土地一级开发

土地一级开发

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。

土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。

土地一级开发项目的流程

一 ．土地储备开发项目的要求

土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。

二．土地一级开发的程序

（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

（五）通过联审会的项目确定土地开发主体

1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议

（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续

(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆

迁、市政基础设施建设等相关手续。

组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。

（九）组织验收

项目招商范例

目前滨海经济开发区内有20亩土地急于开发，针对这20亩土地，有以下几种合作方式：

1.可以根据客户的要求定向建造；

2.或者我们建造厂房，完工后出租；

3.可项目合作，我们提供厂房，；

4.也可净地对外出售，出售价格是4.8万/亩！

区域介绍

滨海地处江苏东部沿海，东濒黄海，与韩国、日本隔海相望，与国际大都市上海及欧亚大陆桥头堡连云港毗邻，面向苏南，背靠鲁南，依托港口，沿海特色明显，是一座正在崛起的海港口城市，县域面积为1880平方公里，其中耕地面积7.3公顷，滩涂面积为106.6平方公里，淡水面积为106平方公里，海岸线长44.6公里。近年来，已成为以丰富农业资源为依托，工业、第三产业、社会事业迅猛发展的新兴海港城市，被列入全国最具投资潜力中小城市50强。滨海境内地层发育齐全。地层承载力均可达10-30吨/平方米。滨海历史悠久，人杰地灵。西汉末年，境内便有人居住。南宋嘉定七年建成著名盐场——天赐场，时为两淮和海州地区最大的盐场。革命战争时代，陈毅、黄克诚、张爱萍、洪学智、邹韬奋、阿英等革命家和艺术家曾在此留下足迹。滨海社会文明、政通人和、文化昌盛，是全国科技先进县，是全省创安工作先进县，中国何首乌之乡，中华诗词、楹联之乡，全省教育先进县，江苏唯一书法县。滨海属暖流温带向亚热带过渡的湿润季风气候区。气侯温和湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛。年平均气温13.7，平均日照2340小时，平均降水量1232毫米，全年无霜期223天。园区以发展循环经济理念为指导，坚持“一次规划、分步实施、配套建设、滚动发展”的原则，于2002年5月开工建设，规划总面积20平方公里，规划建设生产加工、“三废”处理和生活服务三大功能区。在产业定位上，择优引进科技含量高、环境污染轻、产业链接长、上下关联大的精细化工、医药化工等中间体项目，并已初步形成特色。多家企业已实现上下游产业链的内循环，企业原料零储备、产品零运输的“隔墙供应”模式已逐步形成。

交通优势

海港：距离滨海港直线7.5公里，距离上海港335海里，距离连云港60海里，距离青岛港145海里。

空港：距离盐城国际机场90公里，距离上海浦东机场360公里，距离连云港国际机场110公里，距离南京机场320公里。

公路：S226横贯开发区，经S327到滨海县城30分钟左右，距沿海高速20分钟，距宁连高速、京沪高速1小时20分，经沿海高速到上海3小时左右，到连云港1.2小时，到南通近2小时，经宁靖盐高速到无锡3小时左右。

铁路：新长铁路：国家1级干线，北与陇海线、胶新线相近，南与沪宁线、宣杭线相连，在

海安与新建的宁启线相接，全长近625千米，新长铁路盐城站距离90公里，直达北京、西安。连云港新浦火车站：距离10公里。

投资优势

区位优势 园区濒临黄海，远离居民区，东北风为主的风向稳定，近海资源枯竭，海域为四类海水功能区，自净能力强，环境容量大；区内地势平坦，土地辽阔，加之靠近中山河，水源充足，水质优良，用水成本较低，适合并满足各类化工企业生产。周边地区人口分布密度低，化工产业的集聚发展对周边环境影响较小。

环境治理优势 园区距滨海县城４８公里，周边无大型养殖厂，人口密度小，常年风向稳定，故对周边环境影响较小，适合园区的长远发展。园区已建成日处理量为５０００吨的污水处理厂，二期日处理２００００吨的污水处理厂正在建设中。

交通便捷优势 园区位于中山河入海口东侧，依河傍海。中山河常年可通500吨左右船舶，并且与京杭大运河相通；滨海港与日韩两国隔海相望，建港潜力非常巨大，园区整个的水上运输条件十分优越。从园区周围小环境看，它距离国家级2类开放港口-滨海港直线距离只有7.5公里，港口深水靠岸，海床平稳，没有暗礁，其建港条件在全国范围内也非常罕见。从陆上交通来看，省道陈李线贯穿全区，与204国道、宁靖盐高速、京沪高速公路以及正在修建的沿海高速相连，构成了四通八达的陆上交通。

