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论小区车位车库的权属及相关法律问题作者：史以贤来源：《法制与社会》2009年第31期摘要小区内的车位车库属于小区的配套设施,小区车位车库按照其不同的形态,或者是专有部分,或者是共有部分。
所谓小区车位车库的约定归属,隐含的前提是:在开发商售出房屋单元之前,小区车位车库归开发商所有。
作为专有部分的车位车库才能够通过约定来确定归属,作为共有部分的车位车库则是随着小区房屋单元的售出而归全体业主所共有。
业主可以通过设立专有使用权,也可以通过共同使用权的方式来使用小区车位车库。
关键词车位车库建筑物区分所有权物权法中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)11-089-032007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第74条规定了住宅小区车位车库的归属及利用规则。
但是,《物权法》的实施,没有起到定纷止争的效果,社会上有关小区车位车库的归属争议一直存在,理论学说上也尚无定论。
本文试对此问题进行探讨,以期对《物权法》第74条的正确适用有所裨益。
一、小区车位车库的法律性质(一)小区车位车库的主要形态目前,我国小区车位车库从物理形态来看,主要有以下几种:一是地面车位,即占用小区共有道路或其他场地用于停放汽车的车位,一般是直接设置于地面、以划线分割方式标明的停车设施。
二是地下车库,即利用小区地下空间建造的停车位,内部设有若干划线编号且没有墙壁隔离的停车位。
此种车位车库有的是利用人防工程改造而成的。
三是架空层停车位,即将楼房的首层以墙、柱等架空,依附于楼房形成的停车位。
四是独立车库,即在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位,一般设于房屋室内,多见于高档住宅小区。
(二)建筑物区分所有权概述依我国《物权法》的规定,建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成,其中专有权是其核心。
专有部分,是指具有构造上及使用上的独立性,并能够成为分别所有权客体的部分。
从《物权法》第七十四条看小区车库的归属问题<《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
该条款确立了关于小区车库的归属的一个原则，即车位车库必须根据约定来确定归属。
“这也就是说，法律给与了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中作出了保留车库所有权的约定，那么，他就获得了车库所有权。
”在市场经济条件下，这有利于更大地发挥市场的调节作用。
如果开发商认为房屋销售获利更大，则可以放弃车库的所有权，将其出售、附赠给业主使用；反之则可以保留车库的所有权，将车库出租给业主使用。
从这里可以看出，《物权法》承认了开发商的天然优势地位，以保障他们开发车库的积极性，缓解车库紧缺的状况。
另外，这种约定在一定程度上是承认了小区车位车库可以作为独立交易的客体，为业主以后自主的转让或出租提供了法律的依据。
《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
这里的“首先”不同于“优先”。
后者是指在同等的条件下，业主优先获得：“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益。
这实际上是对小区车位车库的出售或出租加以了必要的限制。
尽管法律允许小区车位车库可以成为交易的客体，但为了本区居民的停车需要和方便生活，必须先满足业主的需要。
在业主没有满足需要前，开发商与业主以外的人订立的买卖合同应当是无效的。
从这点上看，再次说明了与优先购买权的区别。
优先购买权是在同等条件下有权优先购买，如果业主以外的人出价更高，则可以卖给业主以外的人。
但按此款规定，即使业主以外的人在出高价的情况下，开发商也不能出售。
该条款规定主要是针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。
这体现了法律对市场调节的干预。
物权法关于⼩区车位的归属问题是怎样规定的对于⼩区车库车位归谁所有的问题，学界曾经有业主共有说、开发商所有说、国家所有说和约定归属说等⼏种意见。
那么《物权法》关于⼩区车位的归属问题是怎样规定的呢？下⾯店铺房产纠纷律师就来为⼤家解答⼀下。
物权法关于⼩区车位的法律规定：第七⼗四条建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库应当⾸先满⾜业主的需要。
建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。
占⽤业主共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位，属于业主共有。
