青岛中山路历史街区的保护与发展研究的调查报告

青岛中山路历史街区的保护与发展研究的调查报告

财会金融系 2014级会计6班 贾宝玥

调查目的：以中山路历史街区为基础，研究青岛历史街区的保护与开发 调查地点：青岛市中山路历史街区 调查方法：观察法、谈话法、文献法等 调查成员：李萌 调查时间：2015年2月2日－2015年2月23日

【内容摘要】 历史街区是城市文化资源的重要组成部分，体现着一个城市深厚的文化底蕴。在历史街区的 保护方面。在城市化快速推进的历史进程中，城市开发与历史文化的矛盾日益尖锐，调查者从家乡典型的中山路历史街区为模型，进行实地调查，文献资料研究并与老居民进行采访记录。百年来，中山路沉淀了青岛最初的记忆并承载了青岛城市商业文化最深层的底蕴，研究发现由于近几年认识上的偏差，中山路上的一些建筑在城市改造的潮声中被摧毁，令历史街区的保护步履维艰。调查将结合实证分析对青岛市中山路的保护和开发进行论证，提出保护和开发的具体思路与方案，力图为现代城市发展过程中的历史街区的保护、开发利用找到一条有效的途径。

【关键词】 历史街区；中山路；保护；发展对策 一、引言 一个城市的建筑，记录着这个城市的历史轨迹，体现着这个城市的文化内涵，是一个城市名片和身份证。当前，我国正处在城市化快速推进的历史进程中，城市建设的新成就、新景观、新亮点数不胜数，令人目不暇，而突出的问题是千城一面，建筑类同，以人为本的理念不强，城市缺乏文化内涵，文化形象不鲜明。

1994年，国务院批准和公布了我国第三批国家历史文化名城名单，青岛市榜上有名，成为我国99座历史文化名城之一。青岛集中凸显了近代中国殖民地、半殖民地、半封建社会发展的轨迹，作为现代欧亚文化的交汇区，青岛具有独特的内涵文化和深厚的底蕴，对中国近代历史和社会发展产生过重要的影响和作用。

二、中山路商业的历史沿革 青岛中山路位于青岛市西部，是青岛市唯一的一条具有百年历史的综合性商业老街，在中国居十大商业名街之列，被誉为中国现代历史进程中的地标。其始建于1898年的德国占领时期，为方便在青岛湾栈桥停泊的船舶运输货物，后又因建设青岛大港、小港的需要，经过勘察，决定沿栈桥北向从山腰开出纵向道路，称“斐迭里大街”。之后，成为青岛市建设与商业文明的发祥地。

青岛中山路这条纵观南北，长约1400米，略呈S型的路，是青岛开埠以来的一条“王牌”商业街。20世纪20年代的中山路曾一度繁荣，在区域功能上已从一条商业街扩充为包涵周边十几条街在内的商业中心区。由直线式商业街发展成纵横交织的商业区域网，覆盖方圆几平方公里的区域。商业功能也日趋扩大，由单纯的购物消费扩充为商业娱乐中心，1938年中山路商店一共多达109家，各种行业应有尽有，十分繁华。20世纪30年代青岛的经济文化进入繁荣时期，步入鼎盛的中山路成为岛城的金融中心。据统计，1933年青岛有银行21家，有13家位于中山路及周边区域；青岛的私营钱庄共40家，有30家位于中山路附近，中山路的金融商业中心地位可见一斑。 自新中国建国以来，中山路是青岛众多商品和服务的唯一供给地。所以，中山路成了全市乃至山东省的商业中心。90年代以来，随着我国经济的发展，中山路的市政设施相对陈旧，其垄断地位受到一定程度的冲击，但在零售业的繁荣支撑下，依然保持着全市商业中心的地位。中山路商业街在20世纪80年代和90年代初期，达到了鼎盛时期。

