第四章市场比较法..

缺点
受市场波动和数据可获得性的影响，结果可能存在 一定的主观性和误差。
典型的市场比较法案例
通过分析类似公司的市场交易和财务数据，我们可以了解不同行业的市场价值和竞争情况，从而判断目标公司 的估值。
实际应用中遇到的问题和解决 方法
在实际应用市场比较法时，可能会遇到数据收集和调整的问题。需要在综合 考虑各种因素后，进行合理的数据修正和评估。
《市场比较法》PPT课件
通过市场比较法，我们可以用一种客观而合理的方式来估计公司的价值。这 个PPT课件将深入讨论市场比较法的原理、应用场景以及相关的技巧和注意事 项。
什么是市场比较法
市场比较法是一种企业估值方法，通过参考类似的可比公司的市场价格或财 务数据来评估目标公司的价值。
市场比较法的应用场景
市场比较法的使用方法
1
1. 选择可比公司
确定与目标公司在行业、规模和地理位置等方面相似的公司。
2
2. 比对财务数据
对可比公司的财务数据进行详细比对和分析，包括营收、利润和估值指标。
3
处理差异
考虑到可比公司间的差异，进行调整和修正，确保比较的准确性。
如何选择可比公司
选择可比公司时，应考虑行业、规模、竞争环境和财务状况等因素。确保选 择的公司与目标公司有相似的经营模式和市场定位。
2 规模差异
将可比公司的财务数据按 规模进行调整，确保比较 的公平性。
3 市场风险
考虑到市场风险的不同， 对可比公司的估值进行风 险修正。
市场比较法评估的误差和限制
1 市场波动
市场价格和财务数据可能 受到市场波动的影响，导 致评估结果存在误差。
2 数据可获得性
可能难以获得完整和准确 的可比公司的数据，对评 估的可靠性产生限制。

• 具体修正公式为：区域因素修正后的可比 实例价格=可比实例价格×区域因素修正系 数=可比实例价格×待估不动产所处区域修 正指数÷可比实例所处区域修正指数
• 用直接修正的公式为：区域因素修正后的 可比实例价格=可比实例价格×100÷（ ）
• 用间接修正的公式为：区域因素修正后的 可比实例价格=可比实例价格×标准化修正 系数×区域因素修正系数
2.市场法适用条件
• 不动产市场发展； • 交易案例资料客观； • 可比实例与待估不动产具有可替代性
市场法的操作步骤
• 第一步：广泛搜集交易案例的资料； • 第二步：选取可比实例； • 第三步：建立价格比较基础； • 第四步：交易情况修正； • 第五步：交易日期修正； • 第六步：区域因素修正； • 第七步：个别因素修正； • 第八步：容积率修正； • 第九步：土地使用年限修正； • 第十步：求取比准价格。
1.统一付款方式
• 用于不动产价值量大，不动产成交价格往 往采用分期付款的方式支付。而且付款期 限的长短不同，付款数额在付款期限内的 分布不同，实际价格也会有所不同。价格 中为便于比较，价格通常以一次付清所需 要支付的金额为基准，所以，需要将分期 付款的可比实例成交价格折算为在其成交 日期一次付清的数额。具体方法是通过折 现计算。
• 3.交易情况修正的方法：存在上述特殊交易 情况的交易案例一般不宜选为可比实例， 但当可供选择的交易案例较少而不得不选 用时，则应对其进行交易情况修正。特别 注意的是，进行交易情况修正，不仅要了 解交易中有哪些特殊因素影响了成交价格， 还要测定这些特殊因素使成交价格偏离正 常市场价格的程度。
• 交易情况修正的方法主要有：百分率法和 差额法。
• 建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格 x套内建筑面积÷建筑面积；

建筑构造、装修、设备 规模与高度 用途 地区 物价水平
§4-1 房地产价格评估概述
九、房地产价格评估的原则
房地产价格 评估的原则
合法原则 一般原则
产权合法
利用方式合 法
交易和处分 方式合法
工作原则
经济原则
§4-2 房地产价格的成本法评估
一、成本法理论 （一）成本法的基本原理 1、成本法（累积法、承包商法）
现值。
折旧总额为： 1+6+3=10万元
现值为： 40-10=30万元
§4-2 房地产价格的成本法评估
（二）贬值的估算
1、直线贬值法 (c s)t / n
2、双倍余额递减贬值法 c c(1 2 / n)t
3、成新折扣法 例：P78
c(1 q)
§4-2 房地产价格的成本法评估
例：某建筑物重置价格为180万元，经济寿命为50年， 有效经过寿命为10年。其中门窗等损坏的修复费用为2万 元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，经 过年数为3年，设备的重置价格为60万元，平均寿命为 15年，经过年数为10年，设残值率均为0，计算该建筑 物的物质折旧额 。
§4-1 房地产价格评估概述
（二）建筑物价格构成
建筑生产成本+利润
（三）房地产价格构成
建筑物价格+土地价格； 建筑物与土地组合相称
§4-1 房地产价格评估概述
七、房地产价格种类 （一）土地价格的种类
总价格、单位价格、楼面地价 土地所有权价格、土地使用权价格
评估价格 课税价格、征用价格、抵押价格
基准地价、标定地价 市场价格、市场价值
高价值性
由非劳动产 品与劳动产 品构成。
供给有限性 投资与消费双重性 实体构成的二元性

法测算该商品住宅2019年8月15日的正常市场价格。
已知可比实例成交价格及成交日期情况：
成交价格 成交日期
可比实例A
可比实例 B
可比实例 C
3700元/㎡
4200元/㎡
3900元/㎡
2019年3月15日 2019年6月15日 2019年7月15日
已知以正常的市场价格为基准，可比实例交易情况分析判断结果如下：
旅馆
价格（元 /m2） 5800
6000
6500
6100
成交日期 2019.8 2019.6 2019.9 2019.7
区位
同一供需 圈 同一供需 圈 同一供需 圈 不同供需 圈
正常情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
A.甲 B.乙 C.丙 D.丁
三、市场法操作步骤 （一）搜集交易实例 1、交易情况和交易目的 交易情况的信息要全面搜集，特别要注意交易是否是在 公开市场进行的公平资源的交易； 交易目的——买卖、入股、抵押等。 2、交易实例的不动产状况 （1）坐落位置、面积、形状 （2）地质条件及周围的社会文化环境条件； （3）基础设施和公共设施条件
市场比较法关键在于交易实例的选择。一般来说，选取 的可比实例应满足下列要求： （1）可比实例的交易价格是确定的、客观的。 （2）实例所处的地区与估价对象所处的地区相同，或 是同一供求范围的类似地区。 （3）可比实例的用途应与估价对象的用途相同、权利 性质相同。（居住、商业、办公、旅馆等）（国有、集 体土地；出让和划拨土地；商品住宅和经适房。）
二、市场法适用范围与条件 （一）适用范围：不动产市场发育较好，有丰富的交易 实例资料的不动产 下列情况不适用： 1、没用不动产交易或不动产交易发生较少的地区 2、某些交易实例很少的不动产或很难成为交易对象的 不动产，如古建筑用地、风景名胜区土地、图书馆、体 育馆、学校用地等。 （二）运用条件 1、有一个比较成熟的不动产交易市场； 2、有类似的可比较参照的交易实例