2011年国有划拨土地使用权出租收益金级别楼面基准值和修正系数

关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房地局），新疆生产建设兵团建设局：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。

现印发给你们，请遵照执行。

附件：国有土地上房屋征收评估办法中华人民共和国住房和城乡建设部二〇一一年六月三日附件：国有土地上房屋征收评估办法第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。

第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。

房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

南宁市人民政府关于调整南宁市国有划拨土地使用权出租收益金收取标准的通知(2011年修订)文章属性•【制定机关】南宁市人民政府•【公布日期】2011.05.25•【字号】南府发[2011]30号•【施行日期】2011.05.25•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文南宁市人民政府关于调整南宁市国有划拨土地使用权出租收益金收取标准的通知（南府发〔2011〕30号）各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：经市十二届人民政府第115次常务会议审议通过，现将修订的《南宁市国有划拨土地使用权出租收益金收取标准》印发给你们，请贯彻执行。

二〇一一年五月二十五日南宁市国有划拨土地使用权出租收益金收取标准一、国有划拨土地使用权出租收益金，按土地级别楼面基准值系数修正法计算收取，计算公式为：应交收益金＝∑土地收益金级别基准值×用途修正率×楼层修正率×临街类型修正率。

二、土地级别划分以南宁市人民政府公布的网格点基准地价成果中的《商业用地级别图》为准。

三、基准地价覆盖范围外按六级的60%征收。

四、同一道路两旁的出租铺面，级别低的按高一级别的标准收取。

五、土地用途分类以中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）为依据。

六、土地收益金收取标准根据需要进行调整。

附件：国有划拨土地使用权出租收益金级别楼面基准值和修正系数一、国有划拨土地使用权出租收益金级别楼面基准值二、修正系数（二）楼层差价修正率批发零售、住宿餐饮、其他商服、工业、仓储楼层修正率说明：①首层指房屋地面与其所临道路相平、略高或略低，不需通过楼梯可直达的房屋。

如两层房屋均不需通过楼梯可直接到达，则以半地上的作为首层。

②街巷用地中室外停车场楼层修正系数按商务金融、城镇住宅、科教医卫慈善、文体娱乐楼层修正率其他（1.0）计算。

停车场指供车辆停放的露天或者室内场所，包括公共停车场，不含专用停车场及道路停车泊位。

《国有土地上房屋征收评估办法》建房〔2011〕77号各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房地局），新疆生产建设兵团建设局：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。

现印发给你们，请遵照执行。

中华人民共和国住房和城乡建设部二O一一年六月三日国有土地上房屋征收评估办法第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。

第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。

房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

划拨土地的价格评估第一篇：划拨土地的价格评估划拨土地的价格评估土地价格一般是指出让土地使用权的价格，但随着划拨土地使用权的入市，特别是企业改制过程中，经常涉及划拨土地使用权处置问题，是否存在划拨土地使用权价格，如何开展评估工作，是不容回避的实际问题。

新的《城镇土地估价规程》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，但对如何开展评估没有进行阐述，现就开展划拨土地使用权价格评估谈一下粗浅看法。

划拨土地使用权可依法进行抵押、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地使用权进入二三级市场有较严格的限制，而且禁止利用划拨土地使用权进行经营活动。

究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得的，国家权益未能显现出来。

若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。

在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：1、成本法。

在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。

其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金部分。

土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。

因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。

2、收益还原法。

收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，折算为评估期日收益总和的一种方法。

目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。

因此，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。

国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。

再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。

最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。

3、市场比较法。

可以预见，随着企业对划拨土地权益的日益增强，划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加。

成都市国土资源局2011年最新基准地价[优秀范文5篇]第一篇：成都市国土资源局2011年最新基准地价成都市国土资源局关于公布《成都市中心城区土地级别与基准地价》的通知各有关区县国土资源局（分局）：新的《成都市中心城区土地级别与基准地价》调整成果已通过省国土资源厅备案，并经市政府同意，予以公布实施。

现将新的《成都市中心城区土地级别与基准地价》印发你们，请认真贯彻执行：一、按照《成都市中心城区土地利用总体规划》（2006-2020年）及《成都市城市总体规划》（2011-2020年）确定的成都市中心城区规划控制范围。

本轮基准地价调整涉及的定级范围包括绕城高速外侧500米以内区域；金牛区、成华区、青羊区、锦江区、武侯区（含高新区）在绕城高速外的区域；共计626.42平方公里。

二、办理协议出让土地、划拨土地补办出让、土地用途调整、土地评估等涉及应用基准地价的，按相关规定执行。

三、成都市中心城区行政划拨和协议出让机关团体、学校、博物馆、医院、体育场（馆）、公共公益设施用地执行《成都市中心城区行政划拨和协议出让机关团体、学校、博物馆、医院、体育场（馆）、公共公益设施用地级别与供地价图》（见本通知附件4），最低供地价的确定、办理协议出让时土地出让金收取等按成国土资发〔2007〕436号文件的有关规定执行。

四、成都市国土资源局服务大厅2011年12月1日前已经正式受理地籍前置调查、签订出让合同、土地用途变更、竣工换证等涉及应用基准地价的业务件，按照上轮土地级别及基准地价执行。

五、新的《成都市中心城区土地级别与基准地价》自2011年12月1日起执行。

成都市国土资源局第二篇：基准地价听证流程XX城区和乡镇土地级别调整和基准地价更新成果听证流程2013年11月日（星期）上午 9 ：58在XX国土资源局举行听证会一、由主持人介绍听证会的基本情况、组成人员1、开场白：根据省国土资源厅、市国土资源局统一部署，在县委、县政府的正确领导下，在县直有关部门、乡镇政府、各企事业单位、社会各界的大力支持下，我县于2013年4月-8月开展了XX、XXXX、XXXXX 及十个乡镇驻地土地级别调整与基准地价更新工作，目前已基本完成，县国土资源局在收到技术承办单位的成果送审稿后，依据《国土资源听证规定》第十二条的规定，需进行听证。

