论小区车位归属问题及立法完善

唐 山 学 院 学 年 论 文

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引言

汽车从奢侈品和身份的象征开始走进中国普通老百姓的家庭生活。随着私家车的增加，在小区内停车的问题已经成为了一个亟待解决的问题。“停车难”导致开发商、物业管理公司和小区业主之间产生大量的矛盾和纠纷。这些纠纷产生的根本原因在于中国城市居民私家车的拥有量及增长量远远超过小区停车位的供应量和增长量。在小区停车问题的解决上，已经颁布的《物权法》第 74 条做出了相应的规定，基本上明确了小区车库、停车位的归属，为解决小区停车难问题提供了基本的解决方案，但是远远不能满足现实生活中种种复杂情况。 唐 山 学 院 学 年 论 文

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正文

1小区车位的法律性质

1.1小区车位的概念

从广义上讲，小区车位包括地上停车位、地上车库、地下车库; 从狭义上讲，

小区车位特指地上停车位。本文所称的小区车位是狭义上的界定，指隶属于整个小区，以存放车辆为目的，根据土地使用权，利用地表而划定的地上空间。

小区车位属于建筑物区分所有权的客体。依据我国《物权法》的规定，建筑物区分所有权指的是权利人及业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对于共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合1。专有部分是在一栋建筑物内区分出的独立的住宅或者经营性用房等单元。一般来说，专有部分的范围是房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。专有部分是各个区分所有人单独享有的所有权客体，此项单独所有权与一般的单独所有权并无本质区别，权利人可以行使完全的占有、使用、收益、处分权。共有部分是指区分所有的建筑物及其附属的公共部分，即专有部分以外的建筑物的其他部分。一般说来共有部分的主要包括：建筑物的基本构造部分，例如：屋顶、外墙、承重结构等；建筑物的共有部分及附属物，例如大堂、楼梯、走廊等；建筑物所占有的地基使用权；住宅小区的公共设施、围墙、水电、照明消防等公用配套设施及小区物业管理用房等。

1.2小区车位的法律性质

关于小区车位的法律性质争议较大，有人认为其是小区的配套设施；有人认为其是建筑物或建设用地使用权的添附物；有人认为其是建筑物的从物。笔者赞同小区车位的法律性质应该是配套设施的看法。随着时代的发展，汽车日益走进寻常百姓家，车位对于业主的生活有重要的作用，车位成为业主生活必不可少的组成部分。在小区的建设中，设置一定数量、类型的车位，进一步提升了小区的居住环境，满足业主的出行需要。可见，建筑物区分所有制度中的车库，是服务于全体业主的建筑物区分所有权的重要设施2。车库已经成为整个小区的有机组成部分，是建筑物区分所有制度中的重要财产。将车位作为小区的配套设施的法律意义在于，法律应当规定，开发商在开发小区的同时负有建设一定数量车位的法定义务。

1 王泽鉴.民法物权 [M].北京：中国政法大学出版社，2001:78～80.

2 董学立.论物权法上车库权属的判断标准[J].法学，2008（3）:63. 唐 山 学 院 学 年 论 文

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有学者认为：既然车库是配套设施，那么就应当属于小区业主共同所有。笔者不赞同此观点。配套设施是为全体或者部分业主的利益增加住宅功能和提供生活便利，其所有权状态存在两种可能：一是该配套设施只能为全体业主共有并且公用1；二是该附属设施也可以单独为特定人所有。车位属于的配套设施，因其形态结构不同，导致权利归属上出现差异，既可以是共有部分，也可以是专有部分。对于专有部分与共有部分的区分，导致了车位的不同归属，决定了其各种类型的使用方式。

2小区车位的归属问题理论争议

《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”第 2 款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”可以看出建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的所有权归属于开发商，开发商再通过买卖合同、赠与合同或租赁合同，分别出售、附赠或出租给具体的购买人。《物权法》第 74 条第 3 款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由于地面停车场并不是建筑物，仅仅是设置在土地表面的停车位，故不可能获得房地产权的初始登记和房地产证。因此，地面停车场应归于小区全体业主共有。

但在《物权法》的立法过程中，对于车位的归属问题一直是立法上争议的焦点，理论界就对如何规定小区车位的所有权归属问题存在较大的分歧。《物权法》实施至今，对这一问题的分歧依然存在，总结起来主要有以下几种观点：

2.1业主所有说

业主所有说又分为两种观点：一种观点认为，车库应归业主共有。因为既然业主对于所购房屋拥有专有所有权，也就对车库拥有共有部分持份权，而不需要另行支付购买或使用小区车库的费用。另一种观点认为，车库是作为业主的建筑物区分所有权的内容，其附属于整个业主的专用部分的所有权而存在，开发商销售房屋应当为业主提供停车场所。所以，关于车库的归属不能通过约定而必须通过法律规定归业主所有。

