房地产开发企业借款费用资本化问题探讨(一)

房地产企业金融机构借款利息支出的财税处理房地产企业的融资渠道主要包括权益性资产、银行借款、关联企业借款等。

企业从金融机构取得的债权性融资所涉及的利息支出处理比较复杂。

所得税和土地增值税法规对这一利息支出的税前扣除有不同规定，其财税处理是实务界的一大难点，下文将结合案例对此加以分析。

一、会计准则对房地产企业利息支出的规定《企业会计准则第17号——借款费用》第六条规定，为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。

为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，企业应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

《<企业会计准则第17号——借款费用>应用指南》规定，符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。

这类存货通常需要经过相当长时间的建造或者生产过程，才能达到预定可销售状态。

可见，从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款利息支出，在房地产完工前应计入有关房地产的开发成本，在房地产完工后应计入财务费用。

二、税法对房地产企业利息支出的规定1.所得税方面的有关规定。

《企业所得税法实施条例》第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出。

国税发【2009】31号文件第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得的借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

房地产开发企业借款利息是否可以计入开发产品成本？问：房地产开发企业属于资金密集型企业，从取得土地使用权开始就需要借款，一直到房产全部售出之后，所借款项才能陆续归还，所支付的利息金额较大。

请问，对于房地产开发企业所支付的利息是计入开发产品的成本，还是计入当期损益？答：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十一条第（一）项规定：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

《企业会计准则第17号——借款费用》规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；（2）借款费用已经发生；（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。

在中断期间发生的借款费用应当确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。

符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

《企业所得税法实施条例》第三十七条规定：企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。

企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。

The Capital Luck Camp | 资本运营MODERN BUSINESS现代商业180对于借款费用资本化的一些思考邵宇玲 广东技术师范学院天河学院 510262摘要:2006《企业会计准则第17号——借款费用》(简称“新准则”)与旧准则相比,在借款费用的确认、计量和相关信息的披露要求等有了较大的变化,扩大了借款费用资本化的资产范围,明确了借款费用资本化的计算依据和方法。

本文根据新准则借款费用的规定,结合专门借款和一般借款交易或事项的实际发生情况,如借款费用可予资本化的资产范围,借款费用可予资本化的借款范围,借款费用开始资本化的条件,关于资本化的暂停与停止,阐述了借款费用的资本化核算问题,并从新旧借款费用准则对比的角度,通过分析账务处理,论述借款费用资本化对企业的影响,关键词:新准则;借款费用;资本化财政部在2006年2月15日发布的《企业会计准则》,进一步规范企业会计确认、计量和报告行为并保证会计信息质量。

其中(企业会计准则第17号——借款费用),与之前《企业会计准则借款费用》(简称“旧准则”)相比,做了较大调整,对于允许资本化的资产范围、借款范围,资本化的开始时点、停止时点做出了更进一步的规范。

新准则相对于旧准则发生的这些深刻的变化对我们的会计实务产生了深刻的影响和积极的推动作用。

直接影响企业资产和费用的确认与计量,进而影响到企业财务状况和经营成果的衡量。

一、新准则对借款费用资本化的相关规定新准则中借款费用,是指企业因借款而发生的利息及其相关成本,包括借款利息、发行债券的折价或溢价的摊销、手续费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。

新准则规范了借款费用的确认,计量及相关信息披露的要求,扩大了借款费用资本化的资产范围和借款范围。

其主要内容有:(一)借款费用资本化,是指企业在购置、建造或生产符合资本化条件的资产从而发生的借款费用,在满足特定条件时,并不是作为当期利润的抵减项目而计入财务费用,而是通过资本化成为了固定资产、可销售状态的存货或投资性房地产等的组成部分。

关于借款费用资本化的探讨摘要：资金是企业发展的“血液”，企业在生产经营过程中，都或多或少需要向银行等金融机构进行借款。

企业的经营状况、财务管理水平，都会在很大程度上受到借款费用能否实施资本化处理的影响，并且客观来看，企业费用、资产确认等工作都同资本化处理紧密相连。

目前，我国企业在借款费用资本化方面还存在一些问题，如果不及时采取对策，将会对企业的经营发展带来负面影响。

关键词：借款费用；资本化；问题；对策随着我国社会主义市场经济建设的不断深化，越来越多的企业呈现出做大做强的趋势。

为了保障企业的正常生产经营效率，大多数企业都需要向外界寻求资金支持，银行、证券等金融机构使其主要的筹资渠道。

企业在借款中会产生不菲的借款费用，主要体现为利息、证券溢价、折价的摊销费用、外汇借款的汇兑差额费用等项目。

目前，按照我国现行的《企业会计准则》，企业的借款费用主要有以下两种会计处理方法：一是直接将借款费用做资本化处理；二是直接将借款费用确认为当期损益。

《企业会计准则》中针对借款费用的资本化处理做出了明确规定，就借款费用资本化范围、起止时间、会计实务操作等内容进行说明，但是企业在实际操作过程中仍然存在较多问题，唯有不断总结实践教训，才能够探索出更加科学、合理的企业借款费用资本化方法。

