多层的使用面积与建筑面积之比
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多层的使用面积与建筑面积之比 得房率是购房者在选择楼盘时的一个重要因素，通常得房率高低能够从一个侧面反映出楼盘的品质、户型结构的配置合理。一些购房者在选购房源时也会关注到得房率，但是否得房率真的是越高越好,豪宅是否都是低得房率,得房率和使用率之间存在什么样的关系,什么样的得房率才是合理的，这些问题你都清楚吗？本文或许能在这些问题上给你一些启示。?得房率abｃ １．什么是得房率？ 得房率,是指可供住户支配的面积与房屋建筑面积(包括公用部分面积）之比。简单来说也就是通常所说的套内建筑面积占我们购买到建筑面积的比率。?２.通常情况下,几种不同住宅类型得房率 高层(1２层以上)：大致75－8４% ?小高层(７-11层）：大致79－86% ?多层（4－6层)：大致80-９0％?以上的划分只是市面上大多数楼盘得房率的范围，实际还有不少特例,例如有些高层的得房率甚至超过小高层,部分高档的多层（花园式住宅）得房率还低于小高层。?3．如何计算得房率 a，要分清户型面积的三种关系,即使用面积、套内面积和建筑面积。关系如下: b，得房率≠使用率?使用率=使用面积÷建筑面积×10０% 得房率=套内建筑面积÷建筑面积×100%?c，得房率高只意味着公摊面积小，而使用率高则同样说明墙体面积或套内阳台面积小。
４.影响得房率的几大因素?影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。公摊面积包括两部分，一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。二是套(单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。?具体说来主要体现在几个方面：?①房型结构（几梯几户）。例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了,则每户需要分摊的公用面积就会减少。?②楼盘形态。一般来说高层得房率最低，小高层次之,多层则得房率较高。?③物业类型。一般来说板式得房率最高，叠式次之,点式则较低。 ④公共活动区域大小。一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积。相反多层结构的物业,大都不会在这些公共活动区域上分摊很多面积,故得房率相对较高。?⑤何种面积不算做公摊面积？车库、会所等具备独立使用功能的空间; 售楼单位自营、自用的房屋;为多栋房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等。得房率?在不同品质物业类型中的应用 为了介绍方便，本文将全市楼大致分为豪宅、中(高)档房、中（低)档房三类,分类标准主要依据上海市普通住房标准的界定,本文所指的物业是指住宅，不包括商办和别墅等其他物业类型。 链接：上海市普通住房标准住宅小区建筑容积率在１．0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环
某设计使用年限100年建筑结构设计 某大型博物馆工程,建筑面积约15400m2,平面尺寸为109m-58m,结构总高度23.4m。主体为三层框架结构,局部两层通高。大跨楼、屋盖采用钢筋混凝土单向梁、井字梁体系。单向梁的跨度分为16.8m和20.4m 两种,主梁截面分别为400mm-1200mm和400mm-1400mm,梁中距2.8m。井字梁跨度为24.3m-24.3m和16.8m-25.2m,井字梁截面为450mm-1350mm和300mm-1000mm,梁中距为2.7m和3m。基础为柱下独立基础,地基基础设计等级甲级。建筑结构设计使用年限为100年,安全等级一级,结构重要性系数γ0取1.1。本地区设计地震基本烈度为6度,设计地震分组为第一组,场地类别为Ⅱ类。本工程抗震设防类别为重点设防类(乙类),地震作用按6度计算,抗震措施按7度设防[1、2]。1 设计使用年限100年设计1.1 地震动参数按照三水准设防思想,即多遇地震、基本烈度地震和罕遇地震,在设计使用年限为50年时,对应的重现期分别为50年,475年和1975年。以设计地震基本烈度I为基础,取平均意义上的烈度相关关系,即多遇地震为I-1.55度,罕遇地震为I+1.0度。对于不同的基本地震烈度区,重现期为X的设防烈度可表示为 [4]:I=a(logX)2+blogX+c。设计使用年限T与重现期X的关系为:PT(I i)=1-e-λ(I i)T。其中,λ为地震的年平均发生率,与地震重现期互为倒数,即:X(I i)=1/λ(I i)。规范[3]定义的基本抗震设防烈度对应的超越概率为10%,由此可得设计使用年限为100年时,基本烈度地震对应的重现期为958年。由二次项差值法,6度区重现期958年的计算设防烈度为6.49
精心整理 公路等级划分及使用年限 公路等级是根据公路的功能、使用任务和适应的交通量进行划分，各个国家的公路等级大体相似，但其分类指标不完全相同。中国大陆将公路划分为高速公路、一级公路、二级公路、三级公路、四级公路五个等级。 高速公路 专门为汽车分向、分车道行驶，并全部控制出入的多车道公路。主要用于连接经济、政治、文化上重要的城市和地区，是国家公路干线网中的骨架。 按各种车辆折合成小型客车的远景设计年限年平均昼夜交通量： 四车道25000～55000辆 六车道45000～80000辆 八车道60000～100000辆 一级公路 为供汽车分向、分车道行驶，并部分控制出入、部分立体交叉的公路，主要连接重要经济、政治中心，通往重点工矿区，是国家的干线公路。 按各种车辆折合成小型客车的远景设计年限年平均昼夜交通量： 四车道15000～30000辆 六车道25000～55000辆 二级公路 连接经济、政治中心或大工矿区等地的干线公路，或运输繁忙的城郊公路。 按各种车辆折合成小型客车的远景设计年限年平均昼夜交通量： 5000～15000辆 精心整理
