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2018年中国房地产行业现状及行业发展趋势分析一、房地产行业发展现状分析1、房地产调控政策现状分析2018年上半年，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，同时强调扩大并落实“有效供给”，但是，短期需求侧调控和中长期供给侧改革的交互作用并产生效果尚需时间，市场上的供需情况仍较紧张。
重点城市新房市场成交面积继续缩减，各线城市中一线城市领降；三四线城市新房成交面积亦有所回落，但绝对规模仍处历史较高水平。
上半年调控力度并未减弱，截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策，海南上半年历经数次政策收紧。
2016年出台调控政策城市数量资料来源：公开资料整理2017年出台调控政策城市数量资料来源：公开资料整理2018年1-6月出台调控政策城市数量资料来源：公开资料整理与2017年相比，2018年上半年除在需求端进行重点调控外，也注重在“供给侧”解决供需结构不匹配问题。
短期需求侧调控（抑制非理性需求）和中长期供给侧改革（保证有效供给）共同发力。
2、房地产行业销售及投资情况分析2015 年至 2017 年，是城市需求热度从东部向中西部蔓延的过程，三四线城市销售也高歌猛进，成交创历史新高。
而进入2018 年后，这种热度蔓延的趋势进一步扩散、进一步下沉，但增速呈现放缓。
前4 月全国商品房销售面积仅同比增长 1.3%， 4 月单月同比增速已转为负增长。
分结构来看，增速下滑的主要原因是东部尤其是三四线城市开始面临增速回落，相对而言中西部三四线城市的热度依然维持，这也符合近期调研的结论。
积极的因素体现在重点一二线城市，虽然整体还是处于负增长区间，但是降幅在二季度开始明显收窄，一线城市也是在5 月近两年以来首次重归正增长。
一二线城市和三四线城市的增速差在经历了 2017 年的持续扩大后，在 2018 年重新收敛。
全国商品房销售面积单月增速资料来源：公开资料整理2018年全国城市商品房销售面积及增速展望资料来源：公开资料整理随着商品房销售面积单月增速在2018 年4 月份转负，地产板块相对大盘指数的正收益信号或已初步显现。
中国地级及以上城市紧凑度测度（下）2020年01月15日表2 城市紧凑度测度指标统计性描述指标类别指标2005年平均值2015年平均值指标类别指标2005年平均值2015年平均值数值标准误差数值标准误差数值标准误差数值标准误差空间利用效率A14292210.343538172.43城市运营效率C1 1.070.04 4.160.12 A2335931316.53309171695.18C26126337.43252201310.16A3106354.5494552.34C312.980.4214.680.42A4 3.280.338.900.57C4120150.456869.00A58.020.578.900.57C576 1.80101 2.07A6 1.700.00 1.750.00C663 3.74100 6.56A7148.8510.64264.4316.29物质流通效率B17.580.3313.480.58生态环境协同D119.092.9053.373.23 B2 2.100.12 5.270.25D212.45 1.4025.072.08B30.790.080.320.02D30.690.020.950.01B40.480.020.310.02D40.950.020.970.00B5 1.340.040.800.03D535.20 1.7287.450.66B60.630.070.560.04D660.56 2.3893.770.742.不同等级城市的紧凑度具有显著分异本文利用新一线城市研究所发布的城市等级名单将264个城市划分为六个等级，来比较不同等级城市间的紧凑度差异。
城市等级是通过对城市的商业资源聚集程度、交通枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性等多方面城市综合发展水平的评估进行的城市分级。
六个等级的城市综合发展水平从高至低依次为一线城市、新一线城市、二线城市、三线城市、四线城市和五线城市。
房地产报告(收藏11篇)最新房地产报告(收藏11篇)。
