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我国房地产行业融资现状及对策分析钱春红(同济大学浙江学院ꎬ浙江㊀嘉兴㊀３１４１００)摘㊀要:房地产行业由于本身的特殊性ꎬ资金密集型的特点使其对资金需求较高ꎬ需要大量融资ꎮ而随着加大调控政策ꎬ融资难㊁违约问题等现象也越来越突出ꎬ影响到了房地产行业健康发展ꎮ文章先分析房地产行业融资特点ꎬ并对股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资四种渠道进行介绍ꎬ结合目前融资过程中存在的结构不合理㊁成本偏高等问题进行分析ꎬ最后从融资结构㊁融资成本㊁法律体系和融资渠道角度提出相关建议ꎬ希望为房地产行业健康融资提供参考ꎮ关键词:房地产行业ꎻ融资渠道ꎻ融资成本中图分类号:Ｆ２９３.３㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２２)１９－００６８－０４㊀㊀房地产行业在过去几十年中迅猛发展ꎬ在我国经济的发展占据了重要地位ꎮ作为资金密集型行业ꎬ资金需求量远高于一般企业ꎬ需要借助各种融资渠道ꎮ而从房地产的资产负债率来看ꎬ主要是负债融资ꎬ高负债带来偿债压力等问题ꎮ目前已陆续有多家房地产公司不能按期偿还债务ꎬ发生了一系列债务危机ꎬ因此融资风险的控制对企业的长期生存显得至关重要ꎮ近年来ꎬ随着国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ给该行业带来了很大影响ꎮ贷款审查力度提高使得一些过分依赖银行贷款的企业ꎬ贷款难度加大ꎬ资金断裂ꎬ导致一些项目无法正常开展ꎻ依靠传统贷款模式已无法满足现阶段高资金需求的要求ꎬ市场上也出现了越来越多的融资方式ꎮ因此ꎬ需要对融资渠道进行更深入了解ꎬ并分析存在的问题ꎬ从而为房地产行业提供合理的融资建议ꎮ一㊁房地产行业融资特点房地产行业由于本身的特殊性ꎬ产品不同于普通商品周转速度快ꎬ长建设期带来的资金高投入ꎬ使得房地产行业这种资金密集性企业ꎬ对资金的需求也相对较高ꎬ往往需要大量的融资ꎮ其融资主要表现为以下特点:(一)资金需求量大ꎬ回报周期长一般房地产公司在项目开发阶段ꎬ要购置土地使用权和大量建筑材料等ꎬ需要投入几十亿甚至更多的资金ꎮ从图１可以看出ꎬ２０１５－２０２１年我国房地产行业开发投资总额逐年上升ꎬ２０２１年ꎬ更是达到１４７６０２亿元ꎬ比２０２０增长４.４％ꎻ比２０１９年增长１１.７％ꎬ两年平均增长５.７％ꎮ其中ꎬ住宅投资１１１１７３亿元ꎬ比上年增长６.４％ꎮ而且项目从开发到竣工完成持续时间较长ꎬ销售或出租又需要很长时间收回成本ꎬ资金整体回报周期长ꎮ这样的特点也使得行业整体资金需求量远高于一般企业ꎬ仅靠自有资金一般无法完成ꎬ需要通过大量外部融资来满足项目开发ꎮ图１㊀２０１５－２０２１年房地产开发投资总额及同比增速８６作者简介:钱春红(１９８８—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ浙江嘉兴人ꎮ主要研究方向:公司治理ꎮ(二)受政策和环境影响大ꎬ财务风险较高近年来ꎬ国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ对房地产行业的开发和销售带来明显影响ꎮ再加上疫情对居民收入的影响ꎬ使得房地产这种高杠杆的行业面临债务违约风险ꎮ据国家资产负债表研究中心测试ꎬ２０２１年第一季度非金融部门杠杆率１６１.４％ꎬ企业债务风险ꎬ尤其是大型房企的债务风险更加突出ꎮ２０２１年一季度资产负债率接近８０％ꎻ２０１８－２０２１年房地产到期债务从２５００亿增加到６５００亿ꎮ二㊁房地产行业融资渠道分析目前房地产行业融资主要包括股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资ꎬ具体如图２所示ꎮ图２㊀房地产行业融资渠道(一)股权融资股权融资主要包括发行股票(ＩＰＯ㊁增发㊁配股)㊁股东出资㊁合作开发ꎮ股权融资与负债相比ꎬ无须偿还本金ꎬ也没有固定股利负担ꎬ财务风险较小ꎮ其中对规模大㊁信誉好的房地产企业会通过上市筹集资金来保障资金流ꎬ一些中型企业也可借壳上市进行融资ꎮ合作开发主要包括引入战略投资者注资ꎬ或者房地产开发商和经营商以合作方式进行联合开发ꎮ股权融资虽然有其优点ꎬ但不可避免的是容易分散控制权ꎮ(二)负债融资负债融资主要包括银行贷款ꎬ发行债券㊁证券资产化㊁信托融资和民间借贷等ꎮ其中银行贷款由于筹资速度较快而且较为便捷ꎬ一直是房地产行业主要的融资渠道ꎬ占总融资的一半以上ꎮ但也容易受政策影响ꎬ随着近年来国家加大信贷政策的调控力度ꎬ银行在房贷等方面也进一步严格ꎬ中小型房地产企业贷款的难度加大ꎮ债券融资尤其是信用债也是负债融资中常用的手段ꎬ期限一般较长ꎬ融资数量较大ꎬ成本也较低ꎬ降低了对银行的依赖ꎬ但其发行条件和门槛也相对较高ꎮ除此之外ꎬ信托融资㊁证券资产化等也让房地产其余有了更多资金来源ꎮ从图３可知ꎬ２０２１年ꎬ房地产行业共实现非银类融资１７６５２.