南方房产信息系统SHIS研究与开发

南方房产信息系统SHIS研究与开发 南方测绘仪器公司 廖乐林 〖摘 要〗2000年8月1日，中华人民共和国第一部《房产测量规范》（国标GB/T17986－2000，以

下简称《规范》）已正式实施，它标志着我国商品房的销售与管理进入了一个新的时期。《规范》是我国第一个房产测量国家标准，它的发布实施对加强房产测绘管理，规范房产测绘行为，提高房产测绘的现代化水平，促进我国房产测绘事业的发展，具有十分重要的作用。《南方房产信息系统SHIS》在此时代背景下应运而生，它以先进的系统平台、方便直观的用户界面，解决了复杂的房屋堪丈与成图、面积分摊与成果打印等问题。为房产测绘与管理提供了一个可行的解决方案。 〖关键字〗面积分摊 房产测绘 堪丈 房产管理 MIS 分幅图 分丘图 分户平面图 ARX DAO VC++

一、 用户及需求 房地产业是从事房地产开发、营销、信托及房屋维修、装饰、管理、咨询、服务等经济活动的行业。它包括土地开发、房屋的建设、维修、管理；即土地的开发；房屋的建设、维修、管理；土地使用的有偿划拨、转让；房屋所有权的买卖、租赁；房地产的抵押代款以及由此形成的房地产市场等，它是商品经济发展到一定阶段的产物。目前我国的房地产业在国民经济中占有十分重要的地位，是国民经济的重要的基础投资部门之一，也是国家财政收入的重要来源。 南方房产软件面向的主要用户对象是：房产公正计量行政部门、房产测绘单位、国土管理部门、城市建设规划部门、房管局、房产公正计量行政部门、房产测绘单位、房地产开发单位、房地产贸易以及网上房产信息服务等。

（图1、房产软件用户对象） 其中房产公正计量行政部门与房产测绘单位主要需要成图，作外业查丈与相应房产信息的调查工作，收集建筑设计图、或者查丈并绘制注有墙体长度的查丈草图、或者查丈并用电子手簿记录查丈所得数据，进行房产查丈的面积分摊、

南方房产软件用户对象 房产计量公正部门 房产测绘单位 国土管理部门 城建规划部门 房管局 房地产开发商 房产交易所 面积误差分析与房产图中的各种长度的尺寸标注，出房产图，作测量报告，向房产主管部门上交各类查丈报表、资料档案袋。房产调查严格按照表格进行，在详尽的基础上尽可能详细地填写好有关事宜的说明与备注。整栋信息，分层信息，分户信息分别加入到相应的图形中去，形成带信息的房产图。 国土管理部门、城市建设规划部门、房管局、房地产开发单位、房地产贸易主要应用房产计量行政部门或房产测绘单位所提供的房产图与相对应的房产调查信息。此类用户单位的应用系统类似于MIS，主要工作包括：房产信息库的维护、信息的查询与管理、房产证件的打印与颁发、房产附图附件的打印与颁发、房产图的调阅、信息的统计、分析及汇总报表的打印、房地产土地征用费用，管理费用，税收的管理、房地产建设用地管理。 房地产开发商与房地产交易所（商）运用房产图形数据与数字信息，用于进行房产估价、房地产预售报价、信息的网上发布，网上预购、网页动态刷新等。 外业数据收集的主要来源包括：查丈收集的建筑物长度，绘制草图，在草图上标注各类尺寸；或者是以DWG格式存在的建筑施工设计图。在绘制建筑略图的时候，需要做如下工作： 1、绘制墙体； 2、修改墙体； 3、绘制楼梯、电梯井、回廊、候梯厅、配电室等； 4、绘制阳台； 5、长度标注； 6、给面积要素线加属性； 7、绘制房产图、房、地产合并图。 房产信息数据库的数据来源为以DWG格式存在的建筑设计图或实际勘丈图，或者根据外业堪丈的数据，到内业成图，并输入数据，数据库从数据输入到数据应用，应该包括以下几个方面： 1、图形中的没有面积信息，则应加入面积要素线，并在面积要素线中加入面积类别属性； 2、进行面积计算并进行面积分摊、面积误差分析； 3、楼房信息、面积信息入库； 4、出房产图、打印房地产证件； 5、多角度，全方位SQL信息查询； 6、由规划红线图、分丘图、分幅图进行统计查询； 7、查询信息的输出，包括图形数据与信息数据； 8、房产信息分析与产价评估，以及为税收提供基础数据； 9、 房产信息的网上发布。 二、设计大纲 1、基本平台 A、软件平台 ①、Windows 95、Windows98、Windows NT4 Server、Windows NT4 Workstation、Windows 2000 Server、Windows2000 Workstation ②、AutoCAD 2000 B、硬件平台 ① Pentium 133 或更高配置 (或者兼容处理器)； ② 64 MB RAM (至少32 MB RAM)； ③ 1024 x 768 VGA 彩色显示卡 (至少800 x 600 VGA 彩色显示卡)； ④ 彩色显示器； ⑤ 150 MB剩余硬盘空间(至少 80 MB 硬盘剩余空间)； ⑥ 指点设备 (鼠标或数字化仪)； ⑦ 4X CD-ROM 驱动器(或更高)； ⑧ IBM兼容并口； ⑨ 串行口 (一些特殊的数字化仪或打印机、绘图仪用)； ⑩ 打印机或绘图仪；