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房地产报告(篇1) 很多人，包括我太太在内，都认为在不远的未来，上海的住房需求会萎缩。
原因主要是由于老龄化及人口减少，另外城市化减缓或结束后，会使住房需求进一步降低，我并不同意这一观点。
先把住房需求粗略分为以下三个部分：1，城市化带来的住房需求。
目前，中国6亿多城市人口，城市化率不到50%，如果未来城市化结束，10亿城市人口75%的城市化率，人均建筑面积33.4平米，按每年0.5%的城市化率发展50年，这部分的需求大概为每年2.672亿平米建筑面积。
2，城市人口的住房需求，即改善性住房带来的住房需求。
目前6亿多城市人口，如果人均建筑面积平均每年增加0.3平米，则会带来每年约1.8亿平米的住房需求。
未来10亿城市人口，每年增加0.1平米，每年约1亿平米住房需求。
截止，上海人均居住面积为17平米，同年美国人均居住面积为67平米。
而且中国的房屋建筑面积还包括了公摊面积，实际人均面积和一些发达国家的差距更大，有比较大的改善空间。
3，拆除原有住房带来的需求。
建筑都是有寿命的，由于房屋质量问题层出不穷，我假定建筑使用寿命平均为50年，目前的住宅存量面积大约为150亿平米，每年要拆除2%，约3亿平米。
未来按10亿城市人口为标准，人均建筑面积33.4平米，每年须拆掉约6.68亿平米。
1、2、3部分的年需求分别为2.672亿、1.8亿、3亿平米，合计7.472亿平米。
1、2、3部分的年需求分别为0、1亿、6.68亿平米，合计大约也在7.68亿平米。
结论：以上只是估算，如果正确的话，在未来50年内，房地产业的需求会一直刚性存在。
2)房价的未来走向：在目前的中国，除了流浪汉和乞丐睡在大街上外，绝大多数人都居者有其所，居住需求都在不同层面上得到了满足。
2017年我国房地产行业发展态势及2018发展趋势图文分析报告（2018.09.15）目录一、2017年中国房地产市场形势总结----------------------------------------（3）1、地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期---------（3）2、重点城市成交下行，三四线城市增长显著----------------------（4）（1）重点城市成交规模：供应受限，全年成交规模明显缩减，一线城市降幅最大------------------------------------------------------------------（4）（2）重点城市成交结构分析---------------------------------------------（5）二、土地成交规模情况分析-----------------------------------------------------（7）三、房地产行业竞争格局分析----------------------------------------------（10）1、销售业绩：品牌房企销售业绩显著提升，市场占有率不断提高----------------------------------------------------------------------------------------（10）2、拿地融资：品牌房企拿地规模增加，境外融资热度提升-------（11）四、2018年中国房地产市场发展趋势预测-------------------------------（13）1、市场发展趋势分析：成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长--------------------------------------------------------------------------------（14）2、因势而变，把握增量、突破存量----------------------------------------（16）（1）发展阶段：经济增速与人口红利仍是我国比较优势，房地产市场规模将维持相对高位------------------------------------------------------（16）（2）租赁市场发展空间分析--------------------------------------------（17）2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。
