第四章市场比较法
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第四章 市场比较法1
交易情况修正
非正常交易情况类型： 1．有利害关系；
2．急售或急买；
3．受债权债务关系影响； 4．对市场行情缺乏了解；
5．有特别动机或偏好；
6．相邻房地产的合并交易； 7．特殊交易方式； 8．税费非正常负担 ； 9. 其他非正常交易情况
有上述特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例， 但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行 交易情况修正。 交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：
【例1】 某宗房地产2005年6月的价格为1800元/ ㎡，现需将其调整到2005年10月。已知该宗房地 产所在地区的同类房地产2005年4月至10月的价格 指 数 分 别 为 79.6 ， 74.7 ， 76.7 ， 85.0 ， 89.2 ， 92.5，98.1(以2003年1月为100)。试计算该宗房 地产2005年10月的价格。 【例2】某宗房地产2005年6月的价格为2000元/㎡， 现需将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所 在地区的同类房地产2005年4月至10月的价格指数 分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5， 118.1( 均以 上 个 月 为 100) 。 试 计 算 该 宗 房 地 产 2005年10月的价格。
由于房地产状况可以分为区位状况、权益状况和实物状 况，所以可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况 调整。 1、区位状况调整 调整内容：位置、交通、环境、配套设施等影响房地产价格 的因素；
2、权益状况调整 由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质应与估价对 象的权利性质相同，所以，在可比实例的权利性质与估价对象的 权利性质相同的前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括： 土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格 的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整 。 3、实物状况调整 对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、地形、地势、 地质条件、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部 分)和土地平整程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说， 主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局、 工程质量、完损程度等影响房地产价格的因素。
《市场比较法》课件
缺点
受市场波动和数据可获得性的影响，结果可能存在 一定的主观性和误差。
典型的市场比较法案例
通过分析类似公司的市场交易和财务数据，我们可以了解不同行业的市场价值和竞争情况，从而判断目标公司 的估值。
实际应用中遇到的问题和解决 方法
在实际应用市场比较法时，可能会遇到数据收集和调整的问题。需要在综合 考虑各种因素后，进行合理的数据修正和评估。
《市场比较法》PPT课件
通过市场比较法，我们可以用一种客观而合理的方式来估计公司的价值。这 个PPT课件将深入讨论市场比较法的原理、应用场景以及相关的技巧和注意事 项。
什么是市场比较法
市场比较法是一种企业估值方法，通过参考类似的可比公司的市场价格或财 务数据来评估目标公司的价值。
市场比较法的应用场景
市场比较法的使用方法
1
1. 选择可比公司
确定与目标公司在行业、规模和地理位置等方面相似的公司。
2
2. 比对财务数据
对可比公司的财务数据进行详细比对和分析，包括营收、利润和估值指标。
3
处理差异
考虑到可比公司间的差异，进行调整和修正，确保比较的准确性。
如何选择可比公司
选择可比公司时，应考虑行业、规模、竞争环境和财务状况等因素。确保选 择的公司与目标公司有相似的经营模式和市场定位。
2 规模差异
将可比公司的财务数据按 规模进行调整，确保比较 的公平性。
3 市场风险
考虑到市场风险的不同， 对可比公司的估值进行风 险修正。
市场比较法评估的误差和限制
1 市场波动
市场价格和财务数据可能 受到市场波动的影响，导 致评估结果存在误差。
2 数据可获得性
可能难以获得完整和准确 的可比公司的数据，对评 估的可靠性产生限制。
市场比较法的基本原理