２亿元ꎬ同比下降２６.３％ꎮ其中信用债全年融资５４９０.３亿元ꎬ平均发行期３.３５年ꎬ发行主体以国企㊁央企为主ꎻ海外债发行２６８２.９亿元ꎬ平均发行期２.９９年ꎻ信托融资５４５２.７亿元ꎬ平均发行期１.６４年ꎻＡＢＳ融资４０２６.３亿元ꎬ平均发行期３.５６年ꎮ信用债㊁信托成为融资主力渠道ꎻ除ＡＢＳ外ꎬ其余融资渠道同比均出现不同程度下滑ꎮ图３㊀房地产行业非银类融资２０２０和２０２１发行情况㊀单位:亿元(三)销售回款按照购房款资金来源区分ꎬ第一类是购房者自有资金ꎻ第二类是个人住房金融ꎬ包括商业银行个人住房贷款㊁公积金个人住房贷款ꎬ以及违规流入住房市场的消费贷ꎮ这些资金由于限制条件少ꎬ灵活性强ꎬ是企业重要的资金来源ꎮ据了解ꎬ２０２０年中国住房贷款余额达６３.１９万亿元ꎬ较２０１９年增加了７.８６万亿元ꎬ同比增长１４.２％ꎮ２０２０年ꎬ住房公积金发放个人住房贷款３０２.７７万笔㊁１３３６０.０４亿元ꎮ９６(四)供应链融资供应链融资指对工程接包方㊁物料供应商等上游供应商的商业信用融资ꎮ供应链融资主要有两类ꎬ一类是开具商业承兑汇票ꎬ并给予贴息补偿ꎻ另一类是以应付工程款为主的各类应付款ꎮ供应商给开发商提供服务ꎬ开发商拖欠供应商款项ꎬ此时供应商可以通过应收账款和商业承兑汇票去进行融资ꎬ表面上这种方式解决的是供应商融资问题ꎬ实际本质是解决开发商也就是房地产融资问题ꎮ此类融资相对而言效率更高ꎬ但随着监管的加剧ꎬ对融资主体的信用等级要求㊁项目的要求等也在提高ꎮ三㊁房地产行业融资存在的问题(一)融资结构较为不合理虽然房地产行业融资渠道比较多元化ꎬ但很多由于限制条件较为严格等问题ꎮ对大部分中小型房地产公司而言ꎬ除了销售回款和自有资金外ꎬ常用的融资渠道仍是负债筹资尤其是银行贷款ꎬ虽然其较为便捷快速ꎬ但这类贷款容易受到宏观调控影响ꎮ如今政策要求银行对房地产贷款占比要控制在４０％以下ꎬ房贷业务收紧ꎬ贷款审查力度提高ꎮ从央行公布的金融机构贷款投向统计数据来看ꎬ截至２０２１年末ꎬ房地产开发贷款余额为１２.０１万亿元ꎬ同比增速仅为０.０９％ꎮ其中ꎬ国内贷款２３２９６亿元ꎬ比上年下降１２.７％ꎮ商业银行出于风控等方面的考虑ꎬ对新增房地产开发贷的发放极为审慎ꎬ开发贷持续收紧的状态目前未有明显的改善ꎮ如果持续状态下将使得大部分房地产企业贷款难度加大ꎬ导致一些项目无法正常开展甚至失败ꎮ(二)融资成本偏高ꎬ债务违约风险加大根据融资优序理论ꎬ企业内源融资成本最低ꎬ而房地产项目由于开发周期较长ꎬ所需资金大ꎬ因此需要借助大量外部融资ꎬ这也加大了融资成本ꎬ尤其是银行贷款成本偏高ꎮ再加上项目回收期时间长ꎬ又加大了负债到期还本付息的压力ꎬ一旦中间资金链断裂ꎬ违约风险增加ꎮ进入２０２１年以来ꎬ房地产行业陆续发生了一系列债务危机ꎬ尤其是受到信贷收紧和疫情等因素影响ꎬ２０２１年下半年ꎬ商品房销售明显降温㊁土地市场成交面积大幅回落ꎬ多家房地产公司不能按期偿还债务本金或利息ꎬ出现流动性危机ꎮ华夏幸福首先触发债务危机ꎬ其银行贷款等债务逾期本息合计高达５２.５５亿元ꎮ泰禾㊁蓝光㊁阳光１００相继构成债务违约ꎬ恒大也爆出了债务危机ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产业贷款额占贷款总额５.７％ꎬ比２０２０年下降０.４个百分点ꎮ但房地产行业却 贡献 了四大行１２％的不良贷款ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产行业不良贷款合计１１０２亿元ꎬ比２０２０年增加了４.