房地产土地一级开发工作流程

土地开发项目工作流程1.项目调研阶段在土地开发项目的初期阶段，开发商需要进行详细的项目调研和市场分析。

这包括评估土地的地理位置、规划情况、环境条件以及潜在的市场需求。

此外，开发商还需要了解相关政府规定和法律法规，以及融资、销售和市场推广方面的情况。

2.土地获取阶段在确定了项目的可行性后，开发商需要通过合法手段获得土地，这可以通过与土地所有者进行谈判达成协议，或通过拍卖、招标等方式获取到合适的土地。

3.规划设计阶段一旦获得土地，开发商需要聘请专业的规划和设计团队对土地进行详细的规划和设计。

这包括确定项目的建筑风格、功能布局、设施配套等，同时确保规划符合相关的市政规划和法律法规。

4.审批手续阶段规划设计完成后，开发商需要向相关政府部门提交土地开发项目的审批申请。

这通常包括环境影响评价、土地使用权申请、建设工程规划许可证等。

5.工程建设阶段审批手续获得后，开发商可以开始进行土地开发项目的实际建设。

这包括土地平整、道路铺设、基础设施建设以及各种建筑物的建设。

在此过程中，开发商需与建设施工单位进行合作，保证项目质量和进度的控制。

6.销售和运营阶段建设完成后，土地开发项目需要进行销售和运营。

开发商需要制定切实可行的销售策略，推广项目并与潜在购房者进行协商和交易。

一旦销售完成，开发商需要确保项目的良好运营，维护和更新项目的各项设施。

7.后期管理阶段综上所述，土地开发项目的工作流程涵盖了项目调研、土地获取、规划设计、审批手续、工程建设、销售和运营以及后期管理等多个关键阶段。

每个阶段都需要开发商与相关方进行紧密合作，并确保符合相关的法规和规定。

同时，开发商还需要关注市场需求和风险管理等方面，以确保项目的可持续发展。

土地一级开发流程及收益模式土地一级开发流程及收益模式一、土地一级开发现状近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。

地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。

在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。

它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。

目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。

二、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发实施流程具体如下：㈠策划及前期准备阶段⒈土地一级开发计划土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。

⒉城市专项规划与土地一级开发计划城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。

包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。

房地产开发全套流程简洁范本一、前期准备阶段1.1项目规划与选址-分析市场需求与供应关系，确定开发项目的类型、规模和定位；-研究市场潜力，选择合适的地块进行投资；-考虑土地价格、周边环境、交通便利程度等因素进行选址。

1.2市场调研-对目标群体的消费习惯、购房偏好等进行调查研究；-分析竞争对手的产品定位、价格策略等信息；-评估项目的市场可行性。

1.3立项与策划-完成项目的市场定位、建设规模、设计风格等规划工作；-编制项目的投资与回报方案；-确定项目的开发阶段和时间计划。

二、开发筹备阶段2.1土地收购与权属整理-与土地所有者协商，确定土地收购方式和价格；-办理土地使用权或房屋产权证办理手续。

2.2环境评估与审批-编制环境影响评价报告，获得相关部门的审批证书；-办理建设项目用地规划许可证和用地出让合同。

2.3方案设计与审批-组织设计师编制建筑方案、景观设计方案等；-提交设计方案给相关部门进行审批。

2.4融资与签订合作协议-根据项目需要，寻找合适的金融机构进行融资；-与建筑公司、物业管理公司等签订合作协议。

三、开发建设阶段3.1建设准备-开工仪式和现场布置；-确定施工方案和施工人员。

3.2施工-进行土地平整、地基建设等初步工作；-各项施工工程按照计划进行。

3.3检验与验收-定期检查施工进度和质量；-提前做好竣工验收准备工作。

四、销售与运营阶段4.1市场推广与销售-准备相关宣传资料；-通过各种渠道进行市场推广和销售。

4.2签订购房合同与交房-签署购房合同；-进行房屋的交付和交房礼仪等。

4.3物业运营与管理-成立物业管理公司并进行运营和管理；-提供物业管理、维修等服务。

4.4售后服务与客户回访-提供售后服务，解答客户问题；-定期回访客户，了解满意度。

五、项目总结与评估阶段5.1项目总结-对整个开发过程进行总结和评估；-分析项目的成功与失败因素。

5.2报送相关部门-编制项目的结算报告和总结报告，报送相关部门。

5.3经验总结与改进-总结项目管理中的经验与教训；-提出改进措施和建议。

土地一级开发实务指南目录[隐藏] 编辑推荐目录本书对于广大的房地产开发企业、土地开发与管理企业从业人员，与土地开发和管理相关的各级政府部门工作人员，土地一级开发研究人员都具有重要的参考意义。