CBD城市经济发展的新引擎董忱每座国际一线城市，都有其代表性的CBD，纽约的曼哈顿、伦敦的金融城、香港的中环，均已成为城市的地标和象征。
CBD对济南来说，是承载着这座城市的希望，是济南倾全市之力绘就的时代蓝图，是济南进取心所在的活力都心。
未来，CBD周边将集聚成济南新金融中心和东部新城，济南在省会城市经济圈内的地位也将大大提升。
CBD建成后，济南将成为山东金融机构数量最多、总部企业密度最大、商务服务能力最强的现代服务业聚集区，成为国家CBD格局中的重要节点。
由此可见，CBD的建设不仅能增加济南的经济实力和经济规模，也为济南提升首位度提供了很好的契机。
除了经济实力增强，CBD的建设将会扩展济南往东发展的空间，在人口、经济等方面扩大省城的整体规模，周边的商贸、文化、产业将会入驻。
诸多世界五百强企业进入CBD，对济南来说，不管是现代化的程度还是在山东省城市的地位，将大大提升。
新金融在纽约曼哈顿CBD的核心区，从百老汇路延伸到东河的一条街道，全长不足一英里，宽仅11米，却以“美国的金融中心”闻名于世，这就是“华尔街”。
而正在建设的济南CBD10平方公里的辐射区内，经十路燕山立交桥至奥体东路段，5.5公里汇集了30多家省级金融保险机构和大型企业总部，最终将要打造成泉城济南的新金融中心。
CBD主要分为四区，分别是中央活力区、总部商务区以及经十路北、经十路南的金融商务区，按照规划，轴线北端的总部商务区将聚集国内外大型企业地区总部、研发设计销售中心，形成全省集中度最高的企业总部中心。
目前，在周边，济南市政务中心、省高院、省军区、省国资委、省交通厅、国家电网、省农行等相继进驻，高端商务办公仍吸引着众多企业准备入驻，这其中包括众多世界500强，涉及银行、保险、证券、石油、互联网企业等。
据了解，除总部商务区，分布在经十路北和经十路南的金融商务区也将汇集银行、保险、证券等传统金融机构，吸引创业投资、基金管理、大型企业财务公司等新兴金融机构，建设立足山东、辐射周边、在全国有较大影响力的资本运营中心。
2018中国房地产经纪人报告R E P O R T:R E A L E S T A T E A G E N T SO F C H I N A2018导 读中国房地产经纪人报告已是连续第三年出品。
报告关注的人群始终不变，但每年报告主题、关注焦点，都因势而变。
2016年，是我们出品的第一本报告。
彼时正值中国房地产交易市场由冷转热，经纪行业乱象丛生。
我们重点关注房地产经纪从业人员行业环境、工作生活状况。
2017年，中国房地产交易过热转冷，行业蔓延着兴奋而焦虑的情绪。
我们深度剖析高绩效经纪人养成原因，并提供300名“销冠”案例分析，以推动行业进步。
2018年，在数以百计的政策发布、加盟型中介崛起、行业诸侯竞相圈地割据。
我们把焦点转移到“市场动荡之下，经纪人、门店、公司如何实现逆袭”。
据此，我们给予报告读者如下阅读建议：在第二章中，重点关注数以百万计的经纪人在当前动荡市场中的生存现状。
在第三章中，重点关注数以万计的门店在此环境下如何提高业绩、稳住军心。
在第四章中，重点关注数以千计的经纪公司应该走向直营、加盟还是自营。
在第五章中，与经纪人一起思考行业预期。
考虑到经纪人员们平日工作繁忙，购书翻书都不便。
我们今年报告首次采取轻量化运作。
首先，我们在内容上尽量做到简练易读。
其次，今年的报告只出电子版，并上传云盘供大家免费下载储存，在电脑、手机上随时随地阅读。
销冠科技等今年多家报告联合主办机构，均是扎根于房地产经纪行业的机构及服务商。
我们致力于推动房地产交易行业信息化、经纪行业职业化等重大事项，过去3年我们每年都坚持调研出品经纪人报告。
今后，我们也将对这一课题持续跟进下去。
在此，我们留下主创团队联系方式，欢迎读者反馈意见，或一起探讨行业动向！欢迎发送邮件到：xiaoguanmarketing@欢迎添加微信：T00120121011目 录CONTENTS1 市场变化1.1 房地产政策1.2 金融政策1.3 存量房时代1.4 房地产经纪2 经纪人画像2.1 经纪人的群体特征2.1.1 年龄组成：以年轻人为主2.1.2 学历组成：低学历为主2.1.3 学习习惯：普遍较差2.1.4 工作年限：不满2年过半2.1.5 从业资格：多数未获得2.2 经纪人工作情况2.2.1 工作时长：9成超8小时2.2.2 业务支出：能把本赚回来？2.2.3 业务类型：二手是绝对主力2.2.4 业务覆盖：谁擅于控制全市房源？2.2.5 房源数量变化：减少了吗？2.2.6 客源变化情况：增长大幅领先？