３个百分点ꎬ２０２１年房地产行业整体出现债务违约增加的特点ꎮ(三)融资法律体系不完善房地产行业在经济发展中ꎬ一直处于比较稳步快速发展状态ꎮ但是针对这个行业融资的法律法规并不健全ꎬ虽然可能少部分有涉及ꎬ但仍处于相对缺乏状态ꎮ从现有的法律法规中尤其是相关的公司法㊁银行法等不难发现ꎬ目前对融资或者房地产信贷方面的条款几乎很少ꎬ无法跟上房地产多元化融资需求的要求ꎮ比如银行贷款融资时ꎬ政府往往采取宏观调控的政策手段ꎬ但实际操作过程中ꎬ可能会遇到一些问题而无法满足要求ꎬ得不到有效解决ꎬ产生各种矛盾ꎬ增加融资难度ꎮ另外ꎬ现有的法律法规中漏洞较多ꎬ也存在不够健全ꎬ无法涵盖融资各领域ꎮ比如在房地产社会信用融资和担保方式获取资金方面ꎬ由于相对应的法律法规较为薄弱ꎬ无法进行有效约束ꎬ一些企业可能会伪造信用等级资质来谋求银行贷款审批来得到融资ꎬ这也加剧了房地产融资的风险ꎮ四㊁房地产行业融资建议(一)调整融资结构ꎬ建立不同层次融资体系目前房地产行业资产负债率偏高ꎬ过分依赖银行贷款的情况下会对未来发展产生极大资金限制ꎮ因此结合目前企业现状和国家政策ꎬ应合理调整融资结构ꎬ适当减少负债ꎬ并通过各种渠道提高股权融资ꎮ当然应根据企业项目实际需求来判断ꎬ不能 一刀切 ꎬ结合项目期限长短和资金量大小来组合ꎬ另外对不同层次的企业制定合适的融资体系ꎮ比如ꎬ中小企业由于本身实力较为薄弱ꎬ通过依靠自身进行上市０７融资较为困难ꎬ可以选择借壳上市或者直接增资来达到股权融资ꎬ或者可以与其他公司联合开发ꎮ对上市公司而言ꎬ利用增发㊁配股等方式达到再融资ꎬ或者借助集团内其他单位资金配合融资ꎮ(二)降低融资成本ꎬ完善风险防控机制鉴于目前房地产行业融资成本较高ꎬ违约风险大问题ꎬ可以根据融资优序理论ꎬ应尽可能多渠道借助内源融资ꎬ同时调整长短期负债比例ꎬ过多选择短期银行借款ꎬ而忽略项目回收期ꎬ会增加企业到期偿债压力ꎮ如果一味选择长期债券等负债方式ꎬ也会增加融资成本ꎮ因此应根据项目周期和企业实际资金情况来做调整ꎬ多种组合方式结合ꎬ尽量避免单一融资ꎬ降低成本ꎮ由于一些企业没有制定科学的预算ꎬ往往只是完成数据内的考核ꎬ因此需要运用全面预算管理体系ꎬ对长短期需求做好资金预算ꎬ控制现金流ꎬ合理规划每笔资金ꎬ建立与实际开发项目匹配的预算模式ꎬ并要求全过程跟踪并及时反馈ꎮ另外ꎬ建立独立的风控部门和风控预警系统ꎬ进行项目风险测算ꎬ通过定量分析确保项目的可行性和科学性ꎬ提前防范风险并建立预警机制ꎬ通过各环节的实时风险监控ꎬ使企业能在复杂的融资环境中增加预警措施ꎬ来降低融资过程中出现的风险ꎮ(三)完善融资市场制度ꎬ健全法律法规房地产行业有序健康融资的前提是需要有一个完善的市场制度ꎬ目前市场除了依靠利率㊁价格等方式来宏观政策导向以外ꎬ还应找到市场导向为主的融资市场ꎬ缓解房地产企业资金压力ꎬ并建立企业诚信体系ꎬ对违约失信企业进行惩罚和融资限制ꎬ降低银行不良贷款率ꎮ完善个人信用的后续跟踪ꎬ除了加强前期个人贷款和信用情况等调查外ꎬ后续的还款和个人资产情况等也应加强跟踪ꎬ确保现金流的安全及时回流ꎮ另外ꎬ应该对现有的房地产融资法律法规进行优化ꎬ对存在矛盾的地方或者已经落后的要及时调整ꎻ同时随着各种新融资方式的出现ꎬ与之相配套的法律法规应该对这部分的空白进行填补ꎬ避免出现混乱ꎬ防止法律漏洞ꎬ关注融资合法化ꎬ加强法律监管ꎮ通过健全法律法规ꎬ规范融资流程ꎬ来实现房地产行业健康融资ꎮ(四)创新融资方式ꎬ扩宽融资渠道房地产企业投资项目的开发资金来源主要取决于融资渠道ꎬ因此企业自身应避免单一融资ꎬ借鉴国外ꎬ加强融资方式的创新ꎬ如信托融资㊁夹层融资等ꎬ利用社会上闲散资金ꎬ使普通百姓成为直接投资人ꎬ参与项目开发的收益分成ꎬ当然这些需要完善的法律作为基础保障ꎬ否则会加大普通民众的风险ꎮ同时企业要加强与政府的沟通ꎬ及时收集获取信息ꎬ和国家政策保持同步ꎬ积极参与国家支持项目ꎬ比如在能力允许范围内主动投入安置房民生工程㊁ 一带一路 等项目ꎬ获取政府在融资方面的优惠扶持政策ꎬ扩宽融资渠道ꎮ总之ꎬ结合企业自身情况ꎬ制订详细计划ꎬ尽量选择与相符合的融资模式ꎬ合理挖掘开发融资方式ꎬ多元化融资ꎬ来降低投资风险和融资成本ꎮ参考文献:[１]陈玲.房地产企业的融资困境与优化研究[Ｊ].商讯ꎬ２０２１(１１):８３－８５.[２]石密艳ꎬ孟繁兵.我国房地产企业融资问题探析[Ｊ].中国市场ꎬ２０２１(８):７８－７９. [３]韩秀宇.论房地产企业融资困境与解决对策[Ｊ].纳税ꎬ２０２０(１１):１４２－１４３.[４]张瑾.新形势下房地产企业融资策略研究[Ｊ].中国市场ꎬ２０２２(１):７３－７４.[５]于玲.房地产开发企业融资存在的问题及对策建议[Ｊ].消费经济研究ꎬ２０２０(５):１０９－１１０. [６]罗鹏群.新形势下房地产企业拓宽投融资路径的策略[Ｊ].财会学习ꎬ２０２０(６):２２７－２２９. [７]王超.房地产企业融资风险及防范分析[Ｊ].时代金融ꎬ２０２０(１４):３１－３２.１７。
