南昌保利国际高尔夫花园营销方案提报(1)PPT课件

2011年11月初，全国楼市进入冰冻期，沈抚新城楼市也受到严重冲击，从11月开始，本区
域各楼盘销量急剧下滑，局势惨淡，市场上众多楼盘月销售量跌至个位数甚至零成交的低点，
一是以恒大为代表的以客户需求为导向的策略，针对客户需求，实现价格调整，以价换量， 在楼市销售低迷的1月份创造月销量200套销售奇迹； 无法实现快速的现金回流，但是却有效保证了项目的整体品质及形象。
竞 级
多层
锦绣蓝湾 洋房 小高 高层
90-140
140-310 66-123 80-130
180
210 272 186
117
145 196 149
65%
69% 72% 76%
3600
3600 3300 3200
40-50
50-60 28-35 35-40
2011年房地产市场环境分析︱区域市场环境分析
均价 （元/平方米） 7800 5500 5200 5200 4300 4400 4000 4400 4300 4000 4000 4500 5200 4000 3800
2011年房地产市场环境分析︱区域市场环境分析 小结

区域竞品供应以高层、小高层为主，多层、洋房为辅；
区域竞品面积以80-110平为主。其中高层面积区间为42-167平，主力面积为70-90平；小
关键时期应坚持调控不动摇
在房地产调控成效初显的同时，调控正处在关键时期，成果仍不稳固，不可放松。 继续坚持调控，方向又在哪里? 应一边坚持暂时的行政措施，一边抓紧有利于楼市健康发展的长效制度的研究和政策储备。
2011年房地产市场环境分析︱宏观市场环境分析
《中国经济时报》 → 《新华社》 ↓ 《中国新闻网》 ↓

调查了解——住宅市场
成交均价走势：12月烟台六区商品住宅成交均价为6098元/㎡，与上月基本持平，同比下滑18%。本月备案项目集中 在芝罘区、福山区的首置、首改产品。
单位：元/㎡ 8000
7456
7000
6000
5000
2011.12-2012.12月烟台商品住宅市场成交均价走势
5419
5887
5546
33%
二线
8012.02
-19%
10605.37
32%
三四线
2598.29
30%
2980.48
15%
烟台
170.03
-
221.97
30%
烟台顺应全国市场的趋势，成交明显回暖， 与一、二线城市基本持平，明显优于三四线城 市的平均水平，预计在政策相对宽松的2021年 中，成交量有望再创新高。
调查了解——宏观市场
7 22.0 28.6 0.8
8 60.0 23.0 2.6
9 60.3 23.6 2.6
10 20.0 22.9 0.9
11 27.7 23.5 1.2
6 5 4 3 2 1 0 12 36.0 25.0 1.4
2021年12月，烟台市内六区新取证供应面积36万㎡，同比下降52%，环比上升39%； 2021年11月，烟台市内六区新备案成交面积25万㎡，同比上涨4%，环比上升3%； 2021年11月，供求比1.2，同比下降53%，环比上月上升36%。
全国市场：2021年前11个月全国商品房销售面积达到9.17亿平方米，同比上涨2.4%，2021年市场销售量再创新高。
一二线市场明显好转 三四线增长趋势有所放缓
2011年-2012年各线典型城市商品住宅销售量情况（单位：万㎡）

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计划完成：56％
实际完成数目：820万
回款数：640万
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6）
软文炒作一：万科进入东莞与东莞城市的关系
➢东莞和万科都是不断超越自我的代表；
➢东莞缺乏一个值得信赖的品牌，而万科真正为产品融入人居、社区 文化的理念。
➢东莞人均住房面积可观，但不能满足消费者的心理需求。万科进入 有望给东莞带来高质量的产品、新的发展模式、以及种种可借鉴的 经验。
阶段表现
前期导入（04年8月前） 内部认购（04年8-9） / 公开发售（04年10-12）/持续热销（05年1-
个性写真
尊荣 · 高雅
地处繁华城 市中心，紧 临国内著名 的峰景高尔
夫球场
处处充满人 性关爱的建 筑与社区， 关怀备至的 物业服务
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您的生活 智慧
万科超越自 我推出全新 住宅——情 景洋房，创 造无限惊喜
让身心避开城市喧嚣，真正为自己安一个心灵的家
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ我们的企图
●在东莞实现万科产品的再次创新形态 ●实效传递城市高尔夫卖点，引发关注 ●为万科后期开发积累资源，打造口碑 ●快打快收，使城市高尔夫和万科双赢
我们的突破点
●创新解决万科文化与东莞城市的共生关系 ●创意解决城市文明与高尔夫的传承关系 ●实战解决情景洋房与后期高层的价值关系 ●实效解决万科品牌与楼盘销售的利润关系
承载果岭精神的城市人文领地
阶段表现
1、前期导入阶段（2004年8月前） 2、内部认购阶段（2004年8月底-9月底） 3、公开发售阶段（2004年10月-12月） 4、持续热销阶段（05年1月-05年6月）
阶段表现
前期导入（04年8月前） 内部认购（04年8-9） / 公开发售（04年10-12）/持续热销（05年1-