三级公路 沟通县及县以上城镇的一般干线公路。 按各种车辆折合成小型客车的远景设计年限年平均昼夜交通量： 2000～6000辆 四级公路 沟通县、乡、村等的支线公路。 按各种车辆折合成小型客车的远景设计年限年平均昼夜交通量： 双车道2000辆以下 单车道400辆以下 注意事项 高速公路和一级公路年限为20年 二级公路年限为15年 三级公路年限为10年 四级公路年限一般为10年 路面结构的设计使用年限是多少？ ?注： 1、支路采用沥青混凝土时，设计年限为10年；采用沥青表面处治时，为8年。 2、砌块路面采用混凝土预制块时，设计年限为10年；采用石材时，为20年。精心整理
一、土层渗透系数 土层渗透系数K的经验值 土质名称K(m/d)土质名称K(m/d) 高液限黏土<0.001 砂细1～5 黏土质砂0.001～0.05中5～20含砂低液限黏 土 0.05～0.10粗20～50含砂低液限粉 土 0.10～0.50砾类土50～150低液限黏土 （黄土） 0.25～0.50卵石100～500粉土质砂0.5～1.0漂石（无砂质充填）500～1000 按土质颗粒大小的渗透系数K经验值 土质名称K(m/d) 黏土质粉砂0.01～0.074mm颗粒多 数 0.5～1.0 均质粉砂0.01～0.074mm颗粒多 数 1.5～5.0 黏土质细砂0.074～0.25mm颗粒多 数 1.0～1.5 均质细砂0.074～0.25mm颗粒多 数 2.0～2.5 黏土质中砂0.25～0.5mm 颗粒多数 2.0～2.5均质中砂0.25～0.5mm颗粒多数35～50黏土质粗砂0.5～1.0mm颗粒多数35～40
均质粗砂0.5～1.0mm颗粒多数60～75 砾石100～125二、计算渗水量 缺水文地质资料计算渗水量： Q=F1q1+ F 2q2式中：F1—基坑底面积，m2 q1—基坑每平方米底面积平均渗水量，m3/h F 2—基坑侧面积，m2 q2—基坑每平方米侧面积平均渗水量，m3/h q1基坑每平方米底面积平均渗水量，m3/h 序号土类土的特征及粒径渗水量m3/h 1细粒土质砂、 松软粉质土 基坑外侧有地表水，内侧为岸 边干地，土的天然含水量 <20%，土粒径<0.05mm 0.14～ 0.18 2有裂隙的碎石 岩层、较密实 的粘质土 多裂隙透水的岩层，有孔隙水 的粘质土层 0.15～ 0.25 3黏土质砂、黄 土层、紧密砾 土层 细砂粒径0.05～0.25mm，大孔 土质量800～950kg/m3, 砾石土 孔隙率在20%以下 0.16～ 0.32 4中粒砂、砾砂 层 砂粒径0.25～1.0mm，砾石含量 在30%以下，平均粒径10mm以 下 0.24～0.8 5粗粒砂、砾石 层 砂粒径1.0～2.5mm，砾石含量 在30～70%，平均最大粒径 150mm以下 0.8～3.0
《民用建筑设计统一标准》GB 50352-2019 1总则 2术语 3基本规定 民用建筑分类 设计使用年限 建筑气候分区对建筑基本要求 建筑与环境 建筑模数 防灾避难 4规划控制 防灾避难 城乡规划及城市设计 建筑基地 建筑突出物 建筑连接体 建筑高度 5场地设计 建筑布局
道路与停车场 竖向 绿化 工程管线布置 6建筑物设计 建筑标定人数的确定 平面布置 层高和室内净高 地下室和半地下室 设备层、避难层和架空层 厕所、卫生间、盥洗室、浴室和母婴室台阶、坡道和栏杆 楼梯 楼梯 电梯、自动扶梯和自动人行道 墙身和变形缝 门窗 建筑幕墙
楼地面 屋面 吊顶 管道井、烟道和通风道 室内外装修 声环境 7室内环境 光环境 通风 热湿环境 声环境 8建筑设备 给水排水 暖通空调 建筑电气 燃气 本标准用词说明 引用标准名录 1总则 1 总则
为使民用建筑符合适用、经济、绿色、美观的建筑方针，满足安全、卫生、环保等基本要求，统一各类民用建筑的通用设计要求，制定本标准。 本标准适用于新建、扩建和改建的民用建筑设计。 民用建筑设计除应执行国家有关法律、法规外，尚应符合下列规定： 1 应按可持续发展的原则，正确处理人、建筑和环境的相互关系。 2 必须保护生态环境，防止污染和破坏环境。 3 应以人为本，满足人们物质与精神的需求。 4 应贯彻节约用地、节约能源、节约用水和节约原材料的基本国策。 5 应满足当地城乡规划的要求，并与周围环境相协调。宜体现地域文化、时代特色。 6 建筑和环境应综合采取防火、抗震、防洪、防空、抗风雪和雷击等防灾安全措施。 7 应在室内外环境中提供无障碍设施，方便行动有障碍的人士使用。 8 涉及历史文化名城名镇名村、历史文化街区、文物保护单位、历史建筑和风景名胜 区、自然保护区的各项建设，应符合相关保护规划的规定。 ▼展开条文说明 民用建筑设计除应符合本标准外，尚应符合国家现行有关标准的规定。 2术语 2 术语 民用建筑 civil building 供人们居住和进行公共活动的建筑的总称。 居住建筑 residential building 供人们居住使用建筑。 公共建筑 public building
