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房地产公司税务风险分析报告1. 引言本报告旨在对房地产公司在税务方面可能面临的风险进行分析和评估。
税务风险是指与税收相关的法律规定和实践的合规性和可靠性方面的不确定性。
房地产公司作为一个纳税主体，在日常运营中需要遵守各类税务法规，否则将面临罚款、滞纳金、税务调查等风险。
2. 税务风险分析2.1 营业税风险营业税是指对销售额、营业额或者应税项目征收的一种税收。
对于房地产公司而言，主要的营业税风险包括如下几个方面：•销售额的准确记录和报税：房地产公司在销售房产时，需要准确记录销售额，按照规定进行报税。
如果销售额被低估或逃税，将面临税务部门的调查和罚款风险。
•开发商的信用度：开发商在与合作伙伴和买方签订合同时，需要考虑其信用度。
如果开发商涉嫌逃税或有大额未缴税款，合作伙伴和买方可能会面临连带责任，导致公司和个人的税务风险增加。
•营业税政策的变化：国家对于房地产行业的税收政策可能会发生变化，房地产公司需要及时了解并适应新的政策。
如果未能及时调整和遵守新的政策，将增加税务风险。
2.2 增值税风险增值税是指在商品或劳务的生产、流通、消费环节中按照价款或酬金额征收的一种税收。
房地产公司在增值税方面存在以下风险：•税收减免政策的合规性：根据国家的相关政策，房地产公司可能享受一定的增值税减免政策。
但是，如果公司未能符合减免政策的条件或未能履行相关的程序和要求，将可能被税务部门追缴应缴纳的税款，并面临罚款风险。
•虚开增值税发票：一些不法分子可能通过虚开增值税发票的方式进行税务欺诈。
如果房地产公司在合作伙伴中未能辨别出虚开发票的风险，将可能遭受税务部门的调查和罚款。
•增值税税率的变化：国家对于不同行业的增值税税率可能会发生变化。
房地产公司需要及时了解并适应新的税率。
如果公司未能按照新的税率进行申报和缴税，将面临税务风险。
2.3 个人所得税风险个人所得税是指个人依法需缴纳的税款。
房地产公司在个人所得税方面存在以下风险：•薪酬结构的合规性：房地产公司需要合法合规地设定员工的薪酬结构，并按照法定税率进行个人所得税的扣缴和申报。
新时期房地产企业税收筹划的风险及防范的综合分析摘要：分析了房地产企业涉及的主要税种的税收筹划，指出了房地产企业税收筹划的误区，探讨了房地产企业税收筹划风险的类型，提出了新时期房地产企业税收筹划风险防范的综合措施。
关键词：房地产企业；税收筹划；风险新的时期，国家对房地产调控越来越严厉，如何最大程度的降低房地产企业的成本，提高其竞争力，就变得异常重要。
企业进行税收筹划，有助于提高纳税人的纳税意识，抑制偷逃税行为的发生；有利于实现纳税人财务利益的最大化。
税收筹划可以节减纳税人的税收成本，还可以防止纳税人陷入税法陷阱；有利于提高企业经营管理水平和财务管理水平；有利于优化产业机构和资源的合理配置等等，总之，可以有效地降低企业成本，增加企业的直接经济效益。
然而，笔者通过在房地产业从事会计工作的实践发现，房地产业税收筹划运用地不很理想。
其原因主要为观念陈旧、税制不完善、税法宣传不到位和税收征管水平落后等原因。
因此，如何提高房地产企业税收筹划的意识，并转化为企业税收筹划的行动，最终为房地产企业带来实在的利益，就显得非常必要。
一、房地产企业涉及的主要税种的税收筹划1.营业税纳税筹划根据营业税为流转税的特点，可以采用如下几种方法进行纳税筹划。
（1）通过减少营业税应税项目的流转次数进行纳税筹划比如，a房地产开发企业向b银行借款1亿元开发房地产。
借款期满后，a企业以100套住宅偿还借款。
根据税法规定，应缴纳营业税500万元、城市维护建设税35万元和教育费附加15万元，合计550万元。
而b银行取得住房所有权以后，再次出售以收回贷款，因而需要再次缴纳营业税等。
该住房因流转了两次，因而也缴纳了两次营业税。
如果a、b能达成协议，由b直接来代替a出售该房产，所得款项由b来优先受偿，则可以减少流通次数，因而减少税负。
（2）通过选择合作建房方式进行纳税筹划比如，c 企业有一价值 12 亿元的土地使用权，由 d 企业提供资金，合作开发。
房地产公司税务风险分析及控制措施房地产行业一直是国民经济的支柱产业之一。
随着社会经济的不断发展，房地产市场逐渐成熟，各种税收政策也在不断调整和完善。
房地产公司在经营过程中存在着诸多税务风险，如果不加以合理的控制和管理，就会面临着各种税务风险带来的经济损失和法律责任。
房地产公司必须认真对待税务风险，加强风险分析和控制措施，确保企业持续稳定的发展。
