农村社区——“城中村”。管理政策存在的巨大差异,导致行政管理制度条块分割,原有的行政区划缺乏科学性,被征用后的村镇始终未被国家同步从制度上纳入城市社区管理的范畴,在城市中逐步形成一个特殊区域,无法与城市同步协调发展。 (二)土地产权模糊也是城中村问题形成的一个重要原因。《中华人民共和国土地管理法》规定:“农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有以外,属于集体所有;宅基地和自留山,属于集体所有。”由规定可知,我国存在国有产权制度和集体产权制度两种形式,一般而言,城市中实施国有产权制度,农村和城郊中采用集体产权制度。由于城市的向外发展,必然向农村扩张,城郊结合部的土地变得稀缺,土地
中共山西省委党校本科班2012级经济管理专业毕业论文 论文题目浅谈城中村改造存在 的问题与对策 姓名 学号 1220121050 指导老师 教学点省委党校 2014年5月14日
内容提要 随着城市化进程的加快和区域经济的竞争，研究和解决城中村改造的问题已成为关键因素，全国各地在城中村改造中做了不少尝试，但也存在一些问题，城中村改造的难点:一是改造资金的筹集与改造主体的选择;二是存量土地如何盘活;三是如何排解城中村改造的阻力。解决这些问题对加速城中村城市化有一定的作用。城中村普遍存在基础设施薄弱、建设混乱、环境恶劣、治安复杂等问题，影响了城市化进程的推进、城市整体功能的发挥和城市综合竞争力的提升，城中村改造中存在的问题成为各个城市不得不面对的迫切问题，如何正确对待城中村这一现象并妥善解决相关问题，关系到构建和谐社会和全面建设小康社会。本文首先通过阐述“城中村”特征及其改造的必要性，分析了城中村的所存在的问题的基础上，提出了解决“城中村”改造存在问题的相应对策。 关键词：城中村城中村改造问题与对策
目录 一、“城中村”的特征及“城中村”改造的必要性 (1) （一）城中村的特征 (2) （二）城中村改造的必要性 (3) 二、“城中村”改造中存在问题 (5) （一）城市规划、建设和管理盲区 (5) （二）城中村普遍存在的治安形势严峻的问题 (5) （三）职业问题 (6) 三、“城中村”改造的对策 (6) （一）贯彻“规划优先”的原则，完善城中村改造规划编 制体系 (7) （二）解决城中村居民就业问题，提高村民素质 (8) （三）完善社会保障体系，实现村民社会保障的城市化 (9) 参考文献 (10)
深圳市宝安区旧城旧村(城中村) 改造实施细则 第一章总则 第一条为了进一步规范宝安区旧城旧村(城中村)改造工作，根据《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》(深府[2 0 04]1 7 7号) 和《宝安区旧城旧村改造管理暂行办法》(深宝府[2 0 04]4 9号)，结合宝安区的实际情况制定本细则。 第二条宝安区旧城旧村(城中村)改造分为经营性改造方式的旧城旧村(城中村)改造和旧村(城中村)更新改造统建上楼、安置原居民自住自用方式的旧村(城中村)自改两种形式。 第三条本细则所称的旧村(城中村)是指我区原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的建筑物使用年限较长、建筑质量低下、土地利用结构不合理、城市功能、环境质量等方面严重衰退的旧(祖)屋集中区。 本细则所称旧城是指宝安区城市建成区内的功能失调、配套设施不完善的旧住宅区、旧工业区、旧工商住混合区等。 第四条经营性旧城旧村(城中村)改造项目用地应当纳入全市年度土地供应计划，但不占用当年其它建设用地计划指标。 第五条鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发我区经营性旧城旧村(城中村)改造项目。 城中村内原农村集体经济组织改制后的股份合作公司可以与国内外有实力的机构合作参与所在地经营性旧城旧村(城中村) 改造项目。 