公路等级划分及使用年限 公路等级是根据公路的功能、使用任务和适应的交通量进行划分，各个国家的公路等级大体相似，但其分类指标不完全相同。中国大陆将公路划分为高速公路、一级公路、二级公路、三级公路、四级公路五个等级。 高速公路 专门为汽车分向、分车道行驶，并全部控制出入的多车道公路。主要用于连接经济、政治、文化上重要的城市和地区，是国家公路干线网中的骨架。 按各种车辆折合成小型客车的远景设计年限年平均昼夜交通量： 四车道25000～55000辆 六车道45000～80000辆 八车道60000～100000辆 一级公路 为供汽车分向、分车道行驶，并部分控制出入、部分立体交叉的公路，主要连接重要经济、政治中心，通往重点工矿区，是国家的干线公路。 按各种车辆折合成小型客车的远景设计年限年平均昼夜交通量： 四车道15000～30000辆 六车道25000～55000辆 二级公路 连接经济、政治中心或大工矿区等地的干线公路，或运输繁忙的城郊公路。 按各种车辆折合成小型客车的远景设计年限年平均昼夜交通量： 5000～15000辆 三级公路 沟通县及县以上城镇的一般干线公路。 按各种车辆折合成小型客车的远景设计年限年平均昼夜交通量： 2000～6000辆 四级公路 沟通县、乡、村等的支线公路。 按各种车辆折合成小型客车的远景设计年限年平均昼夜交通量： 双车道2000辆以下 单车道400辆以下
注意事项 高速公路和一级公路年限为20年 二级公路年限为15年 三级公路年限为10年 四级公路年限一般为10年 路面结构的设计使用年限是多少 注： 1、支路采用沥青混凝土时，设计年限为 10 年；采用沥青表面处治时，为8 年。 2、砌块路面采用混凝土预制块时，设计年限为10 年；采用石材时，为20 年。精
☆基准地价系数修正法范例 1、基准地价成果介绍与应用 ⑴基准地价成果介绍及内涵 《××市土地级别与基准地价更新报告》于2005年8月12日公布实施，其基准地价内涵为××市区范围内，以下设定条件下，按用途分级别国有建设用地使用权的平均价格：基准日为2004年12月31日，土地用途为商业、工业、住宅用地，土地开发程度为市政“五通一平”（即通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整，土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商业40年、住宅70年、工业50年），容积率为各用途平均容积率，商业容积率，住宅容积率。不同用途基准地价参照表3-1-1。 3-1-1 / 所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。依据中华人民共和国国家标准（GB/T18508－2001）《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）和《×××区土地级别与基准地价更新报告》，商业用地基准地价系数修正法的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（评估设定开发程
度下的宗地地价）＝基准地价×K1×K2×K3 ×K4×K5×（1＋∑K）＋K6 式中：K1——期日修正系数 K2——土地使用年期修正系数 K3——土地形状修正系数 K4——容积率修正系数 K5——其它修正 K6——开发程度修正 ∑K——影响地价区域因素与个别因素之和 2、确定估价对象的土地级别与基准地价 估价对象评估设定用途为商业用地，根据其位置并对照××市区土地级别与基准地价图，确定估价对象位于商业一级地范围，基准地价为1685元/平方米。 3、确定期日修正系数 依据《××市区土地定级估价更新报告》可知，××市区基准地价基准日为2004年12月31日，而本次评估的估价基准日为2006年6月20日，以2005年1月同用途地价指数为100，据估价人员调查分析，××市区的商业用地地价略有上涨，但幅度不大，分析确定其地价指数为102，故确定期日修正系数K1＝102/100＝。 4、确定土地使用权年期修正系数 K2＝［1－（1＋r）m］/［1－（1＋r）n］ 公式中： K2——土地使用权年期修正系数 r ——土地还原率6%（土地还原率按评估基准日时中
设计使用年限和设计基准期不同时，结构设计的几个问题 2010年12月15日星期三 17:26 1.首先要明确设计使用年限和设计基准期的概念。设计使用年限(design working life)：设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按预定目的使用的年限；设计基准期(design reference period)：为确定可变作用等的取值而选用的时间参数。一般的建筑结构设计使用年限和设计基准期均为50年。但是特殊的建筑设计使用年限可能不一样。 2.明确什么样的建筑设计使用年限不是50年。安全等级为一级的建筑和标志性建筑设计使用年限为100年，桥梁也是。临时建筑的设计使用年限少于50年。这个是根据《工程结构可靠性设计统一标准》（GB50153-2008）和《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB 50068-2001 ）确定的。由此引出一个系数r0：结构重要性系数。安全等级为一级的建筑结构，r0不小于；临时建筑为。 rL仅针对可变荷载，对永久荷载和偶然荷载不适用。但是《工程结构可靠性设计统一标准》（GB50153-2008）认为此系数仅针对不包含地震作用的荷载效应基本组合的可变荷载。笔者认为并不合理。笔者认为对于包含有可变荷载的所以荷载效应组合均应考虑rL，甚至地震作用下，重力荷载代表值里的活荷载一项也应考虑rL。《工程结构可靠性设计统一标准》（GB50153-2008）中，对设计使用年限为100年的结构，rL取。 4.当建筑结构需要进行抗震设计时，还需要考虑第三个系数rRE，此时r0已经不适用了。r0和rRE很相似，但水火不相容，其区别在于，r0调整建筑结构的作用