（一）税务风险分析1.土地增值税风险在房地产开发过程中，土地增值税是一个重要的税务成本。
房地产公司需要合理规划项目开发进度，以最大限度减少土地增值税负担。
应该对土地增值税政策进行及时的了解和分析，降低税务风险。
2.房产税风险房地产公司拥有大量的房产资产，因此面临着较大的房产税风险。
公司需要建立健全的资产管理制度，合理规划资产结构，降低房产税负担。
及时履行纳税义务，避免因为税收违法而导致的风险和损失。
3.企业所得税风险房地产公司的企业所得税负担较重，同时企业所得税政策也较为复杂多变。
公司需要加强企业所得税风险的分析，确保纳税合规，避免因为税收违法而带来的处罚和损失。
4.其他税收风险房地产公司还面临着许多其他税收风险，如个人所得税、土地使用税、印花税等。
公司需要对这些税种的税务政策进行及时了解和分析，并建立相应的控制措施，降低税务风险。
（二）税务风险控制措施1.建立健全的税务管理制度房地产公司应当建立健全的税务管理制度，包括税务筹划、税务风险识别、税务合规等内容，确保公司在税务管理方面能够做到合规、规范和有序。
2.加强税务政策的研究和分析房地产公司应当加强对税收政策的研究和分析，及时了解新的税收政策和法规变化，以便及时调整自身的经营和管理策略。
3.加强会计核算和税务申报的合规性管理房地产公司应当加强会计核算和税务申报的合规性管理，确保公司能够按时、足额地完成各项税收申报，避免因为税收违法而导致的风险和损失。
4.加强与税务机关的沟通和合作房地产公司应当加强与税务机关的沟通和合作，建立良好的合作关系，便于及时了解税务政策和法规变化，同时也能够及时与税务机关协商、沟通，解决税务问题，降低税务风险。
房地产行业税收分析房地产税收是指国家通过税务机关，或由税务机关委托通过房地产行政管理部门向负有房地产税缴纳义务的纳税义务人征收有关房地产税赋的国家行为。
下面是店铺整理的一些关于房地产行业税收分析的相关资料。
供你参考。
房地产企业税收分析房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。
1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。
2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税(1)查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
(即预售房产时缴纳所得税的办法)。
(开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%;开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
)(2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。
目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。
例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。
但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。
房地产业行业税收介绍营业税营业税是对规定的提供商品或劳务的全部收入征收的一种税。
根据《营业税暂行条件》的规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。
提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿销售不动产的活动。
有偿包括通过提供、转让或销售取得货币、货物或其他经济利益。
销售不动产包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物，此时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
房地产企业税收风险管理随着房地产市场的不断升温，房地产企业承担着巨大的税收风险。
为应对这些风险，合理规避税收风险、稳定企业运营、保证公司可持续发展已成为每一个房地产企业需要思考的问题。
本文将从税收风险的概念、税收风险的分类、房地产企业的税收风险及其管理策略几个方面详细进行分析。
一、税收风险的概念税收风险是指企业在税务管理过程中受到资金缺乏、法规变化、非预算支出等方面的影响，导致企业经营困难以及经济效益受到影响的概念。
简单来说，税收风险就是指企业在缴纳税金的过程中所面临的风险。
