香港公共住房市场分析报告
香港常住人口高达 600 多万，土地面积紧 1050 平方公里，人稠地狭，房
价昂贵。市场竞争的结果必然是富人经济水平越高，住房条件更佳，而穷人
则难以凭借个人力量买房置业。政府应履行社会价值再分配职能，积极为中
低收入者提供住房保障以实现社会公正。高房价背景下，如何妥善解决中低
收入家庭的住房问题，是香港多年来一直面临的一个严峻问题。总结分析香
港如何应对中低收入居民住房问题对内地高房价城市有一定借鉴和指导意
义。
一、香港住房市场现状
香港是全球最富裕的地区之一，2018 年人均 GDP 高达 4.87 美元，但经济
高度繁荣的背后，住房却面临困境。
（一）房价持续上涨，房屋供应不足
香港的住房政策起伏较大，但房价保持总体上涨的态势。截至 2018 年底，
港岛、九龙、新界的 A 类私人房屋每平米均价分别为 18.04 万港元、14.99 万
港元和13.84 万港元，较1986 分别上涨20 倍、17 倍和18 倍，年均增长
9.77%、9.2%和 9.48%。
私人房屋租金水涨船高，涨幅虽然不及房价涨幅，但仍上涨超过4 倍。
2019 年，港岛、九龙、新界平均每月每平米租金较 1986 年分别上涨 6.6 倍、
4.9 倍和 4.8 倍，租金等住房支出已成为香港居民最大的消费支出，占比超
过 20%，租住私房负担同样很重。
图表1 私人房屋售价（万港元/平方米、万港元（右轴））图表2 私人房屋租金（港元/平方米、万港元（右轴））港岛售价
九龙售价
新界售价
九龙租金
20
15
10
5
4
3
2
1
600
400
200
4.0
3.0
2.0
1.0
0.0
港岛租金
新界租金
家庭月收入中位数0
资料来源：Wind，XXX市场部资料来源：Wind，XXX市场部
截止至 2018 年底，香港共有永久性住宅单位 280 万套，家庭住户数量为264 万户，套户比从 2007 年的 1.11 下降至 1.09，表明房屋供应持续落后于由人口增长与核心家庭数量增长带来的新增住房需求。
图表3 套户比
1.12
1.1
1.08
1.06
1.04
1.02
1
0.98
资料来源：Wind，XXX市场部
（二）房屋自有率偏低，住房面积较小
高房价脱离了居民购买能力，房屋自有率较低。香港的自置居所家庭为126.4 万户，占总家庭数 49.2%，较中国大陆 63.4%的水准明显偏低，意味着半数的香港居民及家庭租房。
图表4 自置居所住户在家庭住户总数占比（%）
60
自置居所住户在家庭住户总数占比
50
40
30
20
10
资料来源：Wind，XXX市场部
人均面积偏低，房屋单位普遍小型化。香港人均居住面积仅 16 平米，远低于其他发达经济体的平均水平。公屋、居屋、私人楼宇的面积中位数分别为 23 平米、51 平米与 52 平米。2009-2017 年，新落成公共住房单位几乎都是 40 平方米以下的公屋；40 平米以下私人房屋竣工量占私人房屋竣工量的比重从 5%提高到 39%，表明高房价背景下使得小户型广受欢迎。
图表5 新落成公共住房单位数目：按面积分（万个）
新落成资助出售单位:40至69.9平方米图表6 新落成私人住房单位数目：按面积分（万个）4.0
3.0
2.0
1.0
0.0
少于40平方米
70至99.9平方米
160平方米或以上
40至69.9平方米
100至159.9平方米
8 6 4 2 0 新落成资助出售单位:少于40平方米
新落成公营租住单位:40至69.9平方米
新落成公营租住单位:少于40平方米
2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
资料来源：Wind，XXX市场部资料来源：Wind，XXX市场部
（三）住房供应体系“双轨制”，公共住房逾 4 成
香港的住房发展模式采取双轨制的形式，市场住房供应体系与保障性住
房供应体系相分离。对于私营房屋市场政府不予干涉，但行使调控职能；对
于保障性住房，香港兴建了大量的公营房屋，包括公营租住房屋与资助出售
房屋两种。截至 2018 年底，香港共有永久性屋宇 280.4 万间，其中公营租住
房屋单位 81.3 万个，资助出售单位 40.9 万间，私人房屋 158.3 万间，公共住
房单位合计 122.2 万个，占香港永久性房屋比重的 43.57%。
图表7 各类住房数量占比图表8 按住房类型划分的家庭户数占比
公营租住房屋公营租住房屋31%
29%
私人房
屋
54%
资助出售单位私人房屋资助出
售单位
15% 56%
15%
资料来源：Wind，XXX市场部资料来源：Wind，XXX市场部
（四）公共住房多由房委会提供，租住为主，出售为辅
公共房屋供应的主要机构为香港房屋委员会（简称“房委会”）和香港房
屋协会（简称“房协会”），其中，房委会是主要管理机构，房屋协会作为非牟利的社会力量对其予补充和协助。房委会是成立于 1973 年的独立法定机构，负责制定、推行香港的公营房屋计划，包括各类租赁型公共房屋的规划、兴建、管理、维修等工作和推展居者有其屋计划。同时，房委会也拥有和经营一些分层工厂大厦及公屋的附属商业设施和其他非住宅设施。
香港公共住房以廉价租赁房即公屋为主，供居民购买的资助出售单位在保障房体系中所占的份额较小，截至 2019 年末，房委会和房协会提供的公屋数量分别为 79.69 万和 3.32 万间，提供的资助出售单位数量分别为 40.26 万和 1.62 万间。
图表9 公屋为主、居屋为辅（个、点（右轴））
新落成公营租住单位新落成资助出售单位
80,000
70,000
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
资料来源：Wind，XXX市场部
二、香港公共住房政策及施政效果回顾
结合历年的特首《施政报告》，香港住房与运输局、房屋委员会和房屋署的年度报告及其他政策文件，我们将香港开始兴建公屋之后的公共住房政策划分为四个阶段。
（一）1973-1987：开启十年建屋计划，住房条件显著改善
1972 年底，香港政府宣布实施“十年建屋计划”，计划在 1973-1982 年的十年间建设 40 万个公共住房单位，为 180 万香港居民提供配套设备齐全、具备优良居住环境的住所。建屋计划将低收入市民纳入公营房屋政策体系，并开始注重建造质量标准，让每个家庭拥有自己的独立式住房单位（水、电、
厕、厨齐备），每个人居住面积不少于3.25 平方米。但该计划直到 1983 年末只完成了 55%，即建设了 22 万个单位，即便如此也是得益于 70 年代末引入“居者有其屋”和“私人机构参建”两项计划的大力协助。