国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号），为国有划拨用地的价值认定及其估价提供了政策和依据。

根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，国有划拨用地是指国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地等等。

划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。

实际上，伴随城市土地市场的进一步改革，国家土地管理局已于1998年2月17日发布的第8号令《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，提出国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。

对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。

不论哪种方式，划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场中有所体现，明晰这些价值属性及其结构，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。

一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%. 标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。

出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。

因此，需要估价师根据具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。

增国房字…2010‟10号关于公布增城市国有土地使用权基准地价的通告为健全本市地价体系，加强地价管理，保障国家土地资产的合理收益和当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省地价管理规定》，结合房地产市场、城市建设和城市规划变化的情况，市国土资源和房屋管理局和市物价局联合制定了《增城市国有土地使用权基准地价》。

经增城市人民政府批准，现予以公布。

一、本次公布的国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）覆盖我市全域，即包括荔城街、增江街、朱村街、新塘镇、中新镇、石滩镇、派潭镇、正果镇和小楼镇所辖范围。

二、基准地价采用网格点基准地价和商业路线价予以表示，并以土地级别图、网格点基准地价图、土地级别范围和商业路线价加价表予以公布。

三、本次基准地价的价格基准日为2008年1月1日。

四、基准地价土地用途划分为商业、住宅、工业等三类。

1. 商业类：包括批发零售业用地（含各类商场、销售和服务网点、批发零售市场、加油站等用地），旅游餐饮娱乐业用地（含宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧、游乐及旅游设施、歌舞厅、俱乐部、康乐中心、高尔夫球场等用地），其他商业服务业用地（含洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所、电信、银行、信用社、证券、期货、保险和其他服务的对外营业场所等用地）。

2. 住宅类：用于生活居住的各类房屋用地，包括普通住宅、公寓及别墅、低密度住宅用地。

3. 工业类：包括工业用地（含工矿企业的生产车间、库房、露天作业场及其附属设施用地），仓储用地（含用于物资储备的库房、堆场、包装加工车间、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含铁路、公路、管道运输、港口、机场的线路、站场等用地以及城市道路、广场、车站、社会停车场及其相应附属设施用地），市政设施用地（供水、供电、供燃气、供热、邮政、电信、消防、环卫、公交站场等设施及其相应附属设施用地）。

基准地价系数修正法评估结果为主基准地价评估是土地估价中常用的方法之一，通过基准地价系数修正法，可以快速、准确地评估土地价格。

本文将从基准地价评估、修正系数确定、土地使用年限修正、容积率修正、区域因素调整、市场行情分析、价格水平预测和案例实践应用等方面，详细介绍基准地价系数修正法评估结果为主的方法。

一、基准地价评估基准地价是指在某一城市或区域的土地，根据其自然、经济和社会条件所确定的同等级别的标准用地单位价格。

在进行土地评估时，通常采用基准地价作为基础，结合实际情况进行修正，得出最终评估结果。

基准地价的评估一般由政府或相关机构进行，根据不同区域的实际情况制定。

二、修正系数确定在进行土地评估时，需要针对不同的区域、用途、开发程度等因素进行修正系数的确定。

修正系数通常由政府或相关机构根据市场情况制定，也可以根据实际情况进行个别调整。

修正系数的确定需要充分考虑影响地价的各种因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。

三、土地使用年限修正土地使用年限是影响土地价格的重要因素之一。

在进行土地评估时，需要根据土地使用年限进行修正。

一般情况下，土地使用年限越长，土地价格越高。

在进行土地使用年限修正时，需要了解不同类型用地的法定最高年限和实际使用年限，根据实际情况进行修正。

四、容积率修正容积率是指一定范围内建筑面积与用地面积的比率。

容积率的大小直接影响到土地的利用方式和建筑密度，进而影响土地价格。

在进行土地评估时，需要根据容积率进行修正。

容积率修正需要考虑不同区域、不同用途的容积率限制，以及建筑密度等因素的影响。

五、区域因素调整区域因素是影响土地价格的重要因素之一，包括交通、基础设施、环境质量、城市规划等因素。

在进行土地评估时，需要根据区域因素进行个别调整。

区域因素调整需要考虑不同区域之间的差异和特点，以及市场需求和未来发展前景等因素的影响。

六、市场行情分析市场行情是影响土地价格的重要因素之一，包括供求关系、竞争状况、行业发展趋势等因素。

《土地估价案例与报告》应考精华提炼三（重新整理后）研究一门学问必须读原著，比如研究马恩格斯，不读原著是搞不出名堂的。

土地估价师资格考试的原著就是四个国家标准，其中最重要的是《城镇土地估价规程》，昨夜读一遍，收益匪浅。

教材有的地方提法不规范口径不一致，这个通过读《规程》能得到很好的规范，再有就是好多东西做题的时候冒出来，但教材里没有，如市场法估价中的几张表格。

规程太庞杂，现将要点辑如下，其中没法出题的全部略去，比如基准地价评估。

1、土地价格内涵土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。

其权利特征是出让土地使用权。

划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。

根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。

2、价格影响分类（阐述的简明扼要）一般因素指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位臵、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。

区域因素指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位臵、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

个别因素指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。

3、收益还原法确定土地还原利率土地还原利率应按下列方法确定：（1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。

（2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。

安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。