效应，rRE调整结构的抗力；r0对不同重要性的结构构件取值不一样，rRE则根据构件的材料类型和受力情况不同而取值不同。 5.当需要进行抗震设计的建筑设计使用年限与设计基准期不同时，还应考虑第四个系数rI：地震作用重要性系数。rI与rL意义差不多，都是调整设计使用年限和设计基准期的参数，一个针对地震作用，一个针对可变荷载。rI来自《工程结构可靠性设计统一标准》（GB50153-2008），调整的是地震作用效应。笔者认为不尽合理，rI应该调整的是地震作用，而不是地震作用效应。此时，可以参考《建筑工程抗震性态设计通则》（试用）（CECS160：2004）。 6.结构安全等级与结构抗震设防类别。结构安全等级出自《工程结构可靠性设计统一标准》（GB50153-2008）和《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB 50068-2001 ），而结构抗震设防类别出自《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）。结构安全等级分为一二三级，设防类别则分为甲乙丙丁四类（特殊，重点，标准，适度）。这俩家伙的关系不清不楚，藕断丝连。一般情况下，安全等级是一级的，至少是重点设防类；安全等级为二级的，有可能是标准设防类，也有可能是重点设防类。总之关系不是很清楚，要根据三本规范仔细判别。 7.《建筑工程抗震性态设计通则》（试用）（CECS160：2004）中认为甲类建筑设计使用年限为200年，乙类为100年，且划分地震危险性特征分区，根据各自的分区，可以对应表格查询甲乙丙类建筑的大中小震的地震加速度。此时的设防烈度就不一定是50年超越概率为10%的地震烈度了，而是设计使用年限内超越概率为10%的地震烈度。
多层的使用面积与建筑面积之比 得房率是购房者在选择楼盘时的一个重要因素，通常得房率高低能够从一个侧面反映出楼盘的品质、户型结构的配置合理。一些购房者在选购房源时也会关注到得房率，但是否得房率真的是越高越好，豪宅是否都是低得房率，得房率和使用率之间存在什么样的关系，什么样的得房率才是合理的，这些问题你都清楚吗？本文或许能在这些问题上给你一些启示。 得房率abc 1．什么是得房率？ 得房率，是指可供住户支配的面积与房屋建筑面积（包括公用部分面积）之比。简单来说也就是通常所说的套内建筑面积占我们购买到建筑面积的比率。 2．通常情况下，几种不同住宅类型得房率 高层（12层以上）：大致75-84％ 小高层（7-11层）：大致79-86％ 多层（4-6层）：大致80-90％ 以上的划分只是市面上大多数楼盘得房率的范围，实际还有不少特例，例如有些高层的得房率甚至超过小高层，部分高档的多层（花园式住宅）得房率还低于小高层。 3．如何计算得房率 a，要分清户型面积的三种关系，即使用面积、套内面积和建筑面积。
关系如下： b，得房率≠使用率 使用率=使用面积÷建筑面积×100% 得房率=套内建筑面积÷建筑面积×100% c，得房率高只意味着公摊面积小，而使用率高则同样说明墙体面积或套内阳台面积小。 4．影响得房率的几大因素 影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。公摊面积包括两部分，一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 具体说来主要体现在几个方面： ①房型结构（几梯几户）。例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减少。 ②楼盘形态。一般来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高。 ③物业类型。一般来说板式得房率最高，叠式次之，点式则较低。 ④公共活动区域大小。一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积。相反多层结构的物业，大都不会在这些公共活动区域上分摊很多面积，故得房率相对较高。
构筑物与建筑面积及容积率 比如看到一个新规范《化工企业总图运输设计规范GB_50489-xx》，其中提到了： 2、0、26工厂容积率。plot ratio for plant计算工厂容积率的总建筑物、构筑物面积与厂区用地面积的比值。工厂容积率工厂容积率应为计算工厂容积率的总建筑物、构筑物面积与厂区用地面积的比值，应按下式计算： 工厂容积率＝计算工厂容积率的总建筑物、构筑物面积÷厂区用地面积 A、4、2 计算工厂容积率的总建筑物、构筑物面积，应符合下列规定： 1、建筑物、构筑物计算面积，应按建筑物、构筑物的建筑面积计算；当层高超过8m时，该层建筑面积应加倍计算；高度超过8m的化学反应装置、容器装置等设施，应加倍计算。 2、圆形构筑物计算面积，应按实际投影面积计算。 3、储罐区计算面积，应按防火堤轴线或围堰最外边计算，未设防火堤的储罐区，应按成组设备的最外边缘计算。 4、天桥、栈桥的计算面积，应按其外壁投影面积计算。 5、外管廊计算面积，架空敷设可按管架支柱间的轴线宽度加 1、5m乘以管架长度计算；沿地敷设应按其宽度加 1、0m乘以管线带长度计算。
6、工艺装置计算面积，应按工艺装置铺砌界线计算。 7、露天堆场计算面积，应按堆场实际地坪面积计算。 8、露天设备计算面积，应按设备场地铺砌范围计算。 以上规范中，可以看出来一个问题，构筑物也算面积，但没有称建筑面积，《建筑面积计算规则》GBT50353-xx中提到该规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。并没有提到构筑物，在具体条款中也没有提到构筑物。在详解中也明确了建筑面积的定义： 建筑面积，也称为建筑展开面积，是指建筑物各层水平面积的总和。 它包括了建筑物中的使用面积、辅助面积和结构面积： 建筑面积＝使用面积＋辅助面积＋结构面积使用面积是指建筑物各层平面布置中可直接为人们生活、工作和生产使用的净面积的总和。 居室净面积在民用建筑中亦称“居住面积” 辅助面积是指建筑物各层平面布置中为辅助生产、生活和工作所占的净面积（如建筑物内的设备管道层、贮藏室、水箱间、垃圾道、通风道、室内烟囱等）及交通面积（如楼梯间、通道、电梯井等所占净面积）。 “有效面积”即使用面积与辅助面积的总和： 有效面积＝使用面积＋辅助面积结构面积是指建筑物各层平面布置中的内外墙、柱体等结构所占面积的总和（不含抹灰厚度