2019年前8月中国房地产行业市场分析：投资增速创年内最低整体市场持续降温明显1、2019年前8月全国房地产开发投资增速创年内最低国家统计局9月16日发布数据显示，2019年1~8月全国房地产开发投资84589亿元，增速回落0.1个百分点至10.5%，为年内最低。
8月份房地产开发景气指为100.94，环比提高0.04点。
此外，多项数据显示，土地市场持续降温、房屋竣工面积连续20个月下调、房企融资也持续承压。
不同地区间房地产开发投资增速出现分化，前8个月，东部地区与东北地区房地产开发投资分别增长8.8%和9.7%，增速回落0.4和1.3个百分点;中部及西部地区分别增长9.8%和16.0%，增速加快0.3和0.9个百分点。
2018-2019年前8月全国房地产开发投资增速统计情况数据来源：前瞻产业研究院整理58安居客房产研究院首席分析师张波指出：“当前融资从紧不变，行业降温持续。
目前房地产开发投资的基本面并未出现大变化，但在房企融资从紧不变的压力之下，投资降温的分化也在持续。
东部和东北部的投资降温明显，也显示出房企在不同区域的投资策略调整在加速推进。
”2、土地市场持续降温数据显示，2019年1~8月全国房地产开发企业土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6%，降幅比1~7月收窄3.8个百分点;土地成交价款6374亿元，下降22.0%，降幅收窄5.6个百分点。
2019年1-8月全国房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款统计及增长情况数据来源：前瞻产业研究院整理“当前对于稳地价的管控非常严厉，近期部分热点城市也积极开展银行系统大检查，其中一项内容就是检查是否存在违规资金进入购地市场。
但当前跌幅是在收窄的，后续若销售市场转好，那么土地市场也会重新有反弹的可能。
”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。
张波则认为，降幅收窄不代表房企拿地态度已发生转变。
“相反8月部分大型品牌房企已经传出暂停或暂缓拿地的风声，预计下半年整体土地市场降温的态势不会发生变化，全年土地成交面积同比去年降三成是大趋势。
我国房地产行业销售额资金构成与融资渠道分析提示：销售回款对应商品房销售额（乘以一定比例的回款率），也与资金来源中的预收款与个人按揭贷款以及自有资金（视作现房销售回款）之和相对应。
1、拆解销售额资金构成销售回款对应商品房销售额（乘以一定比例的回款率），也与资金来源中的预收款与个人按揭贷款以及自有资金（视作现房销售回款）之和相对应。
2016 年房企销售回款约为8.7 万亿，占房企到位资金比例为65%，较上年占比提高9 个pct。
历史上，销售回款占比往往在50%以上，因此商品房销售情况的好坏往往对于开发商的资金情况起到关键性的影响作用，尤其是在商品房销售增速较高的年份，销售回款的占比由50%提升至60%以上。
不过在2011-2015 年随着股权、债券、非标等融资渠道的打开，销售回款以外的资金来源比重显著提高，因此我们在预测房企资金来源时不仅要跟踪销售情况，也必须重视其他融资来源的变化。
个人购房款主要来自居民存款与按揭贷款。
2017 年9 月个人住房贷款余额21.1 万亿，同比增速26.2%，较2017 年一季度35.7%的高点有9.5 个pct 的回落。
个人住房贷款由人民银行统计每季度公布，为了跟踪更高频的居民购房贷款金额，我们使用居民户中长期贷款作为近似指标。
2016 年新增个人购房贷款4.96 万亿，同比增速86.5%，占全年商品房销售额42%。
同期居民户中长期新增贷款5.68 万亿，同比增速86.2%，两者总额与增速差异不大。
2017 年1-9 月居民中长期新增贷款4.2 万亿，同比增速0%，较去年末增速下滑86 个pct。
（备注：2017 年起，《金融机构贷款投向》报告中新增个人购房贷款数据不再公布，原个人购房贷款余额改为个人住房贷款余额，与原《货币政策执行报告》中公布的个人住房贷款余额口径一致）。