法条解析：《物权法》第七⼗四条第⼆款规定：建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。
所以，⽬前多数商品房在销售时，开发商和购买者都会在合同中约定专门⽤来停放汽车的车库、车位，通过出租、出售或附赠等⽅式，约定其归业主专有或专⽤。
在这种情况下，不宜⼀概认为车库、车位归业主共有。
只有占⽤业主共有的道路或其他场地⽤于停车的车位，才属业主共有。
即使是业主共有的车位，收取⼀定的停车费也是合理的。
根据《物业管理条例》第五⼗四条利⽤物业共⽤部位、共⽤设施设备进⾏经营的，应当在征得相关业主、业主⼤会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关⼿续。
业主所得收益应当主要⽤于补充专项维修资⾦，也可以按照业主⼤会的决定使⽤。
物业公司接受业主⼤会或业主委员会的委托，有权对车辆在⼩区内公共场地或者占⽤业主共有道路的停放进⾏管理和收费。
收取的停车费按照物业公司与业主⼤会达成的协议进⾏利益分配。
实际上，物业公司并不是收取停车费的主体。
根据我国《物权法》规定，决定收取⼩区停车费的权利主体是业主⼤会或业主委员会。
物业公司只是受业主⼤会或业主委员会的委托，对业主停车进⾏收费，因此，也就不存在合不合法的质疑。
如因客观原因未能选举产⽣业主委员会的，可以由物业所在地的居民委员会代⾏业主委员会的职责。
因此，社区居民委员会也是决定收取⼩区停车费的权利主体。
小区车库的权属归谁一、小区车库的类型与权属问题《物权法草案》第76条第2款规定：在建筑物区分所有权关系中，会所、车库的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
对此持批评态度的不在少数，其理由在于，开发商在商品房预售、销售活动中处于绝对的优势，十分容易约定有利自己的条款，包括车库归属的条款，损害购房人的合法权益;在约定车库归属于开发商的情况下，虽然开发商声称商品房的售价中不含有车库部分，但实际上已经将车库面积公摊到了区分所有的商品房之中了，购房人支付了车库的价款，却无车库的权利。
于此场合，购房人，尤其是消费者作为购房人，很难举证成功地推翻开发商的主张。
有鉴于此，我国物权法不宜规定约定优先，而应另僻蹊径。
否则，开发商必然会借自己一手拟定的格式合同来损害小区业主的共同利益，对此笔者认为只有将小区车库分为法定车库、自行增设车库、奖励增设车库等种类，才能合理地、最大限度地保护业主、开发商各方的权益，以下将分述之。
二、法定车库及其归属法定车库，指法律、法规规定区分所有的建筑物乃至小区所应附设的车库。
此类规定属于强制性规范，开发商必须遵守，为区分所有的建筑物附设特定数量的车库，归建筑物区分所有权人拥有。
商品房预售合同、商品房销售合同不得以约定排除此类法定车库，或者说不得约定此类法定车库归属于开发商或物业管理公司;即使有此约定，也不发生法律效力。
这里存在的问题之一是：我国大陆目前规定法定车库的法，其位阶相对较低，多为地方性法规或者地方性规章，有的位阶更低，如某市规划局下发的《建筑工程规划设计要点通知书》。
一旦开发商的商品房预售合同、商品房销售合同有排除法定车库的约定时，此类合同约定是否必然无效则很难作出肯定的回答，原因在于，按照《中华人民共和国合同法》第52条5项的规定，以建筑物区分所有权中的共用部分。
三、小区车库所用土地的权利性质及其意义在某小区车库纠纷案中，某开发商将某小区的车库全部据为己有，出售给他人，其根据之一是，a小区业主分摊的国有土地使用权面积只是地表使用权，而本案开发商认为自己开发的车库所利用的是该块小区土地的地下空间利用权。
论物权法中车库的归属及相关法律问题一、本文概述本文旨在深入探讨物权法中车库归属及其相关法律问题。
物权法是调整物的归属和利用的法律关系，直接关系到社会经济秩序和人民群众的切身利益。
随着城市化进程的加速和汽车工业的发展，车库作为现代社会不可或缺的基础设施，其归属及其相关法律问题日益凸显。
本文将从物权法的角度出发，分析车库的归属权、使用权、处分权等核心问题，并探讨相关的法律争议和解决方案。
本文将阐述车库归属权的基本概念，包括车库的所有权、使用权、收益权和处分权等。
在此基础上，本文将分析车库归属权的法律特征和权属争议，探讨车库归属权的归属原则和归属方式。
本文将探讨车库归属权的行使和限制问题。
在车库归属权的行使过程中，车库所有者、使用者和管理者等各方利益的平衡问题不容忽视。
本文将从物权法的角度出发，分析车库归属权行使中的权利义务关系、限制条件和限制方式等。
本文将关注车库归属权纠纷的解决途径。
在实际生活中，车库归属权纠纷屡见不鲜，如何有效解决这些纠纷，维护各方合法权益，是物权法面临的重要课题。
本文将结合相关案例，探讨车库归属权纠纷的解决途径和解决方案。
通过本文的探讨，旨在深化对物权法中车库归属及其相关法律问题的理解，为相关立法和司法实践提供有益的参考。
