第八章投资性房地产
一、单项选择题
1. 甲公司2011年1月1日外购一幢建筑物，价款为
400万元，将该建筑物用于出租，年租金30万，每年年初收取。该公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2011年12月31日该建筑物的公允价值为420万元，2012年12月31日该建筑物的公允价值为410万元，2013年1月1日甲企业出售该建筑物，售价410万元，不考虑相关的税费，处置时影响损益的金额合计为（）万元。
A.0
B.10
C.20
D.30
2. 甲公司将一栋写字楼转换为采用成本模式计量的投
资性房地产，该写字楼的账面原值为 2 500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为 3 000万元，不考虑其他因素，则转换日投资性房地产的账面价值是（）万元。
A.3 000
B.2 300
C.2 500
D.2 450
3. 甲公司2011年1月1日外购一幢建筑物，支付价款
400万元。甲公司于购入当日将其对外出租，年租金为40万元，每年年初收取租金。甲公司对此项投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
2011年12月31日，该建筑物的公允价值为430万元。不考虑相关税费，则该项房地产对甲公司2011年度损益的影响金额为（）万元。
A.70
B.40
C.30
D.50
4. 甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计
量，2010年7月1日开始对一项投资性房地产进行改良，改良后将继续用于经营出租。该投资性房地产原价为500万元，采用直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，已使用4年。改良期间共发生改良支出100万元，均满足资本化条件，2010年12月31日改良完成，则2010年末该项投资性房地产的账面价值为（）万元。
A.500
B.487.5
C.475
D.100
5. 2011年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出
租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。该投资性房地产的入账价值为（）万元。
A.100
B.100.2
C.100.3
D.100.5
6. 下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。
A.经营出租给子公司的自用写字楼
B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但
暂时空置
C.房地产开发企业持有并准备增值后出售的建筑物
D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权
7. 下列各项中，属于投资性房地产的是（）。
A.房地产企业开发的准备出售的房屋
B.房地产企业开发的已出租的房屋
C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权
D.企业以经营租赁方式租入的建筑物
8. 某企业投资性房地产采用成本计量模式。2011年1
月25日购入一幢建筑物用于出租，该建筑物的成本为270万元，预计使用年限为20年，预计净残值为30万元，采用直线法计提折旧。2011年应该计提的折旧额为（）万元。
A.12
B.20
C.11
D.10
二、多项选择题
1. 下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
A.企业拥有并自行经营的酒店
B.企业以经营租赁方式租出的写字楼
C.按照国家有关规定认定的闲置土地
D.企业持有拟增值后转让的土地使用权
2. 下列有关投资性房地产的表述中，不正确的有
（）。
A.成本模式下，当月增加的房屋当月不计提折旧
B.公允价值模式下，当月增加的房屋下月开始计提折
旧
C.成本模式下，当月增加的土地使用权当月进行摊销
D.成本模式下，当月增加的土地使用权当月不进行摊
销
3. 处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，下
列说法不正确的有（）。
A.应按累计公允价值变动金额，将公允价值变动损益
转入其他业务成本
B.实际收到的金额与该投资性房地产账面价值之间的
差额，应计入营业外支出或营业外收入
C.实际收到的金额与该投资性房地产账面价值之间的
差额，应计入投资收益
D.对于投资性房地产的累计公允价值变动金额，在处
置时不需要进行会计处理
4. 下列有关投资性房地产的说法中，不正确的有
（）。
A.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，存
在减值迹象时，应当按照资产减值的有关规定进
行减值测试