参考发布《2018-2023年中国房地产金融产业市场竞争态势调查与投资价值前景评估报告》图：2017 年9 月个人住房贷款余额21.1 万亿，同比增速26.2%（单位：亿元）图：2017 年1-9 月居民中长期新增贷款4.2 万亿，同比增速0%（单位：亿元）2017 年1-9 月居民中长期贷款占商品房销售额比值为45.7%，较4 月57.3%的比例下降近11.6 个pct，但依旧保持在高位。
两会关于房地产政策提案,2018年全国两会关于房地产政策政策热点解读《两会关于房地产政策提案,2018年全国两会关于房地产政策政策热点解读》是一篇好的范文，觉得应该跟大家分享，重新整理了一下发到这里[http://]。
两会关于房地产政策提案,2016年全国两会关于房地产政策政策热点解读两会期间，国家统计局公布首2月房地产投资销售数据，商品房销售、投资速度、新开工面积等指标一改往年高歌态势，迅猛直下。
尽管开头并不太美好，但这个中国改革深化的关键年，能否搅动房地产的深水池给市场带来更多的正能量，依然值得期待。
两会期间，围绕今年的两会热点议题,和讯房产展开两会调查,除了普发的问卷，还加入了20位开发商和机构人士的专业看法。
那么，哪些是当前最关注的房地产话题,网友和行业人士的观点又有哪些分歧，关于房价的涨跌和政策趋势又有怎么样的说法?不妨和和讯一起来看看。
不动产登记和房产税改革方向引发关注年年谈狼，狼真的来了。
不动产统一登记暂行条例决议在3月1号实施，各地不动产登记局纷纷成立。
随着而来的后续政策方向，包括不动产登记细则强化和完善，以及房产税改革方向以及是否普及成为网友最期待聚焦的主题。
其中，房产税改革方向以%比例居第一，不动产登记细则以%的关注度位列第二；此外，亦有1/5的网友对于土地财政改革话题感兴趣。
而随着超过40个城市退出限购，限购是否存续的议题以%的票选率垫底。
相较网友而言，行业人士关注点有很大的不同，热门思想汇报主要倾向于左右未来房地产业发展的方向性议题。
发展新型城镇化、京津冀一体化以%的关注度跃居第一，房产税改革方向以及是否普及以31%比例居于第二。
住房保障关注度高于房价控制买房需求仍存在在本次调研中，%的网友认为房价在不可承受范围，%的比例表示“勉强能承受”。
鉴于此，超过一半的网友更为期待老百姓的住房保障相关方面，政府对于房价的控制反而以%居于第二。
值得注意的是，虽然超过六成的网友选择“房价在不可承受范围内”，但依然有15%的网友表示要在2015年买房；此外，选择“观察政策和趋势后再做决定”的网友数量也超过半数，表明购房需求依然存在。
第1篇一、引言中国恒大集团（以下简称“恒大集团”或“公司”）成立于1996年，总部位于中国广东省广州市，是中国最大的房地产开发企业之一。
恒大集团以房地产开发为核心业务，同时涉足金融、健康、文化旅游等多个领域。
本文将从恒大集团的财务状况、盈利能力、偿债能力、运营能力和现金流状况等方面进行深入分析，以全面评估恒大集团的财务健康状况。
二、财务状况分析1. 资产规模截至2021年底，恒大集团的总资产达到约7.9万亿元人民币，其中房地产开发资产占比最高，达到约6.5万亿元。
恒大集团资产规模庞大，体现了其在房地产市场的强大实力。
2. 负债状况截至2021年底，恒大集团的负债总额约为6.4万亿元人民币，其中资产负债率为81.8%。
从负债构成来看，恒大集团的短期负债和长期负债分别为2.7万亿元和3.7万亿元，短期负债占比较高，存在一定的偿债压力。
3. 股东权益截至2021年底，恒大集团的股东权益约为1.5万亿元人民币，净资产收益率为6.2%。
股东权益占比相对较低，说明恒大集团在资产运营过程中存在一定的风险。
三、盈利能力分析1. 营业收入近年来，恒大集团的营业收入呈现出稳步增长的趋势。
2021年，恒大集团的营业收入约为5800亿元人民币，同比增长约15%。
营业收入增长主要得益于房地产市场的繁荣和恒大集团多元化业务的拓展。
2. 利润状况恒大集团的利润状况较为复杂，近年来呈现出波动性。
2021年，恒大集团实现净利润约220亿元人民币，同比增长约100%。
利润增长主要得益于收入增长和成本控制。
3. 盈利能力指标（1）毛利率：2021年，恒大集团的毛利率约为25%，较上年同期有所提高，说明公司在成本控制方面取得一定成效。
（2）净利率：2021年，恒大集团的净利率约为3.8%，较上年同期有所提高，但仍然处于较低水平。
四、偿债能力分析1. 流动比率恒大集团的流动比率在2021年达到1.2，说明公司短期偿债能力较好。