市场比较法的基本原理一、市场比较法的概念市场比较法（market comparison approach），即在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地（类似土地是指土地所在区域的区域特性，以及影响地价的因素和条件均与待估土地相类似的土地）交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时点地价的方法。
其实质是将估价对象与在估价基准日近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的本质是以土地的市场交易价格为导向求取估价对象价格，所得的估价结果称为“比准价格”。
市场比较法，又称比较法、市场法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、市价比较法、现行市价法等，是土地估价方法中最重要、最常用的基本方法之一，也是国外通用的经典估价方法之一。
由于是利用已被市场验证的类似土地的成交价格来求取待估土地价格，可见，市场比较法是一种最直接、最具有说服力的估计方法，其估价结果也最容易被人们理解和接受。
二、市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据是经济学上的替代原理。
经济主体在市场上的一切交易行为总是要追求利润最大化，即要以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。
这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致。
这就是替代原理，市场比较法就以这一原理为理论依据。
替代原理是合乎理性的经济行为的基本原理，故广泛应用于一般市场行为中，也同样构成了土地交易和土地估价必定理循的基本原理。
在这一原理下，待估土地或待交易宗地的价格，必然要受到同种类型具有替代关系的其他宗地价格的影响，并在相互竞争的市场动态中使价格在某种程度上趋于一致。
第四章 市场比较法4.1
第 二 节 市 场 比 较 法 的 操 作 步 骤
４．与估价房地产的价格类型应相同。价格类型应 相同指大类价格，如买卖价格、租赁价格、入股价格、 抵押价格、征用价格、投保价格、典当价格； ５．与估价房地产的估价日期应相近。估价日期是 指决定待估房地产价格的基准日期。所谓接近的含义是 相对的，如果房地产市场相对稳定，则几年前的交易用 于现在比较，也认为是有效的。这里说的稳定，也包括 市场变化呈现出某种规律性。如果房地产市场的变化快， 则比较的有效期要缩短。一般认为，交易实例的交易日 期在五年以上的不宜采用，因为在进行日期修正时会出 现较大偏差。 ６．该交易实例必须是正常交易，或可修正为正常 交易。所谓正常交易，是指交易应是公开、平等、自愿 的。即：在市场公开、信息畅通、交易双方平等自愿、 没有私自利益关系情况下的交易。 三、案例比较分析与因素修正 须进行比较、分析、修正的因素主要有：交易情况、 交易日期、区域因素、个别因素。 四、综合评定、调整，得出最终评估结论
第 二 节 市 场 比 较 法 的 操 作 步 骤
３）以顾客身份与出租、出售房地产的经办人洽谈 ４）参加各类换房大会、房地产展销会，及房地产 拍卖会，了解各类信息、行情； ５）同行之间互相提供信息； ６）向潜在的买方或需求方以及用户了解查询。即 如把待估房地产出售的话，由谁会卖，这些潜在的购买 者愿意出多少价钱，以此来验证所评估的价格。 二、验证资料，选取可供比较的交易实例 有了完整翔实的交易资料库，就可针对具体的待估 房地产，在资料库中选取符合条件的交易案例，作为供 比较参照的交易实例。选择的是否恰当，将直接影响评 估结果的精度，因此应特别慎重。作为供比较参照用的 交易实例，应符合下列要求： １．与待估房地产的用途应相同； ２．与待估房地产的建筑结构应相同； ３．与待估房地产的所处地区应相同，或在同一供 求范围内的类似地区；
第四章 市场比较法及其操作1
2、搜集内容
交易双方的基本情况包 括：交易双方的名称、性质、法人代表、住址等基本情况以及交易双 方有无利害关系等，以便进一步判断交易是否属正常交易。交易目的 包括：转让、抵押、入股等。 （2）交易实例房地产状况：房地产状况包括：权益状况、实物状 况、环境状况等。如坐落位臵、面积、用途、、交通、土地容积率、 建筑物剩余使用年限、周围环境景观等 （3）成交价格及付款方式房地产价格有房地产总价格、房屋总价 格、土地总价格及相应单价，同时还应注意价格类型，如土地拍卖价 格、招标价格、协议价格；货种及货币单位等情况，如美元、港币、 日元等。 （4）成交日期以确定交易实例的可比性进行日期修正。 （5）付款方式：付款方式包括一次性付款、分期付款、抵押贷款 的方式及比例等。 （6）交易情况：如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价情况以及 有无债务清偿，人为抬价或亲友间交易，合并土地的买卖等特殊交易 情况。
作业：制定可比实例调查表？
（1）交易双方的基本情况及交易目的
二、选取可比实例
