土地-基准地价修正法测算表

基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。

其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。

基准地价系数修正法和成本法计算公式数据模板总价值=基准地价系数×土地面积×建筑面积×建筑品质修正系数其中，建筑品质修正系数是根据建筑物的实际情况来确定的，可以考虑建筑物的使用年限、装修情况和维护情况等因素。

成本法：成本法是一种基于建筑物实际建造成本来确定其价值的房地产估价方法。

以下是成本法的计算公式：总价值=土地价值+建筑物价值-折旧值其中，土地价值是根据当地土地市场情况和评估师的经验来确定的；建筑物价值是实际建造成本，可以通过询问建筑商或查阅相关资料来确定；折旧值是根据建筑物的使用年限和使用状况来确定的，可以按照固定比例进行计算。

以下是一个使用基准地价系数修正法和成本法计算房地产价值的实例：假设一些房地产项目的土地面积为500平方米，建筑面积为1000平方米，基准地价系数为5000，建筑品质修正系数为0.9，土地价值为100万元，建筑物价值为200万元，折旧值为50万元。

根据基准地价系数修正法的计算公式，总价值=5000×500×1000×0.9=2250万元。

根据成本法的计算公式，总价值=100+200-50=250万元。

通过对比可以发现，基准地价系数修正法得出的总价值较低，这是因为它只考虑了土地和建筑面积，而没有考虑建筑物的实际价值。

而成本法综合考虑了土地价值、建筑物的实际建造成本和折旧情况，得出的总价值较为全面和准确。

总而言之，基准地价系数修正法和成本法是两种常用的房地产估价方法，根据实际情况选择合适的方法进行估价是非常重要的。

无论使用哪种方法，都需要获得准确的参数数值和合理的修正系数，以确保估价结果的准确性和可信度。

房地产投资增势趋缓。

1季度，商品房销售额亿元；商品房销售面积万平方米。

B、基准地价系数修正法：基准地价成果及内涵基准地价的依据是《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》,基准地价的内涵为各土地级别区域内“五通一平”（即通路、给水、排水、通电、通讯、场地平整）的土地开发程度下，平均容积率为下，法定最高出让年限的商业、住宅用途的完整土地使用权的单位土地面积（或单位建筑面积分摊）的平均价格。

估价期日为2004年1月1日。

根据《城镇土地估价规程》与《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》。

其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：待估宗地价值=Pzg =[Pss×（1+∑K）×∏O×∏S+F]×S，其中：Pzg—为待估宗地地价Pss—为待估宗地对应的区片（段）地价∑K—为待估宗地所有地价区位影响因素总修正值∏O—为待估宗地其他因素修正系数的累乘（包括：容积率、使用年期、建筑密度、楼层）∏S—为待估宗地的个别修正系数的累乘（包括：宗地面积、宗地形状、建筑物朝向、临街进深、临街宽度、宗地自身深度、商服繁华度）F—开发程度修正S—宗地土地面积具体测算如下：基准地价取定：根据《佛山市高明区城区土地定级与基准地价评估工作成果报告》、《佛山市高明区富湾镇城镇土地基准地价评估成果报告》与《佛山市高明区荷城街道富湾商业、住宅用地级别基准地价图》，评估对象地处佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西，属二级商业、一级住宅用地，商业基准地价（地面）取定为元/平方米；住宅基准地价（地面）取定为元/平方米。

（1）宗地全部影响地价因素总修正值取定：待估宗地位于佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西，附近为村屋住宅、商铺，周边有市场、邮局、医院、银行储畜所、学校等商业、生活配套设施，距墟镇商服中心近，商业集聚规模较好，经城市主干道可通火车站和机场，交通较便利。

①基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。

A．基准地价成果介绍及内涵根据《南京市区土地级别与基准地价》，南京市基准地价分商业、住宅、工业几种用途。

其基准地价内涵为基准日于2008年1月1日，土地开发程度为“六通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、土地平整）或“五通一平“（即通路、供电、通上水、通下水、通讯、土地平整），不同级别、不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。

工业用途基准地价见下表。

表5-17 南京市江南八区工业用地土地级别与基准地价表根据《城镇土地估价规程》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价＝[基准地价×K1×（1+∑K）×K3+开发程度修正值]×K2式中：K1──期日修正系数∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和K3──容积率修正系数K2──土地使用年期修正系数D．区域因素及个别因素修正（∑K）根据《南京市城区土地级别调整与基准地价更新技术报告》，工业用地二级、三级地价影响因素说明表及修正系数表（见表3-26、表3-29），按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。

续表续表编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表，详见表5-30、表5-31。

表5-30 宗地A－E影响因素说明、优劣程度及修正系数表表5-31 宗地F－G影响因素说明、优劣程度及修正系数表E．容积率修正系数K3待估宗地符合城市规划容积率要求，因此对此项不做调整，容积率修正系数为1。