也希望引起社会各界对车库归属权问题的关注，共同推动相关法律的完善和发展。
二、车库归属的法律规定在物权法领域，车库的归属问题涉及到法律对于不动产所有权的界定以及共有关系的处理。
我国《物权法》对于车库的归属问题作出了较为明确的规定。
根据《物权法》的相关规定，建筑区划内的车库首先应当满足业主的需要。
这意味着，在规划与设计阶段，车库的建设应当以满足业主停放车辆的需求为前提。
在销售或者附赠车库时，也应当优先考虑业主的需求。
对于车库的产权归属，《物权法》规定，住宅小区内的车库，如果其建设成本已经分摊到业主的购房款中，则车库应当视为业主的共有部分，由业主共同享有所有权。
如果车库的建设成本没有分摊到业主的购房款中，而是由开发商独立承担，则车库的所有权应当属于开发商。
我国物权法中车库归属及相关法律问题阐述车辆已成为现代人日常生活的必备工具，相应的，车库也成为城市中不可或缺的公共设施。
然而，在享有车库使用权时，车主和业主们却经常会遇到一些关于车库归属和相关法律问题的困扰。
本文旨在围绕我国物权法中车库归属及相关法律问题进行阐述，帮助车主和业主们更好地理解并合法享有车库权益。
全文将分为以下几个方面进行分析：1. 什么是车库？首先，我们要了解什么是车库。
车库是一个专门存放车辆的建筑物或者区域，通常是一个封闭的空间，具有防盗、防晒、防雨等功能，为车辆提供安全保障。
车库可分为私人车库和公共车库两种类型。
私人车库通常是业主住宅内部为车辆划出的专门停车位，而公共车库则是多个业主共用的集中停车区域，例如小区内的地下停车场。
2. 房产买卖中车库归属问题车库归属问题在房产买卖中经常会引起极大争议。
在现实中，许多业主夫妻在购房时可能并没有考虑到车库对归属以及车位占有的问题。
在购房过程中，要明确购买的房屋是否带车库，车库是否是业主的专有财产。
如果车库是业主的专有财产，则必须明确车库的证书、面积、位置等信息，并在购房合同中明确约定。
若购房时车库并未进行专项处理，需在购房合同中明确规定车库的归属及性质，明确车库是否属于共同资产或者共有财产，还需说明业主对车位的使用权。
3. 车库归属问题在继承和赠与中的处理业主在享有车库权益时有可能会遭遇突如其来的意外事件，例如房主去世、婚姻状况发生变化等。
这些事件对车库权益的继承和赠与会产生重大影响。
在继承过程中，根据《继承法》规定，房屋、车库等可物化为的财产均属于继承的财产。
在赠与过程中，需要严格遵守《物权法》的规定，明确表示赠与的对象、赠与的财产、赠与的目的及义务等。
4. 物业管理中的车库归属问题车库归属和使用权在物业管理中是一个十分复杂的问题。
在小区的物业管理中，车库的归属和使用需要遵守一系列法律规定和管理条款，例如出租车库、转让车库等。
物业管理公司有权对未经授权擅自使用车库的业主采取强制措施，例如扣除物业费、取消停车权利。
物权法关于小区车位的归属问题是怎样规定的对于小区车库车位归谁所有的问题，学界曾经有业主共有说、开发商所有说、国家所有说和约定归属说等几种意见。
2007年3月16日通过的物权法第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
”这没有问题。
有问题的是该条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
”这就等于确认，开发商是拥有车库所有权的，而且，车库是可以脱离土地使用权而单独存在的。
否则，开发商就无权出售、附赠或者出租车库。
这一立法规定，明显损害了法的公平正义精神，侵夺了业主们的土地使用权，将开发商原本没有的权益赋予了开发商。
这也是小区业主与物业公司关于停车费用纠纷不断的根源。
我们知道，法律没有对土地使用权的行使范围作出一般界定。
但是，常识告诉人们，土地使用权即对依法取得的土地按照规定用途自主地进行开发、利用和受益的权利。
这一权利必须是完整的，而不是残缺的，即开发、利用、受益的范围，既包括地表之上，也包括地表以下。
这就像一个国家的领土主权范围，既包括地表之上的天空，也包括地表之下的土层。
土地使用权范围的限制只能是，出于公共利益的需要而依法制定的国土管理和市政建设规划。
否则，这个使用权的范围可以上自国家领空的高度，下至国家矿藏的边缘。
除此而外，任何部门都不能以任何其他借口限制土地使用权人的土地使用权范围。
判断小区车库应当归谁所有的根据只能在于，车库所在的土地使用权归谁所有。
根据城市房地产管理法的规定，业主在取得房屋所有权的同时也取得了该房屋占用范围内的土地使用权。
换言之，小区的土地使用权是属于小区业主所有。
除了专有部分的土地使用权属于专有者之外，其他土地则属于全体业主共同共有。
因此，建设在小区业主共有土地上的车库，无论是地面车库，还是地下车库，都是依附于小区业主共有的土地和土地使用权而存在，因而也应当是属于小区业主共有的。
从物权法74条规定看地下车库归属之争内容摘要：住宅小区地下车库的归属之争由来已久，法学界向来也有不同的观点，但似乎从未有一种较为统一的观点占据上风。