尽管“建屋计划”推迟了五年才基本完成，但整体来看，公营房屋建设成绩斐然。1980 年 4 月至 1987 年 3 月，房委会共建设公营房屋单位 27.37 万个，包括公屋 19.74 万个，居屋 7.63 万个。公营房屋居住人口大幅增长，公屋租住人口 220 万，居屋居住人口 20 万，公营房屋居住人口占比提高到 45%。市民住房从唐楼或木楼，升级为高层住宅或大型屋邨，人均住房面积提高到7.5 平方米，住房条件显著改善。
（二）1987-2001：鼓励购房，自置率提高，公屋轮候时间缩短
1987 年 4 月，港府发表《“长远房屋策略”说明书》，制订了1987-2001 年香港房屋政策纲领。该策略认为随着居民收入水平持续提高，配套设施有限的老式公屋不能满足租户的住房需求，并且老旧公屋维修费用较高，租户自置居所需求强烈，若单靠居屋计划及私人参建居屋计划，不仅政府负担加重，于有限的土地资源也不利。长远房屋策略重点要求提高住房自有化率, 扩大公屋重建规模，充分利用私人机构的资源。该策略标志着香港住房政策从兴建公屋转向鼓励居民自置居所，公共房屋政策向私人市场倾斜。
图表10 “长远房屋策略”说明书
1987-2003 年需新增 96 万个房屋单位：
1. 1985 年尚未满足需求 38 万
2. 新组成家庭需求 35 万
3. 拆除私人楼宇造成的需求 30 万
1. 公屋供过于求
2. 居屋/私人参见居屋计划求过于供
3. 私人资源未被充分利用
1. 扩大公屋重建规模
2. 增加自置居所的机会
3. 推行自置居所贷款计划
资料来源：香港房屋委员会，XXX市场部
1987-2001 年平均每年供应公屋 2.7 万个单位，居屋 1.3 万个单位，基本符合建设目标，90 年代政府通过房委会和房协会推出一系列自置居所计划，香港住房自有率快速提高。1987-2001 年，香港家庭住户自置率从 37.90%提高到52.20%，其中，公营房屋的自置居所住户占公营房屋家庭住户比重从
香港公共住房市场分析报告
香港常住人口高达 600 多万，土地面积紧 1050 平方公里，人稠地狭，房 价昂贵。市场竞争的结果必然是富人经济水平越高，住房条件更佳，而穷人 则难以凭借个人力量买房置业。政府应履行社会价值再分配职能，积极为中 低收入者提供住房保障以实现社会公正。高房价背景下，如何妥善解决中低 收入家庭的住房问题，是香港多年来一直面临的一个严峻问题。总结分析香 港如何应对中低收入居民住房问题对内地高房价城市有一定借鉴和指导意 义。 一、香港住房市场现状 香港是全球最富裕的地区之一，2018 年人均 GDP 高达 4.87 美元，但经济 高度繁荣的背后，住房却面临困境。 （一）房价持续上涨，房屋供应不足 香港的住房政策起伏较大，但房价保持总体上涨的态势。截至 2018 年底， 港岛、九龙、新界的 A 类私人房屋每平米均价分别为 18.04 万港元、14.99 万 港元和13.84 万港元，较1986 分别上涨20 倍、17 倍和18 倍，年均增长 9.77%、9.2%和 9.48%。 私人房屋租金水涨船高，涨幅虽然不及房价涨幅，但仍上涨超过4 倍。 2019 年，港岛、九龙、新界平均每月每平米租金较 1986 年分别上涨 6.6 倍、 4.9 倍和 4.8 倍，租金等住房支出已成为香港居民最大的消费支出，占比超 过 20%，租住私房负担同样很重。 图表1 私人房屋售价（万港元/平方米、万港元（右轴））图表2 私人房屋租金（港元/平方米、万港元（右轴））港岛售价 九龙售价 新界售价 九龙租金 20 15 10 5 4 3 2 1 600 400 200 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 港岛租金 新界租金 家庭月收入中位数0 资料来源：Wind，XXX市场部资料来源：Wind，XXX市场部
2002-2003 中国植物提取物市场分析 2003年3月
目录 第一章概述 (11) 第一节概念的界定 (11) 第二节现代植物药的主要工业分离技术和技术标准 (33) 第三节现代植物药定量化问题的难点探讨 (44) 第四节植物提取物的产业化趋势 (55) 第五节我国急需现代植物药意识 (77) 第二章热点品种分析 (88) 第一节分析说明 (88) 第二节银杏提取物 (88) 第三节大豆异黄酮 (1212) 第四节当归提取物 (1313) 第五节葛根提取物 (1515) 第六节枸杞子提取物 (1616) 第七节贯叶连翘提取物 (1717) 第八节红豆杉提取物 (1919) 第九节红景天提取物 (2222) 第十节虎杖提取物 (2424) 第十一节黄芪提取物 (2525) 第十二节绞股蓝提取物 (2727) 第十三节灵芝提取物 (2929) 第十四节葡萄籽提取物 (3131) 第十五节千层塔提取物 (3333) 第十六节人参提取物 (3535) 第十七节五味子提取物 (3737) 第十八节缬草提取物 (3838) 第十九节月见草提取物.............. 错误!未定义书签。错误!未定义书签。
第三章优秀企业竞争分析. 错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第一节企业概述.................... 错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第二节三九集团.................... 错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第三节山东绿叶制药股份有限公司.... 错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第四节西安天诚医药生物工程有限公司错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第五节北京绿色金可生物技术股份有限公司错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第六节湖南华湘宏生堂实业有限公司.. 错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第七节湖南金农生物资源股份有限公司错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第四章植物提取物国内市场分析错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第一节国内市场概况................ 