第22章 2005年中国房地产上市公司考察

第二十二章 2005年中国房地产上市公司考察 第一节 2005年中国房地产上市公司10强报告 通过对上市公司12项指标的综合评价，利用SPSS中因子分析方法， 2005年中国房地产上市公司综合实力TOP10孕育而生。其中，中国海外发展有限公司凭借各方面的优秀表现，位居房地产上市公司综合实力第一名。具体排名如下表： 2005年中国房地产上市公司实力TOP10综合评比前10名 排名 证券简称 公司全称 综合得分 1 中国海外 中国海外发展有限公司 1.355425 2 雅居乐 雅居乐地产控股有限公司 1.283102 3 合生创展 合生创展集团有限公司 1.139604 4 Ｇ万科Ａ 万科企业股份有限公司 1.037152 5 复地集团 复地集团股份有限公司 0.684163 6 华润置地 华润置地有限公司 0.659310 7 Ｇ陆家嘴 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 0.518771 8 富力地产 广州富力地产股份有限公司 0.407674 9 首创置业 首创置业股份有限公司 0.326272 10 北辰实业 北辰实业股份有限公司 0.272853 综合实力10强企业在经营上呈现专业化、规模化的特点。中国海外2005年6月分拆其建筑业务，表明了专注房地产开发的决心；雅居乐虽然总资产规模方面稍微逊色于中国海外、合生创展、万科等公司，但其以较强的资产偿债能力、资产收益率及成长能力位居综合实力第二名；合生创展往往选择城市中有发展潜力的大宗土地，依靠大规模开发降低成本，形成规模经济效益。万科以城乡结合带的大众住宅项目开发作为核心业务，2005年积极通过股权合作方式增加各地土地储备，增强了企业的持续开发能力与市场竞争力。 综合实力10强企业通过项目收购、参与土地拍卖和合作等不同方式，增加企业土地储备，跨区域扩张趋势明显。保利地产通过项目收购、参与土地拍卖等方式使其土地储备面积一跃达到1000万平方米；复地2005年有选择性地进入北京、武汉等地市场，新增土地储备超过150万平方米；华润置地集团下北京公司参加了北京市清河地段的拍卖，以26500万的价购得此块土地，可销售面积达80多万平方米，以住宅为主（占总销售面积的73％）；首创置业到2005年底共储备土地约357万平方米，其中北京占了一半以上。 2005年中国房地产上市公司规模TOP10 排名 证券简称 公司全称 总资产（亿元） 1 中国海外 中国海外发展有限公司 276.6 2 Ｇ万科Ａ 万科企业股份有限公司 219.9 3 合生创展 合生创展集团有限公司 215.4 4 华润置地 华润置地有限公司 195.5 5 Ｇ陆家嘴 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 110.1 6 首创置业 首创置业股份有限公司 100.6 7 复地集团 复地集团股份有限公司 99.8 8 雅居乐 雅居乐地产控股有限公司 96.2 9 北辰实业 北辰实业股份有限公司 91.3 10 Ｇ招商局 招商局地产控股股份有限公司 89.4 规模10强企业各项指标均在百强企业中占据主导地位，其中规模10强企业总资产规模高达1494.8亿元，占60强企业总资产规模的53.27％，。总资产规模超100亿元的企业就有6家，其中中国海外以总资产276.6亿元位居首位，万科、合生创展和华润依次居于次席和第三位。2005年并购重组成为房地产行业的一大发展趋势。万科通过并购重组不仅获得了总资产的扩容，更是从投资能力、土地储备等方面进行了优势资源的整合，增强了企业的竞争力。从规模10强企业性质来看，大型国有企业占据着绝对优势。 2005年中国房地产上市公司盈利能力TOP10 排名 企业名录 公司全称 净利润（万元） 1 中国海外 中国海外发展有限公司 184069.4 2 Ｇ万科Ａ 万科企业股份有限公司 135036.3 3 合生创展 合生创展集团有限公司 132129.9 4 富力地产 广州富力地产股份有限公司 126568.4 5 雅居乐 雅居乐地产控股有限公司 98296.8 6 复地集团 复地集团股份有限公司 66864.7 7 Ｇ陆家嘴 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 56996.7 8 华润置地 华润置地有限公司 48215.5 9 Ｇ招商局 招商局地产控股股份有限公司 42158.1 10 上海置业 上海置业有限公司 41150.7