B.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不
需对投资性房地产计提折旧或进行摊销
C.企业持有的采用公允价值模式计量的投资性房地
产，公允价值高于账面余额的差额计入其他业务
收入
D.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，取
得的租金收入一般计入其他业务收入
5. 下列关于企业将作为存货的房地产转换为采用公允
价值模式计量的投资性房地产时的会计处理表述正确的有（）。
A.应该按该项房地产在转换日的公允价值入账
B.“存货跌价准备”应转入“投资性房地产跌价准备”
C.转换日的公允价值大于账面价值的，其差额记入
“资本公积－其他资本公积”
D.转换日的公允价值小于账面价值的，其差额记入
“公允价值变动损益”科目
6. 关于投资性房地产转换后的入账价值的确定，下列
说法中正确的有（）。
A.作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资
性房地产时，应按该项存货在转换日的账面价
值，借记“投资性房地产”科目
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用
房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自
用房地产的账面价值
C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用
房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自
用房地产的账面价值
D.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的
投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的
账面价值计价
7. 下列关于采用公允价值模式计量的投资性房地产转
为自用房地产的会计处理，表述正确的有（）。
A.转换日公允价值大于账面价值的差额计入资本公积
B.转换日公允价值大于账面价值的差额计入公允价值
变动损益
C.转换日公允价值小于账面价值的差额计入留存收益
D.转换日公允价值小于账面价值的差额计入公允价值
变动损益
8. 下列关于投资性房地产的会计处理中，正确的是
（）。
A.投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，应
作为会计估计变更处理
B.投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，应
将变更时公允价值与账面价值的差额，计入留存
收益
C.投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，应
将变更时公允价值与账面价值的差额，计入公允
价值变动损益
D.投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，应
作为会计政策变更处理
9. A公司拥有一栋写字楼，用于本公司办公。2009年
12月1日，A公司拟将该办公楼出租。2010年1月1日，A公司与B公司签订经营租赁协议，将该写字楼整体出租给B公司使用，租赁期开始日为2010年1月1日，年租金为400万元，租期3年。当日，该写字楼的账面余额为 3 500万元，已计提折旧1 000万元，公允价值为1 800万元，且预计其公允价值能够持续可靠取得。2010年底，该项投资性房地产的公允价值为2 400万元。假定A公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，不考虑其他因素，则下列说法中正确的有（）。
A.自用房地产转为投资性房地产的转换日为2010年
1月1日
B.转换日，写字楼账面价值与公允价值的差额应计入
资本公积
C.A公司收取的租金应确认为其他业务收入
D.该项房地产对A公司2010年度损益的影响金额为
300万元
10. 下列各项中，影响企业当期损益的有（）。
A.采用成本模式计量，期末投资性房地产的可收回金
额高于账面价值的差额
B.采用成本模式计量，期末投资性房地产的可收回金
额低于账面价值的差额
C.企业将采用公允价值计量的投资性房地产转为自用
的房地产，转换日的公允价值高于账面价值的差
额
D.自用的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资
性房地产时，转换日房地产的公允价值小于账面
价值的差额
11. 将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转
换为投资性房地产，关于转换日的确定，以下叙述正确的有（）。
A.企业于2011年5月15日开始将原本用于出租的房
地产改用于自身生产使用，则该房地产的转换日
为2011年5月15日
B.房地产开发企业2011年6月30日决定将其持有的
开发产品以经营租赁的方式出租，租赁期开始日
