房地产估价理论与方法第九章假设开发法及其运用章节练习(2014-8-24)

（2）适用于将毛地开发成熟地的公式
毛地价格= 开发完成后的熟地价格 ﹣由毛地开发成熟地的开发成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣土地开发利润
﹣买方购买毛地应负担的税费
3、求熟地价格的公式
熟地价格 = 开发完成后的房地产价格 ﹣由熟地建成房屋的开发成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣开发利润 ﹣买方购买熟地应负担的税费
第九章 假设开发法
第九章 假设开发法
第一节 假设开发法的基本原理 第二节 假设开发法的估价步骤 第三节 假设开发法应用举例
学习目标
• 了解假设开发法估价的概念 • 理解假设开发法的理论依据、适用对象与 条件 • 掌握假设开发法估价的计算公式和操作步 骤 • 能够应用假设开发法的两种方式估算不同 状态下的房地产价格
（2）适用于将生地开发成熟地的公式。 生地价格= 开发完成后的熟地价格﹣由生地 开发成熟地的开发成本﹣管理费 用 ﹣投资利息﹣销售税费﹣销售税费 ﹣土地开发利润﹣买方购买生地应 负担的税费
2、求毛地价格的公式 （1）适用于在毛地上建成房屋的公式
毛地价格 = 开发完成后的房地产价格 ﹣由毛地建成房屋的开发成本 ﹣管理费用 ﹣投资利息 ﹣销售税费 ﹣销售税费 ﹣开发利润 ﹣买方购买毛地应负担的税费
2、适用条件 （1）透明、稳定的房地产业政策。 （2）完善的房地产法规体系。 （3）清晰的、全面的房地产投资与交易的税费清 单和稳定的税费政策。 （4）完整的、动态的和现代化的房地产信息资料 库。 （5）公开的、长期的和合理的土地供应计划。
Байду номын сангаас
四、假设开发法的计算公式
（一）基本公式 1、适用于预期售价的公式 P = A﹣ ( B + C ) 式中：P——购置开发场地的价格； A——土地开发的总价格或开发完成 后的房地产价格； B——整个开发项目的开发成本； C——开发商合理利润。

第四节 假设开发法测算中各项的求取
2.开发完成后的价值
（3）开发完成后的价值的预测方法： 销售的，通常采用市场法并考虑类似房地产市
场价格的未来变动趋势，或者采用市场法与长期趋 势法相结合，比较的单位一般为单价而不是总价。
出租或营业的房地产，可先预测其租赁或经营 收益，再采用收益法将该收益转换为价值。
第二节 假设开发法法的公式
3.求毛地价值的公式： （1）在毛地上进行房屋建设的公式
毛地价值＝开发完成后的价值－取得毛地的 税费－由毛地建成房屋的成本－管理费用－销售 费用－投资利息－销售税费－开发利润 （2）将毛地开发成熟地的公式
毛地价值＝开发完成后的熟地价值－取得毛 地的税费－由毛地开发成熟地的成本－管理费用 －销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
模拟房地产开发过程，预测它们未来 发生的时间以及在未来发生时的金额
要考虑各项收入、支出发生的时间不 同，首先把它们折算到同一时间上，
然后再相加减
投资利息和开发利润两 项
这两项都单独显现出来
这两项都不单独显现，而是隐含在折 现过程中。
折现率包含安全收益（利率）部分和 风险收益（利润率）两个部分
第三节 现金流量折现法和传统方法
第二节 假设开发法法的公式
5.求熟地价值的公式： 熟地价值＝开发完成后的价值－取得熟地的税
费－由熟地建成房屋的成本－管理费用－销售费用 －投资利息－销售税费－开发利润 6.求在建工程价值的公式：
在建工程价值＝开发完成后的价值－取得在建 工程的税费－续建成本－管理费用－销售费用－投 资利息－销售税费－开发利润 7.求旧房价值的公式：
除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资
分析。
第一节 假设开发法概述

第九章房地产价格评估一、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。

a. 加和法b. 积算法c. 类比d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。

a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369 （5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。

a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是( ) 元。

a. b.c. d.（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。

a. 61667b.c.d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。

a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。

a. 1000b. 1500c. 2100d. 2800（10）若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。

....A BC D建筑总价格土地总价格土地总面积土地总面积房地总价格土地总价格土地总面积建筑总面积11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加l万元。

(A)假设开发法及其运用、长期趋势法及其运用(总分：102.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：27，分数：27.00)1.运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用______求取。

∙ A.市场法∙ B.成本法∙ C.收益法∙ D.长期趋势法（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：[解析] 运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。

2.在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为______。

∙ A.待开发房地产价值∙ B.管理费用∙ C.销售税费∙ D.购买待开发房地产应负担的税费（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：[解析] 应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用，销售税费一般不计算利息。

3.关于假设开发法的说法，错误的是______。

∙ A.采用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取∙ B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算∙ C.假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时值∙ D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：[解析] 在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。

4.假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取______。

∙ A.最佳用途∙ B.最佳规模∙ C.最佳集约度∙ D.最佳开发时机（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：[解析] 在选取最佳开发利用方式的过程中，最重要的是选取最佳的用途。