房地产企业涉税疑难问题处理及风险规避

- 1 - 房地产企业涉税疑难问题处理及风险规避 第一节 经济合同与账前税务处理 一、税收风险产生的根源 1、合同决定业务、业务决定税收 合同——业务——票据——财务核算 （1）销售房产 比较：以房产作投资，再转让股权 （2）房屋出租 比较：联营/承包 （3）房屋转租 比较：委托代理租赁 （4）以房产、土地投资 全资子公司 or 非全资子公司 （5）定金返息的涉税问题分析 2、决策不能忽略税收风险 3、税收风险需在整个业务过程中规避、业务部门做业务要重视税收风险，不妥当的业务处理给公司带来巨大的税收风险（业务过程中的票据取得与管理） 4、财务不产生税收，只是反映税收，税怎么交不是看账怎么做，账内避税空间有限 5、生产经营方式决定了适用的税收法规 例：A房地产开发公司受让了某破产企业的一宗土地，各项开发审批手续都已办齐，但迟迟未能动工。B建筑企业以3000万元的价格将A公司一部分土地进行开发，为了方便，建筑公司以A公司的名义进行开发，所以土地一直未办理过户手续。目前所开发的商品房也已开始预售。但最近税务机关在检查中发现，开发公司所取得的售房款均未确认收入，而是全额转给了建筑公司，且开发公司账务中未见开发项目支出票据。经过询问得知，开发过程中所发生的价款是B直接对外结算，票据直接开给了建筑公司，或者是发票虽开给开发公司，但最后也转给了建筑公司，即该项目实际是由建筑公司开发运作。 税务机关认为：虽然开发公司转让给建筑公司的土地未办理过户手续，但按照国税函〔2007〕645号，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。 在此基础上，检查人员初步认定：开发公司转让土地使用权未按规定缴纳营业税、土地增值税等相关税收，建筑公司未缴纳契税；建筑公司开发房地产所取得预售收入未按规定缴纳营业税，要求企业尽快整改，补办相关手续，规范运作。 分析：建筑公司虽然名义上受让了土地，但没有过户，从法律上来说，该经济行为尚未完成，还有重新认识和定性的余地。即，可以规范为建筑公司与房地产开发公司以某种合作方式共同开发房地产。如何补救？ 6、规避税收风险和纳税筹划就是根据税法设定企业的最佳生产经营流程，以利润最大化为目标 - 2 -

二、房地产 建筑业常见合同种类与票据结算 1、合同控制、开票管理、入账票据的审核要点 票据种类是否合规 票据来源是否合法（发票来源地与开票单位所在地相符） 票据与经济合同经济业务是否相符 票据形式是否合规（抬头） 合法凭证一定是发票吗，收据是否可以税前列支？ （1）费用合法真实 （2）费用与生产经营有关 （3）符合有关扣除标准 （4）费用本身不具“经营活动”特征。 ※房地产企业支付居民的“挡光补偿费”是否可以税前扣除？ 赔偿款的合法依据包括如下几种： （1）法院判决书或调解书； （2）仲裁机构的裁定书； （3）双方签订的提供应税货物或应税劳务的协议； （4）双方签订的赔偿协议； （5）收款方开具的发票或收据。 2、促销方式与税负（积分卡、赠送、佣金） 问题1：某企业销售房屋价款为100万元，同时赠送地下室。地下室是否需要缴纳企业所得税？是否需要缴纳营业税？是否需要缴纳个人所得税？ 国税函[2008]875号 问题2：某企业楼房开盘时进行“摸奖活动”，该企业购进奖品100万元，全部奖励完毕，是否缴纳企业所得税？是否缴纳增值税？是否缴纳个人所得税？ 3、工程总包与分包合同 例：假设某镇的政府要建一座办公楼。工程按规定程序发包给甲建筑公司，甲建筑公司又将部分工程分包给乙建筑公司，工程总造价1000万元，工程成本900万元，分包给乙建筑公司的工程造价100万元，工程成本90万元。该工程从当年3月份开始施工，当年12月份完工。甲建筑公司与乙建筑公司的收入应如何确定，营业税税金及附加的帐务处理？ 发票开具的问题分析： 1）应使用何地发票：如果总分包公司都是劳务发生地主管税务机关所辖企业，则可以自行开具发票，或者到主管税务机关代开发票。而如果不是劳务发生地主管税务机关所辖企业，则必须到劳务发生地的主管税务机关代开发票。 异地施工劳务营业税纳税地点是如何规定的，是否会出现重复纳税现象？ 2）发票的开具金额：总承包商开具1000万元，据此确定主营业务收入是1000万元，同时要按1000-100万元交纳的营业税，城建税，教育费附加。分包人按100万开具发票提供给 - 3 -