旧村自改的改造主体单位是改造项目所在原农村集体经济组织改制后的股份合作公司。 第六条旧城旧村(城中村)改造应加强对文物古迹、历史建筑的保护，历史标志性建筑及其周围环境的保护应纳入旧城旧村(城中村)改造的规划和计划。 第二章组织机构与职责 第七条区旧城改造领导小组是全区旧城旧村(城中村)改造的领导决策机构，负责以下工作： (一)制定与修改我区旧城旧村(城中村)改造规范性文件： (二)审定我区旧城旧村(城中村)改造计划和规划(包括旧城旧村(城中村)改造专项规划和项目控制性详细规划)； (三)审定我区旧城旧村(城中村)改造项目改造单位： (四)其它重大旧城旧村(城中村)改造事项。
浅析城中村存在的问题及对策 城中村是我国城市化进程中较普遍现象，撤村建居社区在近几年中因周边土地大量征用开发，成为四周都是被城市居民住宅所包围的“城中村”，通过撤村建居已从村变为社区，村民变为居民，在组织形式上初步完成了城市化接轨。目前撤村建居社区从行政关系讲是隶属于街道，但其财政基本独立，在加强基础设施建设以及公用设施管理等方面，仍有赖于原村经济合作社，因而在建设管理、基础设施、环境卫生等方面出现了与城市建设脱节，严重影响城市形象，阻碍了城市的发展。定海目前共有小石契、洞桥、长岗山、胜利、义桥、茅岭、庆丰等七个城中村和沈岭、甬兴、洋岙、东湾、城北五个农村社区(每个社区由两个城中村组成)，面积约31.2平方公里，总人口大概42000多人，其中流动人口与外来人口约3万。 由于城中村的特殊性，目前都不同程度地存在着各类问题。 一、基础设施陈旧、落后、不完善。 在过去很长一段时间内，城中村的排污管道、垃圾箱、公共厕所等各种环卫基础设施的规划及配套建设都未列入城建统一规划，加之各村财政投入不均，各城中村环卫基础建设标准不一致，投入不平衡，总体基础设施普遍落后。造成目前公厕建造布局不合理、路灯亮化率未达标、垃圾箱破损严重、道路坑洼不平、市政管网不到位、绿化覆盖率明显不足等现状。据不完全统计，上述城中村当前急需新造公厕22座、安装路灯646盏、道路硬化修补面积达50000平方米、明沟污水管道铺设近30000平方米、绿化补种20000平方米。特别是因为市政管线不配套，城中村很大部分地区排水设施不全，居民生活污水很多往房前屋后一倒了之，一到雨天，污水横溢，或者截污纳管不到位，雨污合流，社区的生活污水和化粪池粪水直排就近河道、溪沟，造成环境污染。 二、环境卫生治理不尽如人意。 城中村的整治工作年年开展，但年年需要整治，反潮现象明显。租住在城中村的众多外来务工人员多是低收入者，卫生意识较差，乱扔、乱倒垃圾和随地大小便现象比比皆是；当地居民虽已从村民转变成居民，但思想上仍保留着农村环境意识，往往只注意自家保洁而忽视公共卫生，因而城中村的卫生死角仍随处可见，农村尤其城区周边水库溢洪道附近居住的市民及部分店铺垃圾不按规定投放垃圾，习惯倒入溢洪道，至此产生死角垃圾。一旦遇到下雨天垃圾随着水流顺势而下，污染了城区河道，给河道整治工作带来影响。 三、出租房未能有序规范管理。
摘要 在十三五规划中，政府提出将在五年改造300+城镇村，总投资将超过20亿人民币。这将成为城中村改造历史上最大规模的、最彻底的改造。这次大规模改造成为了社会各界人士议论的焦点。 不过，大多人都关注于城中村村民、政府和开发商之间的利益博弈，却很少把焦点放在这次改造最大的关系者——外来人口。我们想用这篇调查报告引起社会对外来人口在城中村改造中的处境的关注。 本文运用了网络问卷调查与岗厦村的定点抽样调查的方式，对城中村外来人口的职业分布、收入情况、租房意愿和最大接受租金进行调查。另外，我们通过结合他们的基本状况以及改造后大致的租金围，来分析改造后外来人口的安置情况（他们何去何从）。因为大部分外来人口（特别是白石洲和岗厦村）从事第三产业，他们的离开会对整个造成物价的上升与生产力的下降，还会引申出一些社会问题。最后我们会给出自己的解决方法，减少城中村大改对整个社会的波动。 在本次调研的重点对象岗厦村里，有大约6万外来流动人口，约占城中村总人数的98%。