可比实例选择的合适与否，是运用市场比较法成功与否的重要环节。 1、与估价对象类似的房地产 （1）与估价对象房地产的用途应相同。 （2）与估价对象房地产的建筑结构应相同。 （3）与估价对象房地产所处地段应相同。 2、成交日期与估价对象房地产的估价时点应相近 一般选取的可比实例房地产的成交日期距估价时点的间隔越短，在进行 交易日期修正时的准确性越高。因此，最好选择近期1年内成交的交易实例作 为可比实例。《房地产估价规范》（GB-1999） 3、 可比实例的交易类型与估价目的应相吻合 要求交易实例与待估房地产的价格类型相同。房地产大类价格类型主要是 指：①买卖价格；②租赁价格；③抵押价格；④入股价格；⑤征用价格；⑥ 典当价格；⑦课税价格；⑧投保价格等。 4、成交价格为正常价格，或可修正为正常价格 所谓正常价格，是指在公开的房地产市场上，交易双方均充分了解市场 信息，以平等自愿的方式达成的交易实例价格。《房地产估价规范》 （GB-1999）规
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。
教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。
2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产——前提：交易市场已经形成——比准价格3、理论依据：替代原理4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。
不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。
第四章 市场比较法--chapter 4 sales comparison approach
『……』
以上可用公式表示为：
PD=PB×A×B×D×E 式中：PD为待估不动产价格; PB为比较案例的价格
A B 待估不动产情况指数 比较案例不动产情况指 待估不动产估价期日地 比较案例不动产交易期 数 价指数 日地价指数
D E 待估不动产区域因素条 比较案例不动产区域因 待估不动产个别因素条 比较案例不动产个别因 件指数 素条件指数 件指数 素条件指数
☞ 搜集交易实例资料 ( gather dealing data ) …
☞ 选取可比实例 (contrast-able instances)…
☞ 建立价格比较基础 (foundations)…
☞ 交易情况修正 (conditions of sale adjustment )…
☞ 交易日期修正 （sale date adjustment）…
房地产 估价
第四章
Hale Waihona Puke 市场比较法Chapter 4 The Sales Comparison Approach 市场比较法的概念
市场比较法的基本原理…
特点与适用范围… 具体操作步骤… 应用实例… 本章习题…
房地产 估价
第一节 市场比较法的基本原理（basic principle）
☞ 区域与个别因素修正（zone factors and individual
factors adjustment ）… ☞ 其他修正（容积率、使用年期、开发水平等） … ☞ 确定比准价格…
房地产 估价
第三节 市场比较法的操作步骤 （operation processes）
一、收集交易实例资料（gather dealing data）
房地产 估价
第一节 市场比较法的基本原理（basic principle）
第四章 市场比较法2
第四章
市场比较法
房地产状况调整应注意的问题1 房地产状况调整应注意的问题 可比实例的房地产状况，无论是区位状况、 ⑴ 可比实例的房地产状况，无论是区位状况、权 益状况还是实物状况， 益状况还是实物状况，都应是其成交价格所对应或反 映的房地产状况， 映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状 况。因为在估价时点或其他时候，可比实例房地产状 因为在估价时点或其他时候， 况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。 况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。 除了期房的成交价格之外， 除了期房的成交价格之外，可比实例的房地产状况一 般是可比实例房地产在其成交日期时的状况。 般是可比实例房地产在其成交日期时的状况。
通常直接由估价师根据当地的房地产市场状况， 通常直接由估价师根据当地的房地产市场状况，确定各 因素对房地产价格影响的重要程度，以确定其权重。 因素对房地产价格影响的重要程度，以确定其权重。 同样也可以通过层次分析法、因素成对比较法等方法来确 同样也可以通过层次分析法、 定各因素的权重
在房地产状况调整中， 在房地产状况调整中，不同影响因素分值的确定
市场比较法中关于同一供需圈的界定
直观判断 房地产估价人员在对当地房地产市场状况充分了解的情 况下，对各类型房地产价格水平布局有一个直观上的认识， 况下，对各类型房地产价格水平布局有一个直观上的认识， 从而为选择交易案例确定大致范围 数学方法 对于城市规模大， 对于城市规模大，房地产市场可以划为多个小的区片的 情况下，可以通过聚类分析， 情况下，可以通过聚类分析，来确定不同区片之间的相近 程度。在选择可比交易案例时， 程度。在选择可比交易案例时，首先我们可以选择在估价对象临近
房地产状况调整应注意的问题2 房地产状况调整应注意的问题
市场比较法