为2011年7月1日，则该房地产的转换日为
2011年7月1日
C.2011年10月20日，企业将某项土地使用权停止自
用，2011年11月30日正式确定该项资产将于增
值后出售，则该房地产的转换日为2011年10月
20日
D.企业2011年6月4日将原本用于生产商品的房地
产改用于出租，租赁期开始日为2011年7月1
日，则该房地产的转换日为2011年7月1日
12. 下列各项应该记入一般企业“其他业务收入”科目的
有（）。
A.出售投资性房地产的收入
B.出租建筑物的租金收入
C.出售自用房屋的收入
D.将持有并准备增值后转让的土地使用权予以转让所
取得的收入
三、判断题
1. 处置采用成本模式计量的投资性房地产时，与处置
固定资产和无形资产的核算方法相同，其处置损益均计入营业外收入或营业外支出。（）
2. 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的
投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（其他业务收入）。（）
3. 已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本
模式转为公允价值模式。（）
4. 企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将
来仍作为投资性房地产核算的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。（）
5. 与投资性房地产有关的后续支出,应当在发生时计入
当期损益。（）
6. 采用成本模式计量的投资性房地产，已经计提的减
值准备，在以后期间价值回升时转回。（）
7. 企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时
间才对外出租或用于资本增值的，可于工程完工时直接将其作为投资性房地产进行核算。（）
8. 只有能够单独计量和出售的房地产，才能划分为投
资性房地产。（）
9. 企业的一幢4层建筑物，第1、2层出租给本企业
职工居住，并按市场价格收取租金，第3、4层作
为办公区使用，并且该建筑物的各层均能够单独计量和出售，这种情况下，企业应将第1、2层确认为投资性房地产。（）
10. 以成本模式计量的投资性房地产按照固定资产或无
形资产的有关规定，按期计提折旧或进行摊销。借记“管理费用”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。（）
四、计算题
1. 长城公司投资性房地产采用成本模式进行后续计
量，与固定资产和投资性房地产相关业务如下，不考虑所得税影响：
（1）2007年12月31日将一项自用办公楼对外经营出租。该办公楼为2005年4月5日以银行存款5 000万元购入，购入时支付的差旅费1万元，谈判费用1万元，契税4万元，购入后另发生装修等费用1 196万元（假设符合资产确认条件），2005年8月20日办公楼达到预定可使用状态，该项办公楼预计使用20年，预计净残值200万元，采用直线法计提折旧，2006年12月31日可收回金额为5 576万元。
（2）2008年12月31日取得租金收入500万元存入银行并计提折旧，长城公司测试表明该房产公允价值减去处置费用后的净额为4 400万元，预计未来现金流量现
值为4 600万元。
（3）2009年12月31日取得租金收入500万元存入银行并计提折旧，长城公司测试表明该房产的公允价值减去处置费用后的净额为4 300万元，预计未来现金流量现值4 500万元。
（4）2010年1月1日该项投资性房地产停止出租，重新作为自用办公楼管理。
要求：
（1）计算转换前的固定资产的账面价值；
（2）写出2007年至2010年相关的会计处理分录。
2. 2009年12月31日，甲公司与乙公司签订了租赁协
议，将该办公大楼经营租赁给乙公司，租赁期为5年，年租金为260万元，租金每隔6个月收一次，2010年6月30日收取第一次租金，租赁期开始日为2010年1月1日。出租时该办公楼的成本为1800万元，已提折旧300万元，减值准备100万元，公允价值 2 200万元。假定投资性房地产满足公允价值计量的条件，甲企业决定对投资性房地产采用公允价值模式计量。2010年6月30日，该办公楼的公允价值为 2 300万元。2010年12月31日，该办公楼的公允价值为2 250万元。2011年1月1日，由于甲公司资金紧张，与乙公司协商后决定，将该办公楼出售给乙公司，售价为 2 100万
元，款项已收取。假设不考虑相关税费。
要求：编制甲公司上述经济业务的会计分录。（金额单位以万元表示）
答案部分
一、单项选择题
1[答案]：A
[解析]：处置时影响损益的金额＝410－410－10+10＝0。
相关账务处理如下：
取得时，账务处理为：
借：投资性房地产—成本400
贷：银行存款 400
2011年12月31日
借：投资性房地产—公允价值变动20
贷：公允价值变动损益 20
2012年12月31日
借：公允价值变动损益 10
