项目一级节点计划

房地产开发项目节点计划分级管控方法作者：葛立峰来源：《进出口经理人》2016年第02期摘要：地产开发项目节点计划的管理精髓之一在于分级管控，即根据岗位设置和管理层级各司其职、分级别针对性管理。

本文从实操角度系统阐释了如何进行具体的分级管理。

关键词：房地产开；项目；节点计划；分级一、术语和定义（一）项目关键节点：公司层面重点管控的节点。

（二）集团关注节点：集团公司层面关注的节点。

（三）项目一级节点：包括关键节点、集团关注节点在内的公司层面管控、计划部重点管控的节点。

（四）项目二级节点：项目公司、计划部管控的节点。

（五）项目三级节点：项目公司管控的节点，包括各专业线的作业计划节点。

二、分级管控方法地产公司的计划管理部门（以下称为“计划部”）是公司项目节点计划管理的统筹部门，负责相关规章细则制定、组织实施；各项目公司和专业部门是节点计划的执行主体，按照本细则进行节点计划的编制、实施和反馈。

（一）计划编制。

项目一级节点计划：按照公司年度经营目标和公司领导对关键节点的要求，计划部草拟形成关键节点计划，经公司会议审议通过后定稿；计划部参照计划节点表（后附），在项目获取意向总平图或总经理下达编制指令后，根据《项目关键节点计划》，草拟《项目一级节点计划》，并与各部门沟通确认定稿，报计划副总审核、总经理审批；项目二级节点计划：各项目公司根据已发布的《项目一级节点计划》，草拟《项目二级节点计划》，要求涵盖并符合《项目一级节点计划》，非项目公司主责节点要写明主责部门，而后与各部门沟通确认定稿，报计划部审核、计划副总审批；项目三级节点计划：由项目负责人组织项目专业负责人根据计划编制基础资料的获取情况分阶段安排编制，要求必须涵盖并符合《项目二级节点计划》，定稿后报计划部备案。

（二）计划反馈和考核。

1、各项目公司按期反馈一、二级节点执行情况至计划部，计划部结合现场核实等方式，汇总形成《各部门月度计划执行评价意见》报公司计划会，作为绩效考核的依据；2、绩效考核环节按公司绩效考核制度执行。