房地产状况调整应注意的问题1 房地产状况调整应注意的问题 可比实例的房地产状况，无论是区位状况、 ⑴ 可比实例的房地产状况，无论是区位状况、权 益状况还是实物状况， 益状况还是实物状况，都应是其成交价格所对应或反 映的房地产状况， 映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状 况。因为在估价时点或其他时候，可比实例房地产状 因为在估价时点或其他时候， 况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。 况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。 除了期房的成交价格之外， 除了期房的成交价格之外，可比实例的房地产状况一 般是可比实例房地产在其成交日期时的状况。 般是可比实例房地产在其成交日期时的状况。
通常直接由估价师根据当地的房地产市场状况， 通常直接由估价师根据当地的房地产市场状况，确定各 因素对房地产价格影响的重要程度，以确定其权重。 因素对房地产价格影响的重要程度，以确定其权重。 同样也可以通过层次分析法、因素成对比较法等方法来确 同样也可以通过层次分析法、 定各因素的权重
在房地产状况调整中， 在房地产状况调整中，不同影响因素分值的确定
市场比较法中关于同一供需圈的界定
直观判断 房地产估价人员在对当地房地产市场状况充分了解的情 况下，对各类型房地产价格水平布局有一个直观上的认识， 况下，对各类型房地产价格水平布局有一个直观上的认识， 从而为选择交易案例确定大致范围 数学方法 对于城市规模大， 对于城市规模大，房地产市场可以划为多个小的区片的 情况下，可以通过聚类分析， 情况下，可以通过聚类分析，来确定不同区片之间的相近 程度。在选择可比交易案例时， 程度。在选择可比交易案例时，首先我们可以选择在估价对象临近
房地产状况调整应注意的问题2 房地产状况调整应注意的问题
第四章 市场比较法
3、估价期日（估价时点） 指估价结果对应的日期。估价时点不 是随意给定的，也不完全与估价作业日期 相同，它需要估价人员根据估价目的来确 定。在估价之前，它说明了估价中需要估 算和判定的是哪个具体日期的客观合理价 格或价值；当估价结果作出后，它说明了 该估价结果是在哪一个时间上的客观合理 价格或价值，以便于应用。估价时点应该 采用公历表示，并应精确到日。
不同用途的房地产，影响其价格的区域因素 也不同，区域因素修正的具体内客应根据估价 对象的用途确定。具体比较修正时应分别选择 对其有影响的主要因素。 2、区域因素修正的方法： 区域因素修正，是将可比实例相对于估价对象 由于外部环境差异所造成的价格差异排除，使 修正后的可比实例价格能够与估价对象房地产 所处地段的实际情况相符。
[解] (1)统一付款方式。如果以在成交日期时一次付清为基准， 假设当时人民，的年利率为8％，则：
甲总价＝16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）＝76．422(万元人民币)乙总价＝15(万美元) 甲单价=764 220 /200 ＝3 821．1(元人民币／平方米建筑面积) 乙单价=150 000/2500＝60(美元／平方英尺使用面积)
第二节 市场比较法估价的程序与实施
一、市场比较法的程序 1、搜集交易实例； 2、选取可比实例； 3、建立价格可比基础； 4、进行交易情况修正； 5、进行交易日期修正；
6、进行区域因素修正； 7、进行个别因素修正： 8、求出可比价格。 二、市场比较法的实施 (一)搜集交易实例，拥有大量的房地产交易实 例资料，是运用市场比较法估价的先决条 件。如果交易实例资料太少，不仅会影响 到估价结果的准确性和客观性，甚至会使 市场比较法无法采用。搜集交易实例应包 括下列内容：
第四章 市场比较法
1000×8.26×(1+0.2％)8＝8393(人民币元／㎡)
例：某个可比实例房地产2002年2月1日的价格 为1000美元／m2，该类房地产以美元为基准的 价格变动，平均每月比上月下降0．5％。假设 人民币与美元的市场汇价2002年2月1日为1美 元＝8.26元人民币，2002年10月1日为1美元＝ 8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修 正，修正到2002年10月1日的价格为：
二、交易日期修正的方法 采用百分率法进行交易日期修正的一般公式为： 可比实例在成交日期时的价格×交易日期 修正系数＝在估价时点时的价格 其中，交易日期修正系数应以成交日期时 的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价 时点时，可比实例价格涨跌的百分率为±T％ (从成交日期到估价时点时，当可比实例的价 格上涨的，为+T％；下跌的，为－T％)，则： 可比实例在成交日期时的价格×（1±T%）＝ 在估价时点时的价格
第五章 比较法
第一节 比较法的基本原理
一、比较法的概念和理论依据 比较法是将估价对象与在估价时点的近期 有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似 房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估 价对象的客观合理价格或价值的方法。 理论依据：替代原理