从司法实践来看，法院也没有成熟的实务性意见。
人们将希望寄托于《物权法》出台，但物权法第74条的规定多少有些让人们失望，因为它并没有完全解决有关地下车库归属的争议，而是以“由当事人约定”这种回避的态度将此争议热点问题暂且搁置，不能不说是一种遗憾。
本人试从住宅地下车库归属在理论上的争议展开探讨，以请教于同仁。
关键词：物权法住宅小区车库地下车库归属一、有关住宅小区地下车库的理论之争（一）约定说住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中约定，确定其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权属于购房者共有。
该观点的依据在于：其一，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，因此地下车库不可能单独获得土地使用权，地下车库所使用的土地是业主交纳土地使用费的土地，该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。
除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。
其二，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如同道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物（房屋）一并出售、转移。
开发商根据政府规定兴建地下车库，是他的法定义务，该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位。
《物权法》第74条第二款采用的就是“约定说”，但是对没有约定或约定不明情形下如何处理，物权法并没有作出规定。
（二）成本说小区地下车库归属要看建设成本是否已纳入商品房的成本，当开发商未将小区地下车库建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，其产权属于开发商，反之，属于购房者共有。
The greatest gift we receive from nature is life.通用参考模板（页眉可删）小区内地下车库的所有权与使用归属是怎么规定的?物权法明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
一、问题的提出开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领到产权证的，多年来，人们很少对此进行追问。
今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。
现将该案例简述如下：星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。
小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。
年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载："使用权面积"和"其中分摊面积"都是7697.6平方米。
开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。
但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。
开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。
为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。
开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。
年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。
同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。
其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。
引言近十年中国的经济有了飞速的发展，使城市居民的收入有了很大的增长，中国的汽车工业和房地产业取得了长足的进步，使有越来越多的人拥有了自己的车子和房子。
但居民拥有私家车的数量急剧增长的，带来的并不都是好事，其中影响比较大，各方关注比较集中的问题就是小区车库的归属问题。
一方面，开发商在兴建商品房的时候，都会建造一定数量的车库和车位，这在一定程度上缓解了业主停车难的问题，但也未能从根本上解决问题。
因为，第一，开发商建造车库和车位的数量远远不能满足所有业主停车的需求，第二，开发商握有车库和车位实际上的控制权，在如何支配车库和车位归谁所有的问题上，开发商处于绝对的强势地位。
