论业主委员会的法律地位

第1篇

一、引言

随着我国城市化进程的加快，业主委员会（以下简称“业委会”）作为业主自治组织，在物业管理中发挥着越来越重要的作用。业委会的选举是业主自治的基础，也是物业管理的重要环节。为确保业委会选举的公平、公正、公开，维护业主的合法权益，本文将结合我国相关法律法规，对业委会选举适用法律进行梳理。

二、法律法规概述

1.《中华人民共和国物权法》

《物权法》是我国规范业主自治的基本法律，其中关于业委会选举的规定主要集中在以下几个方面：

（1）第75条规定，业主可以设立业主大会，选举产生业主委员会。

（2）第76条规定，业主委员会由业主大会选举产生，任期三年，可以连选连任。

（3）第77条规定，业主委员会应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

2.《物业管理条例》

《物业管理条例》是我国物业管理的基本法规，其中关于业委会选举的规定主要包括：

（1）第16条规定，业主大会应当定期召开，业主委员会应当定期向业主大会报告工作。

（2）第17条规定，业主委员会的选举应当由业主大会主持，选举产生后应当向物业管理区域所在地的街道办事处或者乡镇人民政府备案。

（3）第18条规定，业主委员会应当设立经费，经费来源包括业主委员会的会费、物业管理服务费、其他合法收入等。

3.《业主大会和业主委员会指导规则》

《业主大会和业主委员会指导规则》是我国关于业主大会和业委会设立、运作、解散等方面的指导性文件，其中关于业委会选举的规定主要包括： （1）第9条规定，业主大会应当选举产生业主委员会，业主委员会由五至十一人组成。

（2）第10条规定，业主委员会的选举应当遵循公开、公平、公正的原则，业主委员会成员应当具备一定的条件和能力。

（3）第11条规定，业主委员会的选举程序应当符合《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的规定。

