房地产投资分析复习题

房地产投资分析试题一、填空题：(共30分，每空1分。

)1.房地产投资三要素中，最重要的是，房地产的增值事实上是的增值2.由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。

3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、、且在市场景气时较易出现。

4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。

5.影响投资成本的两个重要因素是利率和。

6.资金时间价值的计算方法可以分为和两种，前一种充分体现了资金的时间价值。

7.年金指在一定时期内每期的收付款项，如、租金、贷款利息等。

8.在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘以，便可得先付年金的现值。

9.投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从和两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。

10.房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、阶段、阶段、评估决策阶段。

11.静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率和。

12.按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、和。

13.通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在不是时就会不一致。

14.投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬：承担风险的收益、社会风险补偿、。

15.净现值等于零，可判断该投资项目。

16.由于工业房地产差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。

17.房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、厂商权益的保障和。

18.房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资的。

19.房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基础设施条件等的调查属于调查。

20.实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，可用项目的作为计算静态投资回收期的依据。

武汉大学土木建筑学院 《房地产投资分析》试卷
一、问答题（共7小题，60分）
1、试解释置业投资和开发投资，分别有什么特点?（8分）
2、什么是投资环境?投资环境分析方法有哪些?（8分）
3、房地产总投资由哪些费用构成?解释基础设施费和公共配套设施费?（8分）
4、房地产融资方式有哪?哪些属于权益融资?哪些属于债务融资?一般情况下哪种融资方式的资金成本最高？（8分）
5、房地产项目开发的资金来源有哪些?房地产融资的资金成本包哪些成本?（8分）
6、城市政府若加大土地供给,会不会降低房价?并说明理由。

（10分）
7、现在各大城市都在进行抢人大战你认为这看房地产市场会有什么影响?
（10分）
二、计算题(共2题，40分)
1、某家庭购买了一套100m2的商品住宅,售价为5000元/m2。

该家庭首付了房价总额的30%,其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。

住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是3.87%和4.15%,贷款期限为20年,按月等额偿还。

其中住房公积金贷款的最高限额为15万元。

如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额,那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款4年后,于第5年初一次性提前偿还商业贷款本金8万元;那么从第5年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?(15分）
2、某人有20万元储蓄准备投资购房,所购房屋用于出租,预计每月可收租金800元,为保证其平均年收益率为5%，当10年后其将该房屋出手时,其最低售价应为多少元?(10分)
3.设某房地产企业为某一投资项目制定的筹资方案的有关财务数据如下表,试计算综合筹资成本率。

(15分)
某投资项目筹资方案有关财务数据。

房地产投资项目分析的——1期末考试试题及参考答案《房地产投资项目分析》复习题—1一、简答题1、如何理解投资与房地产投资的含义投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。

这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。

房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。

房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。

2、简述投资回收与投资回报的区别房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。

投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。

就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。

3、简述房地产市场预测的含义和种类房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。

房地产市场预测的种类：1．定性预测定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。

2．定量预测定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。

4、简述政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则1．目标的确定性2．政策的连续性与协调性。

首先要求体现新旧政策的衔接；其次，还要体现与相关政策的衔接配套；最后，还应体现多元性与系统性的统一。

3．政策的针对性和导向性4．政策的公平性和效率5、简述土地费用估算1.土地征用拆迁费。

土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。

房地产投资分析试题课程代码：00171一、单项选择题（本大题共24小题,每小题1分，共24分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1.一般的写字楼租售采用______租约合同。

( )A.标准B.特制C.特别 D。

法定2。

小型购物中心属于( ）A.工业用房 B。

特殊用房C.写字楼 D。

零售商业用房3.游乐园属于（）A。

工业用房 B.特殊房地产C。

写字楼 D.零售商业用房4。

固定资产投资方向调节税的征收对象是（）A。

固定资产投资 B.流动资产投资C。

无形资产投资 D.有形资产投资5。

土地增值税的纳税义务人是（）A.土地管理部门B.土地所有权人C.转让房地产并取得收入的单位和个人D.土地使用权人6。

银行放贷必须有适用、适销、适量的物资保证，以避免贷款资金构建的实物不至形成呆滞积压，能及时收回投资，这体现了银行贷款的( ）A。

物资保证原则 B.按期偿还原则C。

择优扶持的原则 D。

先评后贷原则7。

某公司2008年年初应收帐款余额为20000元，年末应收账款余额为21600元，全年产品销售收入总额为156000元，则该企业2008年应收帐款周转率为( ）A.7.0 B。

