第八章投资性房地产..

第八章投资性房地产第一节投资性房地产概述第二节投资性房地产的确认与初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的后续支出第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换第六节投资性房地产的处置第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的性质1、赚取租金、资本增值2、主要形式:出租建筑物和土地使用权；另一种形式:是持有并准备增值后转让的土地使用权二、投资性房地产的范围三、投资性房地产的确认条件在符合定义的前提下，同时满足下列条件：（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量（3）该投资性房地产为可靠房产商提供四、投资性房地产的后续计量模式1、两种模式：成本模式和公允价值模式2、同一个企业只能采用一种后续计量模式。

第二节投资性房地产的初始计量一、外购的投资性房地产1、成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

2、成本模式计量下，外购投资性房地产时——按照确定的实际成本入账3、公允价值模式计量下，（1）设置“投资性房地产”科目，并设置“——成本”；“——公允价值变动”两个明细科目。

（2）外购投资性房地产时——按照确定的实际成本入账二、自行建造的投资性房地产1、成本：是指达到预定可使用状态前发生的必要支出。

建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。

2、成本模式下，达到预定可使用状态时。

借：在建工程、开发产品贷：投资性房地产3、公允价值模式下，达到预定可使用状态时。

借：在建工程、开发产品贷：投资性房地产——成本第三节投资性房地产的后续计量一、采用成本模式计量的投资性房地产按月计提折旧，或者按月摊销成本。

1、按月计提折旧时→房产借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧2、按月摊销成本时→地产借：其他业务成本贷：投资性房地产累计摊销（1）投资性房地产取得的租金收入——计入其他业务收入（2）经减值测试后确定发生减值的——计入投资性房地产减值准备二、采用公允价值模式计量的投资性房地产1、采用公允价值模式计量的条件（1）有活跃的房地产交易市场。

第八章投资性房地产第一节投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

主要包括已租土地的使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

（一）属于投资性房地产的项目1、已出租的土地使用权是指企业通过出让和转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。

企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

2、持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。

3、已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。

企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将建筑物确认为投资性房地产，（二）不属于投资性房地产的项目1、自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。

2、作为存货的房地产通常之指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

二、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

(二)投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

1.外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租和用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购的投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他指出。

借：投资性房地产贷：银行存款例：2007年1月5日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得的增值税专用发票上注明的价款为800000元，增值税税额为136000元，款项以银行存款转账支付。

第八章投资性房地产第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的性质房地产是土地和房屋及其权属的总称。

我国土地实行公有制，土地所有权归国家或集体所有。

任何单位和个人只能取得土地使用权而不能取得土地所有权。

因此，房地产中的土地是指土地使用权。

房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

随着我国房地产市场的日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，还出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的用途。

其中，用于赚取租金或增值收益的房地产就属于投资性房地产。

确切地说，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权，其实质是让渡资产使用权，所获得的租金属于让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经常性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益的总流入。

投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，其目的是增值后将其转让，以赚取增值收益。

这种形式也是企业为完成其经营目标所从事的经常性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益的总流入。

因此，出租建筑物和土地使用权以及持有土地使用权并准备增值后转让属于企业的日常活动，其所获得的经济利益的总流入构成企业的收入。

对某些企业而言，出租建筑物和土地使用权以及持有土地使用权并准备增值后转让属于为完成其经营目标所从事的经常性活动，取得的租金收入或转让增值收益构成企业的主营业务收入。

但对大部分企业而言，出租建筑物和土地使用权以及持有土地使用权并准备增值后转让属于与经常性活动相关的其他活动，取得的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。

为了更加清晰地反映企业所持有的房地产的构成情况和盈利能力，需要将投资性房地产与企业自用的房地产以及作为存货的房地产区别开来，单独作为一个资产项目予以核算和反映。

二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目投资性房地产的范围限于已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。