但需要注意的是，流动比率仍然处于较低水平，公司需关注短期偿债风险。
房地产行业专题分析1.近20年来地产调控本质是房住不炒1.1.房地产政策调控回顾从中国商品房改革以来，房地产市场的波动与政策调控一直紧密相关。
影响房地产政策调控的因素主要有两个方面。
一是经济周期的波动。
当经济形势较好，房地产价格上涨较快的时候，政策调控偏紧，当经济形势低迷，房价增长明显放缓的时候，政策调控则转向宽松。
二是，房地产本身的发展阶段。
随着城市化的推进，房地产市场规模不断扩大，投机性需求也随之增加，为稳定房价增长而实施的政策调控手段也不断丰富，房住不炒的政策基调逐步确立。
两个方面的因素一起主导了中国房地产的政策周期和趋势演变。
回顾2000年至今，我们大致可以将房地产行业的发展和政策调控特征分为以下四个阶段：第一个阶段2001-2007：房地产行业支柱地位确认阶段的松与紧。
需求端主要是以税收、首付、减缓被动需求（控制拆迁进度）等政策为主，但是调控的力度并不大；供给端在预售和现售制度、建设用地使用权出让、开发企业自有资金比例以及供应结构上有所规范。
具体过程来看，2001年，房地产库存压力较大，政府出台关于对消化空置商品房有关税费政策的通知，对商品房的销售进行税收激励，同时当年全面实施商品房预售和现售制度。
2002年，政府下调存贷款利率和住房公积金贷款利率，修改住房公积金管理条例，供给端国土部出台招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，商住用地使用权拍卖供应制度确立。
2003年，房地产增长较快，央行在6月发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，规范限制房企融资，提高二套房首付，降低商业用房杠杆；同时对房企规定自有资金不低于开发项目总投资的30%，土地储备机构的抵借比不超过70%。
但在非典疫情的冲击下，8月政府出台关于促进房地产市场持续健康发展的通知，房地产行业的支柱地位确认。
之后在2008年6月之前，房地产投资高速发展，房价也较快攀升。
期间也伴随着几次房地产政策调控的不断收紧，如2004年10月上调存贷款利率，2005年3、5月分别出台国八条和新国八条，强调稳定住房价格，对房价上涨过快地区提高首付，加强税收管理等，9月收紧房地产信托贷款，规范企业自有资金比例。
【最新资料,Word版，可自由编辑！】目录第一章房地产业运行环境分析第一节全国宏观经济运行概况分析一、2008年上半年主要宏观经济指标表1 2008年上半年主要宏观经济指标一览资料来源：国家统计局二、中国经济增长率连续4个季度回落图1 08年上半年GDP增长率走势2008年2季度的经济增长率自2007年3季度以来连续第4个季度回落，当季同比增长%，较2008年1季度回落了个百分点，较去年全年%的增长大幅回落了个百分点。
观察分项数据，经济增长的放缓主要来自于当季顺差增长继续明显减速，此外，在比较小的程度上与2季度实际投资增长的回落也存在一定的关联。
而2季度顺差增长的下降则与大宗商品价格飙升密切相连，当然也与汇率调整、国际需求回落等因素相关。
考虑到这些因素的发展，预期顺差增长将进一步放缓，并引导经济增长继续回落。
三、实际投资增速放缓明显图2 08年上半年固定资产投资增长情况尽管城镇固定资产投资名义增长近几个月有回升势态，但考虑价格因素，进入08年以来实际投资增速放缓明显，经济过热有所缓解。
从新增固定资产投资情况来看，来自银行贷款的比例不断下降，企业仍有投资热情和投资资金。
中央和地方政府加大了对经济适用房和廉租房建设的投入，部份抵消了从紧货币政策和商品房滞销对房地产投资的影响。
由于国际市场初级产品价格走高的刺激和国内需求旺盛的拉动，能源、原材料行业投资增长强劲。
目前存在投资与消费关系不协调，投资率持续偏高的问题。
这会造成产能出现严重过剩，同时产生银行呆坏账，甚至有引发金融危机的风险。
四、工业增加值增速继续下降图3 08年上半年工业增加值增长率情况2季度工业企业增加值同比增长%，较一季度下滑5个百分点，也是自2007年4季度以来第3个季度下滑，除了受灾害影响之外，出口下降、紧缩性货币政策等造成企业运行环境恶化是工业增长率下降最为主要的原因。
在未来的一段时间内，这些因素还将继续对工业增加值产生下行压力。