第一步：待估宗地影响因素指标说明影响因素条件说明优劣度商业繁华度商业不繁华较差交通便捷度距主次干道距离一般环境质量优劣度环境质量较优较优基础设施状况六通一平较优规划限制条件一般限制一般宗地形状形状较规整一般宗地深度宗地深度一般一般地基承载力坚固稳定较优综合修正系数∑K =第二步：确定年期修正系数K待估宗地土地使用权的总年限为50已使用年限请在空白的单元格内录入使用土地剩余年限44剩余44年。

有限年期土地使用权修正公式为K=[1-1/(1+r) m ]/ [1-1/(1+r) n ]银行贷款利率5.31%存款利率请在空白的单元格内录入当前一般取一年期利率为准。

m—剩余土地使用年期，为44年n—法定土地使用年期，为50年则 K= 0.9538第三步：4.确定基准日修正系数哈尔滨市城区基准地价基准日为2009年10月01日批准公布，地价水平无大变化。

因此取容积率取1空白单元格允许手动修改，但第四步：确定容积率修正系数1空白单元格允许手动修改，但第五步：确定待估宗地地价土地单价=基准地价×（1+综合修正系数）×使用年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数 基准地价系数修正法评估过程参见下表：待估各宗地基准地价系数修正法评估过程一览表土地等级哈尔滨市哈平路三级4050.1610.95381请根据待估宗因素修正系数和综合修正系数系数列对各因素进行修正。

0.0400062.25%r—土地还原利率，取目前中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利率5.31%与一年期存款利率2.25%的平均值，确定土地还原利率为3.78%。

待估宗地容积率小于1，根据哈尔滨市基准地价测算报告及哈尔滨市有关文件规定，当宗地容积率小于1时，容积率修正系修正系数-0.0300.10.050.16容积率修正系数宗地位置基准地价（元/m 2）综合修正系数期日修正系数使用年期修正系数请在空白的单元格内录入使用权的总使用年限和已使用年限。

（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。

其公式为：地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数士开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37 号）于2014 年8 月29 日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。

3、测算过程（1）确定估价对象土地级别及基准地价待估宗地位于天轩街东、绿城路南，规划用途为二类居住用地（R2）。

基准地价系数修正法实例（原九洲茶楼整栋）位置：兴盛路，兴禹国际大酒店、花之林茶艺附近；土地面积：480平方米，临街宽度24米，进深20米；土地利用情况：建筑密度100%、建筑容积率6.0、第一层和第二层为商服用地，第三、四、五、六层为住宅用地。

问题：于2012年5月1日，第一层门面地价多少？该宗地总地价多少？第四层的楼面地价是多少？分析：该宗地是典型的商服、住宅垂直综合用地，按综合用地测算方法来测算。

分成两部分计算，即商服部分和住宅部分。

有路线价，商服用地部分应用公式：P商二路线价X K Y X K ZX（1 + Kt） x KsX K a X K C X KdXKp+ K ;住宅用地部分应用公式：P商二区片价x (1+EKi) X AVx KzX ( 1 + K) x KXK+K。

估价过程：一、商服部分（一）确定估价对象的用途、基准地价标准宗地位于南县南洲镇兴盛路，土地级别为二级。

土地用途为商服，根据《南县城镇基准地价更新技术报告》，路线价区段为兴盛路（团结路一南华路），路线价标准为2620 元/平方米。

（二）确定影响估价对象价格的修正系数1、确定年期修正系数估价对象评估设定用途商服用地，设定使用年限为40年，与基准地价设定年期一致，因此不需要进行年期修正。

即：K Y =lo2、确定期日修正系数基准地价的基准日是2011年7月31日，经调查估价对象所在区域估价基准日2012年5月1日时商服用地地价水平与2011年7月31日相差不大。

故修正系数为0o3、确定容积率修正系数和分层地价分摊比例估价对象为第一层、第二层商服用地，而宗地容积率为6.0。

应先按整宗地为商服用地进行容积率修正，再用楼层地价分摊系数算出估价对象的地价。

根据《县城规划区商服用地容积率修正系数》，整宗地容积率修正为1.50 + 10X0. 01=1. 600因估价对象为六层商服、住宅楼的第一、二层，按《县城规划区商业用地平均楼层地价分配率表》第一层地价分摊为52. 15%、第二层地价分摊为18. 92%,合计应分摊为71.07%04、确定开发程度修正值估价对象设定开发程度与基准地价设定开发程度一致，不需要进行开发程度的修正；5、确定街角地修正系数街角地条件是影响商业用地地价最为重要的微观区位因素之一0街角地交通便利，车流量、人流量大，单位面积的商业用地效益远高于其它地段，地价水平也相应较高0由于委估宗地所处位置不属街角地，因此不需要进行街角地修正06、确定宗地深度修正系数在同一路线价区段，各宗土地虽然临接同一街道，但因其深度不同，各宗土地单位面积的价格会有一定的差别，必须把标准深度的路线价修正到不同深度的宗地地价0根据委托方提供的规划资料，估价对象宗地深度与标准深度不一致，故需进行土地深度修正0估价对象临兴盛路，是主干道，临街土地深度为20米，故修正系数确定为0.9207、确定宗地面积修正系数宗地面积大小对宗地的使用会有一定的影响，自然就会影响土地价格的 高低，故应做宗地面积影响修正。