他们分布在各个职业，各个岗位，是这个新型城市主要的生产力与创造力。虽然他们要挤在二三十平米的出租屋里，但是他们怀揣着自己的梦想在这个风云变幻的城市里努力拼搏。城中村既包含着外来打工人的梦想与追求，也表达着他们对这个社会的无奈。 改造后的高房租会让一些低收入的外来人口对融入城市望而却步。如果外来人口的处境得不到改善，外来人口问题会演变成社会矛盾，因为租金的大幅度上涨会引起他们的心里不平衡，幸福指数下降，以及报复社会的扭曲心理。城市建设的时候他们做出了贡献，所以改革不能抛弃他们。我们意识到了改造后外来人口安置问题的严重性，所以想通过这篇调查报告提出一些解决办法。 关键词：城中村改造、外来人口、租金上涨、安置问题
市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005--2010） 为全面完成城中村（旧村）（以下统称“城中村”）改造，加快城市化步伐，推动特区外一体化建设，实现城中村地区与城市其它地区的统筹规划和协调发展，促进国际化城市、现代化中心城市建设，构建和谐、效益，特制定本纲要。 一、市城中村改造面临的形势 建市以来，经济社会得到了迅速发展，城市建设的规模和质量不断提高，广大人民群众的生活环境显著改善。但是，我市的进一步发展已经明显受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，特别是由于我市过去的城市建设主要着眼于在“增量”土地上做文章，城中村这样的“存量”土地没有纳入城市建设的统一布局和开发。经过多年的累积，建筑和城中村问题已经成为全市经济社会发展中最突出、最复杂、最集中的矛盾和问题。城中村不仅村环境难以改善、居民的生活质量难以获得持续提高、许多村存在着严重的安全隐患，而且阻碍了城市结构的完善和土地使用效益的提升，侵蚀了周边地区的土地价值，并以其经营的手段破坏了城市的公平发展环境和法制管理秩序，与构建和谐社会的要求相距甚远。 根据继续承担“改革创新排头兵”的历史使命，努力建设和谐、效益的要求，市委市政府决定率先转变经济社会发展模式，积极创新发展机制，并先后作出加快宝安龙岗两区城市化进程和在全市围全面推进城中村改造的重大决策。同时，我市现代化建设的加快推进，社会经济持续稳定的发展，规划和国土管理体制的改革，特区外城市基础设施的不断改善，以及房地产市场日趋成熟理性，也为城中村改造创造了良好的条件。 我市的城中村改造工作已迫在眉睫，各级政府必须充分认识全面推进城中村改造的重要意义，努力为改造工作营造良好的环境，为的发展提供新的动力和活力。 二、指导思想和基本原则 市城中村改造的指导思想是：坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐、效益的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心，结合全面提升城市建设品质和特区外新城建设，长期、持续、全面开展城中村改造，不断改善城市运行机制，为建设国际化城市，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。 －－坚持积极稳妥、有序推进的原则。城中村改造必须以建设现代化国际化城市为总目标，以城市规划为先导，根据深入推进城市化的要求，积极、稳妥、有序地推进，尽量减少对城市社会、经济的消极影响，确保“成熟一个，改造一个；改造一个，成功一个”。 －－坚持政府主导、市场化运作的原则。各级政府应牢牢把握城中村改造的方向，通过政策、规划、计划的适时调控，保证城中村改造符合公共利益，维护改造过程中的社会公平，努力使
关于旧城改造的相关优惠政策
