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施工图设计限额指标

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施工图设计阶段的工作 页脚内容6 施工图设计限额指标 ( 试行版 )

二Ｏ一四年七月二十三日 施工图设计阶段的工作

页脚内容6 前 言 为统一施工图设计思路，有效控制集团住宅项目土建安装工程造价，特制定建筑施工图设计成本控制指标，明确施工图设计中建筑、结构、电气、给排水、暖通专业等相关设计控制参数，施工图设计单位在设计过程中需严格遵照执行。 城市公司在与设计单位签定设计合同时，应将满足本控制指标作为必要条件列入合同要约，并将本文件作为合同附件，如设计成果相关指标低于本文件规定的关键指标（钢筋、砼含量），可以给予奖励，如高于本文件规定，必须有详细的数据论证与说明以证明其必要性，否则视情节轻重予以处罚。 施工图设计阶段的工作

页脚内容6 第一部分 设计限额指标 一、建筑专业 序号 控制分项 限额指标 备注

1 层高 高层住宅标准层 130及以下 2.9米 确因产品品质需要，可增加0.1米 160及以上 2.95米 确因产品品质需要，可增加0.1-0.2米

地下车库净高 非人防 车位2米、车道2.2米 可加高0.1米 人防 2.4米

2 地下车库柱网

车位区 开间 车位宽x3+柱宽 进深 车位长

车道 主车道 6.8-7.2米 次车道 6.3-6.8米

3 窗地比 高层 0.25 确因产品品质需要，不超过规定限额的10%

4 填充墙砌体材料

外墙、分户墙、楼梯间 200厚B06砂加气砌块 18层以上外墙厚可为240

户内隔墙 除厨房、卫生间外不砌 可采用100厚B06砂加气砌块

5 单元门厅面积 地上 32-38㎡ 可控制在±10%范围内 地下 20-25㎡

6 地下汽车库单车位指标

非人防区 34㎡ 除赠送、可售区域面积。服务于整个小区的设备用房可按设计区域面积比例分摊；最多不得超过限额的5% 人防区 38㎡

二、结构专业 1. 基础设计应至少选择3个基础型式进行经济测算，测算内容为砼、钢筋和土方，选择综合造价低者，并提交本项目公司审核确定。桩基础的优先选择次序为：预应力管桩→长螺旋钻孔灌注桩→泥浆护壁灌注桩。桩基用量：单体建筑桩基总承载力/上部标准组合总荷载高层＜1.05，多层＜1.1；总荷载/总建筑面积＜17.5KN。 2. 优先选用承台基础，当采用桩筏时应充分比选且应有书面报告提交甲方审核。各种类型承台不得选用图集，应按规范根据桩反力图，取实际承受荷载大小进行计算及设计，不可简单地取单桩承载力特征值对应的设计值进行设计。 3. 结构施工图的钢筋、砼含量应按下表所列控制指标进行设计，实际设计值最多不得超过限额施工图设计阶段的工作 页脚内容6 的5%。 序号 指标 名称 指标控制值（kg/m2） 指标说明

1 地上标准层钢筋含量（kg/m2） 建筑高度 低多层 7-19层 （≤60m） 20-25层 （≤80m） 26-34层 （≤100m） 1、分子包含上部所有钢筋；不包括地下室顶板（一层底板）钢筋。 2、分母=计容面积+不计容面积部分（飘窗、入户花园、设备平台等+1/2两层高悬挑凸阳台+赠送的其他面积）； 3、表中数据以层高2.9米为准，层高每增加0.1米，每㎡含钢量增加1kg。