7.2C.7。

5 D。

7。

88。

某公司2008年年初存货余额为10000元,年末存货余额为20000元,全年产品销售成本为22000元,则该企业2008年存货周转率为（）A。

1.1 B.1.47C。

2.2 D。

2。

59。

某公司2009年预收帐款总额为500000元，存货为400000元，则该企业预收帐款存货比为( )A。

0.2 B。

0。

8C。

1.25 D.2.510。

以下行为属于房地产交易的是（)A。

房屋建造 B。

房屋维修C.房屋拆迁D.房屋租赁11。

土地一级市场指（）A.国有土地使用权转让市场B.国有土地使用权出让市场C.固有土地使用权抵押市场D.国有土地使用权租赁市场12。

《房地产投资分析》课程模拟试题班级：姓名：学号：成绩：.一、单项选择题（共30分，每题2分）（1）一出让住宅用地使用权转让，已使用20年，则转让后的土地使用权年限为（）。

A.30年B.40年C.50年D.60年（2）下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）。

A. 房屋出租B. 房地产抵押C.土地使用权转让D.土地使用权出让（3）下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。

A．购买房地产公司股票 B．购买土地使用权C．购买新建商品住房 D．购买存量商品住房（4）房地产投资分析中，“计算期”的起点是（）。

A.取得房地产开发用地的时间B.开始动工开发的时间C.开始经营的时间D.开始预租或预售的时间（5）在房地产市场调查中，先将母体按其属性特征分成若干类型或若干层，然后再从中随机抽取样本的方法是（）。

A.简单随机抽样法B.分层随机抽样法C. 分群随机抽样法D.配额抽样法（6）房产税的税率，按照（）计算缴纳时，税率为1.2%。

A. 房产租金收入B. 房产原值C. 房产现值D. 建造成本（7）下列属于财务费用的是（）。

A. 借款利息B. 广告费C. 绿化费D. 预售许可证申请费（8）下列能反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出的报表是（）。

A.资金来源与运用表B.现金流量表C.利润表D.资产负债表（9）某项目流动资产总额为80万元，存货为20万元，流动负债总额为100万元，则此项目的速动比率为（）。

A.80%B. 65%C. 60%D. 无法确定（10）某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于( )。

A.银行贷款利率B.通货膨胀率C.国民经济增长率D.项目基准收益率（11）对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。

A．净现值法 B．差额内部收益率法 C．等额年值法 D．等额年费用法（12）根据《城市房地产管理法》等法律的规定，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的（）以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的土地方可进行转让。