错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第二节以个别提取物为例的国内市场分析错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第三节市场行情.................... 错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第五章植物提取物进出口分析错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第一节我国植物提取物进出口状况.... 错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第二节我国植物提取物出口前景、存在问题及对策错误!未定义书签。错误!未定义 书签。 第六章植物提取物国际市场分析错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第一节概述........................ 错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第二节分地区植物提取物及其制剂市场分析错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第三节植物提取物与中药国际化战略分析错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第七章植物提取物产业发展前景与相关政策错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第一节植物提取物产业发展前景...... 错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第二节国内相关政策................ 错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第三节国外相关政策................ 错误!未定义书签。错误!未定义书签。 第四节国外植物药产品的法规管理前景错误!未定义书签。错误!未定义书签。
2014年医药行业分析 报告 2014年7月
目录 一、控费、降价呈常态化，行业增速逐步上行 (4) 1、医保推进、城镇化驱动，行业长期增长无忧 (4) 2、医保控费使行业收入增速低于理论需求，但负面冲击在减弱 (5) 3、降价、控费呈常态化，行业增速逐步上行 (8) 二、招标提速，把握结构性机会 (10) 1、招标政策趋暖，基药独家、新药、进口替代品种有望受益 (10) 2、低价药迎来政策性利好，“基低药”成最大赢家 (11) 3、药价改革机制逐步推出，“二次议价”加剧行业分化 (13) 三、把握行业变局，掘金主题投资：医疗服务 (15) 1、医疗机构终端改革加速，民营医疗服务迎来大发展 (15) （1）台湾案例：制度红利两次释放，成效十分明显 (18) 2、民营医院发展方向：差异化竞争 (21) （1）专科连锁：蓬勃发展 (21) （2）高端医疗：扩张起步 (22) （3）综合医院：公平对待的政策姗姗来迟 (24) （4）投资建议 (26) 四、把握行业变局，掘金主题投资：并购 (28) 1、行业层面：制药持续活跃，医疗服务窗口打开，医疗器械集中爆发 (29) （1）并购是行业集中度提升的要求，高估值加快并购节奏 (29) 2、医疗器械：理想与现实的落差，一二级市场估值差距推动并购集中爆发 (30) 3、公司层面：平台并购价值期望分析 (31) 五、投资策略 (34) 六、重点公司简况 (36) 1、天士力：招标助推快速成长丹滴三期值得期待 (36) 2、华东医药：核心品种快速驱动，股改有望合理解决 (37)
3、康缘药业：产品驱动公司高成长 (39) 4、康恩贝：内生外延双轮驱动 (40) 5、红日药业：朝阳蓬勃，光彩夺目 (41) 6、白云山：旺季喜迎世界杯国产伟哥即将上市 (42) 7、福安药业：上半年主业大幅预增业绩拐点确认无疑 (43) 8、益佰制药：产品梯队丰富，营销改革发力 (44) 9、嘉事堂：GPO模式有望复制，全国高端耗材配送网络初具规模 (45) 10、理邦仪器：新产品打开价值空间 (46) 11、乐普医疗：战略大布局，发展新时代 (47)
59【摘要】指出公共空间虽广泛被认为是城市规划和 城市设计学科的重要关注对象，但对于其跨学科 的概念和研究方法国内学术界还未形成清晰的共 识。文章通过对西方城市及相关学科领域的公共 空间理论文献的回顾，对其中主要研究角度和主 要理论进行了分析，以期形成较完整的公共空间 的理论框架，并有助于全面了解公共空间的价值。 【关键词】公共；空间；公共空间；公共领域 WESTERN THEORIES ON URBAN PUBLIC SPACE: AN EXPLORATION FOR A COMPRE- HENSIVE DEFINITION CHEN Zhu; YE Min ABSTRACT: The public space is considered as the study target of urban planning and urban design, but a clear definition of public space still remains absent in domestic academic field. Through a literature review of related western theories, this paper explores the multi- dimensional value of urban public space. Further, it stresses the significance of a comprehensive under- standing of the value of urban public space and sug- gests building up a complete and multidisciplinary framework in the study of urban public space. KEYWORDS: public; space; public space; public sphere 近年来，“公共空间”（ｐｕｂｌｉｃ ｓｐａｃｅ）这一术 语被广泛运用于各类学术讨论和大众媒体中，似 乎显示“公共空间”的概念是简单明确被普遍认 知的。