试析房地产评估中的风险与解决对策

科 技 论 坛
试析房地产评估 中的风险与解决对策
房 彩 兰
（ 徐州宏达房地产评估造价咨询有 限公 司。江苏 徐州 ２ ２ １ ２ ０ ０）
【 摘 要】 笔者结合 多年工作经验 ，针对房地产评估 中存在的 风险及解 决对策提 出了一些个人 见解 ，以供 同行参考。 【 关键词 】 房地 产评估 ；风险 ；解决对策
２ ． １ 强 化 房 地 产 评估 的 风 险意 识
房地产评估人员对房地产评估风险的认识 ，在很大程度上影 响 着房地 产评 估风险的产生 。特别是在当前状况下 ，房地产市场 的发 展对房 地产 评估 的专业化 水平要求越来越高 ，社会上各个方面对房 地产评 估的要求和期 望也在不断地增加 ，与此同时，在房地产评估
一
法产 生 了很大的变化。再如，当前政府为 了控制房地产过 热而先后 出台的一系列政策措施 ，都会在不 同程度上影响到房地产 的价格 。 此外，虽然中国有关土地 、房地产等方面的法律规范 已经不少 ，但 是还 不完全适应 中国错综复杂的形势，特别是在房屋产权和土地 出 让等方面还存在着一些需要深入研究的 问题 。在这种政策背景 下， 如果评 估方 不能紧跟形势 ，认真理解各项政策 的背景及其预期 ，就 有可能会影 响其对房地产 的正 常评估 ，从而 带来房地产评估风险 。 ２防范房地产评估风险的对策 。
中存在 的潜 在风险也在上升。因此，房地产评估机构和房地产评估 人员，必须 充分认 识到在 房地产评估中产生风险的可能性 ，以及风 险产生后对 本身所产 生的负面影 响，在此基础上进一步强化风险意 识，以小心谨慎 的态 度，科学、严谨地进行相关评估 ，作 出正确 、
规范 的评 估 报 告 ，从 而 有 效 防 范 房 地 产 评 估 中可 能 出现 的 风 险 。
１房地产评估 中的风 险 １ ． １委托方提供虚假信息 对于房地产行业来 说，由于房地产属 固定资产 ，其 价值 已经被 越来越充分的认识到 。特别 是 《 物 权法》颁布实施之后 ，很多人已 经 把房地产当作身份和身价 的象征 。于是 ，在进行房地产 有关 交易 时，为 了提高 自己标 的物 的价 值，有的委托方就会造假 ，向评 估方 提 供虚假信息和资料 。而评估 方进 行评估并最终作 出评估 报告，在 很 大程度 上需要依靠委托方提供 的信 息。在这样一种情况 下，如果 评 估方不能很好地识别委托方 提供 资料和信息的真假 ，就 有可能在 不知情 的情况之下作 出与标 的物 实际价值不符的报告 ，从而使 评估 失真 ，导致 评估风险 。而这种 结果 ，很容易使买方认为评估方 与卖 方 有意欺 骗，而将评估方诉诸法庭 。 １ ． ２评估技术使用不当 房地 产估价规范对房地产估价所 应遵 循的原则 、程序和方法作 了明确 的规 定。这些规定 ，在 防范评估中的不规范行为 中发挥 了积 极 的作 用，有效地预防 了房地产评估 中存 在的风险 。但是 ，也 要看 到 ，在具体 的评 估过程 中，由于房地产 的具体情况并不一样 ，已有 的程序和 方法在具体使用过程 之中也需要根据实际情况 的变化进 行 相应 的变化 。在这种情况下 ，评估方对 评选的原则 、程序和方法 的 不 同选择 ，将会 产生不 同的评估结果 。因此 ，如果评估方在评估过 程 中不 能正 确地选择参照主体 ，那 么选 择的评估程序和方法就有可 能不够科 学、适 用，或与实际情况不太相符 。于是在具体评估操作 过程之 中，这就 会影响到评估程序 的正常进 行和 评估方法 的正确使 用 ，评估方 得出的结论就有可 能会不符合标 的物的实际情况 ，从而 产生评估风 险。 １ ． ３ 评估方 素质欠 缺 房地产 评估的结果 ，在很大程度 上取 决于评估机构和评估方 的 专业素质与 职业 道德水平 对于 中国来说 ，房地 产评估还是一项 比 较新 、但专业性 要求又很高的工作 。