一、旧城改造定义： 旧城改造是指随着城市经济的发展，为适应已批准的本轮城市详细规划的需求而实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展、改线、工矿、企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等。旧城改造是新一轮城市发展详细规划的重要内容，又是集约利用城市土地，不断提高土地利用效益的重要途径，也是使城市结构布局不断合理，并完善城市不同功能所必须采取的措施。 二、武汉市人民政府关于进一步加快城中村和旧城改造等工作的通知 （武政〔2009〕37号） 各区人民政府，市人民政府各部门： 为进一步加快全市城中村、旧城、棚户区改造及东湖宾馆至武汉天河机场主干道景观路综合整治改造工作（以下简称城中村和旧城改造工作）步伐，完成市人民政府确定的工作目标，经研究，现将有关事项通知如下： （一）、提高认识，增强推进城中村和旧城改造工作的紧迫感 实施城中村和旧城改造是我市推进“两型社会”建设的重要举措，是践行科学发展观、构建和谐社会的客观要求。各区、各部门要进一步提高认识，统一思想，增强推进城中村和旧城改造工作的紧迫感，以科学发展观为统领，以促进经济社会协调发展为目的，抓住机遇，克难攻坚，进一步改善居民生活环境，塑造城市形象，提升城市品位，优化城市空间。 （二）、建立工作机构，明确工作职责 （1）为加强对城中村和旧城改造工作的组织领导，决定成立由市人民政府市长阮成发任组长、副市长孙亚任副组长，各有关区人民政府、市直有关部门负责人为成员的市城中村和旧城改造工作领导小组（具体名单附后），主要负责制订全市城中村和旧城改造有关政策，研究解决城中村和旧城改造工作中的重大问题。领导小组下设办公室（以下简称市城改办），由市人民政府副秘书长刘家祥兼任主任，承担城中村和旧城改造日常具体工作，各成员单位按照“一站式服务”的要求集中办公，实行“封闭运行”。市城改办主要职责是： 1.负责制订全市城中村和旧城改造工作计划和年度目标； 2.负责起草全市城中村和旧城改造的有关配套政策； 3.负责办理全市城中村和旧城改造项目的立项、规划、土地、拆迁、建设、房产的审批手续； 4.负责对各区城中村和旧城改造工作进行指导、协调和督促检查； 5.负责研究解决全市城中村和旧城改造工作中出现的新问题； 6.协调各成员单位的工作； 7.承办市人民政府交办的其他工作。
深圳三十多年城市更新回顾及其下一阶段思考 缪春胜 摘要：深圳作为全国城市更新走在前列的特大城市，其更新实践对全国其他城市具有重要的先行试验、探索和借鉴意义。文章结合节点性历史事件，将深圳三十多年的更新改造历程划分为起步、探索、发展与快速推进四个阶段，并重点对当前快速推进阶段的管理机制、实施进展、取得成绩、存在问题、原因剖析等内容进行了详细论述，最后还对下一阶段的城市更新发展提出思考和建议。 关键词：三旧改造，城市更新，回顾检讨 改革开放三十多年，是深圳快速城市化的三十多年，创造了人类城市建设史上的一个奇迹。作为城市化进程的伴生品，国内外众多城市都存在着或曾经存在过旧村旧城现象。深圳由于城市建设的历史短、速度快、规模大，在短短三十年间由“小渔村”蜕变成为现代化大都市，其更新改造的问题尤其典型和突出。同时，深圳作为全国城市更新走在前列的特大城市，其城市更新实践对全国其他城市具有重要的先行试验和探索意义。研究深圳三十多年的更新改造历程，特别是近几年来快速推进的城市更新活动，可为其他城市提供参考和借鉴。 1 深圳更新改造的四阶段 三十多年的快速城市化过程，给深圳更新改造带来了三十多年的历史。回顾深圳三十多年的更新改造1历程，以重大历史事件的发生为节点，可将深圳城市更新的发展划分为起步、探索、发展与快速推进四个阶段，具体内容如下： 1.1 起步阶段——1980-1990年 以1980年经济特区成立为起始节点，深圳拉开了城市建设的大幕。一个南海之滨的小村镇，要跃变成为一个规划蓝图上的“大城市”，最早启动的更新活动便是原罗湖旧城区的改造，这也是深圳更新改造迈出的第一步。本文将此阶段称之为深圳更新的“起步”阶段。 该阶段的主要改造对象是旧城区，其中罗湖区是重点改造区域。旧城改造工作主要由1早期称谓为旧城改造、旧村改造、城中村改造、旧工业区改造，自2009年后统一称为城市更新。