盈利能力10强企业的净利润总额达93.15亿元，其中，中国海外、万科、合生创展、富力的净利润超过10亿元，5-10亿元的企业有3家，1-5亿元的企业有19家。2005年中国海外继续保持良好的盈利能力，巩固了盈利能力的领先地位，净利润超过18亿元。盈利能力10强企业的3年平均净资产收益率为13.74％，主营业务利润率为22.43％，两项项指标均高于房地产上市公司平均水平。其中，中国海外、万科和合生创展净资产收益率波动幅度较小，表现较为平稳；而上海复地、上海置业则受上海楼市的影响，2005年的净资产收益率较前两年出现较大的下降。 此外，盈利能力10强企业负债比重的减少导致净资产增加，而净利润的增长速度慢于净资产的增加速度，造成了企业的净资产收益率逐步下降，反映了盈利能力10强企业对举债开发依赖程度的减弱和多渠道融资能力的增强。 中国建筑工程 总公司 其他股东

第二节 2005年中国房地产上市公司10强考察 中国海外发展有限公司 ——2005年中国房地产上市公司综合实力第一名  股权结构与资本运作

51.05% 48.95%

经营业绩 2001-2005年中国海外营业额状况（单位：亿港元）

65.8663.93

76.1886.2479.31

-8.04%13.21%19.16%

-2.93%0204060801002001年2002年2003年2004年2005年-10%

-5%

0%5%10%15%20%25%

营业额同比增幅

2001-2005年中国海外净利润状况（单位：亿港元）

5.675.937.0010.1519.9596.55%45.00%18.04%4.59%05101520252001年2002年2003年2004年2005年0%

20%

40%60%80%100%120%

净利润同比增幅 2005年中国海外主要房地产项目（单位：万平方米） 项目名称 建筑面积 公司权益 项目名称 建筑面积 公司权益 万锦豪园 74.30 100.0% 中海瀛台 27.00 99.5% 中海城 63.98 63.2% 水岸春城歌雅园 18.57 79.0% 中海天地 36.80 100.0% 观园国际 13.90 100.0% 湖滨一号 28.30 100.0% 中海广场 13.90 100.0% 资料来源：中国海外发展有限公司网站

中国海外发展有限公司 （证券代码：0688 hk） ·截至2005年12月31日，总资产251.42

亿港元，净资产107.80亿港元

盈绰发展有限公司 30% 深圳中海信和地产开发有限公司 50% 中海月朗苑物业发展有限公司 50%

南京长江第二大桥有限责任公司 65%

华艺集团 出资7.48亿港元，收购100%股权 雅居乐地产控股有限公司 ——2005年中国房地产上市公司综合实力第二名  股权结构与资本运作

68.30% 5.94% 25.76%

 经营业绩 2002-2005年雅居乐销售收入状况(单位：亿元)

7.6319.3225.4953.71153.21%110.71%

31.94%01020304050602002年2003年2004年2005年0.00.2

0.40.60.81.01.21.41.61.8

销售收入同比增幅

2002-2005年雅居乐净利润状况(单位：亿元)

-0.100.732.309.83

-2.000.002.004.006.008.0010.00

12.00

2002年2003年2004年2005年 2005年雅居乐主要房地产项目（单位：平方米） 项目名称 所在城市 楼面面积 公司权益 碧堤湾畔 中山市 57199 100% 开发南湖半山豪廷 广州市 35150 100% 开发南海雍景商城 佛山市 166199 100% 开发花都雍逸豪廷 广州市 94399 98% 广州雅居乐花园 广州市 328328 98% 凯茵新城 中山市 312528 100% 雅居乐新城 中山市 100262 100%

资料来源：雅居乐企业股份有限公司网站

雅居乐地产控股有限公司 （证券代码：3383 hk）

陈氏家族信托 摩根大通集团

其他股东

·截至2005年12月31日，总资产96.2亿元，净资产45.10亿元，职工3572人