进入上世纪90年代中后期，随着青岛市政府的战略东移，青岛政治、经济中心东迁，最具购买力的市民纷纷移居东部，老市区唱起了“空城计”，加上市内各区商业中心的崛起，中山路逐渐失去了昔日的风采。中山路衰落的主要原因是人气的流失。中山路街区附近的人口又出现老龄化、弱势化倾向，大大减少了中山路街区的人气。没有了人气，也就没有了商气，中山路商业气象呈衰败之势。

近年来，中山路屡次复兴的努力也都是围绕着聚集人气而展开的，但缺少了住宅区和商务项目的支撑，“复兴”也就成了无源之水。

三、中山路的现状和保护工作中存在的问题 （一）消费群体失衡 一般情况下，一条商业街的兴起是周边人口居住密度达到一定程度的产物。中山路从前的辉煌是以周围居民的密度和竞争对手的缺乏为基本条件的，现在这两个条件都不再具备了。随着青岛城市化的进程，城市空间沿海岸线向东不断拓展，随着东部、台东、李村等商圈的迅速发展，原聚集于中山路的市场要素逐步被分流，其独领风骚的市级商业中心地位明显弱化因此难以支撑中山路繁荣的局面，中山路逐年衰退，呈现相对萧条状态。

（二）交通不便利 目前从汇泉广场以西至中山路的交通面临单行道多，道路狭窄，停车难等交通问题，青岛本地人尚且找不到地方停车，更不用说外地来青的车辆了，这极大的限制了有车一族的到来，而普通老百姓出行到中山路虽然方便，却因为中山路的商品价格高及品种少，商品没有竞争力等原因而却步。其次中山路到现在为止是一条可以开车的街道，步行道仍然没有实行。另一方面，中山路停车场和宾馆业的不配套，减少了该区域进得来、留得住的人流和车流。而栈桥与中山路道路不畅，也阻碍了了旅游人群的进入。

（三）基础设施老化 中山路附近不但没有高档的社区，而且破旧房屋多，目前市南区共250处破旧危房，有155处在中山路办事处辖区，其中又有80%集中在中山路及其周边，上下水管道老化、排水不畅。私搭乱建的违法建筑也非常多，与环境非常不协调；周边的居民近年来呈现出老龄化、弱势化倾向，购买能力逐年下降。

（四）中山路失却文化、传统、特色 中山路衰败的实质在于它正走在逐步失却历史文化传承、失却特色经营的商业迷途上。现在的中山路，虽有几栋欧式建筑外，但缺少以人为本的特色和欧式文化气息，而且中山路的功能单一，业态不完整，这里没有博物馆、没有书店、没有像样的影剧院、没有具有辐射带动的专卖店、旗舰店，连可以坐下来的茶馆也难以寻觅，停车难、如厕难、从栈桥进出中山路难，整条中山路的功能日渐衰退。

（五）老字号店衰落 中山路拆迁改造项目公示后，因容积率低、拆迁成本高、改造项目多、范围大、实施周期长等，使众多商家难以及时调整经营策略和布局，不敢投资改造翻新、扩大经营品种，出于自身发展前景考虑，纷纷迁至别处，导致该地段人气骤减、租金下跌、档次下降、并产生连锁反应。

（六）商业文化活动少，吸引力下降 据商家反映，在2000年世纪之夜，以及每年的即墨路小市场韩国周活动中，中山路是人流如潮，商家都有挤破门的感觉。而现在每当华灯初上，中山路是影影绰绰，门可罗雀，商家也早早就关门打烊，政府的一系列商业文化活动大都在东部“五四”广场等地举办，中山路成了被遗忘的角落。

四、青岛中山路保护与政治的对策与建议 （一）把握城市的灵魂——文化 为保证中山路风貌和人文资源不受破坏，应对街区的房屋建筑、街道及其历史文化内涵进行全面调研，按其文化价值进行分档保护。同时，确定文物遗迹的内涵、文物的价值品味、文物保护定级和保护措施等。对有保护价值但属危房的街区建设，可按照原有风貌予以重建。对难以列入文物保护单位的历史优秀建筑、文化名人故居、古建筑、古遗址等，应依据《中国人民共和国文物保护法》的规定，加强抢救保护。 （二）实行“创造性转化” 保护老建筑的条例中规定了新的必须与老的严格区分开，让人们一眼就能辨识什么部位是新的，哪些是老的，防止鱼目混杂，新老不分地混在一起。青岛中山路可借势德国建筑和日本建筑的骨架，合理规划出“德国风情一条街”和“日本风情一条街”，既能很好地保护历史建筑，维护城市建筑风貌，延续城市记忆，又能顺应市场经济规律，让历史街区释放它的能量，创造商业奇迹和文化奇迹。