2.2.7 收入情况：中位收入6-9万2.2.8 收入涨幅：涨多于降2.3 什么样的经纪人收入较高？2.3.1 从业年限越长，收入越高2.3.2 年龄越大，收入水平越高2.3.3 取得职业资格的房地产经纪人，收入高于未取得职业资格的房地产经纪人2.3.4 学历越高、学习习惯越好，收入越高2.3.5 一二线城市经纪人收入普遍好于三四线城市经纪人收入2.3.6 业绩越好，抗周期性越强2.4 总结01 03 06 07 0710 10 11 11 12 13 14 14 15 16 17 18 18 20 20 21 21 22 23 23 25 25 26 093 门店变化3.1 门店对经纪人的核心价值3.1.1 门店业绩变化：一线城市下挫3.1.2 门店人数变化：升多于降3.1.3 合作情况：主要靠单打独斗3.1.4 房客源开发渠道：去门店化有用？3.1.5 培训情况：经纪人最需要什么？3.1.6 HR关怀：员工有归属感吗？3.2 门店应该重视什么？3.2.1 充分的培训、合理的培训频次3.2.2 有效的房源获取手段3.2.3 有效的客源获取手段3.2.4 重视合作：抱团取暖、加盟崛起3.2.5 企业文化建设：会留住人才吗？3.3 总结4 三大类型中介的特征4.1 为什么是加盟？什么是加盟？4.1.1 加盟模式的赋能作用4.1.1 四种主流加盟模式4.1.2 加盟品牌与形势4.2 加盟型连锁中介的特点4.2.1 加盟相比直营的优点4.2.2 加盟相比直营的劣势4.3 市场上加盟型连锁中介、直营型连锁中介、自营型中小中介的比对情况4.3.1 城市分布：直营主战一线4.3.2 工作时长：自营型最安逸4.3.3 收入水平：最高的竟是自营4.3.4 带看情况：直营 加盟更抗周期4.3.5 房源变化：直营 加盟更稳4.3.6 信息化工具使用：自营型是短板4.3.7 品牌宣传：直营、加盟强势4.3.8 培训情况：自营较差4.3.9经纪人自身规划与需求28 28 29 30 31 32 33 3442 42 43 44 44 44 47 49 50 50 51 51 52 53 54 55 34 35 36 37 39 40 27 41 564.4 加盟型中介适合现在的中国吗？4.5 总结5 对市场的预期5.1 房价和成交预期：大部分经纪人持乐观态度5.2 公司坚持和行业坚持：投入多、收入高越忠于这行5.3 职业规划：三分之一经纪人想创业6 主办机构简介及法律声明6.1 指导单位/主办机构6.2 免责声明6.3 版权声明58 5859 67 60 616568 70 70序 言 1谁没跟上步伐 谁就会被立即抛弃创业的时光过得飞快。
Ⅰ 基础数据一、全国房地产开发投资情况单位：亿元，%二、各地区房地产开发投资情况单位：亿元，%2016年房地产行业分析报告三、全国房地产土地开发与销售情况单位：万平方米，亿元四、各地区土地开发与购置增长情况单位：亿元，万平方米，%五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况单位：万平方米，%六、各地区商品房住宅销售增长情况单位:万平方米，亿元，%数据来源：以上数据来源于国家统计局Ⅱ市场运行状况今年以来，全社会固定资产投资呈高速增长势头。
一季度全社会固定资产投资同比增长43%，增幅比去年同期提高了15.2个百分点；钢铁、水泥投资增长一倍以上；其中房地产开发投资增长41.1%，增幅比去年同期提高6.2个百分点。
针对这种情况，中央采取了一系列宏观调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策、紧缩房地产开发信贷政策等，旨在从房地产开发的源头——土地和金融两方面来对行业进行调控。
上半年房地产市场运行情况显示，这一系列宏观调控措施已经取得初步成效：房地产开发投资增长幅度逐月降低，1-6月份全国累计完成房地产开发投资增幅比去年同期回落5.3个百分点，比今年一季度回落12.4个百分点；房地产开发贷款增速放缓，资金来源偏紧；土地开发面积和商品房竣工面积增速也持续回落。
但这种态势导致了房地产市场供需矛盾可能进一步加剧的预期，并推动了房地产价格的上涨，二季度房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。
一、上半年房地产市场综合景气指数呈回落态势国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明：6月份“国房景气指数”为105.18点，比5月份回落0.74点，比去年同月回落1.86点，今年以来，全国房地产开发市场呈现明显的“高开低走”态势。