抗震7度设防 39 42 43 45

抗震6度设防 38 40 41 42.5

2 地上标准层砼含量 （m3/m2）

建筑高度 低多层 7-19层 （≤60m） 20-25层 （≤80m） 26-34层 （≤100m） 分子分母计算标准同上；

抗震7度设防 0.32 0.35 0.36 0.38

抗震6度设防 0.31 0.34 0.35 0.37

3 地下室钢筋含量（kg/m2）

建筑高度 ≤80米 ＞80米 1、数据按有梁楼盖，覆土1.2

米取值，含浅基和承台（不含桩基）。 2、塔楼按桩基考虑，如采用筏基，每㎡增加15-20kg。 3、半地下室比纯地下室每㎡减少15kg。 4、两层地下室每㎡减少10kg。

非人防车库区 桩基110；独基条基115；筏基120

非人防塔楼区 120 130

人防车库区 180

人防塔楼区 190

4 地下室砼含量 （m3/m2） 非人防区 1.0 数据按有梁楼盖，覆土1.2米取值，含浅基和承台（不含桩基）。 人防区 1.15

上表含钢量指标，按采用HRB400及以下等级钢筋测算。 三、电气专业 1、负荷计算 1.1根据楼盘档次、当地生活水平按60~80W/m2确定套内负荷。一般参考值：60m2以下取4kW ；60m2至120m2 取6kW；120m2至150m2取 8kW。 （以当地供电局的要求为准，否则电气设计可能作废，造成材料和设备间的报废） 1.2暖通、给排水专业在满足扬程、风量全压等指标下采用性价比合适的较小功率节能型电机，包括消防水泵、风机，以减小电缆、配电及控制元器件、变压器等设备规格。 1.3电梯电机功率、功率因素等值应按建筑或厂家指定的产品资料选取，不得按图集或其它参考施工图设计阶段的工作 页脚内容6 资料随意估算。 （哪开始就提供设备选型） 1.4住宅负荷需要系数，可参考以下数据作为集中表箱、预分支电缆、母线槽设计规格的依据

2、变压器 2.1优先采用公用变压器，包括单身公寓、小型商业办公、住宅公用设备用电 （建设方需首先与当地供电局达成供电方案，吧这些明确；否则同1.1条） 2.2专用变优先考虑设在地下车库并与住宅保持适当距离，有条件也可设置于不用设置气体灭火装置的地面建筑内。 （同上） 2.3变压器规格不宜过小，630kVA以上为宜，并应尽量深入负荷中心、供电半径在150米以内为宜。 （同上，一般是≤250米 否则增加造价和成本） 3、电缆电线（原则都错，要按供电局要求来） 3.1电缆电线应按计算电流、保护条件确定截面，不应过分放大； 3.2低烟无卤、矿物绝缘电缆除规范“应”字条款规定外，不考虑采用。 3.3 11层以上高层住宅优先采用预分支电缆，多芯预分支电缆干线截面不大于185mm2，优先采用单芯预分支电缆。高层住宅单元总负荷较大，也可采用母线槽。 3.4 11层以上高层住宅避免电表箱集中设置在底层或架空层、配线至各层户内箱。 4、敷设方式（原则都错，要按当地供电局和质监站要求来，室外除电缆沟外是钢管，消防应是金属管，店面+屋顶+地下室+人防是规定厚度的镀锌钢管） 4.1 室内外线缆除规范规定不适合场所外暗敷明敷优先采用阻燃PVC管。 施工图设计阶段的工作 页脚内容6 4.2 消防供电线缆和火灾报警系统传输线路暗敷优先采用阻燃PVC管。 4.3 必须采用金属导管敷设的场所，暗敷或明敷小管径可采用KBG或JDG管，明敷φ40以上可采用SC管。 4.4 住宅内电气竖井考虑公摊等因素尽量采用强弱电合用，强弱电桥架分居两侧，强弱电设备分层安装。

四、给排水专业 1、高层住宅小区室内生活给水系统建议采用无负压变频加压设备给水方式。 2、高层住宅一般1~5层市政管网直供，6层~11层1区加压，24层及以下分2区加压，33层以下分3区加压。 3、给水各分区最不利楼层所需供水压力按 0.15MPa计算；供水压力不大于0.35MPa。 4、室内给水管材：分户表前内钢塑复合管，分户表后PP-R管，热水采用热水用PP-R管。 5、消火栓的水枪充实水柱应通过水力计算确定，满足规范要求即可。 6、喷淋系统喷头布置应尽量接近其最大保护面积及间距上限。 7、室内排水管材： 11层以上高层立管采用内螺旋 UPVC管，普通接口管件，设共用通气立管。 8、高层雨水管采用承压型UPVC管。