房地产投资分析复习题单项选择20分，多项选择10分，简答40分，计算30分一、单项选择题１资本在某段时间内最高和最安全的投资收益是( )A.利润B.经营收入C.沉淀成本D.机会成本2某商铺购入价65万元，首期付款20万元，其余由银行提供贷款，该商铺扣除抵押贷款还本付息后的租金收入为1.2万元，则该投资的现金回报率为( )A.1.8%B.6%C.2.5%D.6.1%3某项投资，由银行贷款1，000万元，年利率3%，单利计算四年后的本利和为( ) A.1，100万元 B.1，200万元 C.1，120万元 D.1，020万元4按我国有关法律规定，商业、旅游、娱乐用地的出让年限为( )A.50年B.70年C.40年D.60年5按我国有关法律规定，商业、旅游、娱乐用地的出让年限为( )A.50年B.70年C.40年D.60年6在房地产市场的经济特性上，易于出现市场的不均衡和( )A.竞争B.垄断C.非垄断D.完全竞争7由于房地产不可能真正拿到市场上去交易，故房地产交易实际上是一种( )A.权益的交易B.实物的交易C.价值的交易D.价格的交易8.房地产的不可移动性决定了房地产市场的特性具有( )A.地区性B.国内性C.国际性D.城市性9房地产分析时，投资者要考虑国家和地方的经济特性，确定区域整体经济形势处于上升阶段，还是( )A.萌芽阶段B.衰退阶段C.发展阶段D.平衡阶段10开发项目财务评价中资金来源和运用是反映计算期内各年资金盈余或( )A.开发投资B.短缺C.流动资金D.发展基金11房地产的固定性，决定了房地产市场( )A.能配置存量房地产资源和利益B.能指导供应以适应需求的变化C.是房地产权益交易的市场D.是地区性市场12.将资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为( )A.时值B.终值C.现值D.未来值13某银行向甲、乙、丙、丁四个企业提供贷款，贷款年利率10%，分别按年、季度、日、周计息，则实际利率最高的是( )A.甲B.乙C.丙D.丁14.房地产市场通常需要一定时间才能完成供给情况的变化，且受市场不完全的影响，这一变化所需的时间( )A.相对较短B.相对较长C.不定D.不受任何影响15房地产供给的变化相对于价格的变化来说有一个时间上的( )A.超前B.弹性C.反应D.滞后16将房地产市场分为自用市场和投资市场两类，其分类标准是根据房地产的( )A.购买目的B.用途C.档次D.租赁17.房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起，达成某宗特定房地产的( )A.交易价格B.交易形式C.交易内容D.交易双方18除银行信贷融资方式外，房地产商的其他融资方式的主要形式是( )A.预售B.预租C.承包商垫资D.合作开发19.1000元的借款，借期为1年，名义利率为12%，按月复利计息时，实际利率为( )。

房地产投资分析试题ee房地产投资分析试题一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。

每小题1分，共24分)1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。

A.适应性强B.受政策影响大C.对专业管理依赖强D.不可移动性2.房地产间接投资不包括( )。

A.房地产置业投资B.投资房地产投资信托基金C.投资于房地产企业债券D.购买房地产抵押贷款证券3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。

A.投入的全部资本B.投入的借贷资本C.投入的全部现金D.投入的自有资本4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。

A.0.146B.0.125C.1.75D.1.505.（P/A，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。

A.一次支付现值B.等额序列支付现值C.等差序列现值D.等额序列支付终值6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。

A.一B.二C.三D.五7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。

A.2.0B.4.0C.2.1D.0.58.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。

A.银行利率B.社会资金供应量C.土地供应计划D.税收9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。

A.第一阶段和第三阶段初期B.第三阶段和第四阶段初期C.第二阶段和第三阶段初期D.第一阶段和第二阶段初期10.房地产商品供给弹性受时间因素的影响，短期供给曲线是一条( )直线。

A.垂直于横轴的B.是斜率较小的斜C.垂直于纵轴的D.是斜率较大的斜11.( )主要用来反映计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用以选择筹资方案，制定适宜的借款及偿还计划。

房地产投资分析技术练习试卷10(题后含答案及解析) 题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意。

1．潜在毛租金收入()物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。

A．代表B．是指C．反映着D．并不代表正确答案：D 涉及知识点：房地产投资分析技术2．从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的()。

A．税前现金流B．有效毛收入C．净运营收益D．名义收益正确答案：B 涉及知识点：房地产投资分析技术3．从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益，即：()。

A．净运营收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入B．净运营收益=有效毛收入-运营费用C．净运营收益=有效毛收入-运营费用-准备金D．净运营收益=潜在毛租金收入-运营费用正确答案：B 涉及知识点：房地产投资分析技术4．房地产投资者应缴纳的财产税是()。

A．经营税金及附加B．城镇土地使用税C．房产税D．企业所得税正确答案：C 涉及知识点：房地产投资分析技术5．某企业应纳税所得额为7万元，应缴纳企业所得税为()元。

B．18900C．23100D．2450正确答案：C 涉及知识点：房地产投资分析技术6．只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息，称之为()。

