5房产买卖和评估

房地产估价报告估价项目名称：太一御江城 1栋306单元委托方：估价方：湘府房地产评估有限公司估价人员：指导老师：报告编写：湘府评字（2015）06号编写日期：2015.1.12-2015.1.23目录一、摘要 (2)二、致委托方函 (3)三、估价师声明 (4)四、估价的假设和限制条件 (5)五、估价结果报告 (7)六、估价技术报告 (11)七、附件 (18)摘要本次估价对象为益阳市赫山区滨江路太一御江城1栋306单元，建筑面积86㎡，用途为商品住宅房，该楼为框剪结构，精装修。

估价对象所在小区毗邻大禹广场东侧，环境良好，交通便利。

本次估价目的为房地产进行市场转让提供价值依据，估价时点为2015年1月20日，估价方法采用市场比较法、收益法和成本法。

最终估价结果为人民币273802元，大写：贰拾柒万叁仟捌佰零贰圆整，建筑面积单价3184元/㎡。

致委托方函房屋所有权人何建民先生：受贵方委托，我所估价人员，于2015年1月12日至2015年1月23日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》，经现场勘验和社会调查，采用市场比较法、收益法和成本法，对贵方拟进行市场转让的商品房进行了评估。

经评估，估价对象太一御江城1栋306单元，建筑面积86㎡，占用土地面积86㎡，在估价时点2015年1月20日的市场评估总值为人民币273802元，大写：贰拾柒万叁仟捌佰零贰圆整，建筑面积单价3184元/㎡。

现将评估情况及结果报告给你们。

湘府房地产评估有限公司法人代表： \2015年1月23日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

最简单的房屋买卖协议书(范本)5篇篇1甲方（卖方）：姓名：身份证号码：联系方式：乙方（买方）：姓名：身份证号码：联系方式：鉴于甲方拥有位于__________（地址）的房产，乙方有购买该房产的意向，双方经友好协商，达成以下协议：一、房屋基本情况1. 房屋地址：__________2. 房屋面积：__________平方米3. 房屋结构：__________4. 房屋用途：__________5. 房屋产权年限：__________年二、买卖条件1. 甲方同意将房产以人民币__________元（大写：__________元整）的价格出售给乙方。

该价格为净价，甲方已结清该房产的所有贷款、税费等费用。

2. 乙方应在协议签订后__________日内向甲方支付人民币__________元（大写：__________元整）作为定金。

定金将在结算时抵充房款。

3. 甲方应在收到定金后__________日内将房产交付给乙方，并协助乙方办理房屋过户手续。

4. 乙方应在办理过户手续后__________日内向甲方支付剩余房款人民币__________元（大写：__________元整）。

5. 甲方应保证所售房产的合法性，如因房产产生的纠纷、债权债务等均由甲方负责处理。

6. 乙方应保证购买房产的诚意，如因乙方原因不履行购买义务，定金不予退还。

7. 双方应共同遵守相关法律法规，确保房产买卖的合法性。

三、违约责任1. 如甲方违约，应双倍返还定金给乙方；如乙方违约，定金不予退还。

2. 如因一方违约导致房产买卖未能完成，违约方应承担相应的违约责任。

3. 如因不可抗力导致房产买卖未能完成，双方应友好协商解决。

四、其他约定事项1. 双方应在协议签订后__________日内办理房产过户手续。

过户过程中产生的税费、评估费、中介费等均由乙方承担。

2. 甲方应在过户手续办理完毕后向乙方交付房产钥匙、物业交割等事项。

3. 双方应共同配合办理银行按揭贷款等手续，确保贷款顺利发放。

第五章房地产评估（答案解析）一、单项选择题1. 根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为（）。

A．30 年B．40 年C．50 年D．70 年【正确答案】C【答案解析】参见教材155 页。

2. 某一宗土地用于住宅开发时的价值为300 万元，用于商业大楼开发时的价值为500 万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。

城市规划确认该土地可用于住宅或工业。

该宗土地的价值应评估为（）。

A. 500 万元B.300 万元C.280 万元D.360 万元【正确答案】B【答案解析】最佳使用原则的运用3. 某宗土地1000 平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（）A. 建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米B. 建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米C. 建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米D. 建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米正确答案】C答案解析】容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行.A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。

4. 单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（）。

A. 单位价格B. 土地使用权价格C.总价格D.楼面地价【正确答案】D【答案解析】参见教材164-165 页楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。

楼面地价=土地总价格/建筑总面积容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率容积率=建筑总面积/土地总面积楼面地价=土地单价/容积率5. 根据《城市房地产管理法》的规定，我国实行房地产交易价格（）制度。

A. 评估B.申报C.公示D.登记【正确答案】B【答案解析】参见教材165 页6. 某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400 万元，综合资本化率为8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（）A. 8%B. 6%C. 5%D. 4%正确答案】C答案解析】参见教材179 页(L+B)刈二L 氷1+ B M2所以：(600+1400) X8.5%= 600M1+1400X I0%，从而有r1=5%7. 假定土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，土地价值为1000 万元，建筑物价值为5000 万元，房地产的综合资本化率应为( )。

例：某市印染厂由于经营不善、生产工艺落后而陷于困

境，为调动企业流动资金，决定将坐落于某市中山路 38号之一的该厂门市部的房屋转让给一私营企业作商 铺。中山路38号印染厂的土地是50年代建厂初期由 政府划拨供其建设厂房作生产经营之用的，转让的门 市部占地85平方，是该划拨土地的一部分。1995年 12月，印染厂与私营企业签订房屋转让合同，合同约 定：印染厂（甲方）将位于中山路38号之一的房屋， 建筑面积85平方米，转让给某私营企业（乙方），房 屋的所有权归乙方，房屋所占土地的使用权仍由印染 厂持有。经有关物业评估机构评估，该房市值人民币 50万元，成交价人民币50万元。 请回答： （1）该房地产转让合同的内容是否符合法律规定？ 为什么？ （2）本案中的房地产转让应符合哪些条件？ （3）本案所涉及的土地是否需办理房地产出让手 续？
第二场官司了结后，倪振兴就匆匆向银行，一次性 付清了剩余的5万元贷款。但妹夫王旦良却依然坚 持不给他签字过户房子，于是双方打起了第三场房 屋确权官司。官司了解后，倪振兴如愿以偿的拿到 了房屋产权，而王旦良也拿到了欠款，但他为费尽 周折拿到这笔钱感到后悔不迭。 同样后悔的还有倪振兴。他当初借名买房只是为了 节省1500元，现在单为打官司就花进去了3万多元， 这还不包括长达4年的时间和精力，以及很难弥合 的亲情。
五、房地产转让合同与土地 使用权出让合同的关系
土地使用权出让合同是房地产转让合同的 基础
房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义 务随之转移。 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土 地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的 使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年 限。
六、房地产转让中的 相关法律问题