论城中村的成因及改造的必要性：以深圳市为例 邵任薇 （广东外语外贸大学政治与公共管理学院，广东广州510420） 摘要：城中村作为城市化背景下的一种特殊的“亦城亦村”现象，在物理形态上已经完全成为城市的一部分，但空间形态和结构的改变并不能掩盖“城中村”内存在的各种问题。这些问题的出现有村民方面的原因，同时也与政府行为密不可分。虽然城中村的历史地位和社会功能不可否认，但城中村改造势在必行。 关键词：城中村；成因；改造；必要性 中图分类号：C912文献标识码：A文章编号：1671－380X（2010）07－0055－03 Discussing on the causes and the necessity for the modification of the village in the urban：A Case Study of shenzhen city SHAO Ren－wei （Department of Politics and Public Administration，Guangdong University of Foreign Studies，GuangZhou510420，China）Abstract：Village in the urban is in nature a kind of special phenomenon of both“city and country”against the context of China ur-banization.Although it has been one part of the ubran in physical shape，the change of the space form and structure cannot conceal kinds of problems in village in the urban.These problems are related with villagers，but also closely the government action.The histori-cal status and social functions of the village in the urban can not be denied，but the modification of the village in the urban is inevita-ble. Key words：village in the urban；cause；modification；necessity 城中村是在中国城市化背景下出现的特殊的城市包围农村的现象。在城市的快速变迁的过程中，城市扩张与农村城市化几乎在同一时间发生，这对城市的物理形态和社会形态的改变都产生了深远的影响。城中村从形成之初起就成为地方政府改造的目标，特别是城市发展用地越来越稀缺的今天，城中村的土地必须作为可再开发土地资源进行盘活，以释放存量土地来实现土地资源的集约利用。因此，城中村改造势在必行。本文将以深圳市为例，深入探讨城中村存在的问题及成因，并且对城中村改造的必要性进行分析。 一、城中村存在的问题及成因 （一）问题 深圳市城中村的积弊已经阻碍了现代化城市发展，也是城市社会管理的“重灾区”，深圳市城中村的问题主要表现在如下几个方面： 1.违规乱建。根据深圳市政府文件，每户住宅基底面积不超过80平方米，楼高不超过三层。但在租金的巨大利益驱动下，多数村民把住宅基底面积扩大到100平方米以上，楼高多数在八九层甚至更高，无论是宅基地面积还是楼层高度都严重超过了政府的规划范围。这带来政府治理的困境：一方面，这些都是违规违章建筑，理应拆除。但这些违章建筑数量太多，租金数量巨大，是村民最主要的收入来源，也是社会财富的一部分，拆除这些建筑不仅浪费社会财富，更重要的是将引发村民激烈的群体对抗和冲突，让政府无可奈何。而且没有了租金收入，政府的社会保障负担也相应加重了。