A．复利计息B．单利计息C．名义利率D．实际利率正确答案：B 涉及知识点：房地产投资分析技术7．从投资者的角度来看，()特性使资金具有时间价值。

A．投资的增值B．资本的增值C．时间的增值D．资金的增值正确答案：D 涉及知识点：房地产投资分析技术8．已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为()。

A．12.55%B．12.68%C．14.75%D．15.01%正确答案：C 涉及知识点：房地产投资分析技术9．下列关于设备更新的说法中，不正确的是()。

房地产投资分析技术练习题一、单项选择题：1、某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期限间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是（ D ）万元。

A、160B、240C、320D、4802、上题中如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是（ C ）万元。

A、356.23B、486.57C、536.48D、684.753、偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于（ B ）。

A、12B、1.2C、2D、0.24、从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的（ B ）。

A、税前现金流B、有效毛收入C、净运营收益D、名义收益5、收益性物业的运营费用是除（ A ）外物业发生的所有费用。

A、抵押贷款还本付息B、税金C、保险D、人员工资6、从（ A ）中扣除（ A ）后就可得到物业净运营收益，简称净收益。

A、有效毛收入运营费用B、潜在毛租金收入运营费用C、有效毛收入空置和收租损失D、潜在毛租金收入空置和收租损失7、（ C ）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。

A、潜在毛租金收入的最大化B、税前现金流的最大化C、净运营收益的最大化D、税后现金流的最大化8、关于物业经营过程中的准备金下列表述，不正确的是（ B ）。

A、准备金又称大修理基金B、用于物业日常维修和更新改造C、如果这部分资金来自物业的收益，应从物业现金流中扣除D、小区内的非住宅物业的准备金在《物业管理条例》中称作专项维修资金9、目前我国营业税的税率为（ D ），城市维护建设税和教育费附加在市区分别为营业税税额的（ D ）和（ D ）。

A、12% 4% 3%B、12% 5% 3%C、5% 10% 3%D、5% 7% 3%10、现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（ D ）的简化图式。

房地产投资考试题房地产投资是指以购买、持有、租赁、销售等方式，参与房地产市场并获得资本增值或租金收益的投资行为。

房地产投资的成功与否直接关系到投资者的收益和风险。

为了考察投资者的房地产投资能力和相关知识，下面给出一些可能出现在房地产投资考试中的题目及参考答案。

1. 请简要介绍房地产投资分析的步骤和方法。

答：房地产投资分析主要包括以下步骤和方法：(1) 市场研究和调查：了解目标市场的房地产行情、政策背景、供需关系等信息。

(2) 投资目标确定：明确投资的目标、期限、风险偏好等因素。

(3) 投资预算和资金筹措：制定投资预算和筹措资金的计划。

(4) 项目筛选和评估：根据市场研究结果，筛选可行的投资项目，并进行综合评估。

(5) 风险分析和控制：评估投资项目的风险，并采取措施进行风险控制。

(6) 投资决策和实施：通过对项目的投资前景和风险的综合考虑，做出投资决策并实施。

(7) 监督和管理：对投资项目的运营情况进行监督和管理，及时调整投资策略。

2. 请解释现金流分析在房地产投资中的重要性。

答：现金流分析是房地产投资中的一项重要工具。

通过分析投资项目在其生命周期内的现金流量，可以评估其盈利能力、资金回收期和投资风险。

具体而言，现金流分析可以帮助投资者：(1) 评估项目的投资回报率：通过计算现金流量净额和项目的投资额，可以得出投资回报率。

这可以帮助投资者判断投资项目是否值得投资。

(2) 评估项目的盈利能力：现金流量分析可以帮助投资者了解项目的净现金流量，从而评估其经营状况和盈利能力。

(3) 风险评估和控制：通过现金流量分析，投资者可以评估项目的资本风险和流动性风险，并采取相应的措施进行风险控制。

(4) 资金管理和决策：现金流量分析可以帮助投资者进行资金管理和决策。

通过分析现金流的进出，投资者可以合理安排资金的使用和投资的方向。

3. 房地产市场有哪些主要的投资风险？答：房地产投资存在以下主要的风险：(1) 政策风险：房地产市场受政策的影响较大，政府的调控政策、土地政策、税收政策等都可能对投资项目的盈利能力产生影响。