1月份“国房景气指数”达到107.75点，高于2003年末的水平，此后指数略有回落，特别是3月份以后，由于国家加大了对重点行业投资的宏观调控力度对房地产开发市场的影响十分显着。
2023年统计师之初级统计工作实务模考预测题库(夺冠系列)单选题（共40题）1、工程结算利润的计算公式为()。
A.工程结算利润=工程结算收入-工程结算成本+工程结算税金B.工程结算利润=工程结算收入-工程结算成本-工程结算税金及附加C.工程结算利润=工程结算收入-工程结算成本+工程结算税金及附加D.工程结算利润=工程结算收入+工程结算成本+工程结算税金【答案】 B2、工业品价格指数的计算包括三步，其中代表产品的价格指数采用（）平均法计算。
A.几何B.加权算术C.简单算术D.加权调和【答案】 C3、某工业企业2015年年末总产值1100万元，比上年增长10%，消费能源77标准万吨，比上年增长7%，中间投入合计880万元，比上年增长8%，应交增值税－0.5万元，上年应交增值税－0.4万元。
A.8%B.18.8%C.15%D.9.5%4、某工业企业2015年有关资料如下：2015年全年主营业务收入200万元；1、2季度从业人员平均人数均为50人，3季度平均人数80人，4季度平均人数60人；发放从业人员计时、计件工资120万元，奖金、津贴30万元；福利费支出3万元。
A.50B.60C.70D.80【答案】 B5、容积率是指地面上总建筑面积计算值与（）之比。
A.规划建设用地面积B.项目建筑面积C.总建设用地面积D.批准预售面积【答案】 C6、依据（）等指标或替代指标，将我国的企业分为大型、中型、小型和微型四种类型。
A.从业人员、营业收入和资产总额B.从业人员、营业收入和实现利润C.营业收入、资产总额和实现利润D.从业人员、资产总额和实现利润7、居民消费价格调查将居民消费的商品和服务分为（）大类。
A.10B.8C.15D.18【答案】 B8、某地级市政府想了解本市小微工业企业贷款融资等方面的现状。
为满足市政府的上述需求，市统计局决定开展专项调查，设计了调查表，制定了专项统计调查制度，拟采用等距抽样方法，选取200家小微工业企业开展调查。
2018中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究Content 目录▶ 研究背景与方法体系1/研究背景经济面临下行压力，转型升级迫在眉睫，产业转移推动城市格局重塑房地产告别高增长时代，城市分化加剧，城市群效应显现4/方法体系市场容量与增值潜能两大维度判断城市房地产开发投资吸引力10大方面，近40项具体指标构建评价模型297个地级以上城市全样本评价▶全国297个地级以上城市开发投资吸引力评价结果7/评价结果上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位，经济基本面较好的二线及受核心城市辐射的三四线城市排名靠前东部沿海发达城市群城市保持领先优势9/特征分析一二线城市经济总量大且增长较快，东莞、中山、苏州等长、珠三角城市制造业基础强房地产市场分化加剧，郑州等重点二线城市及一线周边三四线城市开发投资额及销售面积增长显著▶城市群视角下的城市发展趋势15/中国城市群发展格局京津冀、长三角、珠三角、长江中游及成渝五大城市群面积占全国11%，GDP占全国55%，是中国经济最活跃，潜力最突出的地区。
18/京津冀城市群内部城市差距明显，是短板也是契机。
政策驱动：国家重点规划区域，千年大计雄安新区落地，城际高铁网络铺开，产业转移不断，由0至1发展空间广阔。
北京强核稳定并开始辐射周边，环京县市空间大，天津快速扩张中。
23/长三角城市群国内最成熟城市群之一，经济水平领先且活性高，城市等级完备。
创新驱动：当前产业门类齐全，城市协同与博弈共存，创新是城市取胜关键。
上海心脏地位强化，Z字形发展带仍是重点，发展轴带上的城市将保持领先优势。
28/珠三角城市群同属广东，珠三角内部协同发展更加顺畅，作为中国最早对外开放的窗口，市场化程度高，产业基础雄厚、制造业发达，广佛与深莞一体化程度突出。
当前正携手港澳进入湾区时代，珠三角再迎发展新机遇。
34/长江中游城市群长江中游城市群承东启西、联接南北，战略地位突出，是实现东部产业转移的重要传送带，目前武汉、长沙、南昌三大省会城市虹吸效应明显，尚未进入辐射周边地区的阶段，但轨道交通将带动九江等第二圈层城市和黄冈、孝感等城市价值逐步提升。
