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商品住宅楼地下车库归属与利用随着社会的发展和人们生活水平的提高，私家车数量不断增加，车位紧张的问题逐渐凸显。
尤其是对于商品住宅楼的居民来说，地下车库的归属与利用成为了大家的焦点。
本文将从地下车库的定义、法律法规等方面，探讨商品住宅楼地下车库的归属与利用问题。
地下车库是指位于地下的汽车停车场所，与地面上的停车场相对。
地下车库的建设可以缓解地面车位紧张的问题，同时也可以提高土地的利用率。
然而，由于地下车库的特殊性质，其归属和利用问题一直存在争议。
对于地下车库的归属问题，不同地区的法律法规存在一定的差异。
然而，一般来说，根据《中华人民共和国物权法》的规定，地下车库作为建筑物的附属设施，其所有权属于开发商。
也就是说，在商品住宅楼中，地下车库的所有权归属于开发商。
不过，在某些地区，地下车库的所有权已经取消了开发商的垄断，例如北京市规定，住宅小区的地下车库应归属于全体业主。
根据《中华人民共和国物业管理条例》的规定，业主在购房时，如果地下车库计入公摊面积，那么业主应该拥有地下车库的使用权。
在地下车库的利用方面，根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主可以购买或者租用地下车位，并享有地下车库的使用权。
同时，为了合理利用资源，地下车库也应该允许业主以外的人士进入，如访客、快递员等。
地下车库的利用还应注意以下几点：对于购买或者租用地下车位的业主，应遵守相关规定，不得随意将车位改作他用。
在地下车库内应设置明显的指示标识，规范停车秩序，防止车辆碰撞、损坏等情况发生。
地下车库应建立完善的车辆管理制度，对进出车辆进行登记管理，确保安全。
地下车库的使用应遵循物业管理规定，任何业主不得擅自挖掘、改建地下车库。
对于商品住宅楼地下车库的归属与利用问题，虽然存在一定的争议，但根据相关法律法规的规定，业主通常拥有地下车库的使用权，而地下车库的所有权归属于开发商或者全体业主的情况也存在。
在利用地下车库时，业主应遵守相关规定，确保安全、规范、有序地停车。
⼩区车库的权属归谁如今开发商、物业和⼩区业主间因为停车位之争的事例越来越多，那么⼩区的停车场究竟属于谁？是开发商？还是业主？停车位能不能售卖？接下来由店铺的⼩编为⼤家整理了⼀些关于⼩区车库的权属归谁等相关知识，欢迎⼤家阅读!⼩区车库的权属归谁《民法典》第⼆百七⼗五条建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库应当⾸先满⾜业主的需要。
建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。
占⽤业主共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位，属于业主共有。
《物业管理条例》第⼆百⼆⼗⼋条业主依法享有的物业共⽤部位、共⽤设施设备的所有权或者使⽤权，建设单位不得擅⾃处分。
第⼆百五⼗⼆条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共⽤设施，不得改变⽤途。
业主依法确需改变公共建筑和共⽤设施⽤途的，应当在依法办理有关⼿续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共⽤设施⽤途的，应当提请业主⼤会讨论决定同意后，由业主依法办理有关⼿续。
①如果开发商未将地下车库的建筑⾯积计算到共摊⾯积中;也未承诺⽆偿提供地下车库;同时也未将建造地下车库的成本核算进住宅开发成本之内，则所有权应归属于开发商。
但是即便如此，开发商也不能把车库出售给任何⾮业主。
如果按建设规划要求，开发商必须为⼩区业主提供车库，则开发商只能将车位在出售住宅时⼀同出售给⼩区内的业主所有，此时，出售所得价款应归开发商所有。
②如果开发商已经将地下车库的建筑⾯积计算到共摊⾯积中或为吸引购房者购房，承诺⽆偿提供地下车库;或将建设地下车库的成本核算进住宅开发成本之内，则所有权应属于全体业主所有。
当然，经全体业主⼤会同意，可以确定该车库的专有使⽤权，即部分业主可以通过专有使⽤权取得对停车场的使⽤权，使⽤费归全体业主所有，⽤于物业管理之需。
地下车位有没有所有权以及地下车位有权出售吗地下停车位有吗?1、法律分析：通常情况下，停车位是不带产权的，车位一般可以分为以下几种情况：如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊，这类地下车位办不了产权证，属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。
2、经有权机构批准建设的地下停车位，可以根据土地用途和合同约定办理不动产权证，属于商住性质办理地下停车位产权，需由开发主体申请办理房产总登记后才可办理一手分户登记，使用年限根据所在土地产权用途确定。
3、法律分析：车位没有产权。
一般停车位产权年限为40年。
使用年限是根据不同的土地性质来决定。
在一般情形下，车位并没有产权证。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
4、地下停车位可以办理产权证。
根据相关规定，地下停车位一律实行有偿、有限期使用。