一、借款费用资本化过程中存在的问题（一）借款费用资本化制度建设滞后目前，我国企业借款费用资本化制度建设还存在滞后问题，主要体现在借款费用资本化的范围方面还存在一些不足。

我国会计准则中针对一般借款费用的资本化现象是表示肯定的，也在很大程度上认可了投资性房地产、存货等内容的借款费用资本化操作。

客观来看，一些企业开始利用这一规定，趁机对财务会计数据进行修改，调整企业的整体利润水平。

在真实业务往来过程中，企业不可避免地需要接触大量工程项目，其中在建工程最为普遍。

这类项目由于耗资巨大，往往需要依靠借款来运作。

如果项目数量越来越多，则可能导致借款费用的构成较为复杂，会计人员在进行核算的过程中将会拥有更多的自主判断空间，不利于财务信息的真实客观。

关于新准则借款费用会计处理问题的探讨作者：周雪飞来源：《东北财经大学学报》2009年第02期〔摘要〕我国最新发布的《企业会计准则》中对借款费用的会计处理进行了重新规范，新准则关于借款费用会计处理的规定将对企业的财务信息披露带来很大影响，本文将通过对比新会计准则和国际会计准则的相关规定来探讨有关借款费用会计处理的一系列问题，并将针对新准则在实施过程中可能遇到的问题提出相应的应对措施。

〔关键词〕新会计准则；国际会计准则；借款费用；资本化中图分类号：F231．4文献标识码：A文章编号：1008-4096(2009)02-0032-导言2006年2月15日，国家财政部发布了新的《企业会计准则》，其中关于借款费用的会计处理问题较之原准则有了相对较大的变动，对企业相关的会计处理及其会计报表信息的披露都带来了一定的影响。

可以说，新准则关于借款费用的相关规定向国际会计准则又迈进了一步。

当然，由于特定的政治、经济、法律背景，两者又存在着一定的差异。

一、新准则与国际会计准则的异同（一）借款费用的内容相比之下，我国借款费用的范围比国际会计准则中所规定的范围要窄，主要是我国的会计准则中未包含与融资租赁有关的融资费用（融资费用的处理包含在与融资租赁有关的会计准则中）。

另外，考虑到我国的会计体系与国际发达国家的平均水平相比还不够成熟，实际操作过程中也容易出现不规范的问题，对范围的从严规定相应地可以减少一些违规操作的现象。

（二）应予资本化的资产及借款范围可以看出，新准则较之原准则在应予资本化的资产范围和借款范围都有了一定程度的放宽。

根据旧准则，应予资本化的资产是固定资产，而新准则将其范围宽大到了投资性房地产和存货等。

根据旧准则，应予资本化的借款范围为专门借款，即为购建固定资产而专门借入的款项，不包括流动资金借款等。

根据新准则，应予资本化的借款不仅包括专门借款，而且为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用一般借款的，应将一般借款中应予资本化的利息金额资本化。

浅谈会计准则中的借款费用资本化作者：张启云来源：《决策探索·下旬刊》 2012年第6期文/张启云《企业会计准则第17 号———借款费用》（以下简称“2010版准则”）第四条规定，符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或者可销售状态的资产，包括固定资产和需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或可销售状态的存货、投资性房地产等。

可见，借款费用资本化的资产主要包括符合资本化条件的固定资产、存货和投资性房地产等。

一、现有借款费用准则对企业的影响（一）使大型生产性企业的利润分布趋于较均匀状态2010版准则扩大了借款费用可予以资本化的资产范围，除了固定资产，还包括生产周期长的存货和投资性房地产，例如飞机、轮船、发电设备及房地产等，这将使生产周期长的先进制造业公司受益。

由于许多先进制造业公司的产品生产周期比较长，生产资金占用多，且借款金额巨大，对这类企业的存货而言，借款费用已构成了其成本的重要组成部分，此准则将其计入存货成本中，在存货销售时得到补偿。