二、比较法适用的对象和条件
比较法适用的对象是具有交易性的房地 产。 应用此法条件： 1பைடு நூலகம் 需要具备充足的市场交易资料；
(三)统一币种和货币单位 在统一币种方面，不同币种的价格之间 的换算，应采用该价格所对应的日期时 的市场汇价。 (四)统一面积内涵
（五)统一面积单位 平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000 平方米下的价格＝平方英尺下的价格 ×10.764 平方米下的价格＝坪下的价格×0.303
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房地产估价
建筑面积价格＜套内建筑面积价格＜使用面积价格
套内建筑面积占建筑面积的比率为70％ 建筑面积：套内建筑面积＝1：0.7
套内建筑面积价格＝建筑面积价格÷70％ 建筑面积价格＝套内建筑面积价格×70％
房地产估价
例题
建筑面积：套内建筑面积＝1：0.7； 建筑面积价格：5000元/m2 套内建筑面积价格＝5000÷70％
第四章 市场比较法
房地产估价
一、基本概念
类似房地产——指在用途、建筑结构、所处地区 等方面，与估价对象房地产相同 或相似的房地产。
比准价格——用市场比较法估价求得的价格
第四章 市场比较法
房地产估价
二、理论依据 替代原理
第四章 市场比较法
房地产估价
三、应用条件 （一）基本条件 1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源 2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料
建筑面积 100 20 120m2
使用面积 100 10 5 85m2
1000085 7083元 / m2 120
房地产估价
建筑面积＞套内建筑面积＞使用面积
套内建筑面积占建筑面积的比率为70％ 建筑面积：套内建筑面积＝1：0.7 套内建筑面积＝建筑面积×70％ 建筑面积＝套内建筑面积÷70％
建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布 置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向……
3、成交价格、成交日期、付款方式
第四章 市场比较法
房地产估价
（三）收集资料的途径
1、查阅政府有关部门的房地产交易资料 2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的
广告，查阅有关房地产交易的信息 3、扮装成欲购房地产的顾客 4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地
第四章 市场比较法
房地产估价
例题
假设年利率为6%
40
20
1 6% 0.5
20 1 6%
40
118 .294 万元
假设半年利率为3%
40
20 1 3%
20
1 3%2
40
118 .269万元
假设季度利率为1.5%
40
20
1 1.5%2
20
1 1.5%4
40
118 .257 万元
假设月利率为0.5%
房地产估价
三、建立价格可比基础
五统一 （一）统一付款方式
将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时 一次付清的价值
例题
某宗房地产的交易总价款为120万元，合同约定部分分期 付款，部分以抵押贷款方式支付。即在成交日期首付40万元， 半年后支付20万元，一年后再付20万元，余款在10年内以抵押 贷款方式支付。
第四章 市场比较法
房地产估价
五、市场比较法估价步骤
求出比准价格 进行各项修正 建立价格可比基础 选取可比实例 搜集交易实例
第四章 市场比较法
房地产估价
习题1 1、应用市场法的前提条件是什么？源自第二章 房地产与房地产价格
房地产估价
第四章 市场比较法
§4-2 可比实例的选择
第四章 市场比较法
一、搜集交易实例
房地产估价
三、建立价格可比基础
（三）统一币种和货币单位
币种：人民币、美元…… 单位：元、万元……
（四）统一面积内涵
建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率
使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率
第四章 市场比较法
房地产估价
建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格 套内建筑面积 建筑面积
产的信息、行情 5、同行之间随时交流、互相提供行情资料 6、其他途径
第四章 市场比较法
房地产估价
二、选取可比实例 ——要求
1、用途相同
2、结构类同
3、区域类似 4、规模相当 0.5 ≤ 5、价格类型一致
可比实例面积 估价对象面积
≤2.0
6、时间接近 <1年
7、正常交易
8、数量足够 3~10
第四章 市场比较法
（一）收集资料的范围 1、按类似房地产交易的频繁程度定
交易频繁 ——小 交易较少 ——大 2、按房地产的性质与类型定 住宅 ——小 厂房 ——大