二、税收风险的分类（一）纳税人自身风险：主要包括逃税、偷税、漏税和误税等问题。
（二）税收政策风险：税制的变化或者政策的不确定性，可能会影响企业的税后利润。
（三）税务机关执法风险：政策随时可能调整、税务机关随时可能发现企业的税收问题，所以，税务机关执法风险也是需要关注的。
（四）税务诉讼风险：包括纳税人在税务处理中存在的纠纷以及税务诉讼的风险，这些风险都会影响到企业的日常经营。
三、房地产企业的税收风险（一）土地出让收入纳税地税机关会根据土地出让价格计算企业该承担的土地出让金税，而未按时和按规定缴纳所应缴纳的税款都将受到处罚。
因此，税务管理部门对于大量资金的纳税要求更为严格，房地产企业在土地出让时需要特别注意。
（二）浮动利润扣除浮动利润扣除，是企业缴纳企业所得税时的一种优惠政策。
房地产企业在享受浮动利润扣除时，应该非常注重细节，如核算收益因素的可靠性、计算方法的合理性等。
只有在条件具备的情况下，才能够充分发挥浮动利润扣除的优势。
（三）资本利得税的支付房地产企业在买卖土地和房产时都要纳税，而资本利得税是其中的一个环节。
如果企业的纳税方式存在问题，将面临罚款、利息、滞纳金等风险，对企业经济效益和发展可能带来不利影响。
四、房地产企业税收风险的管理策略（一）加强内外部税务管理企业应该做好内部税务管理和外部税务合规的工作，认真履行税务申报与缴纳等义务，定期召开税务培训讲座将公司员工的税务知识培训到位，监督员工税务行为合规。
房地产企业的税务风险管理研究一、房地产企业税务风险的特点1. 复杂性高：房地产企业参与的交易涉及到土地出让、房地产开发、销售、租赁等多个环节，税务处理涉及到的税种、税率、税收政策等多种多样，税务处理的复杂程度较高。
2. 高风险性：房地产企业的税务处理可能涉及到大量的资金，一旦出现税收纳税遵从问题，将会给企业带来严重的经济损失，并且会对企业的声誉及经营规范产生严重的影响。
3. 受政策影响：房地产行业的税收政策一直都是国家政策的重点调控对象，政策的变化将直接对房地产企业的税务处理产生影响，加大了税务风险的不确定性。
二、税务风险管理的重要性房地产企业税务风险管理的重要性主要体现在以下几个方面：1. 保障企业利润：房地产企业的税务处理直接影响到企业的经营成本和利润水平，通过加强税务风险管理，能够有效控制成本，保障企业的利润。
2. 提升企业形象：税务合规是企业社会责任的重要组成部分，加强税务风险管理，能够提升企业的形象和声誉，赢得消费者和社会公众的信任。
3. 降低经营风险：税务风险是企业面临的一种经营风险，加强税务风险管理，能够降低企业的经营风险，提高企业的抗风险能力。
1. 加强组织架构：建立专门的税务管理部门，配备专业的税务人员，建立健全的税务管理制度，明确各部门的税务管理职责，推动全员参与税务管理工作。
2. 进行税务风险评估：定期对公司税务风险进行全面评估，了解企业在税务处理中可能面临的风险，及时发现问题和隐患，制定有效的风险防范措施。
3. 加强纳税合规：严格按照税收法律法规开展纳税活动，建立健全的会计核算和纳税制度，确保税收的完整性和准确性，避免发生漏税、逃税等违法行为。
4. 积极应对税收政策变化：密切关注国家税收政策的变化，及时调整企业的税务筹划和经营决策，合理规避税收风险，确保企业的经营稳健。
5. 强化内部控制：加强内部控制，规范企业的财务管理和税务处理流程，健全财务审核和监督机制，确保税收的合规性和可靠性。
浅析房地产企业税务筹划风险成因及解决对策房地产企业作为我国经济的重要组成部分，承担着城市建设和居民居住需求的重要责任。
在税收方面，房地产企业也存在着很多风险和挑战。
税务筹划对于房地产企业来说至关重要，因此有必要对房地产企业税务筹划风险成因及解决对策进行深入分析和研究。
1. 政策风险：房地产市场的政策环境变化对房地产企业的税务筹划带来很大的不确定性。
政府制定的税收政策、财政政策、土地政策等都会对房地产企业的税务筹划产生影响。
2. 税法风险：税法的复杂性和变化性也是房地产企业税务筹划的风险成因之一。
税法的不确定性和难以预测性使得房地产企业在税务筹划过程中难以确保合规性，容易出现税务风险。
3. 管理风险：房地产企业在税务管理方面存在着很多问题，包括财务数据的真实性、完整性和准确性，税务申报的及时性和合规性等，这些问题都会增加税务风险。
4. 外部环境风险：房地产市场的波动、宏观经济环境的变化等外部因素也会对房地产企业的税务筹划产生风险。
二、解决对策1. 加强政策研究：房地产企业要加强对政策的研究和了解，及时了解政府发布的税收政策、财政政策、土地政策等，以及这些政策对企业税务筹划的影响，对房地产企业进行有针对性的税收政策宣讲和解读，帮助企业正确理解政策规定，并做出相应的税收筹划。