住宅用地的地下停车位和房产一样，一般不超过70年，商业、旅游、娱乐用地不超过40年，任何单位和个人不得擅自改变人防工程的使用用途。
有，地下车位一般都是有产权的，地下停车库如果不是人防工程改建，同时又不计入小区公摊面积，一般都能办理产权证。
如果地下车库是开发商自己掏钱建设的，他就有权进行出售或出租。
地下车位有产权，但有的没有产权。
有产权的车位产权年限为70年，无产权车位的使用年限为20年。
有产权的车位可交易产权，确立产权人对车位的所有权，使用权、继承权等，也可依法转让、出租、抵押及以其他方式进行处分。
并不是地下车位都没有产权，没有产权的地下车位都是人防车位，产权归人防办所有只对外提供使用权，所以对于一般居民来说就会被理解成没有产权。
地下室车位是归开发商所有还是业主1、此时开发商并不是业主，地下车位的所有权归全体业主共有。
开发商无权决定地下车位如何使用。
2、那么就归开发商所有，意味着开发商有权出售；②若是停车场算入公摊，就属于小区业主所有，小区业主可以使用；③若是停车场由人防工程改建，则属于国家，不得出售。
小区内规划用于停放汽车的车位、车库归谁所有？《民法典》第二百七十五条的规定，涉及各种民用建筑规划用于停放汽车的车位、车库，具体到住宅小区规划用于停放汽车的车位、车库归谁所有，还要依据下列几方面的国家规定：1、住宅建设应符合土地使用权出让合同约定的规划设计条件。
依据《城市房地产管理法》第二十六条、第二十七条的规定以及《城市房地产开发经营管理条例》第十二条的规定，房地产开发必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行，建设项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范。
国家标准《城市居住区规划设计规范》中明确：居住区用地（R）是“住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称”；住宅用地（R01）是“住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称”；公共服务设施用地（R02）“一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等”；道路用地（R03）是“居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地”。
2、住宅强制配建附属设施。
《住宅建筑规范》强制性要求“（4.2.3）凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室”；“（4.3.5）住宅应配套设置居民汽车停车场地或停车库”。
按照《民法典》第二百七十四条的规定，小区内的道路、绿地、公共场所、公用设施等，属于业主共有；第二百七十五条第二款进一步规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。
按照《物业管理条例》第二十七条规定、《物业承接查验办法》第十六条的规定，业主依法享有的物业共用设施包括：道路、绿地、机动车（非机动车）停车设施、消防设施、人防设施等。
《城市居住区人民防空工程规划规范》（1.0.1）说明“城市居住区人防工程作为居住区的一项重要公共服务设施，在平时发生突发灾害性事件和战时疏散掩蔽时将对居民起到至关重要的保护作用”。
从法律角度看小区车位、车库权利归属问题近年来，经济发展不断满足了人们的生活需要，汽车成为人们生活的必须，为人们生活提供了便利，是人们生活不可缺少的部分。
然而汽车停放也带来诸多问题，主要表现在车位、车库归属问题，即归业主所有还是开发商所有这是本文主要讨论的话题《物权法》第74条虽然做了相关规定，并不明确。
一、小区车位、车库的概述一小区车位、车库的定义及分类车位指住宅小区内设置在地上或地下的停放机动车辆的属于开放式空间的场所。
车库指人们在小区内停放车辆时的独立附属物。
车位是在地面简单划线而成，不具有建筑物特征，开发几乎不要成本:而车库具有建筑物的特征，有明确的位置，空间封闭，开发投入成本较高。
小区车位、车库的分类:立体停车位、地面停车位、首层架空层停车位、地下停车位、楼房顶层停车位。
二小区车位、车库的性质根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，判断小区某部分是否为专有部分的条件有:构造上具有独立性，能够明确区分:利用上具有独立性，可以排他使用:能够登记成为特定业主所有权的客体。
可知小区车位、车库具备这三个条件，属于建筑物的专有部分，可以独立作为所有权的客体:车位、车库是附随小区建筑物而建造的，是整个住宅小区的组成部分:而且小区车位、车库能满足业主停车的需要，进一步提升小区物业价值，是现代小区不可或缺的配套设施之一。
三小区车位、车库的现状现今的小区车位、车库权利归属是比较混乱的，有法律明确规定的部分，即《物权法》第74条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
这个规定区分了小区内地面车位和车库的差异，在其产权归属问题上给予区别对待，规定了建筑区划内的车位、车库的归属方式，但这一规定并未解决实际根本问题。
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国家相关法律法规对住宅小区地下车库