2、总体结构 在AutoCAD的平台下，运用ARX技术与DAO数据库接口进行图形与属性设计，主要解决以下几个问题： .房产分层平面图的绘制； .房产信息的录入； .房产面积分摊与面积误差的计算； .房产面积数据、信息数据的入库； .与GIS及其它应用软件的接口问题； .房产图库管理与信息管理； .与测绘电子手簿、全站仪的通讯（展点）； .创建简单的成图脚本语法； 考虑如下几个应用模块： .成图模块：智能性墙体绘制、沿墙门窗的绘制、其它公共面积部分的绘制，长度标注等； .房产信息的录入模块：房地产企业信息、房地产项目信息、房地产开发与经营信息；面积实体属性信息； .计算模块：面积计算、面积分摊与面积误差分析； .房产信息管理模块：房产面积数据与信息数据入库、房产图库与房产信息的管理与维护； .应用模块：出房产图、出房地产图、打印房产档案袋文件、房产信息数据库的运用； 三、设计思想与内容 ①绘制房产分层平面图，由分层平面图上采集点、线，并加上扩展属性，即对分户实体加入房产信息。对有属性的线形成的分户实体根据其属性进行面积分类，再根据面积的不同类型完成面积分摊计算、面积误差分析、面积与属性数据的入库。 ②由分户平面图插入地产图形成房地产合并图（地产图可由大比例尺测量成图）。根据具有属性的分户线形成房产图查丈档案（用于房地产主管部门备案）。 ③房产信息管理包括房产信息数据库的维护，图形上信息查询、数据库信息跨图幅查询，查询结束后的信息与图形调用，调出图后，可结合②的有关描述进行图形数据与信息数据的应用。

成图模块： 外墙绘制(三线) 部分考虑房产成图的数据来源：1、CAD建筑设计平面图；2、全站仪、电子手簿墙角坐标采集；3、钢尺丈量。 其中，CAD建筑设计平面图为点或线的数据采集即可获得数据设计此部分比较容易。 全站仪点采集法可采用连线脚本的办法绘制墙体，也可以采用展点手工连线的办法实现。 钢尺丈量可采用脚本绘制法，可采用绘制建筑平面图的思想，由轴线网来辅助绘制，根据不同的开间、进深，进行墙体的绘制。 技术难点 在绘制过程中墙体的自动剪切、延伸、删除、合并。能处理墙壁在相交、相结、相离的情况下的自动剪切相交墙边线，能根据单线（直线或弧线）、直线网格、弧线网格形成各种形状不同的风格的墙体，在墙体的编辑过程中提供丰富的参数输入，突出人机交互，完成复杂的墙体绘制； 公共面积部分 如楼梯、电梯井等的绘制：根据实际尺寸绘制直梯、梯间平台、标明上下楼方向，回廊、旋转梯也应标明上下楼方向，绘制电梯、电梯井、候梯厅（如果有）、配电室等相关设施； 长度标注 根据具体需要，可沿直墙、斜墙标注；也可沿某特定直线进行长度标注。

信息模块： 房地产企业信息、房地产项目信息、房地产开发与经营信息 直接以整栋信息的方式加入到整幅图中，以有名对象字典的形式存储于扩展数据记录中； 采集面积要素线 在房产分层平面图中通过点捕捉或者线捕捉的方式采集数据，形成面积分摊要素线，在面积要素线上加入面积类别属性，以标明其是否参与分摊、面积权、名称、楼层号、建筑物名等信息，同时，为房产测量的档案袋提供图形与信息基础资料。不同的面积要素线需要这些字段来描述： 1、它的名称是什么； 2、它在建筑面积中面积计算的比率占多少，是全面积、半面积或是其它，因而，在此引入面积权概念，即： 计入面积＝建筑面积＊面积权 3、该面积实体的权属属性，即属于单户、本层公用、本单元或者本幢楼公用面积实体。 为解决此问题，可以由用户来定义一个.INI文件，系统读取这个设置文件，来确定不同的建筑物的面积具体处理情况。这个面积要素线设置文件内容如下：

建筑物名称（string），权属类型代号（integer），面积权（double） //注释 例如： 分户实体,0,1.0 //厨房、卧室、起居室等 地下公用存储室,2,1.0 过道,1,1.0 门厅,2,1.0 大堂,2,1.0 楼梯间,1,1.0 户外电梯井,2,*1.0 立式仓库,2,*1.0 车棚,2,1.0 封闭阳台,0,1.0 挑阳台,0,1.0 凹阳台,0,0.5 半封闭式凹阳台,0,1.0 半凹半挑阳台,0,1.0 挑廊,1,1.0 台阶,2,0.0 装饰面,0,0.0 悬挑雨蓬,2,0.0

计算模块： 面积分摊与面积误差分析 面积实体的面积误差分为坐标数据采集法与边长丈量法两种情况进行面积误差分析。面积分摊根据不同的面积实体属性，系统判断该分户实体是否参与分摊，面积分摊系数的计算，然后对公共面积进行面积分摊；此模块利用信息输入模块的面积实体属性进行面积分摊，计算后的数据又可以成为房产MIS模块的数据来源，因而这部分是房产信息输入与房产信息管理与应用的钮带。 技术难点 面积计算过程中的内存管理需要进行类动态实例化。计算结果入库时，数据库的存储结构问题是本系统的关键，也是本系统的难点，它既要考虑全国各地的地方差异，又要考虑数据库的管理方便，同时也要考虑存储空间的优化。从整个数据库的结构来看，其总体结构如下：