房地一体农村宅基地使用权调查方法探讨谢军（湖南省地质矿产勘查开发局四一六队，湖南株洲412000）【摘要】近年来,随着我国城镇化进程的加快,越来越多农村人口选择来到城市工作和生活,这也给农村房地一体农村宅基地的使用权调查带来了一定影响。
本文着重探纠农村房地一体确权登记中的常见问题,并围绕农村宅基地使用权调查技术路线、相关注意事项以及具体的调查方法等进行深入探究,以期能够为农村宅基地使用权调查工作开展提供一定的参考和借鉴。
【关键词】农村宅基地;房地一体;调查方法;使用权【中图分类号】D923.2【文献标识码】A【文章编号】2095-2066（2021）05-0211-020引言开展房地一体宅基地使用权调查，能够有效维护广大农民群众的利益，促进农村地区社会稳定和经济发展，同样也能深入贯彻党中央扶持和推动农村发展、践行乡村振兴战略的重要指示精神。
基于此，本文探究房地一体农村宅基地使用权调查方法有重要的意义和价值，希望能够为相关工作开展奠定良好的理论基础。
1农村房地一体确权登记相关工作的常见问题1.1房屋超出建房占地面积在农村地区的发展进程中，很多人在进行房屋建设时会存在一定侥幸心理，仍然有很多人办理好房屋建设占地面积相关手续之后，建造房子会超出原有建房占地面积。
再加上农村地区对宅基地管理水平较低，管理层次缺少相应规范，很多人在建房时将未经批准的宅基地面积或耕地面积直接纳入本户院墙，导致建房面积与房屋实际占地面积不相符，面积超标问题始终成为困扰农村房地一体确权登记相关工作的最主要问题之一。
1.2农村“一户多宅”情况复杂因为很多人缺少必要的房屋建设权属意识，农村地区经常存在随意建房或者直接借地建房的问题，这样的情况很容易造成“一户多宅”且难以对问题根本进行溯源，在调查房地一体确权登记方面，始终存在较大困扰。
很多村民在进行确权登记时仍然刻意隐瞒，避而不谈自己多占多建的相关情况，这也导致农村地区房地一体使用权调查难以有效开展。
权籍调查方法在农村房地一体中的运用近年来随着我国经济发展迅速，城乡一体化建设取得巨大成就，在一定程度上提高了农村集体土地的价值，对农村宅基地进行权籍调查，可以维护农民合法权益，避免农村社会潜在矛盾产生，对推进农村宅基地制度改革具有积极意义。
本文结合贵州省息烽县农村房地一体化权籍调查试点，探讨了宅基地上的房屋等构筑物一体化权籍调查方法。
随着城乡一体化建设的不断推进，国家对于农村房地一体化登记越来越重视。
根据《自然资源部关于加快宅基地及集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）要求，开展农村房地一体化的权籍调查，将农房宅基地及农村集体建设用地上的构筑物纳入工作范围，以地籍调查为基础，对土地及土地上的构筑物进行权属调查和测量。
本文以贵州省息烽县农村房地一体化权籍调查试点为例，结合工作实践中遇到的问题，介绍农村不动产权籍调查方法在农村房地一体化工作中的应用。
1.前期准备前期准备工作需要对工作区情况进行摸底调查，了解当地农村宅基地和农村集体建设用地及建立在其之上的构筑物的大致情况。
收集所需资料，根据收集到的资料，结合本次确权工作实际情况，对资料的现势性、可利用利用程度等进行分析，确定已有资料用途，确保工作顺利开展。
选用技术规程及相关文件，确定项目主要技术指标和规格后，编写技术方案。
进行技术准备和人员培训。
2.进行权籍调查进行权籍调查时，以地籍子区为单位、宗地为单元开展土地权籍调查。
土地权籍调查内容包括对权属来源、权利人、权利类型、权利性质、土地用途、界址点、界址线、四至关系、面积等进行调查。
调查工作中，农村宅基地无论是一户多宅还是一户一宅，都应当进行全面调查。
2.1一户的认定“一户”的认定通常以户口本为依据，即在同一个户口本上的自然人统称为一户人。
有以下特殊情况的，也可认定为“一户：（1）依法继承宅基地上房屋所有权的未成年人；（2）通过司法仲裁依法取得的，可按照司法文件进行确定登记；（3）因婚嫁关系居住在外村，但户籍仍在本村的，夫妻双方只能选择在其中一方拥有扎基地；2.2权力人的认定农村宅基地的权利人必须以户口本的户主为权利人，特殊“户”的权利人以其主要人员为权利人。
上海市房屋土地资源管理局关于印发《上海市房屋土地调查成果管理暂行办法》的通知文章属性•【制定机关】上海市房屋土地资源管理局•【公布日期】2003.04.03•【字号】沪房地资权[2003]111号•【施行日期】2003.05.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文上海市房屋土地资源管理局关于印发《上海市房屋土地调查成果管理暂行办法》的通知（沪房地资权[2003]111号）各区县房地局，市、区县房屋土地调查成果管理部门，各房屋土地调查机构：现将《上海市房屋土地调查成果管理暂行办法》印发给你们，请遵照执行。
上海市房屋土地资源管理局二00三年四月三日上海市房屋土地调查成果管理暂行办法第一条为适应本市房地产测绘体制的改革，建立和完善房屋土地调查成果管理制度，保持房屋土地调查成果及有关资料的完整性、准确性和现势性，根据《城镇地籍调查规程》、《房产测量规范》等国家有关规定，结合本市实际情况，制定本暂行办法。
第二条本市房屋土地调查成果管理适用本办法。
第三条上海市房屋土地资源管理局(以下简称市房地资源局)是本市房屋土地调查成果管理的行政主管部门。
区(县)房地产管理部门负责所辖区域内房屋土地调查成果的行政管理工作，业务上受市房地资源局领导。
第四条市、区(县)房地产管理部门所属的房屋土地调查成果管理部门(以下简称成果管理部门)具体负责以下房屋土地调查成果及形成过程的具体事务性管理工作：(一)维护房地产权籍管理信息系统运行和房屋土地调查成果的查阅、利用工作；(二)组织房屋土地调查项目的招投标工作；(三)负责房屋土地调查成果的确认或者备案工作；(四)协调处理土地测绘争议案件；(五)负责地籍图的使用和管理；(六)负责土地权属的界址标桩管理；(七)其他有关房屋土地调查成果的管理工作。
区(县)成果管理部门业务上受市成果管理部门的领导。
第五条房屋土地调查成果是指房屋土地调查机构(以下简称调查机构)通过对土地、房屋的自然状况、权属状况和利用状况等调查、测绘所形成的技术成果，包括：(一)土地利用现状调查报告书；(二)建设用地勘测定界报告书；(三)土地、房屋勘测报告书；(四)土地利用现状图、建设用地红线图、地籍图、宗地图(户地图)、房产平面图；(五)农民宅基地勘测报告书；(六)宗地界址标志和坐标数据；(七)其他有关的房屋土地调查技术成果。