五、社会消费品零售总额加速增长图4 08年上半年社会消费品零售总额增长情况前文提到经济增长进一步减速的趋势明显。
投资和出口的实际增速下滑是造成经济增长下行的主因，而消费是拉动经济“三驾马车”中唯一的亮点，名义增速和实际增速都出现了同比上升，对经济减速起到了重要的缓冲作用。
上半年社会消费品零售总额同比增长%，比上年同期上升个百分点；扣除物价因素，实际增速为%，也比上年同期上升个百分点。
从整个上半年来看，剔除春节和雪灾因素，社会消费品零售总额的增速呈现逐月加快的趋势，单月来看，6月份社会消费品零售总额同比增长%，比5月份加快个百分点；扣除物价因素，实际增速%，比5月份加快个百分点。
图5 08年上半年各类商品销售额增长情况国家商务部也于同期发布了上半年对千家商业企业零售指数的监测数据，千家核心商业企业零售指数同比增长%，高出去年同期个百分点，扣除物价因素，实际增长%，比去年同期回落个百分点。
其中6月份千家核心商业企业零售指数同比增长%。
上半年核心零售企业零售指数同比增长%，增幅高出去年同期4个百分点。
从国家商务部对千家核心商业企业的监测数据来看，上半年金银珠宝销售额同比增长%，增幅居各类商品之首，食品、家用电器分别增长%和%。
饮料、烟酒、服装、日用品、化妆品、家具、汽车涨幅在17%至20%之间。
六、通胀仍在高位图6 08年上半年价格指数走势（1）上半年，居民消费价格总水平上涨%，6月份同比上涨%，环比下降%；上半年工业品出厂价格同比上涨%，6月份上涨%；上半年原材料、燃料、动力购进价格同比上涨%，6月份上涨%。
随着夏粮连续五年增长，2008年夏粮同比增长%，生猪存栏数增长达到5%，非食品价格影响逐渐减少，前期我们对CPI走势的分析基本正确。
诚然，CPI作为与普通民众日常生活最密切的指标之一，谁也不能否认其作为通胀指标的重要性，代表了消费领域的物价水平。
但我们认为，GDP平减指数则包括消费在内的全部商品和服务，如包括生产资料和资本、进出口商品和劳务等，更具有代表性。
图7 08年上半年价格指数走势（2）在我们欢呼二季度CPI走势下行时，作为更全面的GDP平减指数继续上行，说明了我们通胀压力并没有减轻。
同时原材料和PPI的大幅上涨值得警惕。
就行业而言，PPI与CPI的背离将增加上游行业的盈利能力，压缩下游行业的利润空间，银行在信贷投放的选择上，应当有所警觉。
物价指数快速上升，如出现恶性通货膨胀，将影响社会稳定，政治成本巨大，为了遏制通货膨胀的势头，预计政府短期内不会放松紧缩性货币政策，如若CPI 出现反弹，不排除央行在下半年加息的可能。
七、出口大幅回落带动GDP下滑图8 08上半年走势年GDP上半年我国出口6666亿美元，增长%；增速同比回落个百分点，明显低于2003-2007年同期出口增速。
考虑人民币对美元升值因素，以人民币计价的上半年出口同比增长只有%，增速同比回落个百分点。
上半年我国累计贸易顺差为亿美元，比去年同期下降%，净减少亿美元。
以人民币计价的上半年我国贸易顺差比去年同期下降约%，增速回落个百分点。
据国家统计局测算，2005-2007年，外需分别拉动我国GDP增长%、%、%，这三年我国经济增长持续快速增长，外需和出口快速增长起了关键作用。
今年上半年我国出口和贸易顺差增速大幅回落将会拉低经济增长速度。
图9 08年上半年贸易顺差增长情况在不考虑初级产品进口均价大幅上涨和美元贬值影响时，会有进口快速增长、国内需求仍然旺盛的错觉，但考虑两个因素影响后，进口增速其实是处于下行通道中，这说明我国经济增长已经明显降温。
自去年上半年开始的针对出口和贸易顺差快速增长、经济增长由偏快转向过热的宏观调控已经取得明显成效。
如果仍保持目前的宏观紧缩力度，经济增长进一步下滑将不可阻挡。
因此，为防止经济滑向滞胀或通货紧缩，但同时为了避免CPI反弹，预计下半年宏观调控将保持上半年的状态，既不加大力度，也不会有放松的打算。
八、货币信贷增速双双回落图10 08年上半年货币供给情况今年6月份的金融运行数据显示，M1、M2增速均比上月末有所回落，但M1增速回落的幅度明显加大，M1增速与M2增速差距有所扩大。
具体来看，M1增速为%，增幅比上月末低个百分点，M2增速为%，增幅比上月末低个百分点。
自5月末开始M2增速反超M1增速的情况在6月份继续持续，且两者之间的差距有所扩大。
从原因来看，与6月份信贷增速的回落以及储蓄存款的加速回流有关，同时也表明当前货币流动性有所减弱。