题目内容题型难易程度下列投资属于房地产直接投资。

单选题简单对于房地产置业投资而言，要面临着来自于市场变化，政策变化，甚至是物业购入时的交易陷阱和购入后的经营管理不善等种种风险，这表明了房地产投资的。

单选题中等对于高档别墅项目而言，要考虑附近有山有水、优美的自然风光等要素，属于______。

单选题简单房地产市场的______源于土地的稀缺性、所有权形式和不可移动性；也源于房地产开发是一项资本密集型活动。

单选题中等对房地产租售价格、租售数量、租售速度的分析，属于房地产市场的______。

单选题中等有一幢房产预计5年后其市场价值为60万元，如果你希望得到10%的年回报率，现在你愿意出多少价格购买？单选题中等按商业房地产的使用功能进行分类，酒店式公寓属于______类物业。

单选题简单某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为______。

单选题中等下列______属于系统风险。

单选题中等某商铺的租金每月1000元，平均空置率为10%，押金月利息为100元，各项运营费用中维修费、管理费、保险费、房产税分别为租赁收入的1%、1%、2%、12%，该商铺平均月净收益为______。

单选题困难某用地面积为5万平方米，建筑基底土地面积2.5万平方米，总建筑面积为10万平方米，则容积率为______。

单选题困难对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb’）之间的关系______。

单选题中等对于同一个房地产开发项目的投资方案，Pb与Pb’之间的关系______。

单选题中等下列______属于个别风险。

单选题中等某居住区总建筑用地面积为6万平方米，居住建筑基底土地面积4万平方米，居住区总建筑面积为18万平方米，则居住区容积率为单选题中等房地产市场的______源于土地的稀缺性、所有权形式和不可移动性，也源于房地产开发是一项资本密集型活动。

《房地产投资项目分析》复习题—1一、简答题1、如何理解投资与房地产投资的含义投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。

这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。

房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。

房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。

2、简述投资回收与投资回报的区别房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。

投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。

就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。

3、简述房地产市场预测的含义和种类房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。

房地产市场预测的种类：1．定性预测定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。

2．定量预测定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。

4、简述政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则1．目标的确定性2．政策的连续性与协调性。

首先要求体现新旧政策的衔接；其次，还要体现与相关政策的衔接配套；最后，还应体现多元性与系统性的统一。

3．政策的针对性和导向性4．政策的公平性和效率5、简述土地费用估算1.土地征用拆迁费。

土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。

2.土地出让地价款土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。

《房地产投资分析》期末复习试题一、名词解释(每小题1分，共10分)1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资产的经济活动。

或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。

2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份，从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。

其资金所有权和使用权是统一的。

3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等，各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。

其资金所有权和使用权是分离的。

4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。

（不包括单纯的土地交易活动）。

6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及土地使用权的出让、转让等方面的投资。

7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和相关服务等。

10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时间。

11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。

（无形资产具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。

13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。

基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。

房地产投资分析期末考试房地产投资分析期末考试1. 基于房地产投资〔〕的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。

[单项选择题] *A.适应性强B.受政策影响大C.对专业管理依赖强D.不可移动性(正确答案)2. 房地产间接投资不包括〔〕。

[单项选择题] *A.房地产置业投资(正确答案)B.投资房地产投资信托基金C.投资于房地产企业债券D.购买房地产抵押贷款证券3. 在房地产投资环境中，以下哪个要素不属于软环境要素〔〕。

[单项选择题] *A、政治B、经济C、管理D、区位(正确答案)4. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或〔〕时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

[单项选择题] *A．出售B．抵押C．转让D．经营(正确答案)5. 房地产置业投资项目的不确定性因素不包括〔〕。

[单项选择题] * A．购买价格B．容积率及有关制定参数(正确答案)C．空置率D．运营费用6.以下哪一项属于房地产的直接投资〔〕 [单项选择题] *A．购买万科股票B．购买万科的楼盘(正确答案)C．购买万科的债券D．投资万科发行的信托7. 从GDP的支出法计算模式中，购买房地产计入〔〕 [单项选择题] * A．消费B．政府购买C．投资(正确答案)D．净出口8. 商业房地产的产权年限是〔〕 [单项选择题] *A．30年B．40年(正确答案)C．60年D．70年9. 在房地产开发投资中，属于财务费用的是〔〕。

