贵阳花果园项目专案分析

如有帮助，欢迎支持。 1 贵阳花果园项目专案分析

花果园项目专案分析 * 项目概况分析 1 260米60层双塔写字楼 花果园项目： * 项目位于城市中心区，未来升值空间巨大。 项目区位： 技术指标 数据 一、规划用地 809183㎡ 1、实际用地 809183㎡ 二、总建面 60990873>.㎡ A、地面建面 5600000㎡ 1、住宅建面 2400000㎡ 2、写字楼 600000㎡ 如有帮助，欢迎支持。 2 3、商业 1070000㎡ 4、社区配套 1500000㎡ B、不计容积 499087㎡ 容积率 6.92 绿地率 58% 建筑密度 76.8% 居住总户数 40000户 机动车位数 55000辆 居住总人口数 （按3.2人/户） 128000人 花果园坐落贵阳主城区，东面与浣纱路相邻，南面接艺校立交桥，西靠五里冲，北面为智慧龙城住宅区。距贵阳市中心（大十字）仅1.5公里，被云贵山环抱，周边山体植被茂密，有良好的生态人居环境。项目东面主要出口接花果园立交桥，南面主要出口接艺校立交桥，均系贵阳重要的交通枢纽。 花果园项目是贵阳目前规模最大的城中村改造工程，改造建成后将成为贵阳主城占地面积6000亩，总建筑面积560万方的罕见大盘，而其中涵盖“大贵阳”如有帮助，欢迎支持。 3 发展战略多条中心交通主轴的市政道路，使该项目将位于“大贵阳”战略的绝对中心区位成为市中心最大规模住宅与办公区域，且配套最齐全、最繁华。 花果园项目邀请了国际一流知名公司进行多方面合作，包括规划设计、交通体系、园林景观等，因此出现了多个贵州首创：三层立体交通及有轨电车环绕通行、16万㎡湿地生态公园、260米60层双塔国际甲级办公大楼、25万m2大型购物中心、22万m2时尚商业水街、60万m2办公、60万m2商业、首家五星级疗养院、308米IMAX3D巨幕影院等。花果园项目的建成将呈现贵阳又一新繁荣中心，既有地标建筑、同时涵盖金融、商业、休闲、旅游、文化、居住为一体的贵阳国际中心落地。 项目概况： 该项目堪称为目前贵阳市最大销售中心，在不足一个星期的时间内，售楼中心便完成了硬装与软装，十分神速。并结合众多科技元素，彰显项目高端品质。 目前项目导示系统尚不完善，且进入销售中心道路仍然不够平整，出行不便。 销售中心外场包装氛围不够浓厚，缺乏鲜明特色，现场道旗、空飘、拱门等烘托气氛的布置比较少，销售氛围不够浓厚。 项目现场包装： 25万平米购物中心，涵盖特色商业水街，大型购物中心。 60万平米商务中心，打造贵阳顶级中央商务区， 10所酒店式公寓，6栋甲A写字楼， 6星级快捷酒店， 260米的双子塔将成为贵阳的最高建筑，成为贵阳城市地标。 3所幼儿园，将引进南明小学及中学，18中，甲秀小学等优质教育资源，打造人文教育基地。 3个网球场，5星级疗养院，中心自然生态湿地，6万车位地下停车场等配套齐全。 项目配套工程： 如有帮助，欢迎支持。 4 打造16万平方米的中心湿地公园，比人民广场大2.7倍，比黔灵公园的黔灵湖主湖还大三分之一，这在全国都是绝无仅有的。 4540亩的山体公园，包括40片羽毛球场、40片网球场…… 项目将率先大规模引入雨水收集及中水处理系统。 项目环境打造： 项目施工现场： 英国Benoy建筑设计 英国WVA(弘达集团)交通规划 泛亚国际景观设计 英国JLL(仲量联行)商业顾问 中建四局建筑 合作团队： 花果园项目优劣势T字账户分析—— 品牌优势——宏立城“山水黔城”的成功开发奠定的市场基础； 规模优势——“卫城级”开发，带来的规模优势及新城规划优势； 规划优势——城市级路网及商业、生活配套打造，实现新城级的中央辐射力； 完善配套——完善商业街区、25万平米购物中心、 60万平米商务中心、 10所酒店式公寓，6栋甲A写字楼， 6星级快捷酒店； 物理地标——城市地标级——260米的双子塔； 教育资源——3所幼儿园、南明小学及中学，18中，甲秀小学等优质教育资源 休闲娱乐——3个网球场，5星级疗养院、 6万车位地下停车场； 自然环境——以“中心自然生态湿地”位核心的自然环境打造； 顶级团队——顶级开发团队联手开发； * 如有帮助，欢迎支持。 5 优