2. 掌握税法动态：房地产企业要密切关注税法的动态变化，不断学习和更新税法知识，及时了解最新的税收政策和相关法规变化，确保企业的税务筹划符合法律规定。
4. 强化风险管理：房地产企业要根据外部环境的变化，及时制定相应的风险应对策略，建立健全风险管理机制，降低税务筹划风险。
5. 聘请专业人士：房地产企业可以聘请专业的税务顾问或律师，协助企业进行税务筹划，及时解决税务方面的问题，降低税务筹划风险。
房地产企业税务筹划是一个复杂的系统工程，需要企业充分了解政策、掌握税法、加强内部管理、强化风险管理，才能做好税务筹划工作，降低税务筹划风险，为企业的持续发展创造更好的税收环境。
浅析房地产企业税务筹划风险成因及解决对策
房地产企业在进行税务筹划时，需要全面考虑各种风险因素，以避免不必要的税务风险，保障企业的发展和稳定。
本文将从房地产企业税务筹划的风险成因和解决对策两个方面进行浅析。
1. 不熟悉税法政策。
房地产企业管理层或财务人员对税法政策了解不够充分，导致在税务筹划中存在盲区和疏漏，容易受到税务风险的影响。
2. 财务会计不规范。
房地产企业在日常财务会计工作中存在不规范的现象，如账目混淆、账目不真实等，影响了税务筹划的合理性和有效性。
3. 涉税业务复杂多样。
房地产企业的经营范围较广，涉及的税务问题复杂多样，对税务筹划带来了挑战和困难。
4. 涉及税收政策调整。
随着国家税收政策的不断调整和变化，房地产企业需要及时了解最新政策，以避免因政策调整而产生的税务风险。
3. 建立健全税务筹划制度。
房地产企业应建立健全的税务筹划制度，规范税务筹划流程，做到有章可循，确保税务筹划的安全和有效性。
4. 团队合作，专业协助。
房地产企业应建立专业的税务筹划团队，充分发挥各个部门的作用，互相协作，共同解决税务筹划中的风险问题。
5. 合规合法经营。
房地产企业应始终坚持合规合法经营原则，严格按照法律法规和税收政策进行经营活动，避免因不合规不合法而产生的税务风险。
6. 积极主动应对。
房地产企业应积极主动地应对税务风险，及时发现和解决问题，防患于未然。
房地产企业在进行税务筹划时，需要全面考虑各种风险因素，并采取有效对策加以解决，以保障企业税务筹划的顺利进行，促进企业的健康发展。
【注：字数未达2000，请审核后再补充】。
房地产企业主要税收风险及应对策略分析作者：李信来源：《祖国·建设版》2012年第12期经济全球化和市场经济的发展一方面促进了企业的发展，但同时企业所面临的问题也在不断增多。
由于税收法规体系十分繁琐，使得企业都面临着一些纳税的风险。
目前我国房地产行业的竞争已经处于白热化，因此房地产所面临的一个重要问题就是税收风险。
本文主要分析了房地产企业主要的税收风险，同时提出了应对策略。
房地产企业；税收风险；应对策略【中图分类号】F293.3 文献标识码：B文章编号：1673-8500（2012）12-0062-02所谓的企业税收风险，是指纳税人没有对税收法规进行充分理解和利用或者是没有对纳税风险的规避措施进行利用，进而导致失败而需要付出代价的可能性。
引起企业税收风险产生的原因有很多，比如经济活动环境的多样性、复杂性、纳税人认识能力低以及对相关法规掌握和理解不到位等等。
1房地产企业主要的税收风险从上世纪末本世纪初期，随着房地产行业投资的增长，房地产的价格也处于不断上涨的趋势中。
面临着越来越激烈的竞争，房地产企业要认识到主要的税收风险，并要懂得如何应对，进而提高企业的综合竞争力。
1.1房地产企业内部管理不完善：通常房地产企业的税收管理由继承环节、保有环节以及交易环节三部分共同构成。
其中保有环节和继承环节在我国基本上是不存在的，而交易环节也在“放行”。
通常房地产企业的组织结构比较复杂，因此相对应的经营业务也非常复杂。
而且加工、设计、物业管理以及广告等方面的关系也很混乱。
1.2房地产企业办税人员的综合素质不高：在房地产企业中，经常接触税法和法规的就是办税人员，由于他们的综合素质较低，造成了企业无法及时并且全面的了解相关的税法和法规。
有时由于办税人员没有正确的理解税法，这些都会造成企业的税收风险。
虽然房地产企业并没有出现违规操作，但是因为办税人员自身的素质较低无形中就会出现逃税或者是偷税现象。
所以房地产企业要想防止税收风险，就需要不断提高办税人员的在综合素质。
