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2021年房屋征收评估技术细则

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*欧阳光明*创编 2021.03.07

*欧阳光明*创编 2021.03.07 附件1：

欧阳光明（2021.03.07）

被征收房屋分类及其说明

一、住宅房屋分类

住宅房屋 成套住宅 指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。

独门院落 指办理合法手续后建造的独门独院二层（及二层以上）住宅房屋，院落为独家使用（独立产权），房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。

非成套住宅 以上两类房屋以外的房屋。

二、非住宅营业用房分类

营

业

性

用

房 商场类建筑 以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务之用。

商铺类建筑 以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。

商务类建筑 以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。

娱乐类建筑 各类歌舞厅、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设施较复杂。

旅馆类建筑 分为普通旅馆、招待所和准星级、三星级、四星级、五星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。 *欧阳光明*创编 2021.03.07

*欧阳光明*创编 2021.03.07 餐饮类建筑 各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公共卫生间。

其他类建筑 上述类型之外的其他营业性质用房。

三、非住宅非营业用房分类

非营业性用房 工业性建筑 以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。

办公性建筑 以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。

公共性建筑 以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。

附件2：

可比实例选择要求及说明

以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。

一、可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段。

二、可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同。

三、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构。

四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。

五、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。

六、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。

七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标*欧阳光明*创编 2021.03.07

*欧阳光明*创编 2021.03.07 准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格。

八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。

九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。

附件3：

标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求

一、住宅标准样本房屋设定要求

采用基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型特征，设定“标准样本住宅”。设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：

1.为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。

2.一般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成套房屋。

3.一般情况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新。

4.成套住宅标准样本房屋设定说明表

是否成套 套型 结构 所在层次 已使用年限 朝向

成套 二室半一厅 混合5层 1-5 10年左右 一室朝南

坐落位置 小区配套 室内水电及装修 其他条件

征收范围相对中央位置 同征收范围内的配套情况 普通室内装修，普通厨卫设施 采光、通风、日照、休息等条件中等 *欧阳光明*创编 2021.03.07

*欧阳光明*创编 2021.03.07 建筑面积 70－100m2 分摊占地 权属及证照情况 产权，证照齐全

5. 独门院落住宅标准样本房屋设定说明表

是否独门院落 套型 结构 已使用年限 朝向

独门院落 一层三间 混合一等或二等 10年左右 一间朝南

坐落位置 小区配套 室内水电及装修 其他条件

征收范围相对中央位置 同征收范围内的配套情况 普通室内装修，普通厨卫设施 采光、通风、日照、休息等条件中等

建筑面积 140-220 m2 分摊占地 权属及证照情况 产权，证照齐全

6.非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.8m—3.0m，一等或二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。

二、住宅房屋评估中可比实例选择要求

1.可比实例应是与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。

2.可比实例应是砖混结构的多层一般装修住宅房屋。

3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近。

4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。

5.可比实例的交易类型应是一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。

6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产交易案例应优先选用。

7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。

8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％。

9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过*欧阳光明*创编 2021.03.07

*欧阳光明*创编 2021.03.07 20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。

三、独门院落调整系数

合法院落

面积S（㎡） S≤10 10＜S≤20 20＜S≤30 S＞30

调整系数Ｋd 106 108 110 112

合法院落面积=合法建设用地面积-建筑占地面积

附件4：

住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表

一、成套住宅房屋实体因素修正系数表

1.住宅房屋结构因素修正系数p1表

结构类型 钢混结构 砖混结构 砖木结构 简易结构

一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等

系数取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85

74-79

2.住宅房屋成新因素修正系数p2表

房屋成新 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上

系数取值 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108

3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表

卧室朝向 北 西 东 一间朝南 两间朝南 三间及以上朝南

修正系数 97 98 99 100 101 102

注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。

4.住宅房屋层次因素修正系数p4表

楼层数

楼层系数(%)

所在楼层 一层楼 二层楼 三层楼 四层楼 五层楼 六层楼 七层楼 *欧阳光明*创编 2021.03.07

*欧阳光明*创编 2021.03.07 一 100 100 100 100 100 100 100

二 100 110 105 105 105 105

三 90 110 110 115 115

四 85 105 110 115

五 80 100

105

六 70 95

七 65

说明：a.底层为车库的，底层系数增加0.5，顶层系数减少0.5。

b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2-5，具体取值根据阁楼高度及可利用状况确定。但顶层阁楼有产权的，不适用本表楼层系数，房屋（含阁楼）的综合价格由评估机构评估确定。

c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少0.5。

上表数字可以根据实际情况在分值上作±0.5的浮动。

二、独门院落住宅实体因素修正系数表

1.住宅房屋结构因素修正系数p1表

结构类型 钢混结构 砖混结构 砖木结构 简易结构

一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等

系数取值 110-114 106-110 103-106 98-102 93-97 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79

2.住宅房屋成新因素修正系数p2表

房屋成新 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上

系数取值 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108

3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表

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房屋拆迁评估技术

房屋拆迁评估技术

房屋拆迁评估技术

房屋拆迁评估技术是指在城市房屋拆迁过程中，对被拆迁房屋进行合理、公正的价值评估的一系列方法和技术规定。这个过程通常由具备相应资质的房地产价格评估机构按照国家和地方制定的相关法律法规以及技术规范来执行。以下是一些关键步骤和要点：