配套设施优势 园区总规划面积30平方公里，设计化工生产、污水处理、生活服务三大功能区。投入了3.5亿元，完成了主干道路、清污管网、供电、通讯、绿化等基础设施配套工程及公用配套工程，实现了“七通一平”。日供水4万吨的自来水厂、110千伏的双回路变电所已建成投入使用；投资2.5亿元兴建的森达沿海热电已为区内生产企业实行集中供气和并网输电。同时，码头、仓储、物流、固废焚烧站、生活服务区等配套设施已全面启动建设。

优势资源

供水：地表水及地下水资源十分丰富。通榆运河，苏北灌溉总渠、淮河入海水道、中山河等河流穿境而过，其水质均达国家二级以上标准。县城自来水日供水能力3万吨，近期将建设日供水能力5万吨的第二自来水厂。

交通：县城距盐城机场、连云港机场均为90公里；距新长铁路益林火车站40公里，盐城经滨海至连云港铁路支线正在规划中；204国道依城而过，S309线和国家沿海高速公路正在建设之中，即将全线通车；拥有3座千吨级码头的滨海港是国家二类开放口岸；苏北灌溉总渠横贯东西，新开航的通榆运河穿越南北，空、陆、海、水为滨海开发区构架起高效便捷、四通八达的立体交通运输体系。通信：全县程控交换机容量达18万门，电话机已普及。移动电话、无线寻呼、国际互联网等现代通信网络已覆盖全境。

文化体育 ：滨海是江苏书法县，现有公共图书馆、档案馆、剧场、电影院、体育场、游泳馆等一批文化体育设施。

居住 ：现有星级以上标准宾馆5座，其中三星级宾馆2座

医疗 ：现有各类卫生机构49所，其中二级甲等医院1个，一级甲等医院6个，医疗病床1085张。

教育 ：现有成人高校2所，中等学校12所，国家级示范重点中学1所，省级重点中学3所，重点小学1所。

供电：全县已建有220千伏变电所1座、110千伏变电所3座、35千伏变电所13座。

建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：

1、审核土地一级开发成本

2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求

3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费

4、纳入市土地储备库

十大经典地产开发

万科·90平3房或掀户型革命

利用80后的心理认同感，掀起80后购房预期的户型革命。

解读

一场关于“90/70”的房型革命，打破了部分开发商日益习惯的房型“拿来主义”，在小户型研发势在必行之际，更多开发商将眼光聚集于如何在90平方米的空间内设计一房、两房。

但是，已连续五年蝉联“中国最受尊敬企业”奖的万科，作为国内房地产行业中的领军企业，一直凭借着优秀的业绩和规范的经营不断刷新着行业纪录。而此次，万科引领的是“90平方米3房2厅”的房型设计热潮，完成了一个几乎不可能完成的任务。

亮点

不浪费0.1平方米

90平方米做2房的很普遍，而做3房则具有一定的挑战性。王兰田表示，90平方米3房2厅的玄机就在于把每0.1平方米都用足。

以房间内部采用的10厘米的轻质隔墙为例，90平方米3房，使用轻质隔墙可增加2平方米左右的使用空间。与此同时，卫生间三分离的设计，方便三个人同时使用。使得每个空间不是一个功能，而是多功能，提升了使用效率。这也是“三分离”房型设计技术在上海万科的首次应用。

鑫苑Metown·电影节

利用电影节巧妙的宣传，不需要任何语言，便能让大家记住这个楼盘、这个小区、这个理念。

解读

为青年人量身定制的大型原生态型居住社区——鑫苑?MeTown，轻轨线、精装修、小户型三大元素使得鑫苑Metown吸引了众多年轻人目光。利用电影节巧妙的宣传，不需要任何语言，便能让大家记住这个楼盘、这个小区、这个理念。比任何其他硬性营销都具有心理认同感。

亮点

2008年5月31号下午，上海市长宁区天山电影院1号大厅人流涌动，座无虚席，第一届“鑫苑?Metown电影节”在这里完美开幕。“鑫苑?Metown”700多位客户及合作伙伴度过了一个难忘的下午。

距离“鑫苑?Metown电影节”开始还有3个小时的时间，来自上海各地的客户便纷纷到场签到，换取电影票。电影正式播放之前，鑫苑（中国）置业“回放2007年”以及“鑫苑?Metown”项目宣传片在屏幕中循环播放，就已献给了上海市民一场视觉盛宴。