此外。

本书还可作为大专院校土地资源管理学，房地产等相关专业师生的参考教材。

[]目录第一章绪论第一节土地一级开发第二节土地一级开发权第三节土地一级开发流程第四节城市土地一级开发模式创新的意义第五节北京市土地一级开发实践规划篇第二章土地一级开发计划第一节编制意义第二节编制依据第三节编制原则第四节编制流程第五节主要内容第三章城市专项规划与土地一级开发第一节城市总体规划第二节控制性详细规划第三节修建性详细规划第四节城市道路与交通规划第五节城市景观与环境规划第六节城市给水与排水规划第七节城市能源与通讯规划第四章土地一级开发实施方案第一节编制依据第二节编制原则第三节编制程序第四节主要内容实施篇第五章土地一级开发主体第一节主体类型第二节土地一级开发主体的权责分配第三节土地一级开发主体的组织建设第六章土地一级开发招投标第一节招投标原则第二节招投标流程第七章土地一级开发操作性实施方案第一节依据与原则第二节主要内容第三节相关附件第八章土地一级开发行政审批第一节规划部门行政审批第二节国土部门行政审批第三节发展与改革部门行政核准第四节交通部门意见评价第五节园林部门意见评价第六节文物部门意见评价第七节环保部门意见评价第八节市政部门意见评价第九章征地与补偿第一节征地的含义第二节征地的对象、审批机关和权限第三节通用征地流程第四节北京市征地流程第五节征地补偿与安置第六节北京市征地补偿与安置第十章拆迁与安置第一节拆迁工作的特点与形式第二节拆迁的原则与流程第三节拆迁公示办理第四节确定拆迁、评估单位第五节入户调查与测量第六节拆迁评估第七节拆迁计划与方案第八节拆迁许可第九节拆迁实施第十节拆迁补偿第十一节拆迁安置第十二节拆迁争议处理第十三节强制拆迁第十一章土地一级开发基本建设第一节道路管线工程第二节给水排水工程第三节电力热力工程第四节通讯通气工程第五节场地平整工程第十二章土地一级开发竣工与入市交易第一节竣工验收的依据、流程与组织第二节竣工与验收第三节竣工决算第四节项目后评价第五节入市准备第六节熟地交易法规篇,土地管理,中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国城市房地产管理法国务院关于深化改革严格土地管理的决定建设项目用地预审管理办法闲置土地处理办法,土地利用规划,土地利用总体规划编制审批规定省级土地利用总体规划审查办法土地利用年度计划管理办法,储备、开发与招投标,土地开发整理规划管理若干意见北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法关于印发北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图的通知关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知北京市《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见》关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见关于北京市土地整理储备中心和区县分中心、重点功能区分中心职责分工(试行)的通知,征地与补偿,基本农田保护条例关于完善征地补偿安置制度的指导意见,拆迁与安置,城市房屋拆迁管理条例关于印发《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的通知,竣工验收与入市交易,国家投资土地开发整理项目竣工验收暂行办法国家投资土地开发整理项目实施管理暂行办法招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知北京市国土资源和房屋管理局关于印发北京市土地交易市场管理暂行办法的通知参考文献后记甲方:永清台湾工业新城管理委员会乙方:浙江万邦置业有限公司基于乙方具备相应的开发资质，且具有丰富地产开发经验和众多成功开发案例，为促进甲方地区的区域经济增长，以共同发展，互利互赢为目的双方就甲方东至南至所属用地范围西至北至四至坐标为: 什么是土地一级开发模式附地形图，最终以国土部门审定为准)2 项目用地面积: 项目占地 20000 亩，其中，商业用地亩，工业用地亩，其他亩。