五、暖通专业 1、地下室排烟机房、排烟管道的布置，在满足建筑专业的前提下，以排烟管道尽量短为原则；最不利排烟点至排烟口的距离、风管截面满足规范最低要求即可。 2、地下汽车库进风尽量利用汽车坡道和采光井自然进风，如不具备条件设置须和建筑协调后设置。 3、排烟风管采用金属风管风速按20m/s,地下汽车库风管高度不大于400mm。

第二部分 影响设计限额指标的部分因素及参考建议 一、地下车库建筑设计中的常见错误做法。 表1 地下车库建筑设计8个主要错误 施工图设计阶段的工作 页脚内容6 序号 常见错误做法 正确做法及措施 成本影响

1 未把层高控制到最小，有的甚至做到4米多高 一般3.5米即可（可控制梁下高度2.7米） 地下车库层高每增加100mm,综合成本约增加18元/平米

2 顶板覆土太厚，有的覆土厚度甚至达1.8米 应进行精细设计，一般平均厚度不超过1200mm 顶板覆土平均厚度每增加300mm，综合成本约增加30元/平米

3 地下室轮廓线未经仔细推敲，出现无效面积 轮廓线应平直方正，没有的空间一定要剔除 地下室建造成本约2000元/平米

4 柱网及布车不合理，出现“隐形”无效面积 柱网应符合车位模数，紧凑布置，禁止边车道 经常能优化出几十甚至数百上千平米无效面积，优化成本常常数百万元

5 设备房面积设计太大 设备房勉强够用即可 多出的设备房面积等于无效面积

6 设备房挤占停车位位置 禁止设备房挤占行车道旁边的停车位 被挤占后，要补回相同车位数，需要付出三倍的面积，等于出现无效面积

7 相邻人防防护单元主要出入口未合并设置 相邻人防防护单元主要出入口应尽量合并设置 相邻人防防护单元主要出入口若未合并设置，不仅浪费而且影响景观布置

8 未利用汽车坡道做人防主要出入口 应尽量利用汽车坡道做人防主要出入口 另做楼梯坡道出口，浪费会上万元

二、影响含钢量的核心因素分别是体型、高度、结构转换，对各核心因素做如下设计建议。 表2 高层建筑标准层含钢量影响因素排序

影响因素排序 影响程度 建议 影响相对值 影响绝对值

1.体型 不规则平面需超限审查 平面无不规则，避免超限审查 高宽比超过6～7 高宽比不宜>6

2.层数（高度）变化 60～80米→80～100米 （20～25层→26～33层） （层高3米测算） 层数（高度）：很重要！ 注意临界高度60m、80m。 60米以下→60～80米

（12～19层→20～25层） （层高3米测算）

3.结构方案是否设转换，若设转换 1个转换层相当于3个标准层，因此设转换对标准层平均含钢量有影响

4.层高（每增加10cm） 层高每+10cm，含钢量+1㎏/㎡，钢筋费用+6元/㎡，整体成本+20元/㎡

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限额设计

限额设计

限额设计就是按照批准的可行性研究及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按照分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。