然而笔者在查阅相关学术理论和研究中发 现，目前国内对城市公共空间尚未形成统一和明 确的定义①，该方面的讨论也并不活跃。而在西 方，“公共空间”作为建筑、城市规划，以及社会、 人文学科的重要关注对象，学术界从不同角度出发进行的广泛探讨显示出“公共空间”并不是一个可以简单定义的概念。这一概念的复杂性首先来自于“公共空间”（ｐｕｂｌｉｃ ｓｐａｃｅ）中包含“公共”（ｐｕｂｌｉｃ）和“空间”（ｓｐａｃｅ）这两个重要概念。仅就“空间”这一概念而言，西方学术界就缺乏一个普遍认同和清晰简洁的定义。城市研究学者马丹尼波尔（Ａ．Ｍａｄａｎｉｐｏｕｒ，１９９６） 在《城市空间的设计——社会空间的探寻》一书中在对“空间”进行了大量理论探究的基础上指出，从根本释义而言，广义的“空间”在哲学以及物理学层面上具有“绝对空间”（ａｂｓｏｌｕｔｅ ｓｐａｃｅ）和“相对空间”（ｒｅｌａｔｉｏｎａｌ ｓｐａｃｅ）的不同定义。“绝对空间”是指“清晰的、物理上的、切实存在的”物质空间；与此相反，相对空间是指事物之间的相互关系，是通过人的主观观察所感知的空间，因而与特定的时间或背景环境相关。从这两个基本概念出发似乎决定了“空间”同时具有客观和主观的双重属性。与之相对应，科洪（Ｃｏｌｑｕｈｏｕｎ）将城市空间划分为“建成空间”（ｂｕｉｌｔ ｓｐａｃｅ）和“社会空间”（ｓｏｃｉａｌ ｓｐａｃｅ）（Ｍａｄａｎｉｐｏｕｒ， １９９６）。这一概念表明城市空间不仅作为城市发展的物质的存在，包括视觉和使用上的功能，还包括了时间、运动等的主观体验过程；空间的发展变化蕴含客观规律性，又表现了社会机构运作的机制，是社会、政治、经济的产物。另一方面，“公共空间”概念的复杂性来自于“公共”（ｐｕｂｌｉｃ）的概念。对于什么是公共／私人的定义区分实际构成近代西方哲学、社会学、政治经济、人文历史等学科讨论的核心问题。“公共空间”中包含“公共”这一社会和政治领域的概念，显示“公共空间”具有较一般城市空间更突出的社会价值属性。本文中的“公共空间”主要关注作为建成环境的城市学科领域的城市公共空间。为便于分析讨论，本文按照将公共空间作为“建成空间”或者“社会空间”西方城市公共空间理论 ——探索全面的公共空间理念 陈 竹 叶 珉 【作者简介】陈 竹（１９７３－），女，香港大学建筑学院城市规划与设计系博士生，国家一级注册建筑师，高级工程师。叶 珉（１９５４－），男，香港大学建筑学院城市规划与设计系副教授，城市设计课程主任，博士生导师。【收稿日期】２００８－０２－０３ 【文章编号】１００２－１３２９（２００９）０５－００５９－０７【中图分类号】ＴＵ９８４【文献标识码】Ａ
值得学习的香港房地产模式 “香港经验”依然值得内地同仁借鉴内地房地产业的改革发展与香港回归的脚步基本是同步的，这是历史的巧合，也是历史的必然。作为中国内地对外交往的重要窗口，“香港经验”一直是内地改革开放的重要样板。作为房地产而言，内地与香港在房地产所要面对的境况具有太多的相似，香港的发展思路也就成了以深圳为代表的众多内地城市的发展模式。 回归10年，内地与香港在交流中相互促进，在发展中互相借鉴，共同促进了经济的繁荣和发展。在房地产行业，房地产市场的10年与香港回归的10年基本重合。10年来，内地房地产市场化的发展处处显示出“香港经验”的印记。10年后，这些“香港经验”仍然值得内地房地产行业继续学习和借鉴。 香港房地产的发展，至少三个方面的经验都是内地房地产业界必须认真学习、研讨的重点。一是香港房地产业的快速起步和发展历史，二是公屋（廉租房）制度，三是香港处理亚洲金融危机所导致的房地产泡沫破灭的经验和智慧。 香港房地产的快速起步和发展，得益于自由完善的市场环境和灵活多样的融资体制，以及不断创新的对购房者进行支持的金融产品。房地产是一个资金密集型行业，而在香港房地产起步的上个世纪五六十年
代，无论是港府还是开发商资金都十分有限，楼花和按揭制度的创设和引入，使开发商能迅速回笼资金，大大提高了资金的使用效率，也引导了购房者的消费观念，而港府则通过土地招拍挂提高了财政收入。 这些措施对于起步阶段的香港房地产起到了重要的推动作用，这些制度也在改革开放后从深圳传入内地，促进了内地房地产的发展。随着时间的变迁，类似于预售制、招拍挂等内容也不断在实践中遇到问题，但是其基本思路，尤其是在提高资金使用效率方面的思路永远值得借鉴。 在内地，目前困扰房地产开发和银行系统的仍然是资金及其管理问题。由于投融资渠道单一，内地房地产开发资金70%左右直接和间接来自银行贷款，银行系统过多地承担了房地产金融风险，不仅为金融风险埋下隐患，而且使宏观调控处处掣肘。反观香港房地产，其融资渠道则顺畅得多，开发企业既可以从银行获得支持，也很容易通过发行股票和债券融资，而后者在内地基本属于起步阶段，仍然需要更多的政策支持。 香港的公屋制度起源于灾难性的“石硖尾大火”，公屋制度不仅包括政府出资建造建筑实体，还包括货币化的综援金制度。到1997年，在当时全港650万居民中，居住在出租公屋、政府补助出售单位的人口达331.38万，占全港人口的50.97%。公屋制度与香港的房地产大规模开发几乎同步，不仅解决了众多中低收入者的住房问题，还为香港节约
中国长租公寓市场投资分析报告
目录 第一节投资逻辑 (5) 第二节长租公寓迎来黄金发展时期 (6) 一、政策扶持正当时，商改住大势所趋 (6) 二、行业蓬勃发展，整体供不应求 (9) 1、长租公寓的客户群体 (9) 2、需求端测算 (10) 3、长租公寓的供给端 (11) 三、资本助力，潜龙在渊，鱼跃升天 (14) 第三节长租公寓发展瓶颈——突破者得天下 (16) 一、市场端：参与主体众多，竞争激烈 (17) 二、资金端：重资产运营为主，金融属性较强 (18) 三、资产端：资源与价格之间的矛盾，难以协调 (19) 第四节长租公寓商业模式的探讨 (20) 一、美国经验：“资产增值+租金”，从扩张到再聚焦 (20) 二、国内模式猜想：租金为本，后服务为王 (26) 第五节长租公寓未来发展模式的展望 (27) 一、客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键 (27) 二、功能定位方面，以居住生态打造为主，后服务空间潜力大 (28) 三、运营模式方面，金融化和信息化是两大趋势 (29) 第六节风险分析 (32)
