杜江波--房地产投资分析考试答案资料

选择1、投资的几要素 投资主体、投资目的、投资方式、投资的过程。 2、房地产投资所涉及的领域有 土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等 3、房地产投资的类型 按房地产投资用途不同的划分：地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资 4、房地产投资的目的中未来的收益具体包括 现金流量收益（取决于房地产租金总额、房地产的总营运费用、投资借款的偿还方式和数额）、避税收入（途径：扩大房地产投资规模、争取加速折旧、操纵应纳税所得额、控制开始获利年度）、销售收益等。 5、房地产投资分析的任务 为投资者提供投资方向、提供运作方式 、预测投资收益、描述风险及提供避险方法 6、可行性分析的内容 投资机会研究（投资估算精度为±30%，研究费用占总投资的2‰—8‰）、初步可行性研究(投资估算精度为±20%，研究费用占总投资的0.25%—1.5%)、详细可行性研究 ( 投资估算精度为±10%，小型项目的研究费用占总投资的1.0%—3.0%，大型复杂项目的研究费用约占总投资的0.2%—1.0%) 7、房地产市场的特征 信息不充分的市场、区域性强、产品的异质性、垄断性、是房地产权益的交易市场、房地产市场对商品短期供求变化反应不灵敏 8、房地产市场的分类按房地产用途划分 居住、商业、工业、特殊物业市场，土地市场2按房地产购买者的目的划分：房地产自用市场、房地产投资市场 9、市场分析的限制因素 费用的限制、时间的限制、技能的限制、偏好的限制 10、三个三 （1）国家或行业（2）区域专业市场（3）项目地块；三个方面（1）需求（2）供给（3）价格；三个时段（1）过去（2）现在（3）未来 11、商场物业的分析要点 地段因素、现有地段中商场的经营状况、该区域主要商业物业类型及服务范围、考虑集中型和分散型的问题 12、写字楼物业的分析要点 地区经济繁荣程度、地理位置、便捷条件及周边环境、项目内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内拟提供的公共服务和设施、能满足的特殊需求和偏好。写字楼租客或业主对租金或价格并不像商业物业那般敏感，一般比较注重知名度、品质。 13、住宅物业的分析要点 房价收入比和租售比价等指标、居民现实购买力及金融发展的深度、家庭人口构成及社区风俗习惯、环境因素、市政基础设施状况和公共配套设施状况、住宅单元大小、类型的需求和偏好 14、影响住宅供给的因素有 (l)新建住宅量；(2)原住宅空出数；(3)非住宅用房改建住宅数；新建住宅的数量受下列因素制约：①筹集住房资金的数额；②建筑材料生产状况；③住宅生产效率；④住宅竣工率和住宅小区配套工程状况；⑤住宅流通渠道状况等。 15、市场调查的方法 普查法、抽样调查法、直接调查法、间接调查法 16、调查目的不同调查方法 探测性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查 17、房地产市场预测的方法 直观判断法（1）集体判断法；（2）专家意见法（专家会议法、专家征询法）；2历史引申法（1）简单平均法；（2）移动平均法；（3）趋势预测法；（4）指数平滑法；（5）季节指数法3、因果预测法（1）回归分析法；（2）相关分析法 18、地产市场分析报告大纲 摘要、概述、需求分析、供给分析、竞争分析、市场占有率分析 19、房地产投资环境的具体因素 土地、资金、物资、人员、税收的影响、管理与服务、厂商权益的保障 20、房地产投资环境的特征 系统性、动态性、主导性、地区差异性 21、房地产投资环境的构成要素 政治、经济、社会、文化法律、自然、基础设施环境因素 22、房地产投资环境分析的原则 客观性、全面性、比较性、预测性原则 23、投资环境的评价标准 安全性、盈利性、服务的完善性、优惠性 24、房地产项目对区位的要求 居住项目：市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境因素、居民人口与收入。写字楼项目：与其他商业设施的接近程度、周围土地利用情况和环境、易接近性。零售商业项目：最短时间原则、区位易达性原则、接近购买力原则、满足消费心理原则、接近CBD原则 25、市场比较法定价过程 ① 搜集交易实例② 选择比较实例房地产③ 建立价格可比基础④ 比较实例的比较和修正 ⑤ 确定该房地产的比准价格 26、房地产投资项目的经营收入 主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入和自营收入。 