一元线性回归方程定价法
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定价方法:
1、周边竞争项目价格方面:
首先,大庆·锦绣新城和华源·上海城这两个项目同处新区东南郊,地理位置较偏,周边配套明显不足,人气很淡。
其中,大庆锦绣新城由于没有地下车库和建筑密度较大等原因,导致价格拉不上去,目前销售均价为3900元/㎡;上海城在建筑外立面上,给人感觉较差,但价格也已达到4400元/㎡。
另外,同区位产品质量较好的华侨花园现已突破5000元/㎡,定位高档的高尔夫湖滨花苑尾房价格更是达到8000元/㎡以上。
其次位于老城偏西的金谷府邸和左岸春天,从地缘上看两者都不在城市发展方向上,价格也都在4000~4600元/㎡。
而我们项目地处老城与开发区交接处,周边配套齐全,人气较旺,又处于城市发展的方向上,和我们项目距离最近且同处市中心区域
1
的皇家丽晶精装修公寓售价为6500元/㎡,毛坯价格在5300元/㎡左右。
相信只要定位准确,我们项目可破5000元/㎡。
2、本案价格定位定价说明
定级因素权重确定——由于影响楼盘的因素很多,不可能都被选择为楼盘定级因素,只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素,才能确定为楼盘的定级因素。
根据太仓消费群调查特征分析,将本案预定的6个直接或间接竞争项目分为五等级,分值为1、2、3、4、5分。
每一个因素的权重分别为地段区域(交通)0.5、价格0.45、小区环境规划0.45、户型设计(实用性)0.4、物业管理0.3、车位的数量0.3、项目外观效果0.25、产品质量、口碑0.2、产品质量口碑0.2、项目规模0.2、广告效果、售楼处0.1。
定价依据
区域及周边竞争项目对比关系 主力与非主力类型住宅对比关系
市场历年房价涨幅与环比涨幅
定价方式
采用一元线形回归预测模型测算本项目理论基价 预测08年年中房价同比涨幅与环比涨幅
静态基准价
动态涨幅价
2
附表:可比楼盘综合因素量化统计表
项目名称/因素及权重 清水半岛 皇家丽晶
上城国际
金谷府邸 大庆·锦绣新城 华源·上海城
地段区域(交通)0.5
3.5 4 4 3 1.5 1 判断购买人群素质
价格0.45
2.5 2 2.5 4 3 3 小区环境规划0.45 3 2 3
3.5 4 4 户型设计(实用性)0.4
3 3
4 3.
5 4 4 物业管理0.3 2 4 3 3 3.5 3.5 车位的数量0.3 2.5 4 3.5 2 4 4 项目外观效果0.25 1 3.5 3 2 3 3 产品质量、口碑0.2 2 4 4 2 3 2 项目规模0.2 1 1 1 2 4 3 广告效果、售楼处0.1
2
2
3
2.5
5
4
附表:计算表
原始数据
计算栏 楼盘名称 楼盘得分(X )
楼价(Y ) X*X Y*Y X*Y 清水半岛 7.825 4400 61.230625 19360000 34430 皇家丽晶 9.475 6400(精装价) 约5300(毛坯价) 89.775625 28090000 50217.5 上城国际 9.9 6500(挑高价) 约5000平层价
98.01 25000000 49500 金谷府邸 9.325 4600 86.955625 21160000 42895 大庆·锦绣新城 9.425 3900 88.830625 15210000 36757.5 华源·上海城
9.65 4400 93.1225 19360000 42460 合计
55.6
27600
517.925
128180000
256260
3
注:表中楼价为均价(元/㎡)
据表中给出的原始数据,建立回归方程,求解参数,得出公式:Y=2883.8+185.2X (其中Y 为本案住宅产品均价,X 为本案得
分)
附表:“万鸿·大唐盛世”定价评分体系
项目名称/因素及权重 万鸿·大唐盛世
备注
地段区域(交通)0.5
4 所在区域的配套及交通优势明显,有一定的升值潜力,与皇家丽晶项目相差无几 判断购买人群素质
价格0.45
2 本案档次定位中上档次,价格在同区域内可能稍高些,价格优势不会太明显 小区环境规划0.45 3.5 绿化率和小区配套与“金谷府邸”十分接近 户型设计(实用性)0.4
3.5 以中小户型为主,户型设计南北通透,比较合理
物业管理0.3 4 暂未确定,我司建议在物业公司的招标上,不落后于“上海城”,至少齐平 车位的数量0.3 4 地上、地下车位充足
项目外观效果0.25 3 尚未达到线条与立面的中高档特征,我司建议加强,比“锦绣新城”稍华丽些 产品质量、口碑0.2 4 万鸿地产具备了一定的知名度,口碑良好,但仍有“再塑造”的空间,当地人也十分看好本案地块未来的升值空间 项目规模0.2 2 与“金谷府邸”体量相当,11万平方左右
广告效果、售楼处0.1
4
广告预算尚未确定,但售楼处档次较高,暂定后期策划、推广以1-1.5%的标准
根据以上推算,本案总分为10.625,代入公式得出市场理论基价为4851.6元/㎡。
此价格只能代表本案目前入市的价格,考虑项目可能会在下半年入市,我们将对这时隔半年后的房价涨幅作预估。
经过对太仓房地产市场发展轨迹的研究,以及最新政策的分析,我们认为,太仓房地产的发展仍有一定的发展空间,主要是受大
环境的影响,全国房价仍在上涨,除此之外,消费者购房能力增强、流动人口逐年增加、人均收入增加(恩格尔系数降低)、需求量增加、建筑成本增加等诸多因素都在引导房价上涨。
与此同时,房价上涨的制约因素也是存在的,尤其在金融和股市方面。
经济紧缩,土地价格飙升,贷款限制增多,对实力薄弱的开发商开始“挤压”,有限的房地产生产要素向实力雄厚的开发企业积聚,加上股市低迷,股指下挫,房地产的需求将有所下降,但供应量不会下降,该开盘的还是要开盘,“囤房惜售”的可能性估计也很小。
两方面的制约影响,我们认为今年下半年的房价还是有所涨幅,但相比07年将会缓慢下来,综合参考目前在售项目的提价幅度,以及政府部门提供的整体涨幅数据,我们估判今年第三季度商品房住宅的涨幅空间在6%左右。
附表:房价涨幅抽样一览表
皇家丽晶金谷府邸华源·上海城07年全年整体涨幅
2007年第三季度5800 3900 3740 ---
2008年第二季度6400 4600 4400 ---
涨幅10% 17.9% 17.6% 10%
因此本案入市价格为理论基价4851.6元/㎡+半年时间的涨幅4851.6╳6%=5142.7元/㎡(仅供参考)。
我司将在此基础上,结合价格策略,预期实现5200元/㎡,以实现利润最大化。
4。