房地产估价
（二）收集资料的内容
1、交易双方情况及交易目的 2、交易实例房地产状况
土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共 配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大 小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、 地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限……
房地产估价
三、应用条件
（二）具体条件 1、充分的交易实例资料 2、资料具有相关性 3、市场供求关系基本一致 4、明确显示具备的条件 5、资料必须详实可靠
第四章 市场比较法
房地产估价
四、不适用对象
1、非交易性房地产 2、少有交易的房地产
四、适用对象 交易性房地产 交易性房地产是否都可使用市场比较法估价？
第四章 市场比较法
§4-1 市场比较法概述
第四章 市场比较法
一、基本概念
（一）其他名称 比较法
市场法
市价比较法 买卖实例比较法 交易案例比较法
交易实例比较法 市场资料比较法 直接交易案例比较法
第四章 市场比较法
房地产估价
一、基本概念
（二）市场比较法概念
将估价对象与近时期内已经发生了交易的类 似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价 格进行适当的修正，以此估算估价对象客观合理 价格或价值的方法。
40
1
20
0.5%6
20
1 0.5%12
40
118 .248万元
第四章 市场比较法
房地产估价
三、建立价格可比基础
（二）统一采用单价
土地：土地单价、楼面地价 建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积
仓库：体积
停车场：车位
保龄球馆：球道
码头：船泊
租赁住宅：每套单元的租赁价格
旅馆：床位 网球场：球面
第四章 市场比较法
错 误
建筑面积 套内建筑面积
1 0.7
的 思
5000 1 x 0.7
考
x 5000 0.7
房地产估价
三、建立价格可比基础
（五）统一面积单位 平方米，公顷、亩、平方英尺、…… 1公顷=10000平方米 1亩=666.67平方米 1平方米=10.764平方英尺
建筑面积下的价格＝使用面积下的价格 使用面积 建筑面积
套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格 使用面积 套内建筑面积
房地产估价
建筑面积、套内建筑面积、使用面积
建筑面积＝套内建筑面积 分摊的共有建筑面积 套内房屋使用面积＝套内建筑面积 套内墙体面积 套内阳台面积
房地产估价
例题
某建筑物套内建筑面积100㎡、套内墙体面积10 ㎡、套内阳台面积5㎡ 、分摊的共有建筑面积20㎡， 已知该房地产套内房屋使用面积价格10000元/㎡，则 其建筑面积价格为多少？
建筑面积价格＜套内建筑面积价格＜使用面积价格
套内建筑面积占建筑面积的比率为70％ 建筑面积：套内建筑面积＝1：0.7
套内建筑面积价格＝建筑面积价格÷70％ 建筑面积价格＝套内建筑面积价格×70％
房地产估价
例题
建筑面积：套内建筑面积＝1：0.7； 建筑面积价格：5000元/m2 套内建筑面积价格＝5000÷70％
第四章 市场比较法
房地产估价
一、基本概念
类似房地产——指在用途、建筑结构、所处地区 等方面，与估价对象房地产相同 或相似的房地产。
比准价格——用市场比较法估价求得的价格
第四章 市场比较法
房地产估价
二、理论依据 替代原理
第四章 市场比较法
房地产估价
三、应用条件 （一）基本条件 1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源 2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料
建筑面积 100 20 120m2
使用面积 100 10 5 85m2
1000085 7083元 / m2 120
房地产估价
建筑面积＞套内建筑面积＞使用面积
套内建筑面积占建筑面积的比率为70％ 建筑面积：套内建筑面积＝1：0.7 套内建筑面积＝建筑面积×70％ 建筑面积＝套内建筑面积÷70％
建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布 置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向……
3、成交价格、成交日期、付款方式
第四章 市场比较法
房地产估价
（三）收集资料的途径
1、查阅政府有关部门的房地产交易资料 2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的
广告，查阅有关房地产交易的信息 3、扮装成欲购房地产的顾客 4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地
第四章 市场比较法
房地产估价
例题
假设年利率为6%
40
20
1 6% 0.5
20 1 6%
40
