第八章 投资性房地产
第一节 投资性房地产的确认和初始计量
（一）投资性房地产的概念
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已租土地的使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
（一）属于投资性房地产的项目
1、已出租的土地使用权
是指企业通过出让和转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
2、持有并准备增值后转让的土地使用权
是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。
3、已出租的建筑物
是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。
企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将建筑物确认为投资性房地产，
（二）不属于投资性房地产的项目
1、自用房地产
即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。
2、作为存货的房地产
通常之指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
二、投资性房地产的确认和初始计量
（一） 投资性房地产的确认
首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：
1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；
2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
(二)投资性房地产的初始计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
2007年注册会计师考试辅导 会 计
第1页 第 八 章 投资性房地产(重要章节)
第一节 投资性房地产的特征与范围（现行准则分别在无形资产和固定资产核算）
一、投资性房地产的定义及特征
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征：
1.投资性房地产是一种经营性活动
2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产
3.投资性房地产有两种后续计量模式
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特
定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续
可靠取得的，也可以采用公允价值模式进行后续计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
二、投资性房地产的范围
（一）主要范围
投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。
考点1：这里的"已出租"指的是经营租赁方式的出租。（准备出租不适合，在无形资产或固定资产核算）
考点2："闲置土地"：根据国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产的核算范围。
（二）不属于投资性房地产的项目：
1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼等。
企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。
2.作为存货的房地产（房地产开发公司开发的商品房）
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产的确认和初始计量(基本模式为成本模式，符合条件的可采用公允模式)
第八章练习题参考答案
一、思考题
1. 无形资产有哪些特征？
答：(1)无形资产不具有实物形态
无形资产通常表现为某种权力、技术或获取超额利润的综合能力。比如：土地使用权、大早专利技 术、商誉等。它没有实物形态，却能够为企业带来经济利益，或使企业获取超额收益。看不见、摸不着, 不具有实物形态，是无形资产区别于其他资产的特征之一。
需要指出的是，某些无形资产的存在有赖于实物载体。比如：计算机软件需要存储在磁盘中。但这 并没有改变无形资产本身不具有实物形态的特征。
(2) 无形资产属于非货币性长期资产
属于非货币性资产，而且不是流动资产，是无形资产的又一特征。无形资产没有实物形态，货币性 资产也没有实物形态，比如应收款项、银行存款等也没有实物形态。因此，仅仅以有无实物形态将无形 资产与其他资产加以区分是不够的。无形资产属于长期资产，主要是因为其能在超过企业的一个经营周 期内为企业创造经济利益。那些虽然具有无形资产的其他特性却不能在超过一个经营周期内为企业服务 的资产，不能作为企业的无形资产核算。
(3) 无形资产是为企业使用而非出住的资产
企业持有无形资产的目的不是为了出售而是为了生产经营，即利用无形资产来生产商品、提供劳务、 出租给他人或为企业经营管理服务。比如：软件公司开发的、用于对外销售的计算机软件，对于购买方 而言属于无形资产，而对于开发商而言却是存货。
无形资产为企业创造经济利益的方式，具体表现为销售产品或提供劳务取得的收入、让渡无形资产 的使用权给他人取得的租金收入，也可能表现为因为使用无形资产而改进了生产工艺、节约了生产成本 等。
(4) 无形资产在创造经济利益方面存在较大的不确定性
无形资产必须与企业的其他资产(包括足够的人力资源、高素质的管理队伍、相关的硬件设备、相 关的原材料等)相结合，才能为企业创造经济利益。此外，无形资产创造经济利益的能力还较多地受外 界因素的影响，比如相关新技术更新换代的速度、利用无形资产所生产产品的市场接受程度等。
1 第八章 无形资产与投资性房地产
一、无形资产
1.甲公司2010年至2011年自行研究开发一项非专利技术。2010年12月31日以前发生各项研究、调查、试验等费用200万元，2010年12月31日，甲公司证实该项非专利技术预计很可能成功，开始进入开发阶段。2011年1月至10月发生开发支出共计500万元，其中符合资本化条件的支出为400万元（假定所有支出均以银行存款付讫）。2011年10月20日通过该项非专利技术中试鉴定，证明已达到预定用途，遂将其投入生产经营活动使用并预计在未来10年会为企业带来经济利益，但无法可靠确定其预期经济利益的实现方式，该项非专利技术的预计净残值为零。上述非专利技术专门用于甲公司新型B产品的生产。
经董事会批准，甲公司2012年10月10日与乙公司签订一项不可撤销的销售合同，将上述研发的非专利技术的所有权转让给乙公司。合同约定，该项非专利技术转让价格为300万元，乙公司应于2013年1月10日前支付上述款项；甲公司应协助乙公司于2013年1月20日前完成非专利技术所有权的转移手续。该项非专利技术至2012年10月10日签订销售合同时未计提减值准备。
答案：
2010年：
借：研发支出——费用化支出 200
贷：银行存款 200
借：管理费用 200
贷：研发支出——费用化支出 200
2011年：
借：研发支出—费用化支出 100
—资本化支出 400
贷：银行存款 500
借：无形资产—非专利技术 400