车位等全部权明确
1、地下车库的全部权：
——依据《城市地下空间开发利用治理规定》第二十五条：地下工程应本着“谁投资、谁全部、谁受益、谁维护〞的原则，同意建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。
——《物权法》第74条中规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方法约定。
〞即规定确认建设方对规划内车库车位的原始全部权。
2、地下车库未计入公摊面积:
——按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》〔试行〕规定，星岛国际地下车库未计入公用建筑面积局部。
3、地下车库的使用功能：
——建设方依据本着“谁投资、谁全部、谁受益、谁维护〞的原则，划分商业停车场与住宅停车场，便于标准治理与使用。
另依据《物权法》第74条相关规定，星岛国际现有地下车库已充分满足业主/车主的停车需要。
即提供有偿使用效劳。
4、地下人防车库的使用与收益：
——依据《X省人民防空条例》第十六条:人民防空工程平常由投资者使用、维护和治理，收益归投资者全部。
——建设方按照《X城乡规划法》第三十三条：城市地下空间的开发和利用，遵循综合开发、合理利用的原则，即遵循地下人防车位“谁投资，谁受益〞的原则合理使用。
——XXX停车场治理方 202X年4月1日
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地下车位、车库归属之判定与不动产登记之完善基于住宅小区地下车位、车库归属纠纷的类型化分析一、本文概述随着城市化进程的加速，住宅小区成为城市居住的主要形式，而小区内的地下车位和车库归属问题也随之凸显。
这些空间的所有权、使用权以及管理权的界定，不仅关系到居民的日常生活，也涉及到法律、经济和社会多方面的利益平衡。
本文旨在通过对住宅小区地下车位和车库归属纠纷的类型化分析，探讨现行法律法规在处理此类纠纷时的适用性和局限性，进而提出完善不动产登记制度的建议，以期为解决此类纠纷提供理论支持和实践指导。
本文首先对住宅小区地下车位和车库的归属问题进行概述，包括其法律性质、权利归属的现状以及存在的问题。
接着，通过案例分析和类型化处理，归纳出常见的纠纷类型及其法律适用难点。
本文将深入探讨现行不动产登记制度在处理此类纠纷时的不足，并提出相应的完善建议。
本文将总结研究成果，展望未来研究方向，以期推动相关法律法规的完善和实践中的应用。
二、住宅小区地下车位、车库归属纠纷概述住宅小区地下车位和车库的归属问题，是当前城市居住环境中常见的法律纠纷之一。
随着城市化进程的加快和居民生活水平的提高，私家车数量激增，导致停车需求与停车位供给之间的矛盾日益突出。
地下车位和车库，作为解决这一矛盾的重要途径，其归属问题显得尤为重要。
在法律层面，地下车位和车库的归属问题涉及物权法、合同法、物业管理条例等多个法律领域。
根据我国相关法律规定，地下车位和车库的归属应当依据建筑物区分所有权的原则来确定。
在实际操作中，由于法律规定的不明确和具体情况的复杂性，地下车位和车库的归属纠纷频发。
权属争议：业主与开发商之间，或业主与物业管理公司之间，就地下车位和车库的所有权归属发生争议。
这通常涉及购房合同中对车位和车库归属的约定，以及物业管理规定。
使用权争议：业主之间因地下车位和车库的使用权分配产生纠纷，如车位分配不公、车库使用规则不明确等。
收益权争议：涉及地下车位和车库的出租、出售等产生的收益分配问题，尤其是在公共区域或共有产权的车位和车库。
随着经济的不断发展，城市有车族的数量增长迅速，停车难问题不断加剧。
居住小区车库、停车位的稀缺，其所具有的使用价值和商业价值日益显现，导致其所有权归属备受关注。
新出台的《物权法》第74条首次对车库、停车位的归属进行了界定，将从一定程度上起到定纷止争的作用。
一、关于对车库车位应首先满足业主需要的理解《物权法》第74条第1款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
实践中，有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放，侵害了小区业主的合法权益。
《物权法》出台之前，部分地方性法规、文件已对此作了相应规定，但法律位阶不高。
如合肥市房地产管理局于2004年12月29日下发的[2004]173号文件中规定，地下车库停车位的销售、转移对象为本小区业主，不单独核发权属证书，它可以单独或连同房产证同时转让，在办理转移时，须与业主的房屋登记一并办理。
2 005年出台的《合肥市物业管理条例》第54条规定，物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当提供给本区域内的业主、物业使用人使用;停车位不得转让或单独出租给物业管理区域外的单位和个人。
《物权法》的出台，以法律的形式对业主的此项权利进行了明确。
从该规定我们可以了解到，一是法律没有完全禁止开发商向非小区业主转让属于其所有的车库车位;二是业主对车库、车位享有优先的权利，但它并不能简单地理解为优先购买权、优先使用权，而是一种更严格的权利;三是法律并未规定开发商必须给业主保留多长时间的优先权，是保留全部车位的优先权还是保留一定比例的优先权。