37/成渝城市群作为西部最具潜力的城市群，成渝城市群聚合将产生“1+1＞2”的效应，重庆、成都的城市吸引力和综合竞争力不断提升，核心地位不断强化，未来随着城市间联动效应的增强，周边绵阳、德阳、泸州、宜宾等城市也将迎来快速发展期。
▶ 结语一、研究背景与方法体系1、研究背景从1998到2017年，中国的房地产行业市场化之路已走过20年，在这20年间，一幢幢高楼平地而起，不仅见证着中国人生活质量的提高，也见证着城市的振兴与崛起，中国城市新的发展格局正在形成。
城市间的角力与比拼，背后依托的是经济与产业实力的博弈。
2016年，中国GDP总量达到74.4万亿，同比增长6.7%，虽然第三产业增加值占比已超过50%，但工业化仍是我国经济发展的主要推动力，当前，面对发达国家“再工业化”与东南亚国家的低成本优势，中国产业经济转型迫在眉睫。
经济增长来源于生产要素投入的增加和全要素生产率的提高，因此中国的产业结构优化之路，一方面体现在发达城市与落后城市间的产业横向转移，另一方面则是依靠技术进步、生产创新实现的制造业就地升级。
传统工业化带来的经济增长边际效应减弱，后工业化时代已经到来，在这场产业结构升级的革命中，中国城市的格局也迎来重塑机遇。
东部沿海城市人口数量红利殆尽，产业结构必须向依靠创新与改革的高端结构升级，而东部原有的传统产业也将进行国内城市间的横向转移，这种转移不仅包括沿海发达城市向中西部城市的转移，还包括核心大城市向周边卫星城或相邻城市的外溢，正是由于这种产业在城市之间的变迁，推动了资本与就业岗位的转移，从而带来了人口的加速流动，西部核心城市也迎来新的发展契机，东部大城市与周边城市的联系更加密切，城市发展迈入都市圈与城市群发展的阶段。
如果把目光聚焦到房地产市场，我们会发现，2016年持续走高的中国房地产市场从区域的角度也可以用“分化”来概括，核心大城市仍然是房地产市场最主要的需求集中区域，具有产业基础的城市在这一轮周期中需求得到充分释放；另一方面，核心大城市周边的三四线城市显然正成为溢出需求的主要承载地，都市圈与城市群的形态在房地产市场也渐成趋势。
正是基于中国城市发展的特征出现如此变化，房地产的投资策略也随之发生改变，更多的房地产开发商、金融机构把深耕布局的视角聚焦到城市群范畴上。
2017年，中国指数研究院特开展城市房地产开发投资吸引力研究，从城市群的角度分析城市发展脉络，以引导资源合理调配，发现价值洼地。
自2003年起，中国指数研究院已连续15年开展相关研究，并借鉴国外相关研究经验，形成了一套系统完善的“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，通过科学的研究体系和评价方法，每年对各城市的房地产开发投资吸引力进行综合评价，以发掘房地产开发投资潜力城市，为政府宏观调控和企业跨区域投资提供决策依据。
2017年，在新的宏观环境和城市发展特征下，中国指数研究院优化研究体系，对城市投资价值进行更精准、系统的评价。
1) 经济环境已变，行业进入新常态，城市研究价值凸显当前中国经济发展已步入“新常态”，这不仅表现为增速放缓，也表现为结构调整以及风险暴露。
2015年，中国GDP 增速首次低于7%，2016年增速下行趋稳，为6.7%，但目前人力资本、科技创新和结构升级等新动能尚未成型，随着“三降一去一补”继续推进和供给侧改革的持续深化，经济下行压力较大。
同时，2017年外部环境更趋复杂，发达国家经济复苏状况并不明朗，加之英国脱欧、特朗普当选美国总统等“黑天鹅”事件频发，中国将面临更加复杂的国际政治经济环境，经济存在继续探底的可能性。
回顾过去，房地产行业在中国经济高速增长的过程中始终扮演着重要的角色，尤其是2003年以来，房地产业被确立为国民经济支柱产业，行业发展历经黄金十年，市场扩张性增长并渐趋成熟。
从中国目前以及未来经济增长的角度来看，房地产业的高速增长已接近尾声，增速趋于平稳。
新的发展阶段下，随着人口及资本集聚效应进一步凸显，中国房地产行业分化格局将进一步加剧，过去粗放的开发投资模式难以持续，未来只有对城市、业务和产品进行科学的研究和评价，才能更好的发现城市价值，把握拿地投资节奏。
2) 城市群效应显现，城市分化加剧我国“十三五”规划提出“加快城市群建设发展”，城市群将成为中国未来城镇化的主要形态，未来的生产力布局和新的经济增长点都将围绕城市群进行，同时由于城市群内部分工定位不同，城市发展阶段不同、需求不同导致出投资价值的明显差异，以城市群视角进行城市价值的解读成为城市研究的必然趋势。
