第八章__投资性房地产

第八章无形资产和投资性房地产第一节无形资产概述一、无形资产定义和特征1、定义无形资产，是指企业拥有或者控制没有实物形态可识别非货币性资产。

2、特征〔1〕由企业拥有或者控制并能为其带来未来经济利益资源。

〔2〕无形资产不具有实物形态。

〔3〕无形资产具有可识别性。

●商誉从计量上讲，商誉是企业合并本钱大于合并中取得各项可识别资产、负债公允价值份额差额，代表是企业未来现金流量大于每一单项资产产生未来现金流量合计金额，其存在无法与企业自身区分开来，由于不具有可识别性，虽然商誉也是没有实物形态非货币性资产，但不构成无形资产。

〔4〕无形资产属于非货币性资产。

二、无形资产内容1、专利权专利权，是指国家专利主管机关依法授予创造创造专利申请人，对其创造创造在其法定期限内所享有专有权利，包括创造专利权、实用新型专利权和外观设计专利权。

2、非专利技术非专利技术，也称专有技术。

它是指不为外界所知、在生产经营活动中已采用了、不享有法律保护、可以带来经济效益各种技术和诀窍。

非专利技术一般包括工业专有技术、商业贸易专有技术、管理专有技术等。

3、商标权商标是用来识别特定商品或劳务标记。

商标权，只专门在某类指定商品或产品上使用特定名称或图案权利。

经核准注册商标为注册商标，包括商品商标、效劳商标、集体商标、证明商标。

4、著作权著作权，又称版权，指作者对其创作文学、科学和艺术作品依法享有某些特殊权利。

著作权包括作品署名权、发表权、修改权和保护作品完整权，还包括复制权、发行权、出租权、展览权、表演权、放映权、播送权、信息网络传播权、摄制权、改编权、翻译权、汇编权以及应当由著作权人享有其他权利。

5、特许权特许权，又称经营特许权、专营权，指企业在某一地区经营或销售某种特定商品权利或是一家企业承受另一家使用其商标、商号、技术秘密权利。

6、土地使用权土地使用权，指国家准许某企业在一定期间对国有土地享有开发、利用、经营权利。

根据我国土地管理法规定，我国土地实行公有制，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。

第八章投资性房地产第一节投资性房地产概述第二节投资性房地产的确认与初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的后续支出第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换第六节投资性房地产的处置第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的性质1、赚取租金、资本增值2、主要形式:出租建筑物和土地使用权；另一种形式:是持有并准备增值后转让的土地使用权二、投资性房地产的范围三、投资性房地产的确认条件在符合定义的前提下，同时满足下列条件：（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量（3）该投资性房地产为可靠房产商提供四、投资性房地产的后续计量模式1、两种模式：成本模式和公允价值模式2、同一个企业只能采用一种后续计量模式。

第二节投资性房地产的初始计量一、外购的投资性房地产1、成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

2、成本模式计量下，外购投资性房地产时——按照确定的实际成本入账3、公允价值模式计量下，（1）设置“投资性房地产”科目，并设置“——成本”；“——公允价值变动”两个明细科目。

（2）外购投资性房地产时——按照确定的实际成本入账二、自行建造的投资性房地产1、成本：是指达到预定可使用状态前发生的必要支出。

建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。

2、成本模式下，达到预定可使用状态时。

借：在建工程、开发产品贷：投资性房地产3、公允价值模式下，达到预定可使用状态时。

借：在建工程、开发产品贷：投资性房地产——成本第三节投资性房地产的后续计量一、采用成本模式计量的投资性房地产按月计提折旧，或者按月摊销成本。

1、按月计提折旧时→房产借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧2、按月摊销成本时→地产借：其他业务成本贷：投资性房地产累计摊销（1）投资性房地产取得的租金收入——计入其他业务收入（2）经减值测试后确定发生减值的——计入投资性房地产减值准备二、采用公允价值模式计量的投资性房地产1、采用公允价值模式计量的条件（1）有活跃的房地产交易市场。

第八章投资性房地产第一节投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

主要包括已租土地的使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

（一）属于投资性房地产的项目1、已出租的土地使用权是指企业通过出让和转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。

企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

2、持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。

3、已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。

企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将建筑物确认为投资性房地产，（二）不属于投资性房地产的项目1、自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。

2、作为存货的房地产通常之指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

二、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

(二)投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

1.外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租和用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购的投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他指出。

借：投资性房地产贷：银行存款例：2007年1月5日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得的增值税专用发票上注明的价款为800000元，增值税税额为136000元，款项以银行存款转账支付。

投资性房地产概述
范围
已出租的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权
已出租的建筑物
企业自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产
确认条件
与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业
该投资性房地产的成本能够可靠计量
确认时点
后续计量模式
成本模式
公允价值模式
成本可以转为公允
初始计量
外购的投资性房地产成本
购买价款
相关税费
可直接归属与该资产的其他支出
自行建造的投资性房地产1成本达到预定可使用状态前发生的必要支出
土地开发费
建筑安装成本
应予以资本化的借款费用
支付的其他费用
分摊的间接费用
后续计量
采用成本模式计量的投资性房地产
借：应收帐款/银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（进项税额）
借：其他业务成本
贷：投资性房地产
累计摊销/利润
（参考无形资产/固定资产）
采用公允价值模式计量的投资性房地产不折旧/不摊销/不减值
借：应收帐款/银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
借/贷：投资性房地产——公允价值变动/公允价值变动损益投资性房地产后续计量模式的变更公允不得变更到成本
投资性房地产与非投资性房地产的转换
房地产的转换方式
1.企业董事会/类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议
2.房地产因用途改变发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态
房地产转换的会计处理公允价值变动损益（转换公允价值 >
处置
投资性房地产的终止确认与处置损益
处置投资性房地产的会计处理
备注：
1. 参照固定资产。

第八章投资性房地产第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的性质房地产是土地和房屋及其权属的总称。

我国土地实行公有制，土地所有权归国家或集体所有。

任何单位和个人只能取得土地使用权而不能取得土地所有权。

因此，房地产中的土地是指土地使用权。

房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

随着我国房地产市场的日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，还出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的用途。

其中，用于赚取租金或增值收益的房地产就属于投资性房地产。

确切地说，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权，其实质是让渡资产使用权，所获得的租金属于让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经常性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益的总流入。

投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，其目的是增值后将其转让，以赚取增值收益。

这种形式也是企业为完成其经营目标所从事的经常性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益的总流入。

因此，出租建筑物和土地使用权以及持有土地使用权并准备增值后转让属于企业的日常活动，其所获得的经济利益的总流入构成企业的收入。

对某些企业而言，出租建筑物和土地使用权以及持有土地使用权并准备增值后转让属于为完成其经营目标所从事的经常性活动，取得的租金收入或转让增值收益构成企业的主营业务收入。

但对大部分企业而言，出租建筑物和土地使用权以及持有土地使用权并准备增值后转让属于与经常性活动相关的其他活动，取得的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。

为了更加清晰地反映企业所持有的房地产的构成情况和盈利能力，需要将投资性房地产与企业自用的房地产以及作为存货的房地产区别开来，单独作为一个资产项目予以核算和反映。

二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目投资性房地产的范围限于已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。