图11 08上半年信贷规模增长情况6月份的信贷投放规模为3324亿元，同比少增1190亿元。
从二季度信贷投放的情况看，规模上与去年同期基本相当，也体现出了信贷投放季度管理的特点，即每个季度第一个月份的信贷投放规模相对较多，随后两个月份的信贷投放规模相对较少。
从整个上半年信贷投放规模看，人民币贷款增加24525亿元，同比少增899亿元。
6月末的人民币贷款余额增速为%，比5月末回落个百分点。
九、人民币存款强劲增长图12 08年上半年人民币存款增长情况人民币存款在上半年强劲增长，增加49649亿。
其中：居民户存款增加22070亿，同比多增13798亿；而6月末外汇各项存款余额1638亿美元，同比下降%。
上半年外汇存款仅增加30亿美元，同比少增23亿美元，不过绝对数量依然较大。
国内存款强劲增长主要受股市调整及外汇流入两方面因素影响。
此外，通胀压力下加息预期也吸引资金回流银行体系。
观察细项数据，企业的定期存款增速较快，这说明企业家对未来的信心不足，在实体经济中追加投资的欲望不够强烈。
十、银行贷存比继续下降图13 08年上半年银行贷存比变化情况自今年4月份以来，银行贷存比持续下降，6月份贷存比与2008年3月份的低点持平，回落至%。
我们认为，存款强劲增长给银行经营带来更高的成本压力。
因为存款加速回流，且回流存款多以定期存款形式存在，付息成本率的上升将会对各银行2008年拨备前利润产生较大负面影响。
此外，从紧货币环境中，在存款加速回流的同时，各项贷款增速趋缓。
由于我国银行结构尚不合理，中小企业资金需求得不到满足，出现冷热不均的格局。
十一、清点“热钱”图14 08年上半年人民币兑美元情况截止6月底，国家外汇储备余额为18088亿美元，同比增长%。
6月份外汇储备增加119亿美元，同比少增281亿美元；6月份当月贸易顺差亿美元，同比下降%。
虽然贸易顺差降低，但是进出口总值仍在大幅上升，达到亿美元，同比增长%。
外汇储备和贸易顺差对债券市场的影响，主要是带来本币汇率变动的压力，进而影响“热钱”的进出。
2008年上半年人民币升值势头迅猛。
图15 08年上半年“热钱”衡量指标情况按照国际收支平衡表，外汇储备应当来源于贸易顺差和FDI，但是在我国显然这三者之间的关系离等式太远。
即既非来自于经常项目亦非来自于资本项目的外汇储备增加就是“热钱”，但是在我国资本项目严格管制的情况下，“热钱”可能仍有一部分是通过“贸易”的形式进来。
尽管如此，用“外汇储备增加-贸易顺差-FDI”仍不失为一个衡量“热钱”的较好的指标。
“热钱”衡量指标也处于下行趋势，即使这一指标并不十分准确。
我们由此得出结论，至少短期看，人民币的升值压力是在下降。
综上所述：2008年上半年通胀仍然处于高位，虽然GDP高于合理的增长水平，但是下滑的趋势明显。
这种两种制衡力量决定了宏观调控的基调不会有明显的改变。
即仍然会是以防通胀为核心，实施从紧的货币政策和稳健的财政政策。
其实这样的判断已经在人大财经委关于经济形势和下阶段政策变化中已经得到了体现，这主要集中在以下三个方面：一是总体经济形势的判断。
一季度的总体评价是“当前总体经济形势比预期的好”，“经济朝着宏观调控预期的方向发展”。
二季度的总体评价是“当前经济社会发展形势是好的”，“经济继续朝着宏观调控的预期方向发展”。
两种表述基本一致，表明总体环境并没有发生大的变化，经济增长还没有成为国家担心的问题。
二是经济中存在问题的判断。
通货膨胀仍然是排在第一位的问题。
农业生产和农民增收、节能减排也是两次都提到的问题。
除此之外，根据最新的经济形势的变化，也增减一些问题。
新提出了四个问题：一是外贸出口形势不容乐观；二是煤电油运保障供应的难度加大；三是外汇储备增长过快；四是资本市场波动较大，房地产市场不确定性增加，潜在金融风险增加。
可以预期，新提出的问题将引起宏观调控部门更多地关注，可能成为新的政策着力点。
这次删除了一季度曾经强调的“固定资产投资反弹压力仍然存在”的提法，这意味避免投资过热将不再是宏观调控迫切解决的问题。
从2季度的情况看，由于信贷紧缩和企业盈利预期不佳，企业投资的积极性开始明显下降，投资过热的风险已经有了明显的降低。
三是政策基调和政策措施的判断。
这次会议基本上延续了4月份以来一直坚持的政策基调，把治理通胀放在突出位置（注：由于形势的变化，4月底开始国家文件就不再有防经济过热的提法了）；稳健的财政政策和从紧的货币政策的提法也没有改变。