有法律起草者将认为，该条款中的“首先满足”是时间上的优先和出售权的保留，开发商在将车库车位保留“合理期间”后可以出售给非业主。
本条如何操作尚需国家有关立法、司法机关进一步解释。
二、关于地下车库归属的理解《物权法》第74条第2款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
住宅小区地下车库（位）的所有权与使用权归属探究青岛市房地产交易中心韩松江摘要商品房住宅小区的地下车库的归属，是业主与开发商的一大矛盾焦点，也是物权法讨论的热点问题,本论文依据物权法的理论对住宅小区地下车库(位)的所有权与使用权归属做了深入的分析，得出了自己的观点。
关键字所有权使用权配套设施房地一致物权一、问题的提出商品房住宅小区地下车库（位）的产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。
而将小区地下车库(位）单独出售，则是开发商普遍的做法。
现《物权法》已由第十届全国人大第五次会议通过，《物权法》对住宅小区内的地下车库（位)做出了相关的规定。
但由于理解的偏差，对住宅小区内地下车库（位）的权益之争还没有结束，对于住宅小区内地下车库（位）的归属问题，仍然需要我们理性地思考和研究.二、车库的几种类型根据车库的建筑构造与主体建筑物有无联系分,可分为利用主体建筑物的地下室兴建的车库，利用人防工程修建的地下车库和独立修建的地下车库三种。
根据地下车库空间利用形式分,一种是由数个地下开敞的车位组成的统一的大空间；第二种是由封闭的独立使用空间形成的单一家庭小车库。
三、住宅小区内地下车库的所有权1.住宅小区内的地下车库是否具备物权法上不动产所有权之物的自然属性？地下车库是对地下空间资源的利用.和地表上独立建筑物对地上空间资源利用一样，具有使用面积和建筑面积。
无论是利用主体建筑地下室修建的地下车库还是单独修建的地下车库，都是相对独立的建筑物。
它是一种特定的、独立的物，不能以其它物代替，在空间上和使用功能上能够单独地存在。
因此从自然属性上讲地下车库具有作为不动产所有权客体的物的特性。
地下车库的车位由于其缺乏独立的顶盖和永固性的围护结构，无法将其与其他空间区别开来，其使用功能的实现也需借助其他空间才能完成，因此其不具有独立的物的自然属性.2。
住宅小区内的地下车库是否具备不动产所有权登记的法律条件？毫无疑问，住宅小区内的地下车库是依法建设的。
一、地下停车场产权归属是怎么规定的？1、地下车库产权归属的判断标准根据研究，未发现国家的法律法规对地下车库的产权归属作出明确的规定。
但是，我认为，要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。
如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。
在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。
反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。
另外，根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第七条，机动车库、非机动车库、作为人防工程的地下室不应计入公用建筑空间。
根据上述规定可见，无论部门规章还是地方性规定，都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。
如果地下车库已作为公摊面积予以分摊，则根据前段分析，地下车库的产权应属于全体小业主共有。
否则，地下车库的产权应属于开发商。
2、上海的地方性规定关于地下车库产权归属的界定在实践中，上海市将商品房项目附属地下车库分为两大类：其一是结建或者补建的民防工程，即其定性为民防工程，只是在实际使用时将其作为车库。
根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。
因此，开发商可以取得作为民防工程的地下车库的所有权。
但是，该《管理办法》没有规定作为民防工程的地下车库的所有权人是否有权出售车库。
据上海市民防办公室工作人员介绍，现在上海市有关部门正在起草有关作为民防工程的地下车库的转让办法，目前还没有明确规定。
小区内地下车库的所有权与使用归属是怎么规定的?物权法明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
一、问题的提出开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领到产权证的，多年来，人们很少对此进行追问。
今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。
现将该案例简述如下：星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。
小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。
2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载："使用权面积"和"其中分摊面积"都是7697.6平方米。
开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。
