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4 市场比较法【本章学习目标】了解市场法的基本原理；熟悉选取可比实例的要求；掌握比准价格的求取方法。
市场比较法，是常用的一种最基本评估方法。
市场比较法的关键是调查市场，下功夫收集资料，积累素材。
评估结果的客观检验标准是市场。
市场比较法的核心是比较修正。
修正切忌主观、片面。
有条件用市场比较法时，要首先选择市场比较法。
在房地产估价的发展历程中，已经形成了许多种估价方法，而市场比较法是其中最重要、最常用的方法之一，已发展成为一种较为成熟的方法。
由于市场比较法具有很强的说服能力和适用范围很广的特点，因此在房地产市场比较发达的国家和地区，如英国、日本、美国还有我国的香港、台湾等地，这一估价方法的应用已经很普遍，而且在房地产估价实务中往往被估价人员首先选用。
目前，随着我国房地产业的日益发展，房地产一级市场和房地产二级市场初具规模，房地产交易日趋增多，房地产市场日趋规范和完善。
市场比较法在我国逐步成为房地产估价工作采用的最主要方法已成为必然。
但市场比较法，有许多理论问题需要研究，例如，从比较实例求待估房地产价格，是比较修正，但不同的评估者将得出不同的结果，如何规范、完善，这是在理论与实践上，需要进一步要讨论的问题。
4.1 市场比较法的基本原理4.1.1市场比较法的概念市场比较法（market comparison approach，sales comparison approach）又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法，交易案例比较法、现行市价法，是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。
市场比较法的关键是选择类似房地产（similar property）。
类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
市场比较法的基本原理一、市场比较法的概念市场比较法（market comparison approach），即在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地（类似土地是指土地所在区域的区域特性，以及影响地价的因素和条件均与待估土地相类似的土地）交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时点地价的方法。
其实质是将估价对象与在估价基准日近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的本质是以土地的市场交易价格为导向求取估价对象价格，所得的估价结果称为“比准价格”。
市场比较法，又称比较法、市场法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、市价比较法、现行市价法等，是土地估价方法中最重要、最常用的基本方法之一，也是国外通用的经典估价方法之一。
由于是利用已被市场验证的类似土地的成交价格来求取待估土地价格，可见，市场比较法是一种最直接、最具有说服力的估计方法，其估价结果也最容易被人们理解和接受。
二、市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据是经济学上的替代原理。
经济主体在市场上的一切交易行为总是要追求利润最大化，即要以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。
这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致。
这就是替代原理，市场比较法就以这一原理为理论依据。
替代原理是合乎理性的经济行为的基本原理，故广泛应用于一般市场行为中，也同样构成了土地交易和土地估价必定理循的基本原理。
在这一原理下，待估土地或待交易宗地的价格，必然要受到同种类型具有替代关系的其他宗地价格的影响，并在相互竞争的市场动态中使价格在某种程度上趋于一致。
第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。
教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。
2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产——前提：交易市场已经形成——比准价格3、理论依据：替代原理4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。
不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。