势 劣

势 品牌隐忧——宏力城品牌具有一定负面硬商； 虚应于市——全新项目入市，无现实工程支撑，停留于“规划图纸”层面； 配套开放性——其商业、生活、教育、自然环境配套均位开放性的，社区生活环境相对嘈杂； 超高层挑战——目前贵阳唯一的在售超高层项目、30F以上部分面临市场挑战； 人为雕刻——区域内无自然环境及商业依托，全部为人为引导及建设、具有一定规划弊端； 营销难度——营销投入大、营销难度大； 产品规划 2 项目产品主要是以住宅、写字楼和商业为主，现阶段主推的是一期住宅产品。以下分析以住宅产品分析为主。 项目产品类型 住宅 写字楼 商业 如有帮助，欢迎支持。 6 项目一期推出货量 * 备注：数据统计日期至2011年4月15日 1栋 2栋 3栋 4栋 5栋 6栋 7栋 8栋 9栋 10栋 11栋 12栋 13栋 14栋 15栋 17栋 18栋 19栋 20栋 21栋 16栋 2011年4月最新成交均价5524元/ ㎡ 如有帮助，欢迎支持。 7 2011年4月最新成交均价6414元/ ㎡ 2011年4月最新成交均价7716元/ ㎡ 项目一期共推出21栋37层以上超高层（截止2011年4月15日，其中有20栋已取得预售许可），共计房源11748套，户型面积为64-194平米，两房到四房户型，各栋楼层情况如下： 项目负责人陈总在新闻发布会上表示，目前推出组团仍为毛坯房，但未来将会推出精装房！ 栋号 楼层情况 楼层户数 1、2、3 48层 4梯10户 4、5、6 48层 3梯6户 11 38层 4梯9户 12、13、14、17、18、19 39层 3梯6户 20 44层 3梯6户 如有帮助，欢迎支持。 8 21 45层 3梯6户 7、15、16 37层 2梯4户 一期产品概况 花果园项目产品结构情况 户型分类 面积 户型结构 套数 占比 A型 70㎡以下 两室两厅一卫 1965 16.70% B型 70㎡以上，90㎡以下 两室两厅一卫 2570 21.90% E型 90㎡以内 如有帮助，欢迎支持。 9 三室两厅一卫 994 8.50% F型 100㎡以上，140㎡以下 三室两厅双卫 5775 49.20% V型 173㎡与195㎡ 三房与四房 444 3.80% 一期推出货量11304套，数据来源：筑房网 一期户型占比 小两房 64.89㎡两室两厅，户型方正，双阳台设计，采光较好。室内功能分区不明显，客厅开间太小，仅2.4米，使用面积仅11.76㎡。且为过厅不独立，不便摆放家具。 一期经典户型 紧凑型小三房 89.98㎡三室两厅两卫，户型方正实用，开间布局合理。功能分区明显。双阳台设计，卧室飘窗设计采光通风良好。 舒适型大三房： 109.31㎡三室两厅一卫，户型方正，干湿分区明显，但动静分区不好。此如有帮助，欢迎支持。 10 户型和兆基84.79的小三房除对个景观阳台外，户型基本一样。客厅开间都是3.9米。 一期部分户型 豪华四房 195.98㎡四室两厅两卫，户型方正大气，功能分区良好，采光通风俱佳。带入户花园，创新双厨房设计，面积浪费较多。 营销及推广概况 3 营销策略

花果园项目营销策略 三大攻势全面提升项目市场认同价值 项目品牌攻势 事件攻势 媒体攻势 充分发挥宏立城区域地产品牌的优势，引爆项目。 彭家湾旧城改造，政府形象工程提升项目的美誉度和信赖度。 粗放式的区域强势媒体《贵阳晚报》强烈轰炸。 项目政策性营销策略支持 粗放型的强势媒体轰炸 项目现场体验式营销 定向公关与市场炒作 营销执行策略 政策一：付款方式优惠，一次性98折，按揭99折。 政策二：团购政策优惠，定向公关政府及事业单位团购订房。 如有帮助，欢迎支持。 11 政策三：老带新政策优惠，新老客户享受5000元优惠。 政策四：低首付政策，项目推出1.5成首付政策。之后推出购100平以上享受88800元，100平以下享受59900元。 政策五：促销现金优惠，新春礼包、购房基金、9999元，厨卫大礼包59900元，家电礼包28900元。 政策六：限时抢房，5100元/平起。 政策七：低总价策略，67-89平实用两房“惠民房”34万元/套起售。 项目政策性策略支持 该项目前期推广主要借势政府城市规划政策，将彭家湾旧城改造建设作为城市热点话题，引起社会高度关注，强调未来区域发展规划所带来的优越前景； 项目推广主题方面，主要强调规模与环境配套，以及全新的生活区位、生活方式等内容； 在推广通路上，以报媒为主，并辅之以电视、网络媒体宣传，其中报媒推广均为通栏整版形式，力度较大，但渠道相对单一； 同时该项目借大范围的网络行业内从业人员，以制造大盘效应话题，在业内广为传播； 在销售方式上，以外围营销模式发动置业顾问挖掘客户资源，鼓励炒卡，制造热点话题； 目前来看，推广通路较为局限，推广内容比较广泛。 渠道单一 力度强劲 内容丰富 粗放型的媒体策略 粗放型的媒体策略 10月21日，项目产品说明会