但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。
开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。
为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。
开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。
2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。
同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。
其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。
由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。
再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。
因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。
据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。
判决告诉大家，车库并非开发商所能出让的。
但由于立法的欠缺，判决并没有解决车库的所有权问题。
它用了"管理"和"收益"两个词，回避了最敏感的产权问题。
二、车库的法律属性有人认为小区土地使用权既然为业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。
也有人认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。
还有人认为，业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那么就承认了空间权被发展商保留，但既然土地使用权都转让给小区业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里?从法律逻辑上解释不通。
因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。
上述观点都是有失偏颇的。
地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。
地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。
因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专用使用权是不容置疑的。
法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。
如违法建筑的建造人，他肯定是无法取得法律上的所有权，但实际上他又是违法建筑的所有人，如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权，照样要承担民事责任甚至刑事责任。
再如，购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内，购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。
更何况该类地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的，并不存在违法行为。
三、车库的种类(一)不得销售的公共配套设施开发商根据政府规定兴建地下车库，则修建地下车库是他的法定义务，他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位的。
如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定："住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售。
"象这种情况，如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。
(二)可以销售的公共配套设施虽然根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。
但只要具备相应的条件，开发商仍有权销售地下车库。
因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。
地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。
地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。
因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。
开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库，且并没有把地下车库面积计入共摊面积内，那么，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。