（三）坚持以旅游业开发为主的策略 历史街区旅游是城市旅游的重要组成部分。都市旅游的主要吸引力不是自然山水，而是人文旅游资源。而历史街区是诸多人文旅游资源中的一个极为重要的部分。因为历史街区不仅包含着大量的历史建筑、历史街道格局、历史风貌，有的街区还保留着传统的生活方式、民俗。历史街区所包含的人文旅游资源，是一步生活史。历史街区旅游就是文化旅游在都市旅游中的充分体现。

（四）保护中山路的物质空间 历史街区存在最重要的条件就是，在这条街上集中了一定数量的历史建筑，具有城市独特的传统物质空间环境。

青岛中山路的形成历经百年，它的保护与整治工作应细致一些、再细致些，应多花时间考证揣摩，如果由于种种客观原因，一时做不好，也不强求，暂时保留下也许是最好的办法。一年半载将传统商业街迅速整治一新是不科学的态度。

（五）继承传统经营的特色 “老字号”是历史街区上的宝贵财富，长久以来，它在人们心中得到了广泛的认同，其品牌有着很好的口碑和知名度，也许他们的资金实力、规模比不上洋品牌、精品店，但人们对他们的情感还是深厚的多。

在传统商业街改造中，对于具有地方特色的传统“老字号”政府应进行政策倾斜，对其扶持，而不能简单的与其他商业同台竞争，对这些“老字号”免收或少收税款、减免门面租金，并吸引其他地方的“老字号”在此开分店，聚集成规模效应。

（六）建立“大中山路”的概念 中山路要复兴，单靠主街一条线不行，一定要统一考虑中山路周边二十几条副街一起复兴。牵一线，带一片，要充分将中山路附近支路的资源整合起来，做好业态研究，使之与中山路的业态互相配套、互相弥补，要在中山路周围支路搞特色经营街区及步行街改造，抓住不同片区历史因素而形成的建筑特色、文化特色、商业特色和民生特色，赋予它个性鲜明的精神气质。

（七）贯彻“以人为本”、“可持续发展”的理念 历史街区是历史的沉淀，其社区关系相对稳定，人们相互认同，价值观一致，对同一事物有着基本相似的见解，且社区居民是社区的真正的主人，所以，应听取他们的意见，开展“公众参与”活动。

一方面在规划设计、改造设施过程中，首先重视中山路老居民的地位，他们必须参与中山路保护与整治过程；一定要倾听他们的意见，得到居民的支持；把居民住宅的改善作为中山路保护基本目标之一。

另一方面在传统社区中，蕴藏着巨大的社会资源，鼓励和引导居民参与到可持续发展的旅游中去。在中山路街区复兴或新建具有地方特色的传统手工业品和民间职业，对重视这一地区的历史风貌特色有重要的意义，可采取优惠的政策鼓励居民的参与，同时在社区进行宣传培训活动，向居民讲解他们在可持续发展的旅游业中获得利益，组织培训居民开发具有地方特色的旅游纪念品，或培训手工艺人、说唱艺人，为居民创造就业机会。

结束语 城市是时间的艺术，一个没有旧建筑，没有历史街区，没有地方特色的城市，如同一个没有记忆的人。历史街区是城市记忆汇集的地方，它反映着文化的传承和历史的延续，显示一定历史阶段的社会风貌及社会、经济、文化的发展脉络。

历史街区并非一张白纸，它是幸存的凝聚了一定历史文化的社区，是城市建设无字的史册。走进城市的历史街区，可以亲身感受一步鲜活的城市发展史，品味城市的民俗与文化，探究城市的灵魂与气质。