图表目录 图表1：服务式公寓主要面对高端及涉外人群 (9) 图表2：青年公寓主要面对普通白领、蓝领、学生 (9) 图表3：6个城市平均租金增速约为5% (13) 图表4：租金回报率（%）整体较低，增长空间较大 (13) 图表5：长租公寓需求至少2000亿规模，供给对应2200亿，年均复合增速50% (14) 图表6：长租公寓主要布局于一线和发达二线城市 (18) 图表7：营业收入经历了两个阶段 (20) 图表8：营业利润和利润率也经历了两个阶段 (20) 图表9：单位租金在之后呈上行趋势 (21) 图表10：第二阶段物业数量呈下降趋势 (22) 图表11：EQR频繁借助资本市场进行融资 (22) 图表12：2000年以来EQR向核心市场集中 (23) 图表13：EQR入住率一直保持较高水平 (24) 图表14：通过大量售出单元精简业务范围 (25) 图表15：新派公寓改造前后对比图 (30) 图表16：新派公寓的类REITs运营模式 (30) 图表17：EQR频繁借助资本市场进行融资 (32)
香港粗略可分为香港岛、九龙、新界东、新界西四部分，详细一点则可以分为18 个区。根据地理位置的不同，价格相较有高低，12 万/ 平—25 万/ 平不等； （一）中西区(Central and Western District) 中西区是较早发展的旧区之一，传统色彩浓厚，若寻幽探秘，步行更为适宜。是香港最早发展的地区，中西区包括金钟、中环、上环、西营盘、石塘咀、坚尼地城、山顶等地。 港岛中西区是全港最多有钱人居住的地方，并连续四年成为香港的“富贵区”，该区物业价值比较高；中区以商业大厦、银行、政府机构为主，这里是香港地区的商业中心、金融中心和行政客署所在地，是香港地区最繁华的地段。香港市区主要集中在这里。 （二）东区(Eastern District) 东区是香港岛最先看到日出的地方，也是香港人力资源的主要集中地。东区的家庭住户每月收入中位数在香港18 区中仅次中西区和湾仔区，排名全港第三位。所以，东区占香港的经济总量是数一数二的。 东区包括铜锣湾东部（铜锣湾避风塘、维多利亚公园、天后)、炮台山、北角、鱼涌、西湾河、筲箕湾、柴湾及小西湾。 （三）南区(Southern District) 南区是香港十八区之一。南区位于香港岛南部，东起大浪湾，西迄薄扶林，包括香港仔、鸭洲、钢线湾、薄扶林、黄竹坑、深水湾、
浅水湾、赤柱、大潭及石澳等地。总面积达4,000 公顷。部分东部 地区如深水湾、浅水湾及大潭均是香港高级住宅区。 （四）湾仔区(Wan Chai District) 湾仔区是香港十八区之一，位于香港岛。湾仔区包括湾仔、铜锣湾、跑马地、大坑、渣甸山及湾仔峡。湾仔区著名的建筑有香港第二高的楼宇“中环广场”、铜锣湾商业区、跑马地马场等。湾仔区是香港十八区中唯一一个没有任何公共屋的地区。 （五）九龙城区(Kowloon City District) 九龙塘的“41区小学校网”，网罗了不少著名学校。不少家长为帮子女争取入读，搬到九龙塘居住，以致九龙塘的楼宇价格居高不下，目前新一手房楼价15000-17000 港币/ 尺。九龙城区以住宅楼宇为主，包括九龙城、九龙塘、 何文田、马头围、马头角、土瓜湾、红、启德等地方。 （六）观塘区 观塘区是香港九龙最东的一个分区。东面以魔鬼山与西贡区为界，西北以飞鹅山与黄大仙区为界。面积为1,130 公顷，人口约587,000 人，为全香港人口最密集的地区。观塘区传统上以公共屋及工厂大厦为主，但随着经济转型，各工厂大厦早已空置或改作其他用途，而公共屋亦多已重建，成为新式楼宇。 （七）深水区(Sham Shui Po District) 深水区是香港十八区的其中一区，位处九龙西北。深水区包括深水、长沙湾、荔枝角、美孚新、苏屋、石硖尾、又一村、昂船洲南部。
对策的制定是一个深入的、复杂的、综合的研究过程，调研报告提出的对策是否被采纳，能否上升到政策，应该经过政策预评估。以下是小编带来公寓市场调研报告的相关内容，希望对你有帮助。 公寓市场调研报告例1 在市场经济环境下，不仅企业要参与市场竞争，社会福利机构同样需要。随着我国人口老龄化的加剧和国家社会福利制度在市场经济的冲击下，原有的政府所办的养老服务机构愈发体现出功能单一，运营成本高、内部管理体制落后，服务能力不足等弊端，政府办养老机构社会化已势在必行。面对于此，为了推动社会福利化进程，探索政府办养老机构的新的有效的运行模式，国家开始实行“公建民营”模式。“公建民营”模式就是由政府搭台建设，把现有的政府办养老服务机构交给个人或者集体，采取承包、托管、租赁、股份制等多种方式经营管理的一种新的养老服务机构经营模式。20XX年 1日，我市也加入了“公建民营”的大军中，原北海市社会福利院老人公寓改制，更名为北海市海宁老年公寓。20XX年4月，我们对海宁老年公寓进行了一次调研。调查方式以实地调查、座谈会为主，通过调查，基本掌握了其发展现状和存在的问题。 一、实行“公建民营”模式的成效 1、环境的改善 这里环境的改变，既有室内的改变，也有室外的变化。自改制以来，海宁老年公寓先后投入资金300多万，主要用来装修房子、购买物件等。经过重新粉刷之后，房间焕然一新；同时在房间内增加了不少设备，包括空调、电视、风扇等电器；在老人娱乐活动设施方面，增设了阅览室、活动室等室内活动场所。 2、区域明确 为了方便有效的进行管理，海宁老年公寓将院内的区域进行了更加明确的划分，如1号楼居住的是自理老人，3号楼主要是卧床老人和供养老人，5号楼主要是痴呆老人。 3、服务意识和服务质量的提升 为了给入住的老人提供了更优质的服务，海宁老年公寓强化了管理、规范了服务，完善了各种规章制度；为了提高工作人员的工作热情和服务质量，公寓建立了工作责任制、一日工作流程和奖惩制度等，树立了“爱心、恒心、虚心、耐心、关心”的办院理念，极大的调动了员工爱岗敬业、热心服务的积极性，服务质量得到了大幅度的提升。 4、老人活动的丰富 为了使老人的晚年生活更加多姿多彩，公寓每天组织老人进行活动。护理老人方面，早上组织做手指操，亦或是组织老人打牌等；每个月公寓会举行一次生日会，为当月过寿的老人祝寿。自年南宁市昆仑社工服务中心的社工入驻以来，组织的活动更加的多样化和丰富，如画画比赛、周末影院等。自理老人方面，组织老人包饺子、出外游玩；20XX年的春节，老
医药行业年全球市场分 析报告 TTA standardization office【TTA 5AB- TTAK 08- TTA 2C】