设计使用年限和设计基 准期不同时 LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】
设计使用年限和设计基准期不同时，结构设计的几个问题 2010年12月15日星期三 17:26 1.首先要明确设计使用年限和设计基准期的概念。设计使用年限(design working life)：设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按预定目的使用的年限；设计基准期(design reference period)：为确定可变作用等的取值而选用的时间参数。一般的建筑结构设计使用年限和设计基准期均为50年。但是特殊的建筑设计使用年限可能不一样。 2.明确什么样的建筑设计使用年限不是50年。安全等级为一级的建筑和标志性建筑设计使用年限为100年，桥梁也是。临时建筑的设计使用年限少于50年。这个是根据《工程结构可靠性设计统一标准》（GB50153-2008）和《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB 50068-2001 ）确定的。由此引出一个系数r0：结构重要性系数。安全等级为一级的建筑结构，r0不小于；临时建筑为。 rL仅针对可变荷载，对永久荷载和偶然荷载不适用。但是《工程结构可靠性设计统一标准》（GB50153-2008）认为此系数仅针对不包含地震作用的荷载效应基本组合的可变荷载。笔者认为并不合理。笔者认为对于包含有可变荷载的所以荷载效应组合均应考虑rL，甚至地震作用下，重力荷载代表值里的活荷载一项也应考虑rL。《工程结构可靠性设计统一标准》（GB50153-2008）中，对设计使用年限为100年的结构，rL取。 4.当建筑结构需要进行抗震设计时，还需要考虑第三个系数rRE，此时r0已经不适用了。r0和rRE很相似，但水火不相容，其区别在于，r0调整建筑结构的作用效应，rRE 调整结构的抗力；r0对不同重要性的结构构件取值不一样，rRE则根据构件的材料类型和受力情况不同而取值不同。 5.当需要进行抗震设计的建筑设计使用年限与设计基准期不同时，还应考虑第四个系数rI：地震作用重要性系数。rI与rL意义差不多，都是调整设计使用年限和设计基准期的参数，一个针对地震作用，一个针对可变荷载。rI来自《工程结构可靠性设计统一标准》（GB50153-2008），调整的是地震作用效应。笔者认为不尽合理，rI应该调整的是地震作用，而不是地震作用效应。此时，可以参考《建筑工程抗震性态设计通则》（试用）（CECS160：2004）。 6.结构安全等级与结构抗震设防类别。结构安全等级出自《工程结构可靠性设计统一标准》（GB50153-2008）和《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB 50068-2001 ），而结构抗震设防类别出自《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）。结构安全等级分为一二三级，设防类别则分为甲乙丙丁四类（特殊，重点，标准，适度）。这俩家伙的关系不清不楚，藕断丝连。一般情况下，安全等级是一级的，至少是重点设防类；安全等级为二级的，有可能是标准设防类，也有可能是重点设防类。总之关系不是很清楚，要根据三本规范仔细判别。 7.《建筑工程抗震性态设计通则》（试用）（CECS160：2004）中认为甲类建筑设计使用年限为200年，乙类为100年，且划分地震危险性特征分区，根据各自的分区，可以
建筑面积，是地产名词，与实用面积及实用率计算有直接关系。因应国家地区不同，其定义和量度标准未必一致。建筑面积一般大于使用面积。建筑面积是建设工程领域一个重要的技术经济指标，也是国家宏观调控的重要指标之一。建筑面积是指建筑物外墙勒脚以上的结构外围水平面积，是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标。 建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积 （1）建筑面积：指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、辅助面积和结构面积组成。 （2）使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。 （3）辅助面积：指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。 （4）结构面积：指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。 对于建筑物而言 1.占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。 2.通常用于计划地块的建筑密度，计算公式是：建筑密度=占地面积/土地面积。 全国统一的建筑面积计算规则（国家经委于1982年颁布的法规性文件）其主要计算规则如下： 计算建筑面积的范围 1.单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。 2.高低联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积，当高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算；当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。 