另一方面，法不责众有现实困境，但如果任其发展，则让政府的规章制度变成了一纸空文，失去了规章制度的严肃性和约束力。 2.火灾隐患。由于村民总想在最有限的空间内建设最大面积的住房，违规加宽加高成为城中村建筑普遍现象。“握手楼”、“一线天”非常贴切地描述了城中村建筑的现状。街道内的电线、电话线等就像一张张蜘蛛网，布满了整个街道狭窄的空间。另外，每户都住满了外来工，外来工的消防安全意识淡薄，极容易引发火灾。但是，由于楼与楼的间距非常小，街道狭窄，一旦发生火灾，消防车根本进不了村内，损失难以估量。 3.社会问题。城中村村民仅仅依靠房屋出租就获得了 · 55 · 第32卷第7期2010年7月 宜春学院学报 Journal of Yichun College Vol.32，No.7 July.2010 收稿日期：2010－06－02 作者简介：邵任薇（1978—），女，江西九江人，讲师，中山大学政治与公共事务学院行政管理专业博士，研究方向为城市管理和地方政府治理。
城中村棚户区改造项目征迁联系服务工作实施方案 为进一步明确任务、压实责任，强力推进东部新城城中村棚户区改造，切实改善城区人居环境，结合我区实际，制定本实施方案。 一、指导思想 根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》、《x省人民政府办公厅关于加快棚户区改造工作的通知》精神，抢抓国家大力推进棚户区改造的政策机遇，全面贯彻落实市委、市政府关于加快叶集改革发展的重大战略部署，以东部新城城中村棚户区改造项目为抓手，强力推进东部生态新城建设，切实加快旧城改造步伐，努力提高棚户区居民特别是低收入群体的居住水平，改善城区人居环境和城市面貌。 二、目标任务 利用3个月时间，完成东部新城243户、7.1万平方米城中村棚户区改造任务，确保东部新城各项重点项目如期建设。 三、工作步骤 1．准备阶段（x年5月9日—5月15日）：开展调查摸底，制定联系服务工作方案，分解落实任务，进行动员部署。 2．实施阶段（x年5月16日—7月20日）：指挥部和联系服务单位工作人员进驻开展工作，完成签约、拆除、安置等工作。 3．验收阶段（x年7月21日—7月31日）：对各联系服务单位工作完成情况进行验收考评。
四、联系服务工作办法 1．联系服务单位。确定17个区直单位为联系服务单位。 2．联系服务任务。根据各联系服务单位人员数量确定联系服务工作任务量。 3．联系服务工作内容。主要负责联系服务对象的宣传引导、调查摸底、房屋登记丈量、测算复核、征迁补偿安置协议签订、房屋拆除验收及社会稳定等工作。 4．联系服务工作要求。联系服务单位工作任务明确后，应根据联系服务工作量，及时抽调人员组成联系服务工作组。原则上抽调人员要与原单位业务脱钩，加强与孙岗乡和区征迁事务处联系，积极配合孙岗乡，主动登门入户做工作，在规定时间内依法完成征迁任务。 五、奖惩办法 1．在x年7月20日前完成联系服务工作任务，联系服务工作任务在1-9户的，分别给予前三名联系服务单位3万元、2万元、1万元奖励；联系服务工作任务在10—29户的，分别给予前二名联系服务单位4万元、3万元奖励；联系服务工作任务在30户以上的，给予第一名联系服务单位5万元奖励。在征迁任务全部结束后，区政府采取以奖代补的形式再给予完成任务的联系服务单位一定的奖励。 2．在x年7月20日前未完成联系服务工作任务的，联系服务单位工作人员日常绩效经费等不得发放，区领导对联系服务单位主要负责人进行诫勉谈话，责令其专司联系服务工作，本单位日常工作由单位副职主持，直至联系服务工作任务完成。
XX县旧城改造实施细则 第一章总则 第一条为了推进和规范XX县旧城改造工作，根据《XX 县旧城改造管理暂行办法》，结合XX县县城的实际情况制定本细则。 第二条XX县旧城改造方式主要是对城中村和企事业单位进行经营性改造。 第三条经营性旧城改造项目用地应当纳入全县年度土地供应计划。 第四条鼓励省内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发我县经营性旧城改造项目。 第五条旧城改造应加强对文物古迹、历史建筑的保护，历史标志性建筑及其周围环境的保护应纳入旧城改造的规划和计划。 第二章组织机构及职责 第六条县旧城改造工作领导小组是全县旧城改造的领导决策机构，负责以下工作： （一）制定与修改我县旧城改造规范性文件； 12