2004年世界药业 2004年估计世界药品市场的增长在6%左右，其中美国市场由于美国经济增长在4%左右，药品市场的增长在10%以上，欧洲的增长在6-7%，除日本之外的亚洲国家的增长在10%以上，中国药品市场的增长在14%以上，特别是跨国制药企业在中国的增长比较迅速。日本在多年几乎没有增长的情况下，2004年可能有2-4%的增长。 2004年世界药品市场的特点有以下几个： 1，研究开发仍然回报太低，新的重磅炸弹式新产品尚没有出现。生物技术公司重新得到市场认可，但是融资的情况仍然不容乐观。跨国制药公司和生物技术企业的合作更加紧密，但是，融资的资金数量已经不象1990年代那样高，而且融资的难度增加。新产品中生物技术产品的比例仍然继续增加。对于没有市场前景的研发化合物，希望能及早终止开发，以节约费用和有效地使用研究开发费。 2，研究开发费的增长速度进一步放缓，制药企业更将精力放在产品引进和与其他小企业合作上。 3，原来的拳头产品和重磅炸弹销售开始下降，新的、能够代替专利到期老产品的产品比较难开发。 4，曾经是拳头产品的COX-2抑制剂面临全面调查，心血管副作用成为COX-2抑制剂的滑铁卢。说明各国的制药企业和药品管理部门对药物副作用的重视程度加强。
5，经过2000年以来FDA及SEC(美国证券委员会)的监管加强，制药企业在市场运作、库存管理、商业道德、药品促销等方面多比较谨慎。自检的力度也加强了。程序上更加严格。 6，各国的医疗体制改革继续进行，药政管理部门和制药企业的沟通强化，一起寻找双方可以接受的条件，达成协议。如意大利、德国等欧洲国家。 7，参考价格、鼓励使用仿制药、进行价格调整、限制处方和医生处方量限制是各国常用的方法和手段。意大利等国家对于销售特别好的品种和药物进行限量和降价措施。日本基本上也是采取同样的手段。欧洲对于药品专利持积极态度，实际上也是鼓励使用仿制药。 8，美国由于实施商业医疗保险，所以为了节约医疗保险费用，国民自动地使用仿制药。因为在3级医疗保险中，不同的药物不同的自费部分。美国的仿制药使用已经达到49%，接近1/2。欧洲的仿制药使用也有很大的进步。2003年仿制药增长达到24%，商品名药物增长仅6%，估计2004年仍然保持这样的势头。所以，进入仿制药的企业越来越多，使这个领域的竞争从2004年年初起就很激烈。 9，对于天然药物和传统药物，一方面各国持越来越开放的态度，同时也强化了对于它们的副作用的跟踪，及时发出警报。 10，默克制药公司的没落，有分析家认为默克制药公司坚持不走兼并的路，可能是错误的。2004年大型的制药企业兼并重新开始，其中包括世界性的兼并：法国赛诺菲-圣德拉堡制药公司兼并安万特制药公司，新成立的赛诺菲-安万特制药公司成为世界第3位的制药公司，而且，由于赛诺菲制药公司的研究开发存储产品比较多，前景比较看好。日本的山之内制药公司和藤泽制药公司合并
香港住房政策演变及可借鉴的经验 香港住房政策演变及可借鉴的经验 来源：转载新筑网作者：编辑：边缘 1842年当《南京条约》将香港沦为英国的殖民地时，香港不过是一个名不见传的小渔村。今天，这个面积虽只有1102平方公里，人口有680万的“弹丸之地”在金融、贸易物流等方面却创造了许多“世界第一”。然而，人口密度高(每平方公里6946人)，土地资源短缺，导致香港的房价高，购置一套70平方米的普通住宅也要上百万港元，店铺、商用楼的租金更是世界之最。高房价，一方面，抑制了居民住房条件的改善，使人均GDP名列全球第24位香港住宅私有率仅为46%，人均居住面积、环境，也大大低于许多同等经济发展水平的国家。另一方面，对住房的巨大需求也促进了建筑业、金融服务业的发展。 1 住宅产业的发展及政策演变 香港住宅业的发展及政府的介入要追朔到20世纪50年代。其住房政策的演变大致可分为三个阶段： 第一阶段：消除“房荒”阶段。在第二次世界大战结束之后，大批难民的涌入使得香港人口在短短几年内从50万剧增至200万，1953年12月，一场大火将九龙半岛石峡尾本屋区烧成一片废墟，5.8万人流落街头，“房荒”可以说是困扰香港当时社会经济的首要问题，这迫使香港政府开始介入住房市场。 1953年，政府推出的公共房屋计划主要是为救助和安置木屋区遭受火灾的灾民和最贫困阶层的住房问题，为他们提供一些临时性房屋或公共屋村(即廉租屋)。兴建临时性安置所、中转房屋和公共屋村为无家可归者和低收入者提供了基本的住房保障。 第二阶段：住房条件改善阶段。随着战后香港经济的发展，政府财力的增强，1972年，港府推出了“十年建屋计划”，这是政府积极从供给方面入手，全面改善
深入解读：如何以公司名义购买香港房产 离岸公司，特别是在香港注册的公司，通常用作购买和持有房地产的工具。通过香港公司来实现购买和持有房产，除了便捷的操作外，还有许多优点。 不管投资者是否希望投资于商业还是住宅地产，都希望在处置房产的时候，能够非常的灵活方便。而香港公司持有房产时只需要处置香港公司的股份，将会使资产处置变得非常容易。 举个例子，如果A先生欠B先生300万，想把名下的房产过户抵债。这时候，不管是出售或变更所有权，都涉及到各种税务、手续费以及复杂的流程。但如果是用香港公司持有，A 先生通过公司来进行操作，可以节省不少费用和手续。 首先，我们需要知晓，除非你拥有香港永久居民身份，否则无论是通过香港公司购买房产还是以香港非永久居民身份购买房产向香港政府缴纳的税收都是一样的，所以对于一个香港非永久居民的买家而言通过香港公司购买房产并没有增加其持有房产的成本。明白这个前提之后，我们再来了解一下香港房产的处置方式。 所通过连线香港某大型房地产负责人了解到香港房产其实存在两种处置方式。 转让股份 这种情况适用于用公司持有房产的情况，比如用香港公司或者香港公司来持有房产，然后需要转让房产的时候，直接就转让公司股权。 在这种情况下，如果香港公司直接持有房产，转让该香港公司股权的情况下，香港政府会根据房价的0.25%征收一个股东变更费用；但是如果是通过香港公司持有房产，转让香港公司股权的情况下，就跟香港政府没有关系了，在香港的公司注册处直接办理股份变更手续就行，而且手续费很低，几乎可以忽略不计。房产就通过股份转让的方式被间接处置了。 直接出售 此种处置方式，无论房屋的持有人是公司还是个人，其处置的资产都只有房产本身，不涉及股权的变更，这种情况下会根据买家的身份是否为香港永久居民以及购买的房产是住宅还是商业地产的不同，香港政府征收的税率也会不一样。 据我们了解，如果购买该房屋的买主为香港非永久居民，则买家需向香港政府缴纳30%的印花税，但如果通过上述受让香港公司股权的方式来购买房产，则此部分税收完全可以不用缴纳。所以通过转让香港公司股权的方式来处置房产对于卖家而言非常方便，不需要直接办理过户登记手续，只需要通过香港公司的代理机构协助办理股权变更手续就可以，对于买家而言不仅仅只是方便，而且还能节省不少的税收。