[单项选择题] * A．折旧费B．审计费C．金融机构手续费(正确答案)D．无形资产摊销费10. 在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是〔〕。

[单项选择题] *A．固定资产购置支出(正确答案)B．企业所得税C．固定资产折旧D．贷款利息11. 资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的〔〕分析。

[单项选择题] *A．现金流量B．清偿能力C．资产与负债状况D．资金盈余或短缺状况(正确答案)12. 某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为〔〕万元。

房地产投资考试试题一、单项选择题（共35小题，每小题2分，共70分）1、一般情况下，会计折旧年限、房屋自然寿命和房屋经济寿命的关系是（）。

标准答案:C、A、经济寿命﹤会计折旧年限﹤自然寿命B、会计折旧年限﹤自然寿命﹤经济寿命C、会计折旧年限≤经济寿命≤自然寿命D、经济寿命=会计折旧年限﹤自然寿命2、一购房者以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时，楼价上涨了15%，则其预付款的收益率是（）。

标准答案:A、A、75%B、3%C、35%D、133%3、房地产投资的缺点是（）。

标准答案:C、A、易于获得金融机构的支持B、相对较高的收益水平C、投资回收期较长D、抵消通货膨胀的影响4、投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以（）。

标准答案:D、A、降低系统风险B、提高投资收益C、使投资毫无风险D、降低个别风险5、张先生以万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。

标准答案:C、A、20%B、10%C、200%D、50%6、（）是收集一手资料时最普遍采用的手段。

标准答案:A、A、问卷B、面访C、座谈D、观察7、在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（）。

标准答案:B、A、建安工程费B、土地出让金C、其他工程费D、管理费用8、下列不属于权益融资的特点的有（）。

标准答案:B、A、无需还本付息B、需到期偿还C、共担投资风险D、税收负担轻9、房地产的投资形式包括（）。

标准答案:B、A、房地产实物资产和房地产金融资产B、房地产直接投资和房地产间接投资C、固定资产投资和流动资产投资D、商品房建设投资和土地开发投资10、住宅自住型置业投资与投资型置业投资之间相同的地方是（）。

标准答案:B、A、投资目的B、投资对象C、影响因素D、物业的使用者11、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。

房地产投资考试试题一、单项选择题（共35小题，每小题2分，共70分）1、下列不属于房地产投资经济分析所使用的参数的是（）标准答案:C、A、社会折现率B、影子价格C、基准收益率D、影子汇率2、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。

标准答案:B、A、实验法B、观察法C、问卷调查法D、讨论法3、下列选项中不是房地产置业投资目的的是（）。

标准答案:C、A、获得经常性租金收入B、自用C、获得开发利润D、获得转售收益4、下列投资行为中，不属于房地产间接投资的是（）。

标准答案:C、A、购买房地产公司债券B、购买房地产公司股票C、购买存量商品住房D、购买房地产投资信托基金5、开发项目全部投资的内部收益率表明了（）。

标准答案:B、A、将未来收益或收入转换成现值的收益率B、项目投资所能支付的最高贷款利率C、项目年净收益与项目投资的资本价值之比D、投资者每年所获得的或期望获得的收益率6、下列房地产投资方式中，属于房地产实物资产投资形式的是（）。

标准答案:A、A、购买商铺B、购买房地产股票C、购买住房抵押支持证券D、购买房地产债券7、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（）。

标准答案:B、A、短期投资B、长期投资C、金融投资D、风险投资8、以下不是从投资的风险、机会与运作等方面入手将投资环境要素是标准答案:A、A、环境要素B、风险要素C、运作要素D、机会要素9、土地有偿有限期制度决定了旅游房地产投资的最高获益期限是（）。