新企业会计准则的改变对这些生产周期较长的大型产品生产企业来说，可以使其利润的分布趋于比较均匀的状态，使会计信息更真实可靠，使企业的会计核算更符合配比原则。

也就是说新准则的规定避免了将大量借款费用计入某一期间从而影响当期经营活动的正常损益，大大提高了经营者扩大再生产的积极性。

（二）应予资本化的资产范围扩大将增加企业资产的总额应予资本化的资产范围扩大将增加企业资产的总额，减少当期费用，增加利润。

从企业资产负债表来看，扩大借款费用资本化对象的范围增加了存货的账面价值，导致资产总额上升，流动比率随之提高。

从企业利润表来看，扩大借款费用资本化对象的范围减少了计入当期损益的借款费用，从而使企业降低了当期财务费用，提高了当期会计利润。

（三）应予资本化的资产范围扩大也有其局限性2010版准则规定：符合条件的发生在存货上的借款费用也可以资本化，允许存货借款费用资本化也存在不利影响。

借款费用资本化借款费用资本化是指将借款时发生的费用在资产中以资本化的方式进行记录，而不是以费用的方式进行记账处理。

费用资本化的主要目的是将借款时发生的一次性费用分摊到以后的几个会计期间中，以便更准确地反映企业经营活动的成本和业绩。

借款费用资本化是一种会计处理方式，它遵循了会计核算的基本原则之一——费用与收入的匹配原则。

根据这一原则，企业在核算时应将费用与相应的收入进行匹配，以便实现会计信息的真实性和公允性。

如果将所有借款费用都当做费用直接列支，会导致相关的收入在会计期间内被低估，影响了财务报表对企业经营活动的准确反映。

借款费用资本化的常见项目包括借款利息、手续费和其他直接与借款相关的费用。

这些费用通常与借款金额和借款期限有关。

当借款费用以资本化的方式进行处理后，会计披露的财务报表中会出现相应的资产、负债和成本项目，以便更好地反映企业借款活动的实质和影响。

需要注意的是，借款费用资本化并不是将所有的借款费用都资本化，而是根据一定的会计准则和原则进行判断和处理。

通常情况下，只有当借款费用符合一定的条件时，才可以进行资本化处理。

例如，借款费用必须与特定的借款项目相关，且预计在未来的会计期间内能产生经济利益。

借款费用资本化在会计处理中具有一定的优点和局限性。

其优点包括更准确地反映企业借款活动的经济实质、提高财务报表的信用度和可比性，以及更好地匹配费用与收入。

然而，借款费用资本化的局限性主要表现在可能导致企业借款活动的成本被过度估计，以及在特定情况下可能造成会计报表的扭曲。

总之，借款费用资本化是一种重要的会计处理方式，它通过将借款时发生的费用以资本化的方式进行处理，更准确地反映了企业借款活动的实质和影响。

然而，在实际应用中，需要根据具体的情况和会计准则进行判断和处理，以确保会计信息的真实性和公允性。

借款费用准则相关实务问题浅析于波成孙回回第一，一般借款的借款费用资本化。

旧准则下，一般借款的借款费用（除房地产开发企业）不能予以资本化，为此许多学者对此提出异议，认为假设企业购建固定资产而借款，其对应的借款为专门借款，其借款费用可以资本化，但如果为一般借款，其借款费用不能资本化，这种会计处理不符合收益配比原则、实质重于形式原则。

为此新准则中也借鉴了国际会计准则，扩大了借款费用资本化的范围，规定为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款的借款费用也允许资本化，计入相关资产成本。

新准则只是规定“为建造或生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，企业应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用的一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予以资本化的利息金额”，但对是否占用一般借款、如何计算占用一般借款没有明确的标准，这导致实务操作中存在一定的问题。

一是若一个企业购建固定资产，同时也有一般借款，则固定资产的购建支出是先用自身生产经营产生的现金支付，还是用一般借款支付、或用其他渠道资金支付；一般借款是用于补充生产经营所需的流动资金从而产生更多的现金支付购建支出还是先用于建造支出，由此可见，企业资金来源的多渠道性和资金支出复杂性的存在，使得资金的支出与一般借款之间并不一定存在明显的一一对应关系。

二是若一个企业购建固定资产，先借人一般借款，假设其用于购建支出，但企业几个月后又借入专门借款，如果原来一般借款未超过购建的累计资产支出数，则一般借款借款费用是否仍继续资本化；如继续资本化，此时借人的专门借款按规定也应资本化，这样就存在重复资本化的问题；如不继续资本化，则存在是否认可任何时候专门借款的优先原则问题。

三是若对于一个大型企业，工程项目与企业借款繁多，如何将一般借款的借款费用在不同的工程项目之间进行分配，分配方法的不同将会直接影响各自的成本，从而导致高估或低估相应的资产。

四是对一般工业而言，企业的长期借款一般都是对应工程的专门借款，但是在实际操作中，由于专门借款在银行的审批手续复杂，企业形式上的专门借款很难办理，因此一般都办理成一般借款，那么这种情况下，按一般借款认定还是按专门借款认定，值得商讨。