例一: 案例名 称豪申创意中心案例投资 总额 5500万元 作者崔海涛设计是否 选用 竣工项目案例 设计类 型 室内设计案例类型展览空间 案例所 在地 江苏南通市案例面积8800平方米 详细地 址 南通市通州区川港工业区石江公路1907号 参与设 计师 朱非波、崔自豪竣工时间2015-5-1 业主名 称 豪申布艺有限公司 业主联 系人 un defi ned 所用材 料品牌 凌云幕墙、环球UMGG、兔宝宝等品牌 设计说 明A、作品对城市需求与价值的独特挖掘角度： 展现了南通家纺行业的新面貌，体现了南通家纺业的良好发展 B、作品在环境风格上的设计创新点： 它在外形和颜色上与周围建筑形成鲜明对比，看上去眼前一亮，从而产 生一枝独秀的效果，避免给人一种枯燥之味的感觉。 C、作品在空间布局上的设计创新点： 将豪申公司的五大事业部合理安排到各个区域，完美呈现 D、作品在设计选材上的设计创新点：使用环保材料 E、作品在投入运营后的出众效果与评价： 销售量稳步上涨，扩大营业面积，给客户带来良好的空间印象
总体构思：本着对城市需求与价值的体现，创造舒适的公共空间环境，运用材料、空间、形式、场地等元素进行合理的空间布置，并在此基础上将室内空间布局与材料相结合，使达到室内空间的科学性与艺术性。
HA事业部顶面图 HA事业部作为展示用途面积占 用大于1/2,展示空间运用大量采光，来 表达突出展品的美感与价值。 HB事业部采用与HA不同的表现 HB事业部总平图 方法，展品不再集中占用大面积 的场地，而是将展品分割陈列于 互无关系的独立空间中，将不同 风格的布艺展品充分表达，做到 一花一世界的既视感。 作为展厅更加注重展品与光和环境元素的结合, 突出体现在光的运用更加频繁。 HB展厅顶面布置图
一、香港房地产市场的调控措施 透明的房地产市场交易信息。为遏制楼市投机行为、抑制房价过快上涨，香港政府不断加强新房屋预售、销售环节的透明度，降低开发商对房屋售价与现房供应的操纵，从而抑制了因新房销售信息不对称所引发的哄抬房价现象。香港政府对开发商预售、现售环节、信息披露、首次放盘量等方面出台了多项指引文件，还明确规定了有关预售新房(含楼花)示范单位的细则。 健全的土地管理制度。香港在坚持土地公有制的前提下，将土地使用权批租给受让人，土地批租主要采用公开拍卖、招标、私下协议和临时租约四种形式。香港有比较健全的土地法例体系，包括《香港房地产法》、《收回官地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产条例》等。政府只是根据这些法例进行管理，实行有偿、有期、有条件使用土地。所有要使用土地的人都需要通过土地市场获得土地。既有垄断控制，又有自由转让。在楼市出现泡沫的时候政府采取增加住宅用地供应的做法，在楼市萧条时期政府采取减少土地供应的措施，以保持楼市的平稳发展。 完善的公屋制度。香港的公屋制度不仅包括政府出资建造建筑实体，还包括货币化的综援金制度。到1997年，香港650万居民中居住在出租公屋、政府补助出售房屋的人口达331.38万，占全港人口的51%。公租房制度与香港的房地产大规模开发几乎同步，不仅解决了众多中低收入者的住房问题，还为香港节约了土地资源，保持了社会稳定，提高了城市竞争力。
短期交易“额外印花税”。为了抑制投资者炒房，香港引入了短期交易“额外印花税”。目前，香港物业交易须缴纳最高4.25%的从价印花税，而“额外印花税”则分为三级税率：6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%；6个月以上至12个月之间转售，税率10%；12个月以上至24个月之内转售，税率为5%。换言之，持有物业的时间愈短，业主需要缴纳的“额外印花税”税率便愈高。 楼宇按揭成数调整。楼宇按揭成数也是香港调控楼市的主要手段之一，且效果比较明显。香港楼宇的按揭成数一般在5成左右。香港金融管理局根据楼市冷热程度适时调整楼市按揭成数。在楼市萧条时期上调楼市按揭成数，一般楼价越高按揭成数越高；楼市出现泡沫时下调楼市按揭成数，一般楼价越高按揭成数越低。2010年11月，香港金融管理局宣布下调楼宇按揭成数。新政一出，之前热火朝天的香港楼市顿入寒冬。据香港美联物业的统计显示，在楼市新政出台的首个周末，香港十大指标性二手楼盘的成交量已经比前一周减少近八成，二手楼看楼量普遍下跌五成以上，还有许多楼盘罕见地出现“零成交”。 二、香港与内地房地产政策调控的比较 香港楼市调控的针对性比内地强。一般来说，香港政府楼市调控的针对性很强，目标直指短期炒楼行为，加大炒家转手成本，进而遏制楼价快速上涨。在遏制纯投资购房者以金融杠杆炒楼的同时，也确保了真实自住型需求不受政策影响。所以香港楼市调控政策的短期效应比较明显，特别是楼市泡沫期间，每一轮楼市新政出台后的数周内，
2018年公寓租赁行业市场调研分析报告
目录 第一节第一问：我国公寓租赁行业的市场空间有多大？ (6) 一、公寓租赁发展原因 (6) 二、全国租赁人口已达1.9亿人，租赁市场规模超万亿 (8) 第二节第二问：品牌公寓的发展现状如何？ (11) 一、长租公寓是行业主角，分散式和集中式各有千秋 (11) 二、行业整体处于起步阶段，未来规模有望破千亿 (15) 三、一线城市是竞争主战场，部分品牌正加速向二线城市下沉 (17) 第三节第三问：影响长租公寓盈利的关键要素有哪些？何种模式的长租公寓盈利更高？.19 一、长租公寓利润率具有先低后高的三阶段特征 (19) 二、规模、品牌、空置率、融资成本是长租公寓盈利的四要素 (22) 三、集中式盈利优于分散式，但资金和房源是两大痛点 (25) 第四节第四问：行业外部环境如何？目前呈现何种发展趋势？ (28) 一、政策和资本市场对长租公寓均呈向好趋势，行业迎来发展曙光 (28) 1、曙光一：租赁利好政策频出 (28) 2、曙光二：金融支持为行业发展保驾护航，公寓行业ABS产品成功发行 (28) 二、新型模式已经显现，前景比想象更美 (30) 1、模式一：打造轻资产的高精尖范本，最大化赚取品牌溢价 (30) 2、模式二：醉翁之意不在酒，衍生业务是王道 (32) 3、模式三：先租后售，舍小利以谋远 (33) 第五节第五问：如何选择行业投资标的？ (35) 一、世联行：主业蒸蒸日上，红璞公寓加快二线城市布局 (35) 二、国创高新：依托大数据，线上引流线下变现，抢占存量市场份额 (38) 三、昆百大A：房源信息优势巨大，在管房源规模快速扩张 (40) 四、三六五网：长租公寓SAAS系统供应商稀缺标的 (43) 五、万科A：地产龙头，资源优势塑造长租公寓竞争壁垒 (45) 六、龙湖地产：始于成渝，精细化分类运营典范 (47) 七、旭辉控股集团：开启公寓校企合作的新模式 (48) 第六节风险提示 (50) 附录 (51) 一、我国租赁市场政策介绍 (51) 二、金融对长租公寓的支持 (51)