三、业委会选举适用法律的具体内容

1.选举条件

（1）具备完全民事行为能力。

宏观资讯

[摘要」我国现行立法对业主委员会民事主体问题缺乏明确规定，尤其付其是否具有法人资格、是否具有诉讼主体资格问题，法学界和实务界争论不休，也给物业管理实践带来混乱。因此，我们对业主委员会民事主体问题进行探讨具有重要的理论价值和现实意义。【关键词l业主委员会;非法人组织;诉讼主体《物业管理条例》虽然对业主委员会的成立、职责等均作了较为详尽的规定，但对其民事主体资格问题却没有涉及，以至于我国法学界和实务界对业主委员会是否具有法人资格、是否具有诉讼主体资格长期争论不止，并给实践带来混乱。因此，我们就业主委员会民事主体资格问题予以探究和研析，具有重要的理论价值和现实意义。一、目前我国关于业主委员会民事主体资格的几种观点业主委员会是否具有独立的民事主体资格，理论界和实务界一直存在着争议。归纳起来，主要有三种不同观点:(一)、业主委员会属于独立的社团法人。此种观点认为，业主委员会作为社会团体法人，完全独立于各个业主，享有拟制的人格，能够独立地行使民事权利，承担民事责任。也就是说，业主委员会能有自己完全独立的意志，不仅仅是对各业主意志的简单反映，并可根据自己的独立意志独立行事。同时，业主委员会行为和决策的后果应由自己承担，其效果不能直接归于各个业主。持这种观点的人主要理由有:第一、业主委员会是经过当地房地产管理部门依法登记备案的合法组织，也有自己的章程;第二、现实中已经成立的业主委员会绝大多数有自己的财产和经费;第三、业主委员会能够以自己的名义而非以业主的名义行使职权，如对外签订合同，起诉或应诉等。(二)、业主委员会属于享有独立诉讼主体资格的非法人组织。这种观点认为，业主委员会虽然不具备法人条件，但是在民事诉讼中享有独立的诉讼权利，有独立的主体资格。由于此观点认为业主委员会不是法人，没有独立的拟制人格，其行为的后果、责任应当由全体业主共同承担。持此种观点的人主要理由有:第一、业主委员会不属于社会团体的一种。因为，物业管理法规规定的业主委员会登记为行政登记而非民事登记。一般说来，一个物业管理区域就应设立一个业主委员会，一个大中型城市可以划分出许多的物业管理区域，从而存在众多的业主委员会。这样一来，将会导致在同一个行政区域内存在许多名称相类似的社会团体。第二、业主委员会是经过特定的法定程序成立的，具有合法的地位，有一定的组织机构和运营财产，应该属于《民事诉讼法》第49条规定中所称的“其他组织”的一种。第三、业主委员会虽然不具有法人资格，但作为一个合法组织，有一定的组织性和稳定性，就应可以行使民事权利，承担民事责任，在民事诉讼中应享有独立的诉讼权利，有独立的诉讼主体资格。(三)、业主委员会属既非法人也无独立诉讼主体资格的一般组织。此观点认为，业主委员会既不是法人，也不属于是独立的非法人组织，不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格，而仅仅是特定的民事主体—业主团体的代表机构。因为:第一、业主委员会没有自己独立的财产。业主委员会既不从事经营活动，业主也不缴纳款项给业主委员会运作。第二、业主委员会作为业主大会的执行机构，只是一种内部自治性机构，类似于公司内部的董事会，没有独立的法律地位，不能以自己的名义进行法律活动。第三、当在实践中涉及诉讼事务时，往往由全体业主授权业主委员会，再由其作为全体业主的代表参加民事诉讼活动，其诉讼活动的结果也直接归于全体业主。第四、业主委员会成立的目的，只是为了能够代表全体业主对内进行日常的管噜事务和对外实施相关的具体行为󰀀因此，业主委员会本身根本不具有独立的民事主体资格，也不能以自己的名义从事民事活动。笔者认为，上述第一种观点与我国现行的法人制度规定是不相符合的。按照《民法通则》的规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人应当具备四个基本条件:(1)依法成立;(2)有必要的财产或经费;(3)有自己的名称、姐织机构和场所;(4)能够独立承担民事责任。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会依照该条例开展活动，没有自己独立拥有的财产，其活动经费往往也只能由全体业主分担。业主委员会并不能完全独立地承担民事责任，其活动的后果将归于全体业主，民事责任最终也由全体业主共同承担。因此，业主委员会并不完全具备法人的基本特征，没有法人资格。而上述第三种观点固然有其正确的一面即认为业主委员会不是独立的法人，但是认为它不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体则过于保守，已经明显落后于司法实践的发展。笔者赞同第二种观点。二、业主委员会属于非营利性的非法人组织，在其职责范围内具有一定的行为能力从民法理论研究和民事立法实践来看，民事主体的概念是从罗马法中的“人”和1804年的《法国民法典》中的“人格”演变和抽象而来的，并在德国法和瑞士民法典最终完成了对“权利能力”的定义和创设。确认“权利能力”为民事主体资格取得的充要条件，实现了民事主体资格的演绎和归纳。现代民法建立民事主体二元结构，自然人和法人享有权利能力，为民事主体。现代民法往往用抽象的方式对权利能力加以使用，在解释上不涉及具体能力问题，只有“有”或“无”的问题，导致许多现实中存在的实体如合伙、非法人团体，一律看作不具备任何权利能力。但是，实践的发展已经突破民事主体二元结构例如各国普遍承认合伙组织主体地位。我国台湾著名学者王泽鉴认为，在民法上权利主体分为自然人和团体组织两类。其中团体组织包括法人和非法人团体。在我国，非法人组织是没有进行法人登记的企业或非企业组织，它与社会团体中的法人团体相对应的概念。在司法实践中，我们习惯把“非法人组织”称之为“其他组织”。最高人民法院《关于适用>规定，有权利能力者，有当事人能力。无权利能力者的社团可以被诉;在诉讼中，该社团具有权利能力社团的地位。(2)《日本民事诉讼法>>第46条规定:“非法人的社团或财团，有代表人或管理人的，可以其名义起诉或应诉”o(3)台湾“民事诉讼法”第40条第3项规定:““非法人之团体，设有代表人或管理人者，有当事人能力”。(4)按照台湾“公寓大厦管理条例”规定，管理委员会或管理人有当事人能力，主要目的在于其可以提起诉讼。具体来说，管理委员会或管理人因执行管理职务，出现特定情形的，可以提起诉讼。最高人民法院针对某高级人民法院《关于金湖新村业务委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》，于2003年9月10日以(2002)民立他字第46号批复答复:“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第四十条之规定，金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”至此，司法实务部门对业主委员会的民事诉讼主体资格问题已经给出了一个较为明确的判定。笔者认为，确认业主委员会的民事诉讼主体资格，是诉讼担当的理论的具体应用。诉讼担当是指非实体法上的权利义务主体或者法律关系以外的第三人，以自己的名义，为了他人的利益或者代表他人的利益，以正当当事人的地位提起诉讼，主张一项他人享有的权利或者他人法律关系所发生的争议，法院判决的效力及于原来的权利主体的诉讼制度。1下转第184页》