另一方面，购房者在买商品房的时候，在支付购房款后，认为拥有房屋所有权的同时，车库和车位做作为配套设施，理所应当得到车库和车位的所有权。
而开发商往往不会这么仁慈大方，这就造成了车库和车位究竟归谁所有？谁拥有车库和车位的所有权？为此业主和开发商出现对簿公堂的现象也就屡见不鲜了。
而这些纠纷产生的根本原因在于中国城市居民私家车的拥有量及增长量远远超过了小区停车位的供应量和增长量。
2007年3月16日中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国物权法》，其中第六章业主的建筑物区分所有权对小区车库归属问题做出了法律规定，但是有很多法学专家对此提出了质疑，认为此规定不够全面，过于笼统。
所以对物权法中车库的归属及相关法律问题的讨论和分析有着极为重要的理论价值和现实意义。
一、小区车库、车位的类型及其法律属性（一）小区车库、车位的类型目前，小区内供业主停车的地方有两种：一种是封闭的车库，以地下车库居多，所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间，以存放车辆为目的的附属建筑物[1]。
这种地下车库多存在于高档小区中。
另一种是地面非封闭型停车场，这种停车场被划分为一个个车位，以露天的居多，也有搭建简易蓬顶的[2]。
虽然车库也要划分为一个个的车位来使用，但其不同于地面的停车场，两者的主要区别是：第一，车库是具有四周封闭的空间，具有建筑物的特性，停车位不具备建筑物的特性；第二，地面停车位的开发几乎不需要成本，而地下车库的开发成本相对较高。
这是简单的从车库车位的形态进行的分类。
如果从车库车位的性质功能上分析，可以借鉴我国台湾地区关于停车位的做法,在我国台湾地区按是否依法强制规定为标准,将区分建筑物附属的停车场划分为:法定停车场,自行增设停车场,奖励增设停车场三种[3]。
法定停车位是一种属法律强制必须设置的停车位,它是法定停车空间及紧急避难空间,性质上属于大厦区分所有人的共同所有财产,不得单独转让,属于建筑物的共同所有部分,附属于建筑物,不得单独转让[4]。
这样可以在一定程度上减少车库归属的争议,并以此提高小区业主的生活质量。
作为区分所有建筑物配套设施的法定停车位,仅能供区分所有权人共用,不得转让给非区分所有权人,但可以对外出租或为第三人设定专用权,以提高停车场的利用率[5]。
我认为,台湾地区将停车位区分为法定与约定两种,的确具有一定的合理性。
如果法律上规定了法定停车位,开发商将具有法定的义务来设立一定数量的停车位,确实可以减少各种纠纷。
就我国现行的《物权法》第七十四的相关规定，可以把车位车库划分为两种，一是建筑区划内规划用于停放汽车的车位和车库，二是建筑区划内非规划用于停放汽车的车位和车库，也就是占用业主共有道路车位和车库，这多指是地面上的停车位。
（二）小区车库、车位的法律属性由于车库和停车位是两个不同的概念，两者有着本质的不同，所以对两者的法律属性，必须区别对待。
1.车库的法律属性。
车库往往修建在地下，周围有墙壁和屋顶，可以认定为独立的建筑物。
这和房屋的产权应该是并列的，不是附属于房屋。
所以，业主购买房屋拥有房屋产权的同时，不应该理所当然拥有车库的所有权。
除非购房款中包括了购置车库的价款或者业主单独购买，那么业主可以拥有车库的所有权。
如果是租用，那么业主仅拥有使用权。
2.停车位的法律属性。
根据我国《物权法》的规定，停车位被划分为建筑区划内规划用于停放汽车的停车位和建筑区划内非规划用于停放汽车的停车位，所以虽然同样是停车位，但其法律属性却截然不同。
对于建筑区划内规划用于停放汽车的停车位，由于是开发商投资兴建，所以开发商拥有对停车位的所有权，开发商有权将其出售、出租或赠与。
对于建筑区划内非规划用于停放汽车的停车位，也就是占用业主共有道路兴建的停车位。
由于在业主的购房款中，除了房屋本身的价款外，通常还包括了公共道路面积的价款，开发商对此类停车位开发的成本已经被业主吸收，所以其所有权应该归业主所有。
对于这点我国《物权法》第74条第三款已有明确规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
正是车库与停车位的法律属性存在本质的区别，所以导致两者在权利使用时要区别对待。
这主要涉及车库和停车位的出租、流转和抵押问题，特别是停车位的出租、流转和抵押的问题比较复杂。
这一点我将在后文中有详细地阐述。
二、我国物权法对于车库、车位归属的规定（一）关于小区车位、车库权属问题的争论及我国物权法规定的合理性在《物权法》颁布之前，就围绕着小区车库如何归属的问题上，主要流行五种法学观点分别是业主所有说、开发商所有说、国家所有说、公摊面积说、约定归属说[5]。
其中前三种法学观点分别从业主、开发商、政府的角度出发，代表着各个不同阶层团体的想法和利益。
公摊面积说是司法实践总结出来的法学观点。
而约定归属说是从民法最基本的私法自治原则推理而得。