(三)非住宅区的配套设施这一类地下车库只要审批程序合法，当属开发商自由支配，即可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制。
至于是否能拥有所有权，还有待于国家法律予以明确。
目前杭州出台了相应的政策，对此类地下车库准备颁发土地使用权证。
我们相信在不远的将来，地下车库将拥有独立的所有权证，届时，作为一项重要的不动产将可以抵押、转让，其所有权权能将能全部得到实现。
(四)利用人防工程进行改造成的下车库1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我国政府最早对地下空间进行的立法，同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。
该法律规定了地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。
同时规定了"谁投资、谁使用、谁收益"原则。
由于国家对其使用权有明确规定，因此，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。
如果投资者将人防工程改建为地下车库，那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意，在保证不降低人民防空工程防护能力情况下，才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。
四、如何判断地下车库的归属综上所述，我们认为判定小区内地下车库是否应无偿交付给业主使用，应满足以下条件之一：1)开发商在计算共摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内;2)开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库;3)开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内;4)根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的。
五、地下空间立法的缺位人类对土地的利用取决于生产力的发展水平，特别是建筑技术的发达程度。
在工业革命之前，基于人们对建筑科技的局限性，对土地利用仅限于土地的平面利用，无法对地上、地下空间加以利用，法律自然没有规范和调整的必要。
时至今日，城市化导致城市生活环境过密和土地过度利用，城市土地资源的稀缺与此间建筑技术的进步，使人类对于土地的利用广泛扩及至空中和地下，如兴建高架铁路、地铁、空中走廊、地下街、地下仓库、地下停车场、上下水道及排水沟等等。
人们对土地利用已经朝着立体化发展，地下空间权也已经形成，法律滞后和缺位的问题已经开始凸现。
从理论上看，地下建筑物和土地使用权是可以相互分离的。
在城市房地产开发中，开发商获得土地使用权，只是获得了修建地表以上一定空间内的建筑物权利，并没有涉及到地下空间的利用权，该部分空间利用权依然属于政府，如加以利用，必须经过规划部门等有关部门的审批。
地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。
更何况，地上建筑物与土地使用权不能相分割使用原则，根据法律规定，只要获得相关部门的行政许可，仍然是可以分割使用的。
但是，从现行房地产法律法规看，确认地下建筑物所有权归属问题却缺乏法律依据。
我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法(修订)》只是对土地上的房屋权属登记作了规定，并没有涉及地下房屋的权属登记。
《城市房地产管理法》第二条："本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物"。
这里的"土地上"当指地表之上。
房地产所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
要获得权利证书，必须要到房管局登记，如果没有进行权属登记，自然无法获得法律承认的所有权。
根据《中华人民共和国立法法》第八条规定，民事基本制度只能由法律规定，规章和地方法规无权对此立法。
从民法精神看，确认一个新的物的所有权当属民事基本制度。
对此，加快立法研究，尽早出台地下空间立法已经迫在眉睫。
六、当前国内对地下空间的立法研究无可否认，空间权是一种现实的权利。
它就是人们对土地地表上下一定范围内的空间支配权，包括空间所有权和空间利用权。
空间所有权为土地所有权所包容，空间权利用必须附属于地表，是土地所有权的题中应有之权，当它为土地所有人享有时，它与土地所有权自然融为一体，没有予以分割的必要。
在我国，因为城市土地所有权归属国家，故除国家外任何人都不可能获得空间所有权;当空间利用为土地所有人之外的人享有时，则不能以"空间所有权"称之，而只能得以"空间利用权"称之。
从用益物权立法角度看，空间权本质上即是一种用益物权，是土地所有权的一种派生的用益物权。
但是，它到底是属于一项单独用益物权，还是属于传统用益物权的某种形式，我国学者之间存在着较大争议，并形成了"否定说"和"肯定说"两种见解。