2.2国家所有说

此种观点认为，地下车库属于地下人防工程，根据《人民防空法》的有关规定的精神，应当推定为国家所有。

2.3开发商所有说

1邱玉成.浅析小区车位的权属[J].法制与社会，2008(9):23. 唐 山 学 院 学 年 论 文

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该观点认为，地下车库是开发商利用土地的地下空间投资建造的，应归开发商所有。

2.4约定归属说

该观点认为，小区车位、车库的归属应当遵循意思自治的原则，也就是说，小区车位、车库的归属，应通过约定来确定，在没有约定或约定不明确的情况下，应属于业主共有。

2.5对上述学说的评析

首先，业主所有说未考虑到开发商自行投资兴建的、未分摊到公共成本中去的车位、车库的归属，将这类车位、车库一并认为归业主所有，显然侵害了开发商的利益，该学说并不可取。

其次，国家所有说将地下车库一律认为是地下人防工程改建的有失偏颇，并且，即使是利用地下人防工程改建的地下车库，也并不必然归国家所有。原因如下：

一是，目前地下车库有两类，一类是利用地下人防工程修建的，而另一类是开发商自行投资修建的，对于开发商自行修建的车库，无论是认为应归开发商所有，还是归业主所有，都不能推定出是归国家所有，所以，这类车库，如果适用国家所有说理论推定归国家所有，显然是无法成立的。

二是，即使是利用人防工程改建的地下车库，也并不必然归国家所有。《人民防空法》第 18 条规定：“人民防空工程是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”该法第 5 条规定：“国家鼓励、支持企业事业单位组织社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”根据上述法律规定可知，我国人民防空工程的投资主体呈现多元化的趋势，尽管法律没规定谁投资谁就是所有人，但从投资者有管理权和收益权可以看出，如果是国家以外的投资者投资建设的人民防空工程，那么国家是没有所有权的。

《城市地下空间开发利用管理规定》第 25 条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护'的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”第 29 条规定：“平战结合的地下工程，平时由建设或者使用单位进行管理，并应保证战时能迅速提供有关部门和单位使用。”该规定所指的地下工程，并没有排除利用人民防空工程修建的地下空间，所以，按照“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则可知，地下车库归国家所有的观点也是站不住脚的。

再次，开发商所有说过度地保护了开发商的利益，尤其是开发商和业主相比，唐 山 学 院 学 年 论 文

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业主属于弱势群体，如果开发商将车位、车库的成本列入公共成本中后，再次将车位、车库出卖给业主，相当于业主花费两倍的价钱购买车位、车库，显然对业主不利[1]，所以，该种学说也是无法得到笔者的认同。

最后，约定归属说也存在一个问题，即约定前的车位、车库归谁所有？若不直接默认归开发商所有或者归业主所有，则约定前的车位、车库就成了无主之物，而业主和开发商对其的归属进行约定就没有合法的依据和效力，所以，约定归属说也不可取。

上述各种学说，都有理论上欠缺之处，笔者对小区内车位、车库归属的观点为：小区内，无论是地上还是地下，通过划线方式确定的车位应归小区业主所有，而具有四至的封闭的车库应归开发商所有，归开发商所有的车库，开发商在首先满足业主需求的前提下，有权自行决定是出售、附赠还是出租给业主。

3《物权法》第 74 条及其司法解释存在的不足

3.1 “首先满足业主需要”判断标准模糊

《物权法》规定了车位、车库“首先满足业主需要”的原则，对于“首先满足”的界定，有人提出是优先购买权，但学者都否定“首先满足”就是优先购买权。有人主张用时间概念来界定，在一段时间内只能卖给业主不能卖给别人，用这个办法解决“首先满足”这一问题，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》第四条就是这样规定的。该条规定：“建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要'规定的情形。”该主张在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中未被采纳。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在《物权法》第七十四条第一款规定框架内，着重解决如何认定建设单位已经履行法律有关“首先满足业主的需要”问题。“如果建设单位已经按照规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与专有部分的比例，将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合《物权法》第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”其原因在于，规划确

1 高富平.物权法专论[M].北京：北京大学出版社，2007:46～49. 唐 山 学 院 学 年 论 文

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定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。司法解释提出了按照车库规划的比例和业主数之间的配置比例来看是不是“首先满足”。但是遗憾的是司法解释只确定了什么情况属于“首先满足”，但没有规定没有“首先满足”应该怎么办？司法解释跟立法有同样的一个问题就是太简单。

3.2“配置比例”缺乏可操作性

有关司法解释虽然明确规定了配置比例是指“规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”，但在实务操作中，这个比例确定的主体是谁？是应由开发商确定还是建设部门或者规划部门？另外，即使确定的主体明确了，那么这个比例多少是适合的？如果开发商没有按照这个比例修建车位、车库，而是高于这个比例修建或者低于这个比例修建，是否应承担责任？应承担什么责任？司法解释对这些问题都未作规定，因此，“配置比例”规定的过于原则而缺乏可操作性。