标准答案:B、A、50年B、40年C、70年D、60年10、下列选项中不属于转移支付的是（）。

标准答案:C、A、补贴B、税金C、外部费用D、国内贷款利息11、下列不属于权益融资的特点的有（）。

标准答案:B、A、无需还本付息B、需到期偿还C、共担投资风险D、税收负担轻12、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。

房地产投资市场分析名词解释1.房地产投资分析策划的定义2,房地产产品定位的含义简答题1.简述SWOT分析法。

2.房地产投资收入的合理构成是什么？3.房地产投资收入估算的原则主要有哪些？4.静态投资回收期和动态投资回收期的关系如何？5.净现值和内部收益率有什么区别？6.房地产投资项目中的不确定因素主要有哪些？7.房地产投资不确定性分析的方法和意义是什么？8.什么是敏感性分析？其目的和步骤是什么？9.政策风险对房地产投资项目有怎样的影响？10.房地产投资风险的度量方法有哪些/计算题1.某房地产开发项目建设期为3年，在建设期第一年借款500万元，第二年借款为600万元，第三年借款为400万元，年利率15%，试计算建设期贷款利息。

2.某房地产项目，借款1000万元，年利率12%，要求按年等额还本付息。

从借款当年起，15年内还清本息。

试编制还本付息表。

3.某纳税人转让房地产所得的收入为500万元，其扣除项目金额为150万元，试计算其应纳土地增值税的税额。

4.某房地产开发项目的房屋开发成本为2000元／m2，房屋开发建设面积30万m2全部用于销售，投资开发商希望得到的成本利润为15%，不考虑税费，试分别按照完全成本定价法及目标利润定价法确定的该房屋的不含税销售单价。

5.某房地产持有人欲将其持有10年的房地产转售出去，该房地产的收入年限总共为50年。

通过预测得到第十年末的净现金流量为80万元，假设第十年末时的报酬率为10%，试估算该房地产转售时的转售价格。

6.某项目的净现金流量见表1，投资者的目标收益率为10%，求该项目的财务净现值。

表1某项目净现金流量表7，某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5,5，建筑覆盖率为60%，楼高14层。

建造费用为3500元／m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用、建筑费用、专业人员费和其他工程费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元／m2.项目开发期为3年，建设期为2年。

《房地产投资分析》课程考试复习第二部分复习重点难点§1房地产投资分析基础一、单选題1.房地产是我国独有概念，国际上一般称（）A. 土地财产或房屋财产E.不动产C.私有财产D.公有财产2.法律规定在房地产交易中房产与地产（）A.必须是分离的B•是不相容的C.必须是联动的D.是互不相干的3.广州住宅供给不足时，无法以其他地市的空置住宅来补充，这是由房地产（）的商品特性所决定的。

A.位置的固定性B.高价值性C.供给的有限性D.合法性4.未开发的荒地，位于远离城市的乡村，何时能开发是未知数，不是房地产投资的热点的土地，俗称（）.A.生地B.毛地C.熟地D.过生地5.已经完成城市规划，但位于城市边缘，不具有城市基础设施的土地，俗称（）。

是最理想的房地产投资对彖之一。

A.生地B.毛地C.熟地D.过生地6.具有一定的城市基础设施，但地上有待拆迁安置的旧房屋的土地，俗称（）A.生地B.毛地C.熟地D.过生地7.熟地：已经完成土地开发，可供建设地上建筑的土地，俗称（）。

A.生地B.毛地C.熟地D.过生地&已经完成开发的土地。

价格昂贵，寸土寸金，投资回报率一般不高，但其投资风险较小的土地，俗称（）。

A.生地B.毛地C.熟地D.过熟地9.在我国，土地按所有权分类可分为（）。

A.国有土地和集体土地E.公有土地和私有土地C.国有土地和私有土地D.公有土地和集体土地10.（）是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作的房地产投资活动。

A.房地产间接投资B.房地产经营投资C.房地产直接投资D.房地产投资11.（）具有时间较短，形成房地产市场的增量供给，风险较人但回报也比较丰厚的特点。

A.房地产置业投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.房地产开发投资12.（）主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。

A.房地产置业投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.房地产开发投资二、判断题1.房地产以土地和房屋设施作为其存在的物质形态。