118 .294 万元
假设半年利率为3%
40
20 1 3%
20
1 3%2
40
118 .269万元
假设季度利率为1.5%
40
20
1 1.5%2
20
1 1.5%4
40
118 .257 万元
假设月利率为0.5%
房地产估价
三、建立价格可比基础
五统一 （一）统一付款方式
将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时 一次付清的价值
例题
某宗房地产的交易总价款为120万元，合同约定部分分期 付款，部分以抵押贷款方式支付。即在成交日期首付40万元， 半年后支付20万元，一年后再付20万元，余款在10年内以抵押 贷款方式支付。
第四章 市场比较法
房地产估价
五、市场比较法估价步骤
求出比准价格 进行各项修正 建立价格可比基础 选取可比实例 搜集交易实例
第四章 市场比较法
房地产估价
习题1 1、应用市场法的前提条件是什么？源自第二章 房地产与房地产价格
房地产估价
第四章 市场比较法
§4-2 可比实例的选择
第四章 市场比较法
一、搜集交易实例
房地产估价
三、建立价格可比基础
（三）统一币种和货币单位
币种：人民币、美元…… 单位：元、万元……
（四）统一面积内涵
建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率
使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率
第四章 市场比较法
房地产估价
建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格 套内建筑面积 建筑面积
产的信息、行情 5、同行之间随时交流、互相提供行情资料 6、其他途径
第四章 市场比较法
房地产估价
二、选取可比实例 ——要求
1、用途相同
2、结构类同
3、区域类似 4、规模相当 0.5 ≤ 5、价格类型一致
可比实例面积 估价对象面积
≤2.0
6、时间接近 <1年
7、正常交易
8、数量足够 3~10
第四章 市场比较法
（一）收集资料的范围 1、按类似房地产交易的频繁程度定
交易频繁 ——小 交易较少 ——大 2、按房地产的性质与类型定 住宅 ——小 厂房 ——大
房地产估价
（二）收集资料的内容
1、交易双方情况及交易目的 2、交易实例房地产状况
土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共 配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大 小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、 地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限……
房地产估价
三、应用条件
（二）具体条件 1、充分的交易实例资料 2、资料具有相关性 3、市场供求关系基本一致 4、明确显示具备的条件 5、资料必须详实可靠
第四章 市场比较法
房地产估价
四、不适用对象
1、非交易性房地产 2、少有交易的房地产
四、适用对象 交易性房地产 交易性房地产是否都可使用市场比较法估价？
第四章 市场比较法
§4-1 市场比较法概述
第四章 市场比较法
一、基本概念
（一）其他名称 比较法
市场法
市价比较法 买卖实例比较法 交易案例比较法
交易实例比较法 市场资料比较法 直接交易案例比较法
第四章 市场比较法
房地产估价
一、基本概念
（二）市场比较法概念
将估价对象与近时期内已经发生了交易的类 似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价 格进行适当的修正，以此估算估价对象客观合理 价格或价值的方法。
40
1
20
0.5%6
20
1 0.5%12
40
118 .248万元
第四章 市场比较法
房地产估价
三、建立价格可比基础
（二）统一采用单价
土地：土地单价、楼面地价 建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积
仓库：体积
停车场：车位
保龄球馆：球道
码头：船泊
租赁住宅：每套单元的租赁价格
旅馆：床位 网球场：球面
第四章 市场比较法
错 误
建筑面积 套内建筑面积
1 0.7
的 思
5000 1 x 0.7
考
x 5000 0.7
房地产估价
三、建立价格可比基础
（五）统一面积单位 平方米，公顷、亩、平方英尺、…… 1公顷=10000平方米 1亩=666.67平方米 1平方米=10.764平方英尺
建筑面积下的价格＝使用面积下的价格 使用面积 建筑面积
套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格 使用面积 套内建筑面积
房地产估价
建筑面积、套内建筑面积、使用面积
建筑面积＝套内建筑面积 分摊的共有建筑面积 套内房屋使用面积＝套内建筑面积 套内墙体面积 套内阳台面积
房地产估价
例题
某建筑物套内建筑面积100㎡、套内墙体面积10 ㎡、套内阳台面积5㎡ 、分摊的共有建筑面积20㎡， 已知该房地产套内房屋使用面积价格10000元/㎡，则 其建筑面积价格为多少？