万科物业新项目操作手册(精)
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新项目操作手册
目录
第一阶段:项目立项至规划总图确定期间(以万科地产设计要点为基础)
1、安防
2、交通管理
3、绿地规划、绿化布局、浇灌系统
4、照明系统设计
5、垃圾中转站、垃圾桶平面布置
6、前期管理用房、活动场所、员工宿舍、社区用房、公用洗手间的规划
第二阶段:开工建设—项目开盘
1、物业管理方案
2、前期介入
3、前期开盘开荒
4、绿化浇灌设施的配置完善
第三阶段:管理处成立—交付
1、管理处组织架构
2、工作移交
3、各种证照办理
4、管理用房装修
5、管理制度建设
6、公共关系建立
7、CI标识制作
8、清洁开荒
9、房屋、设备设施接管验收
10、物业服务方案实现(客服项目、模式研讨)
11、入住策划,资料准备
第四阶段:交付使用半年内
1、装修管理(装修垃圾的清运管理)
2、工程遗留问题处理
3、水电抄表到户处理
4、安全、环境、设施设备管理
5、客户关系建立
6、商业街管理
第一阶段:项目立项至规划总图确定期间
实施时间控制要点实施内容协调部门重要程序
很重要重要一般
取得土地使用权以后二个月内在开发商取得土
地使用权以后二
个月内,物业管理
人员需要到项目
现场了解项目的
地理位置、周边治
安情况、周边交通
情况、周边可能对
以后项目的业主
日常生活造成影
响的事项。
地理位置:项目所处位置
治安情况:周边大环境(农民房、
出租房是否多、住宅小区),该周边
治安案件发生形式,管辖区域派出
所位置。
交通情况:能到达项目公共交通工
具,预计业主可能需要的交通工具。
其他方面:项目内是否有湖泊、山
体、周边绿化,考虑以后湖泊的安
全措施,山体的消防、滑坡、防蛇
等隐患;周边附近影响(噪音、水质、
气味等)工厂;周边配套情况(餐饮、
商场、银行、邮政等)
★
地产成立项目组相互信息的交流
跟进
知会地产该项目物业的对接人员。★
概念性图纸出来以后在新项目地产立
项以后,需要与地
产设计部门和销
售部门保持密切
的信息沟通,并向
销售部门或项目
管理部索取该项
目相关的基本资
料。
在设计时地产与物业讨论:安防设
备的设置、停车场设备设置、车辆
流向、人员流向、商铺设置、学校
的管理、个性化安全问题、管理处
位置、控制中心设置、消防中心设
置、管理用房设置等问题。
★
闭路监控系统:保
持夜间的效果能
够清晰,对重要镜
头能够录像,使用
硬盘录像机,能够
保存一周时间。
进出小区的所有人员出入口、车辆
进出通道、电梯内、一楼电梯内厅、
各苑落人员进出通道、小区主要干
道、围墙联动镜头、泳池部位、重
要隐患点。
物业品质
部、智能
化工程部
参与,由
智能化工
程部制作
停车场系统:小区
车辆出入口设置、
道闸位置和数量
设置、车库车辆流
向确认。
设计时应实现人车分流;车辆出入
口需图象对比系统,需要收费的出
入口,软件应该保证;在条件允许
情况下,住户车辆与外来车辆分开
管理;出入口无人值守的地下停车
场,需安装红外报警,防止人员进
入。
临时停车场车库入口应有场内剩余
车位动态显示标识(电子显示屏)
物业品质
部、智能
化工程部
参与,由
智能化工
程部制作
门禁系统:小区主
要部位设置,卡的
安装位置:小区大门、苑门、单元
门、车库与地面的通道、电梯厅(梯
物业品质
部、智能
★
挂失量应该与小区的总容量匹配,建议保证在户数的20%以上。同时卡的有效期控制在1年内控)、天台门、会所门等公共通道处。化工程部
参与,由
智能化工
程部制作
周界红外报警系统:红线边的围墙需要设置,报警能够联动配套设备小区四周红线内的围墙上、安全死
角处设置。安装时两对之间一定要
进行交叉,避免盲点。
物业品质
部、智能
化工程部
参与,由
智能化工
程部制作
对讲系统:所有住户家需要设置住户对讲,可依据实际情况设置成可视和非可视。单元门、苑门处需要设置对讲,方
便住房家开门。高层楼层电梯厅处
设置。
物业品质
部、智能
化工程部
参与,由
智能化工
程部制作
电子显示系统:项目依据实际情况确定是否设置通常设置在单元门附近。物业品质
部、智能
化工程部
参与,由
智能化工
程部制作
巡更系统:对于比较固定的巡更点,用巡更系统一要巡更棒一般可以设置40-60个
点
物业品质
部、智能
化工程部
参与,由
智能化工
程部制作
内线电话:小区达到一定的规模,需要使用内线电话。设置位置:重要设备房、管理用房、
管理处、值班室、电梯机房、安全
岗位等。
物业品质
部、智能
化工程部
参与,由
智能化工
程部制作
人行防范要求、人员流向:综合考虑小区的实际情况,控制人员出入口设置的数量,尤其是分期开发小区,以后不开启的消防门,前期一定不明确围合方式、红线处人行通道数
量、围合内通道数量。尽量实行人
车分流,车辆出入口在红线范围内
尽量少设置,出入口的出端、入端
需要有一定的缓冲面积,方便车辆
有序进出。
可以情况
下,尽量
少开通。
★