目录房地产行业财务风险分析 (1)引言 (1)背景介绍 (1)目的和意义 (2)房地产行业概述 (3)定义和范围 (3)行业发展历程 (4)相关政策和法规 (5)房地产行业的财务风险 (6)宏观经济风险 (6)市场需求风险 (7)资金流动性风险 (8)债务风险 (8)市场价格波动风险 (9)房地产行业财务风险分析方法 (10)财务比率分析 (10)资产负债表分析 (11)现金流量表分析 (12)利润表分析 (13)房地产行业财务风险管理策略 (13)风险识别和评估 (13)风险控制和防范 (14)风险应对和应急措施 (15)风险监测和反馈 (16)案例分析 (17)某房地产企业财务风险案例分析 (17)某房地产项目财务风险案例分析 (18)结论 (19)主要研究发现 (19)对房地产行业财务风险管理的建议 (20)房地产行业财务风险分析引言背景介绍房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，在我国经济发展中发挥着举足轻重的作用。
随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产行业也迎来了前所未有的发展机遇。
然而，随之而来的是房地产行业所面临的一系列财务风险。
首先，房地产行业的财务风险主要体现在市场波动性方面。
由于房地产市场受到多种因素的影响，如宏观经济政策、土地供应、购房政策等，市场价格波动较大。
当市场需求下降或政策调控出现变化时，房地产企业可能面临销售不畅、资金链断裂等风险，进而导致财务困境。
其次，房地产行业的财务风险还体现在资金压力方面。
房地产企业通常需要大量的资金用于土地购置、项目开发、市场推广等环节。
然而，由于房地产行业的特殊性，企业的资金回笼周期较长，资金压力较大。
一旦企业面临资金链断裂，将可能导致项目停工、无法按时交付等问题，进而影响企业的经营状况和财务健康。
此外，房地产行业的财务风险还涉及到政策风险。
政府对于房地产市场的调控政策是房地产企业必须面对的重要因素。
政策的变化可能导致市场需求的波动，进而影响企业的销售和盈利能力。
房地产业税收风险分析房地产业税收是地方财政收入的主要来源。
2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。
而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。
究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。
那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。
一、在土地取得环节存在的主要风险点1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。
房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。
从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。
因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。
也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。
2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。
拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。
主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。
例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。
违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员与拆迁户联手造假，非法套取国家巨额资金。
辽宁省多家法院近日审理的沈阳拆迁腐败窝案揭开了套取国家征地补偿款黑幕。
记者调查发现，沈阳在征地拆迁过程中，共计3亿余元征地补偿款被非法套取。
二、在规划设计环节存在的主要风险点1、有的房地产企业在进行纳税筹划时会虚开规划设计费，主要目的是逃避缴纳土地增值税和企业所得税。
这些虚开的发票由于没有真实的业务支撑和资金流水佐证，很容易被税务机关查处，给企业会带来潜在的风险。
2、境外的规划设计费没有代扣代缴税金风险。
部分房地产企业会遇到支付境外设计费的问题，根据相关税收法规的规定，支付境外设计费需要代扣所得税，如果没有约定，又没有代扣代缴的，那税务机关只能把这个税款算到房地产公司头上，由房地产公司来承担，房地产公司承担的这部分税款又不能在所得税前扣除，房地产公司就亏了。