我认为前四种法学观点有一定的弊端和不足，如果在实际解决小区车库归属这个问题上，应用起来会存在一些局限性。
《物权法》颁布之后，是采取了约定归属说，我认为采用此说的合理性有：第一,充分体现私法自治原则。
私法领域中奉行的基本原理是自治。
物权法作为私法的重要组成部分,作为财产归属与利用的基本法,其也应遵循自治的内在要求。
由于财产归属利用的多元化,通过私法自治,才能够很好地协调各方利益,实现各种利益归属的最大化。
因为只有当事人才是自身利益的最佳判断者,法律不能越俎代庖地替当事人进行选择。
我国《物权法》作出了对车库的归属应当根据约定来进行确定,正是体现了私法自治的要求。
这有利于买房人和开发商通过平等协商来充分地体现自身的意志和利益,也最有利于争议的解决。
法律上没有明确规定的话,表明法律上没有作出预先的判断,实际上留给双方自己去解决。
第二,符合市场经济的内在要求。
通过约定解决归属,实质上是通过市场机制解决纠纷。
在市场经济条件下,将此问题交给市场来解决,通过交易,在车库的归属上实现各方利益的最大化。
当然这里也存在着一种风险。
如果是一个完整的竞争市场,通过市场机制可以实现资源的优化配置。
但是如果房屋市场是一个卖方市场,房屋仍然是供不应求,在此情况下,开发商有可能通过格式合同保留车库的所有权,这有可能对业主不利。
开发商都是精明的商人,他们订立合同都是请了律师进行了反复推敲的,所以,在合同里面肯定要规定有关车库的归属归开发商所有；而且合同都是格式合同,业主都只能被迫接受。
解决这个问题,有待于市场经济进一步发展和完善。
在实践中,这个问题很大程度上是由房屋买卖市场决定的,如果房屋处于卖方市场,车位价值就会升高,即使将车库作为共有财产,也不一定可以降低业主使用车库的成本,因为开发商有可能将车库纳入房屋的价格。
如果房屋处于买方市场,如果开发商开发的房子根本卖不出去,他就不可能把车位的价格抬得过高,为了卖掉房子,他可能会把车位进行搭售 ,这是完全可能的。
所以,在市场竞争的情况下,对于买受人来说,要获得较好的居住配套环境,就要付出合理的成本和对价[6]。
第三,有利于对车库有效利用和管理。
车库是一个整体,如果再区分各个车位,简单地归业主所有,也无法找到一个合适的标准,将各个车位公平地划分给每个业主。
在实践中,有些车库的价值非常大,而且车库的位置、大小不同,相应地价值也不同。
有的人有车,有的人没有车；有的人车大,有的人车小。
如果要归业主共同管理,怎么协调是一个大问题。
在业主人数众多的情况下,即使通过业主委员会来分配,在使用管理方面的效率也会大大降低,这势必也会引发诸多纠纷。
第四,有利于鼓励开发商修建车库。
多年来,我国城市建设忽略了车位的建设,造成了目前城市车位紧张的状况,停车难的问题非常突出,当然,这也与我们汽车市场发展太快有关系。
我们已经成为世界第二大市场消费国家,将来还会进一步发展。
这就需要鼓励开发商尽可能开发更多的车位,来缓解目前这种紧张的局面。
车库具有独立的使用价值与交换价值,其是一种独立的财产,可以进行转让。
在停车难的问题越来越突出的情况下,车库的价值也会增长。
正如美国学者Henry Hansmann认为,如果某些财产成为共有物,需要采取一种对开发商形成强有力的刺激的机制, 使其提供高质量的房屋产品[7]。
这就有必要刺激投资,使开发商从利益驱动考虑为小区业主提供必要的、合理的车位。
但如果将车库规定为业主的共有财产,那么,开发商就没有足够的动力来解决建筑车库。
最后,因为车库非常紧张,停车越来越难,受损害最大的还是业主。
第五，提供约定解决纠纷是对实践中的经验的总结,从现实来看,一些地方性的法规规定以及实践中的做法基本上是通过当事人的约定来确定其归属。
从我国的实践情况来看,大都是按照协议进行转让,才能进行登记。
如2003年北京市政府颁布的《北京市城市房地产转让管理办法》第13条规定:“房地产转让时,相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的,应当在房地产转让合同中载明；没有载明的,视为一并转让。
”这个规定将车库、车位定位为建筑物的附属设施,依据主物与从物的原理,主物转让的,其从物一并转让,但当事人有约定的除外,所以,“没有载明的,视为一并转让。
”此种做法既协调了开发商的利益,也在一定程度上维护了业主的利益。
因为如果没有通过协商就难以考虑到业主的利益,所以物权法正是基于这些经验的基础上,作出了“已约定,按约定；没有约定,按法定”的规定。
所以,正是基于以上五点理由，我国《物权法》采用约定归属说是比较合理的，但存在一些不足，我在下文中有详细地阐述。
（二）我国物权法有关车库、车位归属的相关规定的缺陷2007年3月16日中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国物权法》，其中第六章第74条业主的建筑物区分所有权对小区车库归属问题做出了如下法律规定。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