此外，2016年以来，城市间房地产市场表现也印证了上述结论，城市市场分化趋势进一步加剧，其中，重点一二线及城市群核心城市辐射范围内的三四线城市表现良好，发展潜力较大。
整体来看，2017年外部经济环境更加复杂，行业发展进入新常态，城市分化下的城市群效应凸显。
在此背景下，中国指数研究院启动“2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究”，从城市群的视角解读城市投资价值，具有重大现实意义和参考价值。
2017中国地级以上城市 房地产开发投资吸引力研究长三角城市群北京天津郑州西安珠三角城市群成都重庆武汉厦门福州日本太平洋沿岸城市群英国伦敦城市群欧洲西北部城市群北美五大湖城市群美国东北部大西洋沿岸城市群中国长江三角洲城市群全球五大发达城市群是经济最发达、人口最密集的区域，中国长三角有望成为世界第六大城市群随着技术的进步，“夜灯”数据逐渐成为人们观测城市经济水平和人口聚集的重要工具。
根据NASA-NOAA 的Suomi 国家极地轨道伙伴卫星（NPP ）观测到的2016年地球“夜灯”图像，我们可以看到，以伦敦为核心的英国城市群、以纽约为核心的美国东北部大西洋沿岸城市群、以巴黎为核心的欧洲西北部城市群、以东京为核心的日本太平洋沿岸城市群和以芝加哥为核心的北美五大湖城市群夜间灯光亮度最高且已连成片，表明这些区域经济发展水平较高，城市发展成熟。
中国范围内，长三角、珠三角城市群以及北京、天津、武汉、重庆和成都等核心城市夜灯亮度高中国城市的夜间灯光图显示，目前仅长三角、珠三角城市群形成大面积亮度较高区域，京津冀城市群中北京、天津亮度显著高于河北，更多地区仅核心城市亮度较高，如长江中游城市群的武汉；成渝城市群的成都、重庆；中原城市群的郑州；海西城市群的福州、厦门；关中城市群的西安等。
这也表明，这些区域尚处在发展初期，核心城市虹吸效应远大于外溢效应，尚未形成区域间的联动发展。
2、方法体系中国指数研究院自2003年起即开展城市投资吸引力研究，研究对象涉及全国297个地级以上城市1，积累了丰富的研究经验。
该研究是目前国内数据最新、覆盖面最广、研究历史最长的城市房地产开发投资吸引力研究。
2017年，我们在总结过去多年研究经验的基础上，结合目前房地产市场呈现的新特点，从城市投资的角度对方法体系进行了重新梳理和完善，以期更好的判断城市房地产市场投资吸引力。
我们将评价体系所涉及的多类型数据进行系统化整合，构建形成2大维度、10大方面，近40项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，对全国31个省（直辖市、自治区，不含港澳台地区）的297个地级以上城市进行投资吸引力评价。
并从城市群视角对五大主要城市群的投资吸引力进行深入研究。
评价的逻辑：量与价是市场最重要的二维属性，房地产市场也不例外，城市投资潜力正是市场容量与增值潜能共同作用的结果，当城市房地产市场规模能够有质量的扩张、房地产价格保持合理上涨时，城市房地产就具备投资潜力。
因此，我们对城市房地产投资潜力的判断也是基于市场容量和增值潜能两大维度，找出分别影响二者的关键因子，创建城市房地产开发投资吸引力评价体系。
1 本报告研究范围指所有“地级市”，不包括自治州、盟等地级行政区。
首先，人作为房地产市场的消费终端，是影响市场容量最重要的因素，这不仅包括人口的现有规模，也包括城市对人口的吸引力，未来市场容量能否保持甚至扩张均取决于人口是否能够保持增长，而对人口的吸引力来源于城市的经济、收入、资源、交通等因素，换言之，城市经济、收入、资源、交通等因子将通过作用于人口增长来影响住房市场容量。
经济的表现我们通常用GDP总量及增速、人均效益、产业结构等方面来表现；财富水平的高低决定了城市人口的购买力，指标包括收入、储蓄等；而教育、医疗等资源优势也是城市进步和配套水平提升的体现；交通设施的完善使城市间的互动更加频繁，资金、人才等生产要素流动也更加便利，因此机场、高铁等交通通达性也成为我们对城市投资吸引力进行评价的维度之一。
另一方面，自由市场下，价格由供求关系决定，因而我们认为房价变化最关键的影响因子之一是市场的供求状况；同时，现有存量将影响未来需求的增长潜力，也间接影响城市房价行情；而房价最终由城市购买力支撑，因而价格支撑是影响未来房价水平的基础因子；市场热度反映的是开发企业对当地城市的投资热情，他们也将形成房价变化的动力。