三、在融资环节存在的主要风险点1、房地产企业向自然人融资的现象很普遍，因此而产生的高息利息支出，一般都无法取得正规发票，在向自然人支付利息时会存在未代扣代缴个人所得税风险。
2、房地产企业与股东及其他关联方资金往来未支付利息，或利息畸低，这也不符合独立交易原则。
存在将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目低利润或微利和逃避利息收入营业税和个人所得税的风险，税务机关有权核定或在该业务发生的纳税年度起10年内调整其利息收入，补征税款并加收滞纳金。
3、企业借给自然人股东超过1年以上的借款，根据《财政部、国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税[2003]158号）的规定，其适用条件并没有企业必须盈利这一前提。
因此，凡纳税年度终了后，股东向企业的借款既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款即可视为企业对个人投资者的红利分配，并依据“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。
存在被认定为股息、红利分配需要缴纳20%的个税风险四、在工程建设开发环节存在的主要风险点1、虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税。
房地产成本构成中，排第一位的是建安成本，有些房开企业为达到偷逃土地增值税的企业所得税的目的,虚开建安发票。
房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代理业、广告、物业管理等诸多部门。
不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。
利用建安发票虚列成本，签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。
签订虚假单项合同，取得虚开发票，提高建安工程费用；利用关联关系虚增成本转移利润，从关联企业购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用；采取包工不包料方式发包工程，并在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。
房地产公司只要支付少量的营业税及附加，便可偷逃25%的企业所得税和土地增值税。
这样的所谓的“筹划方案”表面看起来操作简单，效果明显。
但实际上，这不是真正的税务筹划，这就是典型的打着筹划之名行偷税漏税之实。
这样的“筹划”方案给企业埋下了偷税的潜在定时炸弹，会把企业和老板带进“阴沟”里,存在较大风险。
2、纳税人不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税和建安合同印花税存在风险。
五、在销售环节存在的主要风险点1、取得预售收入(包括定金、诚意金)没有按规定及时申报纳税。
房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的认筹款、诚意金、意向金、订金、看房费等以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，都是为了购房者购房时获得房屋的优先购买权或者在房价上享受一定的优惠，其性质均属于预收性质的款项。
部分纳税人在申报环节未将上述收入及时申报纳税，产生风险。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条和第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
2、没有按照规定的预征率预缴土地增值税。
江西省土地增值税按销售收入附征，附征率为:普通住房1%、非普通住房3%、商铺5%,纳税人利用税务人员的惰于怠政，在销售非普通住房和商铺时都按普通住房1%的预征率预缴土地增值税，或少申报非普通住房和商铺,多申报普通住房。
为了达到延迟纳税或少缴税款的目的，许多房地产开发企业使尽浑身解数，各出“高招”。
3、销售合同(发票)为阴阳合同(发票)，未如实申报收入。
这部分风险主要体现部分小型房地产开发企业，打着为购房户节税的幌子，进行所谓的纳税筹划，签订阴阳合同，少申报收入以达到偷逃国家税收的目的。