贷：投资性房地产—公允价值变动10
2013年，处置时的处理：
借：银行存款410
贷：其他业务收入410
借：其他业务成本410
贷：投资性房地产—成本 400
—公允价值变动10
借：公允价值变动损益 10
贷：其他业务成本10
[该题针对“投资性房地产的处置”知识点进行考核]
2[答案]：B
[解析]：本题分录是：
借：投资性房地产 2 500
累计折旧50
固定资产减值准备150
贷：固定资产 2 500
投资性房地产累计折旧50
投资性房地产减值准备150
[该题针对“自用房地产转换为投资性房地产”知识点进行考核]
3[答案]：A
[解析]：该公司2011年取得的租金收入记入“其他业务收入”40万元，期末确认“公允价值变动损益”30万元，所以影响当期损益的金额为70万元。
[该题针对“公允价值模式计量的投资性房地产”知识点进行考核]
4[答案]：A
[解析]：投资性房地产改良期间，不应计提折旧，因此2010年末该项投资性房地产的账面价值＝500－500/20×4＋100＝500（万元）。
[该题针对“投资性房地产的后续计量”知识点进行考核]
5[答案]：A
[解析]：外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中，支付的价款计入投资性房地产的成本，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用，为投资性房地产直接发生的相关税费，比如契税、维修基金等才能计入投资性房地产成本。
[该题针对“投资性房地产的初始计量”知识点进行考核]
6[答案]：C
[解析]：选项C不属于投资性房地产，应作为存货处理。
[该题针对“投资性房地产的范围”知识点进行考核]
7[答案]：B
[解析]：房地产企业开发的准备出售的房屋，属于企业的存货；企业持有的准备建造房屋的土地使用权属于无形资产；企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，不属于企业的资产，更不能确认为投资性房地产。
[该题针对“投资性房地产的范围”知识点进行考核]
8[答案]：C
[解析]：购入的作为投资性房地产的建筑物采用成本计量模式时，其会计处理同固定资产——当月增加，当月不计提折旧。2011年应该计提折旧的时间为11个月，2011年计提折旧＝（270－30）÷20×11÷12＝11（万元）。
[该题针对“成本模式计量的投资性房地产”知识点进行考核]
二、多项选择题
1[答案]：BD
[解析]：选项A属于自用房地产，选项C属于无形资产。
[该题针对“投资性房地产的范围”知识点进行考核]
2[答案]：BD
[解析]：成本计量模式下，投资性房地产属于固定资产的按照固定资产的核算原则处理，投资性房地产属于无形资产的按照无形资产的核算原则处理；公允价值模式下的投资性房地产不用计提折旧或摊销。
[该题针对“投资性房地产的后续计量”知识点进行考核]
3[答案]：BCD
[解析]：实际收到的金额与该投资性房地产账面价值之间的差额，应通过其他业务收入和其他业务成本的差额反映，所以选项BC不正确；处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将确认的投资性房地产累计公允价值变动损益的金额转入其他业务成本，但是并不影响当期营业利润，所以选项D不正确。
[该题针对“公允价值模式计量的投资性房地产”知识点进行考核]
4[答案]：AC
[解析]：选项A，采用公允价值模式计量的投资性房地产，不需要计提折旧或进行摊销，也不需要进行减值测试，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值；选项C，公允价值高于账面余额的
差额计入公允价值变动损益。
[该题针对“公允价值模式计量的投资性房地产”知识点进行考核]
5[答案]：ACD
[解析]：企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值大于账面价值的，其差额记入“资本公积—其他资本公积”。转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，记入“公允价值变动损益”科目。
[该题针对“自用房地产转换为投资性房地产”知识点进行考核]
6[答案]：AB
[解析]：作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地
产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
[该题针对“自用房地产转换为投资性房地产”知识点进行考核]
7[答案]：BD
[解析]：
[该题针对“投资性房地产转换为自用房地产”知识点进行考核]
8[答案]：BD
[解析]：
[该题针对“投资性房地产后续核算模式的转换”知识点进行考核]
9[答案]：ACD
[解析]：本题考核投资性房地产的转换。选项B，转换日公允价值（1 800）小于账面价值（3 500－1 000）的差额应计入公允价值变动损益，不计入资本公积；选