民法典280条内容解读

首先，了解一下《民法典》280条的规定：

第280条 业主大会、业主委员会决定的效力

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

我认为本条的修改是业主组织制度不断规范的体现。以往我们以业主临时管理规约约束业主，但是缺乏法律约束力。如今直接明确业主大会或者业主委员会的决定是具有法律约束力的，则在一定程度上明确了业主大会和业主委员会的法律地位。同时该条款也呼应了277条。再则本条第二款明确业主具有撤销权，是对抗业主大会和业主委员会决定的一个权利救济。也可以说明业主大会决定的事项可以是民事诉讼审理的范畴。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条：业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

《物业管理条例》（2018年修订）【原文】第十九条：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

因此，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

案例解读

案情要旨

1. 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

2. 业主大会和业委会选举中的纠纷不在人民法院民事案件受理审理范围（同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业委会。业主大会、业委会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会和业委会选举中的纠纷不在人民法院民事案件受理审理范围，业主不享有诉权，应向有关行政主管部门申请解决。）

第 1 页 共 5 页 物业管理知识业主委员会的职责

物业管理知识业主委员会是由业主自愿组成的组织，其职责主要包括以下几个方面：

1. 代表业主权益：业主委员会是业主的代表，负责向物业公司或物业管理方提出业主的意见、建议和要求，维护业主的合法权益。

2. 监督物业管理工作：业主委员会有权监督物业管理方的运营工作，包括对物业公司的监管、指导和评估，确保物业公司的服务质量和服务水平。

3. 参与物业决策：业主委员会有权参与物业管理方的决策过程，包括物业费用的使用、物业设施的维修和更新等重要事项的讨论和决策，并为业主提供相应的信息和建议。

4. 解决业主纠纷：业主委员会可以作为业主之间发生纠纷时的调解机构，协助解决业主之间的纠纷，维护业主的和谐与利益。

5. 宣传与交流：业主委员会负责向业主宣传物业管理的相关政策、法规和规定，组织业主间的交流活动，增进业主之间的合作与沟通。

6. 参与业主大会：业主委员会有权参与业主大会的组织和管理，包括议程的拟定、会议的筹备和会议的主持，确保业主会议的顺利进行。

需要注意的是，业主委员会的职责可能因具体情况而有所不同，具体职责可以在相关的法律法规和业主委员会章程中进行规定。

物业管理知识业主委员会的职责（二） 第 2 页 共 5 页 业主委员会是具有法定地位的物业管理组织，负责协助物业管理机构履行职责，维护业主的权益和共同利益。业主委员会的职责主要包括以下几个方面：

1. 监督管理工作：业主委员会是业主的代表，负责监督物业管理机构的管理工作。他们有权利了解、查看和监督物业管理机构的工作情况，并提出建议和意见。业主委员会应当定期召开会议，就相关问题进行讨论和决策，并向物业管理机构提出要求和要求。

2. 维护业主权益：业主委员会是业主的代表，维护业主的合法权益是其最重要的职责之一。他们应当了解业主的意见和需求，并积极为业主争取权益。比如，在物业管理费用的征收上，业主委员会应当保障费用的合理性和公平性，监督物业管理机构的费用管理。