4、银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款后，银行按揭到账款未按规定时间计入收入申报缴税。
将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入往来账户，不计收入，以达到延迟纳税的目的。
5、委托代理销售。
采取委托方式销售不动产主要有以下四种方式（1）支付手续费方式；（2）视同买断方式；（3）基价并实行超过基价双方分成方式；（4）包销方式。
上述四种方式，前三种是代销，属于代理的范围。
风险点主要看代销是否按规定进行纳税申报，关键是看签订合同的销售主体是谁，有的房地产企业把代理佣金冲减计税收入，造成少缴营业税和企业所得税等风险。
6、以房抵工程款和分房给股东存在的税收风险。
实际操作中房地产开发公司为弥补资金短缺，通常以部分商品房抵付施工单位工程款。
在账务处理上，将售房收入直接计入“应付账款”等往来科目，抵减应付工程款；分房给内部股东个人的业务在申报纳税的时候计税依据往往又会偏低，没有按市场公允价格申报纳税，产生少缴营业税金及附加、企业所得税、土地增值税等及未代扣代缴个人所得税风险。
7、装修收入没有申报纳税。
随着房地产市场以“居住”为购买目的的购房者所占比例越来越大，这部分人不但关注房价，也关心住宅的舒适程度，于是精装修小区越来越受到青睐。
房地产企业在销售精装房时将房屋销售行为分解为房屋销售与房屋装修两项行为，分别与购房人签订房屋销售和装修合同，分别收取价款，以达到少缴税款的目的。
对于这种销售精装房行为，只要房屋装修行为发生在房屋产权过户前，其取得的装修收入应按“销售不动产”缴纳营业税、土地增值税等地方各税。
其装修费用可以计入房地产开发成本。
8、销售人员和企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税。
房地产企业为奖励员工，以研讨会、工作考察、出外培训等多种形式，组织员工进行国内、国外旅游，也就是平时所称的“奖励旅游”。
这一块收入在扣缴个人所得税时企业往往不会统计进工资薪金所得计税。
按照现行个人所得税法律法规有关规定：企业和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费等对个人实行的奖励（包括实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得，依法征收个人所得税，并由提供上述费用的企业和单位代扣代缴。
其中，对企业雇员享受的此类奖励，应与当期的工资薪金合并，按照“工资、薪金所得”项目征收个人所得税；对其他人员享受的此类奖励，应作为当期的劳务收入，按照“劳务报酬所得”项目征收个人所得税。
9、售后回租（包租）业务存在的税收风险。
这种方式比较隐蔽，税务人员关键要看纳税人是否按销售价格全额申报纳税，有无将回租（包租）租金冲减收入或直接扣除租金签订合同价款，少计售房款，逃避纳税现象。
六、在清算环节存在的主要风险点1、完工项目长期不进行完工税款清算。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》明确规定了清算缴纳企业所得税应视为已完工项目的三种情形，《土地增值税清算管理规程》也明确了土地增值税清算管理规程的条件，但大部分房地产企业利用种种手段钻政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”致使整个项目不能决算，不按要求办理申报清算企业所得税和土地增值税款，以达到延迟纳税的目的。
2、在清算环节会发现，有的企业取得的发票不合规，如发票出具方与合同方、收款方不相符或购买虚假发票虚增成本。
这就需要税务人员利用互联网仔细甄别，并核对企业是否有点对点支付款项凭证。
房地产业税收风险的存在，是税务机关做到应收尽收与企业纳税筹划的博弈过程。
企业作为市场经营的利益主体,其目标是追求企业经济利益的最大化。
因此,企业自然希望能少纳税甚至不纳税,总是想方设法减轻自己的税收负担。
,而税务机关则尽可能保证国家税款的应收尽收和及时征缴入库。
因此,企业纳税人与税务机关税收征纳的博弈客观存在。
在这个过程中对于税务机关来说, 由于二者之间的信息不对称，税务机关无法准确掌握企业所有真实的纳税信息。
因此税务机关在博弈中处于不利地位。
那么税务机关怎样才能化解房地产业税收风险，做到应收尽收呢？笔者认为主要应从以下几个方面入手：一、将风险管理理念引入我国税收管理中，变事后打击为事前监控，变被动管理为主动服务，使有限的税务管理资源得到最大限度的发挥。