土地一级开发工作流程1.规划设计阶段在土地一级开发之前，需要进行规划设计工作。

这一阶段的主要任务是确定土地开发的目标、方向和规模。

具体工作包括编制土地利用总体规划、确定土地使用方式和区域规模，确定市政基础设施的布局及其空间范围，以及其他相关规划设计工作。

2.土地征收阶段土地征收是指政府通过法律手段将农用地或未利用地从原有农民手中征用，并进行补偿和迁移。

土地征收的过程需要遵循相关的法律法规，并依法履行土地征收程序。

征收程序包括土地规划条件的审查、土地征收通知和征收决定的公告、协商补偿等环节。

3.土地平整阶段土地平整是指对土地进行整理和平坦处理，以适应后续开发的需要。

土地平整的工作包括打浆、填平、刨整、水平调整等工序，使土地表面平坦且具备良好的水土保持性。

同时，还需要在平整过程中进行水土保持设施的建设，保护土壤和水资源。

4.基础设施建设阶段基础设施建设是指对土地进行供水、供电、供气、供热、排水、道路等基础设施的建设。

基础设施建设可以根据规划设计阶段确定的要求进行，包括各类管网、道路、公园、绿化等设施的建设。

5.楼宇、房屋建设阶段楼宇、房屋建设是指对土地进行住宅、商业综合体、办公楼等建设工作。

这一阶段的工作包括施工图设计、招投标、施工等过程，需要遵循相关的建筑法律法规和建设标准。

6.园林绿化阶段园林绿化是对土地进行绿化设计和植被的种植等工作，使开发区域更具美观和生态价值。

园林绿化工作包括绿化带的布置、树木的选择和种植、草坪的种植、景观效果的设计等。

7.竣工验收阶段竣工验收阶段是对土地开发项目的各项工程进行验收和评估，确保开发项目符合规划设计要求和相关建设标准。

竣工验收的内容主要包括工程质量检查、项目功能及使用效果的评估、工程竣工验收合格证等相关文件的颁发。

8.运营管理阶段。

关于土地一级整理一、土地一级整理的意义随着大中型城市的土地成本在房地产开发中的成本比例越来越大，开发商开始寻找公开土地市场以外的土地来源，而做为国有土地所用权者的地方政府，对城市大量的旧城改造财政支持不主，于是催生出了土地一级整理的一级土地开发模式，其主要的操作模式为：1、划定区域，由政府出面，企业出钱，对城市旧城区或其他落后区域进行拆迁、基础设施建设等方面工作，参与土地一级整理企业投入的相关资金，做为专项资金，专款用于该项目操作，整理成本即为上市土地成本。

2、完成土地拆迁、整理等方面工作，达到国家相关法律法规规定的土地上市条件后，由政府对整理完成地块进行挂牌，出售土地所得是政府和一级整理企业的投资回本和投资收益的来源。

3、原则上，参与土地一级整理的企业，不得参加整理土地的招拍挂，但一般采取另组开发企业进行二级开发的方式，由一级整理企业参与二级开发。

（前提是一级整理企业有参与二级开发的意愿）土地一级整理的主要优点在于：1、有效的降低土地成本参与了一级整理的企业，在土地上市后，进行二级开发，取得土地后所支付的土地款中，将扣除该企业所应的的土地收益部分，相对于完全通过招拍挂市场拿地，能够有效的降低土地成本。

2、即使不参与二级开发，土地收益分成仍很可观即使一级整理企业没有参与二级开发的意愿，通过出售整理土地后所得土地款与政府收益分成，仍能达到较高的投资收益率。

3、启动资金要求不高，资金利用率较高根据项目规模不同，项目的启动资金要求也不同。

一般采取首期款项由企业支付现金投入土地拆迁，整理出多少，拍卖多少，然后将所得土地收益投入下一批土地整理的方式，滚动使用资金，实际资金利用率较高。

土地一级整理的主要风险点在于：1、土地拍卖收益低于预期，造成资金沉淀由于土地收益是一级整理项目的唯一收入来源，因此，一旦土地市场不景气，土地拍卖收益远低于预期，将是一级整理企业面临严峻的资金压力，对自有资金规模不大的企业来说，将会造成致命一击。