总承包方，分包方据此确定主营业务收入是100万元，总承包方据此发票作为工程施工的支付凭证。注意开出发票金额不一定必须全额纳税，营业税计税依据与开票金额并不是一一对应的。 3）发票开具时间问题：不论是总承包人还是分包人只要办理了工程结算，也就是取得了索取收取款项的权利，纳税义务也就发生了，同时就应该给对方开具发票，而不论是否实际收到了款项。现实中虽然办理了工程结算，却因没有实际收到了款项，就不给对方开具发票，以票控制收款的做法是不正确的，是违反发票管理办法的违法行为。 结算程序应当是：总包人先与分包人结算，以正确确定工程施工金额。然后，总包人再与建设方结算，很显然对于总包人与建设方结算时，是连分包人的价款一并结算的。 4、包工包料施工/装修——全额纳税 5、清包工施工——计税依据包括甲供材料，不含甲供设备； 清包工装修——计税依据不含甲供装修材料 6、销售自产货物同时施工——特殊混合销售（工程甩项） 营业税计税收入为建筑安装费，增值税计税依据为货物销售额。此时，甲方取得了两类发票。 问题1：如果乙方没有分开核算，如何处理？ 问题2：乙方超过50万元销售额，是否需要办理一般纳税人认定？ 房地产开发企业在执行该新政策时，应注意以下几方面，以降低企业的涉税风险。 首先，在进行建筑材料、建筑设备施工招标时，对承包商的要求应与国税发[2002]117号文规定的一致，即承包商一方面要有相应的施工资质，同时应该是自产、自制、自销建筑材料设备的。否则，不能按照国税发[2002]117号规定以及新细则第7条执行。 其次，与承包商进行商务谈判时，应明确合同价款总额是由建筑工程劳务费用、自制加工建筑材料费的金额而构成。 再者，在签订合同时应注意以下环节： （1）合同名称：应该是《×××建设工程施工合同》，而不能是《×××购销合同》、《×××加工合同》； （2）合同价款：合同中必须约定和注明“建筑业劳务价款”的具体金额； （3）发票的取得：房地产开发企业支付合同价款时，应分别取得自产货物的增值税发票以及建筑安装劳务的建筑业发票。 《陕西省国家税务局关于基本建设单位和建筑安装企业自产商品混凝土增值税管理问题的批复》（陕国税函〔2009〕316号）：基本建设单位和建筑安装企业自产商品混凝土，凡对外销售的应当征收增值税；凡用于非增值税应税项目（本单位或本企业的建筑工程，下同）的，应当在移送使用时征收增值税，但对其在建筑现场（指施工标段在工程项目国家征用土地范围内）制造的，直接用于非增值税应税项目的，不征收增值税。 7、销售非自产货物同时施工 （1）建筑施工企业—— （2）增值税纳税人—— - 4 -

案例1：房地产开发商从一个商贸企业购买铝合金门窗并由其负责安装。 案例2：开发商从一个建筑安装企业购买铝合金门窗并由其负责安装。 案例3：开发商从一个生产铝合金门窗的工业企业购买铝合金门窗并由其负责安装。 案例4：开发商购买铝合金门窗后交给一个建筑安装企业安装。 8、计税营业额的规定及设备与材料的范围划分 除本细则第七条规定（即纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为 ）外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 三、纳税筹划问题研究 1、一次性收取两年的房租应如何纳税 某房地产开发公司2009年1月初将其一栋位于西南某市中心繁华地段的六层楼房（建筑面积为6000平方米，固定资产原值5000万元）租赁给××西南医院，双方签订的《房屋租赁合同》约定：医院于签订合同之日支付租赁保证金100万元后，合同开始生效，双方终止合同履行时退还承租人；合同签订15日内医院预付2年房屋租金720万元给房地产公司。企业如何进行经营性房屋租金的会计与税务处理？ 会计上如何结转收入，如何进行企业所得税的年度申报？如何开具发票？ 新规定：国税函[2010]79号，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。 ※预租与租金收入的税务处理 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。 所得税确认租金收入是合同上规定的收款日期；营业税实际上也是采取的收付实现制。即书面合同规定的付款日期当天，预收款模式则是收到预收款当天。 预租收入 税种 时间界限 是否缴税 税法依据 所得税 08年以前 不缴 国税发[2006]31号 08年以后 不缴 国税发[2009]31号 营业税 09年以前 不缴 财税[2003]16号 09年以后 缴税 《细则》25条