27、房地产开发投资企业纳税的主要税种 经营税金及附加、土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税 28、房地产投资项目资金来源的渠道 资本金（股本金）、银行贷款、预售收入，承包商带资承包和合作开发 29、开发直接费间接费 包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费。开发间接费包括管理费用、财务费用和销售费用、其他费用、开发期间税费、不可预见费 30、房地产开发产品定价方法 成本导向定价法、购买者导向定价法、竞争导向定价法 31、一般建设项目贷款本息偿还的资金来源 利润、折旧费、摊销费、其他还款资金 32、常见的借款还款方式 按实际能力还款、一次还本利息照付、等额还本付息、等额还本、利息照付、期末一次性偿还本金和利息、“气球法” 33、财务分析的作用 衡量项目的盈利能力、衡量项目的清偿能力、衡量项目的资金平衡能力 34、财务比率 营业比率、损益平衡比率和偿债保障比率 35、动态分析指标 主要有净现值、内部收益率和动态投资回收期 36、房地产投资项目的主要不确定性因素 购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营成本、有效面积系数、融资成本 37、固定成本类变动成本 房地产开发项目中，土地使用费、固定资产折旧费等均属固定成本类；建安工程费、公共配套设施建设费、专业人员费用、销售费用等属变动成本 38、对风险所采取的态度不同将投资主体分 避险型、冒险型和普通型 39、房地产投资风险的特征 客观性、多样性、补偿性、可测性 40、识别与度量费用有 以下四种情况:因项目建设而增加项目所需投入物的社会供给量 、减少对其他企业的供给、增加进口或减少出口、外部费用 41、识别和度量效益 有以下四种情况：项目投产后增加总的供给量、项目建成后减少了其他企业的房地产产品的产量、增加出口、外部效益 42、投资方案的类型 独立型方案、互斥型方案、先决型方案、不完全互斥型、互补型方案、混合方案 43、置业投资主要有 以盈利为目的的房地产买卖投资；用于自己消费的置业投资；用于出租经营的置业投资；房地产租赁经营投资等 简答1、房地产投资的特性 （1）位置固定性（2）寿命周期长（3）适应性（4）个别性……变现能力差（5）政策影响性（6）对专业管理的依赖性（7）相互影响性（8）资金需求量大（9）风险性（10）保值增值性 2、房地产投资分析的内容 （1）市场分析（2）区位条件分析（3）基础数据估算分析（4）财务分析(5)不确定性分析(6）风险分析(7)决策分析 3、房地产投资环境分析的内容 投资环境是指拟投资的地域（国家、地区、城市或街区）在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。（1）政治环境（2）法律环境（3）经济环境（4）社会文化环境（5）自然地理环境（6）规划环境（7）基础设施环境 4、房地产投资环境分析方法 相似度法、多因素和关键因素评估法、综合分析法等。 5、从投资者的角度归纳出七大投资环境因素 (1)政治稳定性 (2）市场机会 (3)经济发展与成就 (4)文化一体化（5)法令阻碍（6)实质阻碍 （7)地理及文化差异 6、SWOT分析图 说明：S为企业内部环境的优势，W为企业内部环境的劣势，O为企业外部环境的机会，T为企业外部环境的威胁。 7、房地产开发项目总投资构成图示

8、土地费用估算 (1）土地征用拆迁费 (2）土地出让地价款(3)土地转让费(4）土地租用费（5）土地投资折价 9、房地产财务分析的基本程序是 （1)收集、整理和计算有关基础财务数据资料(2)编制基本财务报表(3)财务分析指标的计算与评价(4)进行不确定性分析(5)由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。 10

宏观环境重要因素 中观环境重要因素 微观环境重要因素

企业内部环境分析 综 合 分 析

经营

决策

S W

O T

土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用

固定资产及其他资产182万元

开发产品成本1286万元

开发项目总投资 13057万元

开发建设投资13049万元

经营资金8万元

总成本费用









































投资回收期借款偿还期还本付息比率投资利润率投资利税率静态分析指标资本金利润率

资本金净利润率财务分析指标

资产负债率财务比率流动比率速动比率

动态投资回收期动态分析指标财务净现值财务内部收益率