投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。

限额设计通过层层分解，实现了对投资限额的控制和管理，同时也实现了对设计规模、设计标准、工程数量与概预算指标等各方面的控制。

建立限额设计的纵向和横向控制体系。

(1)限额设计的纵向控制通过实施纵向控制，保证限额设计贯穿到各个设计阶段，而在每一阶段中又必须贯穿到各个专业的各个工序，使各个环节相互连接成有机的整体。

限额设计的纵向控制应注意以下几个环节：1)初步设计要重视方案选择，按照批准的可行性研究阶段的投资估算进一步落实投资的可能性。

2)在施工图设计阶段，设计必须严格按照批准的初步设计所确定的原则、范围、内容、项目和投资额进行。

当建设规模、产品方案、工艺流程或设计方案发生重大变化时，必须重新编制或修改初步设计及其概算。

施工图设计阶段的投资分解和工程量控制的项目划分，应在与概算书要求相一致的前提下，由设计和技术人员协商并经总设计师审定。

施工图阶段的限额设计的重点应放在工程量控制上，各专业、各工序实施限额设计，以保证总限额的实现。

3)加强设计变更管理。

应该严格控制变更的发生，对非发生不可的变更，应尽量提前，变更发生得越早，损失越小(2)限额设计的横向控制限额设计的横向控制是指建立和加强设计单位及其内部的管理制度和经济责任制.环境影响评价基本程序1、首先得向当地环保局咨询,确定环境影响评价的等级(做书还是做表),2、委托一家有环境影响评价资质的单位或公司编制环境影响评价报告表（书）3、拿着编制好的环境影响评价文件提交到环保局评审4、评价单位按照评审意见修改5、将修改好好的报告送交环保局审批。

该流程中编制环境影响评价报告和评审都需要收费。

成本控制限额指标

成本控制限额指标

第二章、成本控制限额指标（一）第二章、成本控制限额指标（二）钢筋及混凝土设计限额指标1、本限额指标作为各下属公司一般工程结构含钢量及砼含量的上限，设计任务书中的设计限额指标应根据工程特点在此基础上进行调整，且不得超过本指标。

2、结构钢材及混凝土包含剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、窗台板、阳台栏板、外墙线脚、屋顶构件等混凝土结构的受力及构造钢筋；不含施工措施及损耗部分钢筋、预埋件钢筋、圈梁、过梁、构造柱、砌体拉结筋、混凝土墙梁与砌体间加挂的钢丝网等。

3、结构面积S的定义如下：S=S1+S2+S3+S4S1= 建筑面积（不含架空层面积）S2=对于有顶盖的阳台、露台、结构连接板等按一半面积计入结构面积；小于2.2米层高的全部楼板面积计入结构面积；层高较高而未计入建筑面积的入户花园、走廊等上有顶盖的楼板面积应计入结构面积；空调板、建筑线脚等凸出构件不计入结构面积。

S3=未计入建筑面积的凸窗面积S4=楼板开洞所预留的“赠送面积”，此部分面积的钢筋含量指标比对应限额指标低8㎏/㎡，混凝土含量指标比限额指标低0.11m³/㎡。

4、本限额指标对应的上部结构均指无结构转换层的正常上部结构，当设有结构转换层（转换率在50%以上）时，转换层以上的上部结构钢筋限额指标可以提高2 kg/m2。

5、所有地下室均按照地下水位在地表以下1.5m以内的情况考虑，当地下水位低于此情况时，应酌情降低限额。

6、所有全地下室均按照覆土厚度为约1.2M考虑，当覆土厚度低（高）于此情况0.3米时，可酌情降低（增加）钢筋限额指标约8 kg/m2。

7、人防地下室按照6级人防标准考虑，若实际人防标准高于6级，可酌情考虑提高地下室人防范围的限额指标。

8、对于地下室，本限额指标对应的普通桩基础或其它非筏板基础，当采用整体筏板基础或整体桩筏基础时，应酌情考虑提高整体地下室钢筋限额指标约20-40 kg/m2，混凝土指标约0.20-0.40 m3/m2。

限额设计及成本控制

限额设计及成本控制

限额设计与限额采购实施细则1编制依据1.1《中海地产项目发展成本管理制度（试行）》1.2《关于加强项目成本管理、推行限额审批的意见》（以下简称“限额审批意见”）1.3《结构成本限额设计指标（HNSJ-ZN002）》2目的为了落实地产集团发布的《关于加强项目成本管理、推行限额审批的意见》，规范限额设计与限额采购作业流程，明确各协作部门间的权责关系，提高限额设计与限额采购管理水平，有效控制工程造价，特编制《限额设计与限额采购实施细则》（以下简称“本细则”）。