3.多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算；二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。 4.地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。 5.用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2.2m的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 6.坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用，且层高超过2.2m的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
要点： 土地估价有五种方法，即市场比较法（基准地价修正）、收益法、成本法、 假设开发法和路线价法。 一、市场比较法： 要比照参照物进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素（包括土地使用年限和容积率）修正。 同时参照物应选择三个以上。 1.土地使用权年限修正系数计算: 1 1 计算式: y=(1- ---- )÷［1- ------ ］ (1+R)m (1+R)n 其中:y--年限修正系数； n--参照物土地使用权限剩余年限； m--待估土地使用权限剩余年限； R--折现率。
2.容积率修正系数计算： 待评地块容积率与地价的相关系数容积率修正系数= --------------------- 参照地块容积率与地价相关系数3.基准地价系数修正法计算: 计算公式: P=S×a1×a2 其中:p --待评土地块使用权转让价格 S --基准地价 a1 --个别因素修正系数 a2 --市场转让因素修正系数 4.土地收益年限测算: 计算式: n=N-S n--土地收益年限； N--土地出让年限； S--已使用年限。
5.土地假设开发法计算: 表达式: 地价=卖楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费6.宗地路线估价法: 宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积 被评估宗地总价的计算公式为： n P= A∑ (Ki×Mi) i=1 式中:P为待评宗地总价格; A为路线价; n为待评宗地划分的地段数; Ki为第i段地的深度指数; Mi为第i段的面积 7.地产估价重置成本法:
数学表达式: 地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益如待估地块为非新开发土地,其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值因素。地产评估值=地产重置成本-各种贬值 采用重置成本法评估土地使用权市场价值时，应注意其适用范围。 a.重置成本法适用于土地市场狭小，缺乏市场交易实例，无法采用市场比较法和收益现值法，以及其他土地估价方法评估的土地； b.重置成本法运用于工业用地估价，不适宜商业用地的估价； c.重置成本法一般适用于新开发土地的评估。 8.地产经济性贬值额计算: 地产经济性贬值额定=地产收益年损失额/投资报酬率 n -n 或∑Ri×（1+r) i=1 式中:Ri---第i年地产收益损失额;
如何认识建筑寿命与设计使用年限的关系近年来，建筑寿命一直是社会关注的热点。有人认为，我国的建筑寿命仅为30年，建筑“短命”原因是设计标准不高。有人提出，住宅设计使用年限应与土地出让年限一致，甚至建议提高到100年，减少因建了拆、拆了建所造成的资源浪费，以及建材生产所产生的排放等。对这些认识和建议，从标准制定角度，并以建筑设计使用年限为时间节点，谈点个人看法。 建筑寿命一般要高于设计使用年限 建筑寿命是指建筑物从建成使用直至最终废弃拆除的全部时间。设计使用年限是指“设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的时期”。 按照标准规定，建筑达到设计使用年限后，要进行“体检”，通过鉴定给出继续使用、维修加固后使用和拆除的意见。正常情况下，建筑达到设计使用年限时，绝大部分可继续使用。对个别有问题的，可通过大修加固后继续使用。如法国埃菲尔铁塔当初作为世博临时建筑，设计年限仅为2年，但通过维护，现已经110多年了。 基于以上考虑，住宅的设计使用年限没有必要与土地出让年限—致，即从50年提高到70年。直接按70年设计，70年后由于土地原因又无法继续使用而被拆除，从经济上考虑是不合算的。 建筑“短命”不是标准不高造成的