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工作日 工作日 工作日 35 工作日 33FS+4 工作日,27 工作日 42FF 工作日 25 工作日 工作日 工作日 33,43 工作日 47
2008年3月1日 2008年3月1日 2008年3月31日 2008年3月31日 2008年4月14日 2008年2月7日 2007年12月3日 2008年4月15日 2008年4月15日 2008年4月22日
2008年4月14日 2008年3月30日 2008年3月31日 2008年4月14日 2008年4月14日 2008年2月16日 2007年12月3日 2008年7月7日 2008年4月21日 2008年5月12日
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房地产项目开发一二级计划模板（参考） 标识号 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 计划类别 支行递交省分行上会审批 低密度项目需要呈报总行审批 签定借款合同，办理土地抵押登记 下贷（四证） 一级 项目启动 二级 构建项目团队 建立项目部组织架构 建立工程管理制度 团队培训 阶段成果 项目启动阶段成果 阶段成果 4、《项目定位报告》 规划方案,规划指标介绍 产品需求和建议 会所、商业、公共部位及住宅配置标准 精装房规划（如有） 项目的开发及销售计划 阶段成果 5、《项目一二级进度计划》 阶段成果 6、《成本敏感分析、价值分配及目标成本预设》 各类成本预测分析（土地费用，建安成本，期间费用，总成本） 成本控制预案 成本控制重点、难点 河道治理、地基处理方案、降噪方案的确定 阶段成果 7、《会所、售楼处、样板房选址、定位、开放计划》 现场售楼部、样板区的选址、面积规划、功能分区，内外风格、景观等具体要求 售楼部、样板房的开放计划 阶段成果 8、《投资分析报告（启动）》 启动阶段销售进度与售价预期 启动版目标成本的测算 阶段成果 9、《方案设计任务书》 阶段成果 10、《景观方案设计任务书》 阶段成果 11、《精装房定位、限价及建设实施方案》（如有） 一级 召开项目启动会 项目启动阶段成果提交集团审批 一级 规划设计 二级 修建性详细规划设计 准备工作 项目市场初判、初步产品定位 拟定概念规划设计任务书 确定参与概念规划设计单位 任务名称 工期 21 14 14 7 52 45 30 30 15 15 10 2 8 6 8 7 10 10 10 5 5 5 10 10 10 10 10 10 10 10 10 2 3 289 106 54 4 4 5 前置任务 开始时间 2008年5月13日 2008年6月3日 2008年6月17日 2008年7月1日 2007年11月30日 2007年12月7日 2007年12月7日 2007年12月12日 2008年1月6日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年12月2日 2007年12月2日 2007年12月2日 2007年12月3日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年12月5日 2007年12月5日 2007年12月5日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年11月30日 2007年12月10日 2007年12月12日 2007年11月26日 2007年11月26日 2007年11月26日 2007年11月30日 2007年11月26日 2007年11月30日 完成时间 12/24 工作日 48 工作日 49 工作日 50 工作日 43,33,181,144 工作日 工作日 工作日 11 工作日 55SS+5 工作日 工作日 56FS-5 工作日 工作日 工作日 工作日 86 工作日 60 工作日 60 工作日 60 工作日 工作日 工作日 工作日 工作日 工作日 62FS-5 工作日,61 工作日 62FS-5 工作日,61 工作日 工作日 工作日 工作日 工作日 工作日 工作日 工作日 工作日 工作日 59,66,65,71,74,7 工作日 80 工作日 工作日 工作日 工作日 工作日 工作日 86 2008年6月2日 2008年6月16日 2008年6月30日 2008年7月7日 2008年1月20日 2008年1月20日 2008年1月5日 2008年1月10日 2008年1月20日 2007年12月14日 2007年12月9日 2007年12月1日 2007年12月9日 2007年12月7日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月9日 2007年12月11日 2007年12月14日 2008年9月9日 2008年3月10日 2008年1月18日 2007年12月3日 2007年11月29日 2007年12月4日

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京津合作园区商业综合体项目里程碑计划
项目概况：项目总占地84121㎡，容积率0.79，地上建筑面积66456㎡，地下建筑面积16340㎡，总体建筑面积82796㎡。项目预计分为二期开 发：一期拟开发规模约20240㎡，涉及楼号九章中心一栋、会所16栋；其余为二期。开发周期2014年8月-2017年10月 序 期 号 别 1 2 3 4 计划节点名称 交地（拆迁）完成 取得国有土地使用权证 项 取得建设用地规划许可证 目 整 体 完成项目产品定位报告评审 主责单位 土地中心 项目公司 项目公司 市场策划部 配合单位 项目公司 完成标准 完成时间 2010-9-26 2011-9-16 2011-3-22 2014-4-30
2014-4-30
2014-5-31
2014-6-15 2014-5-31 2014-7-15 2014-7-31
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项目工程开工 一 期 工程结构全部到+0.00 工 工程进度达到办理预售证条 程 件 取得商品房预售许可证 工程主体全部封顶 工程竣工验收完成 取得竣工验收备案表 交房或开业 两点一线正式开放【售楼处+ 样本间+景观示范大道】（如 当期首次开盘销售 当期首次推售量月度销售率 达80%
项目公司
2014-8-15
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项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司 项目公司
技术部 房产中心 市场策划部 技术部 技术部 技术部 技术部 技术部
2014-10-15 2014-10-31 2014-12-31 2015-4-15 2015-10-31 2015-12-31 2016-3-15 2015-6-30
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完成项目方案设计内部评审