在这种情况 下，如果房地产评 估方 的专业 素质 比较高 ，在进行评估 的过程 中就能够凭借较高 的专 业素质进行相对 专业的评估 ，对于标 的物 的估价 就能够更加符合实 际 ，房地产评估 的风险就会小 ： 反之 ，如果 房地 产评估方 的素质不 高 ，那么 ，进行 房地产评估的能力就不够 强，在 评估过程之 中，就 不能有效控制评估 的误差，甚至会 出现失误 ，严 重影响评估的客观 公正 。另一 方面 ，房地 产评估中涉及到 的房地产经济 利益 比较多 ， 有的委托方 为了达到提高标的物的价值从而 获取 更多经济利益 的目 的 ，就会采用经济诱 惑等手段 ，故意让评估方作 出有 利于 自己的评 估报告 。如果评估 方的职业道德水平不高 ，就容 易受到委 托方的经 济诱惑 ，而使房地 产评 估产生风险 。此外 ，中国 目前的评估机构 比 较多 ，而且存在行业条块 分割现象 ，在不 同的评估机 构之间又存在 着竞争，导致许 多房地产评估机构不注重长远发展 ，只顾眼前利益， 采取不正 当竞争等手段开 展评 估业务 ，破坏 了行业 规则，造成 了房 地产评估的潜在风险 。 １ ． ４政策变动 方面 ，供求 关系对于房地产价格的影 响比较 大 ；另一方面 ， 如果有关房地产 、土地等 方面 的政策发生变化 ，也会对房 地产 的价 格 产生很大 的影响 。通 常情况 下，金融政策 的变化 、税收政策 的变 化、产业政策 的变化 ，都会对房地产 的价格产 生一定程 度上 的影响。 此外，政策 的变化 ，有 时也会 对评估的方法产生一定程度 的影 响。 比如，《 城市房屋拆迁条例》的修 改，就使得房屋拆迁补偿 的估价 方
２ ． ２谨慎选择客户 ，加 强与客户的沟通 加 强与客 户之间的联系沟通 ，是一个房地产评估机构控制风险 十分重要 的方 面。评估进 行的时候 ，评 估人员与客户进行的沟通固 然重要 ，但在另 一方 面，进行评估之前 以及所有评估结束之后 ，评 估人员 也要注 意加强 与与 客户之间的沟 通。评估之前进行的沟通 ， 既可 以大致 了解委托方所委托评估 的标 的物 的大致情 况和其中可能 存在 的问题 ，也可 以了解 买方的需求，从而为正确的评估创造一个 比较好 的基础 ：评估过程 中进 行的沟通 ，则可以保证 评估的程序、 方法 能够体现客户 的需求 ，从而使评估 过程能够 比较顺利地进行 ： 评估之后进行地沟通 ，则 可以为客户使 用评 估报 告提供一些有用的 意见建议 ，使客户能够恰 当地使用 评估报 告，而 不至于由于评估不 当带来不必要 的损失 。另外 ，加强 与客户之 间的沟通 ，还 可以更为 有效地识别委托方提供 的资料 、信 息的准确 性，从而 能够更好地把 握标的物的实 际情况 ，避免 因为盲 目接 受评估而 产生 房地产评 估风 险 ２ ． ３强化对房地产评估机构的监管 加强对房地产评估机构 的监 管，是降低房 地产评估 风险的有效 形式。一方面 ，房地产评估行业和有关房地产评估 的管理部 门，需 要认真履行职责 ，加强对房地产评估机构和评估 人员的检 查，既可 以要求他们撰写工作情况报告进行 定期检查 ，又 可以进行 不定期抽 查，对发现的违规评估行为 、或在评估过程 中的违法违 纪等行 为， 应及时 、严肃 、认真地进行处理 ，从而为房地产评估 工作 营造 良好 的评估氛围 ，促进房地产评估机构和评估人 员水平 的不 断提高 。同 时，房地产评估机构也需要健全和完善 内部质量控制体系 ，对每次 评估都进行检验，总结其 中取得 的经验 、发现 其中可 能存在 的问题 ， 并采取切实可行的方法认真加 以解决 ，以不断提 高房地产评估 的质 量和 水平。此外，政府也要创造和维护公开 、公平的经济环境 ，完 善各项政策 ，进行政策支持 ，努力为房地产评估业 的顺利发展 提供 良好 的政 策 空 间 。 ２ ． ４加强房地产评估师 的专业 素质和 职业道德建 设 不断提高房地产评估人员的素质和水平 ，是保证房地产评估业 健康持 续发展最关键 的因素 。因此 ，房地产评估业需要加强对相关 评估人 员的培训 要针对 房地产评估中存在的 问题和新 的形势变化 对房地 产评 估业提出的新要求 ，通过讲座 、交流研讨 、到其他评估 机构 交流 学习等 多种手段 ， （ 下转 第 ４ ８ ３页 ）