建筑“短命”是指寿命低于设计使用年限，即没有达到设计使用年限就被拆除了，而不是标准规定的设计年限不高。社会上对我国建筑寿命为30年的说法，也是对已拆除建筑的统计，并不是所有建筑的实际使用年限，不代表所有建筑都“短命”。目前，已达到或接近50年设计使用年限的建筑，大部分仍在使用。 造成部分建筑“短命”的原因，一是外力破坏。如天灾（罕遇的地震、洪水、台风等）、人祸（爆炸、撞击、火灾等）。二是重大工程项目建设影响。如三峡库区建设带来的移民搬迁。三是随着经济发展，城市功能、布局定位已不符合要求，需要对城市规划进行正常调整。四是管理不力。如盲目拆迁，搞形象工程和政绩工程。五是“先天不足”。如工程设计存在缺陷，施工质量低劣等。 确定建筑设计使用年限所考虑的因素 设计使用年限是以概率理论为基础，根据可能发生的风、雪等与时间有关的可变荷载，材料性能随时间的变化和环境影响，工程建设初始投资，建筑的使用情况，以及维修加固成本等因素而综合考虑的。 从建筑设计功能的预见性、土地重新整理的经济性、城市规划建设的稳定性，以及减少“短命”建筑数量等方面考虑，一些建筑学家认为30年设计使用年限较为合理。但从资源节约、减少排放、减少建筑垃圾等方面考虑，设计使用年限越长越好。如从50年提高到100年，仅增加建筑结构成本20%~30%，经济效益和社会效益十分明显。 我国标准对建筑设计使用年限的规定，主要是参照了国际上的通行做法。目前，标准将设计使用年限划分为5年、25年、50年、100年四档。其中普通房屋为50年，纪念性建筑和特别重要建筑为100年，与国际标准《结构可靠
1 公顷=10000 平方米=100 公亩=15 市亩 1 公亩=100 平方米 1平方米=0.0015亩∴1亩=666.67平方米平方米换为亩--- 计算口诀为“加半左移三”。1平方米＝0.0015亩，如128平方米等于多少亩？计算方法是先用128加128的一半：128＋64＝192，再把小数点左移3位，即得出亩数为0.192。 亩换为平方米--- 计算口诀为“除以三加倍右移三”。如要计算24.6亩等于多少平方米，24.6÷3＝8.2，8.2加倍后为16.4，然后再将小数点右移3位，即得出平方米数为16400。 根据《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积为：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电?楼?梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交?配?电室、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙?包括山墙??为墙体面积水面投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间：1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等?作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；2、售房单位自营、自用的房屋；3、为多幢房屋服务的警卫室、管理?包括物业管理?用房。 需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库?为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。 住宅楼分摊系数计算方法为?需要分摊的共有建筑面积总和除以参加分摊的各单元的建筑面积总和。然后用各单元参加分摊的建筑面积乘以分摊系数?就可以得出各套房屋的分摊面积。其中?需要分摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。 一般来说，高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积。在他们测量实践中，高层的分摊系数一般在0．18—0．26之间，而多层的分摊系数则在0．11—0．16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。究竟公摊面积占多大的比例，开发商在跟业主签合同时，应明确说明。 建筑工程，建筑面积计算规范 建筑面积是以平方米为计量单位反映房屋建筑规模的实物量指标，它广泛应用于基本建设计划、统计、设计、施工和工程概预算等各个方面，在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是房屋建筑计价的主要指标之一。为帮助大家学习和使用规范，我在这里以自己的理解来解读一下规范的内容，有不妥之处，敬请批评指正。 规范内容包括总则、术
土地使用权价格测算报告 按照（桂政函〔2010〕号）中集团注册资本有关要求，现对自治区人民政府直属机构名下的部分土地使用权价格进行初步测算，为领导决策提供相关依据。 一、测算依据 1、广西壮族自治区实施?中华人民共和国耕地占用税暂行条例?办法（自治区人民政府令第46号）。 2、自治区物价局、自治区财政厅关于转发国家计委、财政部全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知（桂价费字〔2001〕250号）。 3、关于调整耕地开垦费征收使用管理政策有关问题的通知（桂财建〔2009〕254号）。 4、广西壮族自治区物价局关于重新规范征地劳务收费有关问题的通知（桂价费〔2010〕109号）。 5、南宁市人民政府关于印发?南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法?的通知（南府发〔2008〕15号）。 6、南宁市人民政府关于公布实施南宁市城市网格点基准地价成果的通知（南府发〔2008〕65号）。 二、测算方法 由于待测算的18宗土地取得方式为划拨和出让两种类型，经综合考虑，属于划拨土地的16宗土地采用成本逼近法计算，属于出让土地的2宗地采取基准地价修正法计算。 1、成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。 计算公式为： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 由于土地用途均为农用地或为划拨目录用地，在此不计算土地增值收益。 因此，实际计算公式为： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润 （2-1） 2、基准地价修正法 基准地价修系数正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。 根据?城镇土地估价规程?及各地区?土地定级估价?成果，计算公式为： Pi=P×K×T×D±L 其中：Pi——估价对象修正后地价； P——估价对象所在区域网格点基准地价； K——个别因素修正； T——估价期日修正系数;