（二）审定我县旧城改造计划和规划（包括旧城改造专项规划和项目控制性详细规划）； （三）审定我县旧城改造项目投资方； （四）其它重大旧城改造事项。 第七条县旧城改造领导小组办公室（以下简称县旧城办）负责下列事项： （一）贯彻落实、宣传落实旧城改造的法规政策； （二）根据旧城改造工作的需要，制定与旧城改造有关的规范性文件报县旧城改造工作领导小组审批； （三）组织编制旧城改造计划和规划报县旧城改造领导小组审批； （四）发布旧城改造公告； （五）对申报经营性旧城改造项目进行实质性审查，上报县旧城改造工作领导小组审批； （六）设立旧城改造专项资金监管账户，对拆迁补偿安置资金进行监管； （七）管理全县旧城改造的评估工作； （八）核查改造范围内的房地产权属情况； （九）核发《确认旧城改造项目开发主体资格意见书》； 12
（十）管理与指导城关镇、社区办拆迁补偿与安置的具体工作； （十一）对旧城改造项目进行跟踪管理； （十二）为改造项目提供相应的法律、政策等方面的咨询服务； （十三）协调与旧城改造工作相关的各部门工作； （十四）其它旧城改造工作。 第三章实施步骤 第一节规划与计划 第八条县旧城办根据县城发展与建设要求，结合改造区域的实际情况，在县城总体规划的指导下，负责组织编制旧城改造专项规划，经县旧城工作领导小组批准，并将生效的专项规划予以公示。专项规划指导旧城改造工作。 第九条县旧城办根据县城社会经济发展要求、产业发展需求制定旧城改造年度计划，报县旧城改造领导小组审定。改造计划应包含以下内容： （一）改造项目的位置、范围、现状与规划情况； （二）项目改造的时间安排、业主意愿、投融资计划、拆迁安置方案和改造性质； 12
城中村存在的问题及对策分析
城中村存在的问题及对策分析 [摘要]“城中村”是城市化发展过程的产物，是城市建设过程中遇到的新事物。“城中村”问题的存在影响了社会的和谐，制约了城市经济的发展，阻滞了现代化建设的进程，鉴于此，引起社会各方面的关注，特别是政府的高度重视。文章在分析“城中村”产生的原因、现状、主要存在的问题的基础上，提出可行的解决举措。只有把“城中村”纳入城市的管理范围，以人为本，维护弱势群体利益，才能统筹城乡协调发展，构建和谐社会。 [关键词]城中村；秀灵村；改造 “城中村”在中国城市发展过程中普遍存在而又具有中国特色，是工业化和城市化发展时期的一个新事物，与中国城乡二元结构体制密切相关。其不仅是个社会问题，更是个政治问题，如果处理不好，会危及社会正常秩序，会导致社会矛盾的激化。我国正处在改革开放的深化阶段和关键时期，此时也是各种矛盾凸显的多发期，为创造一个和谐稳定的环境，缓解并解决各种社会矛盾，党中央提出了科学发展观，以统筹城乡发
展，构建和谐社会。 一、“城中村”的定义 对于“城中村”的定义，众多学者从不同的角度作出了不同的阐述。吕宏芬、王积瑾认为：“城中村”是指在城镇中仍然保留和实行农村集体所有制和农村经营体制的农村社区，它是改革开放以来中国城镇化进程的产物，是城镇发展到一定阶段的特殊现象。高迎伏、黄仕伟和董平指出：“城中村”就是指原来是农村，由于城市的扩张成为社区，现已基本没有耕地，没有农业，也没有农民，但仍按村的行政管理体制来管理的城市中的特殊社区。笔者认为“城中村”是城市发展过程中，将城市周边的村庄列入城市规划管理范围，而又在特定的时期内存留城乡二元体制的状况。城市的飞速发展，需要通过征用周边农村耕地获得扩展的空间，提升城市的容量，不断蚕食周边的耕地，这就形成了“城市—农村一城市—农村”环形衍射的空间布局，也就是我们所说的农村包围着城市，城市又包围着农村，城村交替出现的现象。