3适用范围“本细则”适用于中海地产集团有限公司（华南区）（以下简称华南区）所属区域内各地区公司及管理机构。

4实施细则4.1可研、市场定位阶段4.1.1条件具备后，合约管理部需按《中海地产项目发展成本管理制度（试行）》中“附件3”格式分别编制项目成本控制目标值V1.1版和V2.1版，并上报地产集团审批。

4.1.2编制过程中，合约管理部需向设计管理部、营销策划部及其它相关部门充分了解本项目的技术经济指标、档次定位等相关信息。

同时，设计管理部也需及时向合约管理部了解本项目的建安成本控制值，在控制值下开展项目设计工作。

4.2规划设计阶段4.2.1规划设计方案招标阶段招标评审过程中，合约管理部需配合对各设计投标方案进行经济性分析，预测各方案的建安成本，提出建安成本控制方面的建议，并及时反馈给设计管理部。

4.2.2规划设计方案定稿阶段4.2.2.1设计管理部需提供给合约管理部项目主要技术经济指标，并与之讨论项目中各物业类型的主体结构设计、外立面门窗设计、外立面装饰设计等，以及地产集团“限额审批意见”中的其它内容；以上讨论结果由合约管理部负责整理成“限额设计成本控制指标初步意见”（以下简称“指标初步意见”），设计管理部按该意见指导设计院进行方案深化设计（建筑户型、立面设计等）及其它后续设计。

“指标初步意见”格式详附件一“限额设计成本控制指标”，填写方法参照该附件中说明1。

限额设计概念及作用

限额设计概念及作用

限额设计概念及作用“限额设计”的概念从20世纪90年代开始引入中国，这4个字被广泛应用在建设领域，一直被称为投资或造价控制的重要手段，但是始终没有得到很好的落实：设计师认为自己的设计理念是最重要的，限额是其次的；造价工程师认为这是设计师的工作，造价工程师只是跟在设计师后面做概算、预算。

于是“限额设计”被当作一个时髦的名词挂在嘴上，却没有落实的手段，更没有限额控制的手段。

经过多年探索，笔者认为造价工程师不应该在设计阶段处于被动的局面，应该通过“限额设计”主动控制造价，应该是限额设计的主导者。

一、限额设计的概述所谓限额设计，是按照投资的限额进行满足需求、功能和技术要求的设计。

看似简单的一句话，其包含的内容极其丰富。

第一，“投资的限额”是指被批准的投资估算，是一个目标控制值；其次，“技术要求的设计”是指方案设计、初步设计和施工图设计，是一个行为和成果文件。

第二，整句话连起来应该分别指方案设计、初步设计和施工图设计的一切行为和成果文件应分别控制在投资估算、概算和施工图预算范围之内。

方案设计的估算要小于确定的投资额，初步设计的概算要小于估算，施工图设计的预算要小于概算，这才是限额设计要达到的目标。

二、限额设计的市场需求“限额设计”于10多年前开始在投资控制项目中出现，如上海市财政局根据多年经验，为解决概算超估算、预笕超概算与结算超预算的“三超”现象，提出了《上海市市级建设财力项目财务监理暂行办法》，其中对设计阶段投资控制是这样描述的：协助项目单位对扩初设计概算进行预审，提出初步设计的技术经济分析和优化建议。

这是建设领域中第一次提出初步设计阶段的技术经济分析，也就是限额设计的雏形。

2006年，实行财务监理的某新建项目，在招标时出现了中标价超批准概算的情况，该项目被立即暂停。

上海市财政局协同建设单位、财务监理单位和设计院对设计方案进行了降低标准、缩小建筑面积等多项调整，在确保施工图预算不超概算的情况下重新招标。