1.不悔梦归处，只恨太匆匆。 2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛! 3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。 4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。” 5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 表1-7 结构的设计使用年限与结构的重要性系数 注：1、要使不同设计使用年限的建筑工程完成预定的使用功能时具有足够的可靠度。 2、所对应的各种可变荷载（作用）的标准值及变异系数，材料强度设计值，设计表达 式的各个分项系数，可靠指标的确定等需要配套，是一个系统工程，目前还没有解决。 3、抗震设计时，对不同的设计使用年限，可参考以下原则处理： （1）若投资方提出的所谓设计使用年限100年的功能要求仅仅是耐久性的要求，则抗震设防类别和相应的设防标准仍可按《建筑抗震设防分类标准》（2008年版）执 行。 （2）不同设计使用年限的地震动参数与设计基准期（50年）的地震动参数之间的基本关系，可参阅有关的研究成果。 （3）当设计使用年限少于设计基准期（50年）时，抗震设防要求相应降低。 （4）临时性建筑（设计使用年限小于5年）可以不考虑抗震设防。 4、设计基准期和设计使用年限是两个不同的概念：各本建筑设计规范、规程采用的设 计基准期均为50年，但建筑设计使用年限可依据具体情况而定，见GB50068-2001《建筑结构可靠度设计统一标准》。 5、设计基准期是为确定可变作用（可变荷载）及与时间有关的材料性能取值而选用的 时间参数，它不一定赞同于设计使用年限。GB50009-2001《建筑结构荷载规范》提供的荷载统计参数，除风、雪荷载的设计基准期为10、50、100年外，其余都是按设计基准期为50年确定的。如设计需采用其他设计基准期，则必须另行确定在该基准期内最大荷载的概率分布及相应的统计参数。设计文件中，如无特殊要求时不需要给出设计基准期。 6、结构重要性系数γ0应按下列规定采用： （1）对安全等级为一级或设计使用年限为100年及以上的结构构件，不应小于1.1。 （2）对安全等级为二级或设计使用年限为50年的结构构件，不应小于1.0。 （3）对安全等级为三级或设计使用年限为5年的结构构件，不应小于0.9。 7、现阶段重要性增大0.1，结构的可靠指标约增加0.5。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。 4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
建筑面积与容积率计算暂行规定 第一条为进一步明确建设项目审批阶段有关建筑面积与容积率计算的规则，根据《建设工程建筑面积计算规范》、《梧州市城市规划管理技术规定》和有关技术标准，结合本市实际，制定本规定。 第二条在梧州市城市规划区内，审批建设项目，应当执行《建设工程建筑面积计算规范》、《梧州市城市规划管理技术规定》和本规定。 第三条建设项目的建筑面积计算分为计容建筑面积计算及可建建筑面积计算。计容建筑面积是指建设项目中，根据容积率计算出的建筑面积。可建建筑面积是指按相关规范计算建设项目的实际建筑面积。 计容建筑面积＝可建设用地面积×容积率。 可建建筑面积＝计容建筑面积（扣除按高度折算部分）+奖励建筑面积＋不计入容积率计算的其它建筑面积。奖励建筑面积范围详《梧州市城市规划管理技术规定》相关规定。 第四条建筑基地内的以下建筑面积，不计入可建建筑面积： （一）建筑底层设架空层用作通道、绿化等公共活动部分（架空层应以柱、剪力墙落地，不设围护结构，视线通透、空间开敞）。 （二）建筑飘窗挑出外墙宽度一般不得大于0.6米，飘窗高度一般不得超过2.2米，符合上述要求的飘窗不计算建筑面积。 （三）沿街建筑沿公共空间部分设置的骑楼或过街楼底层。 （四）设备管道夹层（专用于设备及管道布设的空间，一般除检修口外不得设置其他出入口）高度不超过2.2米时。 第五条建筑基地内的以下建筑面积，不计入该项目的计容建筑面积，但须计入可建建筑面积： （一）避难层中的避难空间。
（二）建筑底层设架空层用作停车、居民设施等用途部分按1/2计算建筑面积。 （三）地下层或半地下层，如仅用作公共停车、公共设备用房、人防用途时。 （四）在建筑内部（包括首层、其他楼层及地下层）或外部提供全天候对外开放的步行空间或通道，将周边建筑物与城市街道、广场、游园、购物中心等公共空间体系联系在一起且其有效宽度不小于4米的空间。 第六条建设项目的计容建筑面积按以下规定计算： （一）屋顶层设备用房（含公共楼梯间、电梯机房等）面积计入计容建筑面积。 （二）地下层如仅用作停车时，不计入计容建筑面积；如作为办公、商场或其他营业性公共场所等用途时，全部计入计容建筑面积。 地下层 定义计算细则 满足条件功能剖面图平面图层 数建筑 面积 容积 率 h1≥1/2H 且h2≤1.0米停车、不 计 入 单列 计算 不计 h1≥1/2H 且h2≤1.0米办公、 商场、 其他营 业性公 共场所 等功能 不 计 入 单列 计算 计容 注释： 地下层——房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的