医药行业分析报告 2014年底，我国年龄60岁以上的人口大概是亿，2050年将达到亿.据相关报告研究，大健康产业已成为全球最大的新兴产业。美国的健康产业占GDP比重超过15%，加拿大、日本等国健康产业占GDP比重超过10%，而我国的健康产业仅占GDP的4%-5%。“健康中国”有望开启十万亿级的健康产业投资盛宴。 一、医药行业定义及分类 医药行业是我国国民经济的重要组成部分，是传统产业和现代产业相结合，一、二、三产业为一体的产业。医药行业从运营情况来看，主要分为医药工业和医药商业两大类;其中医药工业可分为七大子行业，分别为：化学原料药制造业、化学制剂制造业、生物制剂制造业、医疗器械制造业、卫生材料制造业、中成药制造业、中药饮片制造业。 二、行业概况及现状 医药是高技术、高风险、高投入、高回报的产业，一直是发达国家竞争的焦点。回顾中国医药行业这些年的发展情况，全国医药生产一直处于持续、稳定、快速发展阶段。我国医药工业的重点子行业主要包括化学制药、中药工业、医疗器械和生物制药业。 近年来，国家相继出台了一系列改革措施，中国报告大厅获悉，与医药行业有密切关系的主要包括：基本医疗保险制度、药品分类管理、GMP认证制度、药品集中招标采购、药品降价、降低出口退税率等。2015年上半年，医药行 业整体增速是下滑的。而生物医药类（包括生物检测）、医疗器械类、医疗服务类几乎全部预增，这三类企业的快速发展，说明我国医药产业在政策支撑下正在进行结构性调整，整个行业向技术提升方向发展趋势明显。 2015年上半年医药生物行业实现营业收入亿元，同比增长%；实现营业利润亿，同比增长%，行业处在低速增长区间，但利润增速继续高于营收增速，表 明行业盈利能力得到提升。同比来看，营收增速下降%，但利润增速上升 了%；环比来看，二季度营业收入增长5%，营业利润增长%，高于前几年的增长水平。行业盈利能力继续得到提升。 三、政策及环境 自1997年以来，医药工业在国民经济中的地位稳步提高，主要经济指标占全部工业总额的比重，呈现稳步增长态势。我国是目前仅次于美国的世界第二制药大国，可生产化学原料药1300多种，总产量80余万吨，其中有60多个品种具有较强国际竞争力。 英国《金融时报》500强企业所属行业中，制药业是仅次于银行业的全球最有投资价值的行业。9月23日从工信部网站获悉，为进一步落实《中国制造2025》工作部署，促进医药工业持续健康发展，按照1+X规划编制工作要求，21日，工业和信息化部消费品工业司在京组织召开《医药工业“十三五”发展规划》编制工作座谈会。工信部副部长辛国斌指出，近两年来我国医药工业继续保持了中高速增长，在各工业大类中位居前列，利润率显着高于工业整体水平。但行业发展仍存在创新体系有待完善、产品结构亟待升级、质量安全有待提高等问题。通过规划的编制，为我国医药产业发展做好顶层设计和科学谋划，对于引导医药产业健康可持续发展，具有十分重要的意义。药品的审批讲带来机遇主
例一： 总体构思：本着对城市需求与价值的体现，创造舒适的公共空间环境，运用材料、空间、形式、场地等元素进行合理的空间布置，并
在此基础上将室内空间布局与材料相结合，使达到室内空间的科学性与艺术性。
HA事业部顶面图 HA事业部作为展示用途面积占用大于1/2,展示空间运用大量采光，来表达突出展品的美感与价值。 HB事业部总平图 HB事业部采用与HA不同的表现方法，展品不再集中占用大面积的场地，而是将展品分割陈列于互无关系的独立空间中，将不同风格的布艺展品充分表达，做到一花一世界的既视感。 HB展厅顶面布置图 作为展厅更加注重展品与光和环境元素的结合，突出体现在光的运用更加频繁。
HE事业部顶面图 HE事业部的建筑构造形式更加丰富，运用曲线与拐角打造不同于其他的空间形式。 HE事业部平面图 建筑构造形式的改变在带动空间流动方向改变的同时也改变了室内陈设布置的形式。使展品脱离死板的摆放展示，赋予其流动的美感。 HI事业部顶面图 HI事业部的空间表达更为简单，以纵横的空间流通方式将视点集中于中部展台，突出展品。
HI事业部平面图 HS事业部顶面图 HS事业部以整体的开敞形式来强调空间的流动性，将部分隔断放入整体的空间形态中来划分区域的界限，将不同风格展品从中总体中分割出来，达到展品与区域的统一，区域与整体空间的统一。 办公区入口1 办公区入口1运用实体性分割进行空间划分，将字母形式的镂空空间隔断运用到空间划分中增加空间的开放性与趣味性。 采用简单的美式装饰风格，运用木质材料的暖色调与铁艺吊灯的暖色灯光来调和白色的冰冷感，增加空间美感，使办公空间更加温馨和谐。 木质的镂空吊顶与前台的公司LOGO的艺术表现形式则更加强调了空间的形式美感。
住区规划原理报告 ——香港
目录 第一部分：香港住区背景 香港的土地制度 香港住区开发建设相关政策 “香港模式” 住区发展历程 第二部分：案例分析 秀茂坪 牛头角上邨 香港凯旋门 第三部分：保障性住宅 保障性住宅政策 城市中的空间分布 规划设计方法 保障性住房案例 第四部分：对我国住区发展建设的启示
港岛、九龙半岛、新界与 离岛三大区，其中约有80 ％的土地属于丘陵山地。 唯一较广阔的平地位于新 界西北部。
?现有建成区大多位于维 多利亚港狭长的南北面。 ?由于可供发展的土地严 重缺乏，人口密度高， 整体人口密度每平方公 里6480人 香港维多利亚港景色（太平山视角）
香港的土地制度 ?一、土地使用权制度 ?香港的土地是leasehold制度,即香港所有土地拥有权,除了位于中环的圣约翰大教堂是唯一私人拥有的土地外,则全部由香港政府所拥有,再由政府出租予居民,除一次性收取「卖地」金额以外,居民则需向政府缴交地租。 ?二、土地使用权出让制度 ?香港在1997年经历金融风暴后,开始调整批地政策,至2004年全面采用「勾地」制度,即是由有意土地使用者从政府的土地储备表中,提出对某地块所愿意支付出的「最低价格」,该有兴趣发展商需向政府提交相等于「最低价格」5％款项的按金,再经过公开拍卖或招标形式,由政府批出土地。以这种「勾地」方式卖出土地,既能配合有意发展商之土地实际需求,在拍卖过程中又能体现自由经济下公平竞争的原则,政府亦可以控制土地之批出及价格。 ?三、土地使用权转让制度 ?由于香港实行高地价政策,除了开发成本外,也要计算机会成本,受让方的出价要相当高,经过私人协商由原土地使用权人把土地使用权年期卖给另外之发展商,所以在香港并不常见。