1.选择估价机构：

拆迁前，政府或拆迁主体需委托具有合法资质的房地产评估机构来进行评估工作。

2.现场勘查与资料收集：

评估人员会到现场对被拆迁房屋进行实地调查，了解房屋的结构、面积、成新率（即房屋的新旧程度）、装修状况、附属设施等详细情况，并收集相关产权证明和技术资料。

3.综合分析：

评估人员依据现场测定的数据及有关市场行情、基准地价、周边类似房产交易案例等因素，对被拆迁房屋的价值进行全面综合分析。

4.估价方法：

根据不同地区的技术细则，可能采用市场比较法、收益法、成本法等多种评估方法，以确定合理的补偿价值。

5.估价报告编制：

评估结果将形成书面的房屋拆迁估价报告，包括估价目的、估价对象概况、估价原则、估价方法选用及其理由、估价过程、估价结果等内容。

6.公示与异议处理：

估价结果需按规定进行公示，接受社会监督，被拆迁人对估价结果有异议时，可以申请复核或鉴定。

7.安全与合规性：

在实际拆迁过程中，还涉及施工企业的资质审核、安全督察小组的设立、施工区域的安全管理等问题，确保整个拆迁工程符合安全管理规定和技术规范要求。

8.地方规范：

不同地区的拆迁评估可能会根据地方性法规和政策制定具体的评估技术规范，例如上海市、泰州市等地会有其针对性的城市房屋拆迁评估技术细则。

通过以上步骤和技术规范，力求保证房屋拆迁评估的公正性和透明度，维护各方合法权益。

房屋拆迁评估实施方案

房屋拆迁评估实施方案

房屋拆迁评估实施方案

一、背景介绍。

房屋拆迁评估是指对需要拆迁的房屋进行评估，确定其价值和补偿标准的过程。在城市更新、基础设施建设等过程中，房屋拆迁评估是至关重要的一环。因此，制定科学合理的实施方案对于保障拆迁户的合法权益、维护社会稳定具有重要意义。

二、评估范围。

1. 拆迁房屋的类型，包括住宅、商业用房、公共设施等。

2. 评估的内容，房屋的建筑结构、使用年限、装修情况、周边环境等因素。

3. 评估的标准，根据当地政府相关规定和市场价格进行评估。

三、评估流程。

1. 信息收集，收集拆迁房屋的相关资料，包括房屋所有权证、土地证、房屋结构、面积、周边环境等信息。

2. 实地勘察，派遣专业评估师对拆迁房屋进行实地勘察，了解房屋的实际情况。

3. 数据分析，对收集到的信息进行综合分析，确定房屋的评估价值。

4. 编制评估报告，将评估结果整理成评估报告，报告内容应真实客观，数据准确可靠。

四、评估标准。

1. 市场价值，根据当地市场行情和政府规定的标准，确定房屋的市场价值。

2. 补偿标准，根据评估结果，确定拆迁户的补偿标准，包括货币补偿、安置房等。 3. 公平公正，评估过程应当公平公正，保障拆迁户的合法权益，避免出现偏颇和不公平现象。

五、风险控制。

1. 专业人员，评估工作应由具备相关资质和经验的专业评估师进行，避免出现评估不准确的情况。

2. 数据可靠，评估过程中所采集的数据应真实可靠，避免因数据错误导致评估结果失真。

3. 法律风险，评估过程需严格遵守相关法律法规，避免因违法行为而引发的法律纠纷。

六、实施方案。

1. 评估机构，确定专业评估机构进行房屋拆迁评估工作。

2. 评估标准，严格按照当地政府规定的评估标准进行评估。

3. 评估报告，编制真实客观的评估报告，报告内容应当详尽清晰，数据准确可靠。

4. 监督检查，加强对评估工作的监督检查，确保评估过程的公平公正。

七、总结。

房屋拆迁评估实施方案的制定，对于保障拆迁户的合法权益、维护社会稳定具有重要意义。只有科学合理的评估才能有效保障拆迁户的权益，促进城市建设和社会进步。因此，评估工作应当严格按照相关规定和标准进行，确保评估结果的客观真实、公平公正。

宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则

宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则

宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则（试行）

宿政办发〔2011〕76号

来源： 作者： 发布时间：2011-4-30 16:10:10 【字体调整：大 中 小】

第一章 总 则

第一条 为了规范市区国有土地上房屋征收评估工作，维护被征收人的合法权益，保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则（试行）。

第二条 本细则适用范围：在市区范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动，适用本细则（试行）。

第三条 从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）。市房屋征收部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供被征收人选择。 第四条 承担国有土地上房屋征收评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则（试行）第三条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。每个国有土地上房屋征收估价项目，评估机构均应派出至少二名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，其他人员应当持有市国有土地上房屋征收评估工作人员上岗证。

第五条 估价对象为被征收范围内经现场查勘认定具有合法产权的被征收房屋（含其占用范围内的国有土地使用权、装饰装修）及其附属物，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

第六条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。

第七条 估价时点为房屋征收决定公告之日。

第八条 价值标准为公开市场价值，不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。

第九条 价值构成为被征收房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及提前搬迁奖励。住宅和商业经营性房屋合法占用土地面积等于或小于合法房屋建筑面积的，土地价值已在房屋评估时体现，不再单独估价。 第十条 征收估价应当按照下列程序操作：

常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术详细介绍

常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术详细介绍

常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则（试行）

第一章 总则

第一条 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上 房屋征收与补偿条例》以及 《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等法律、 法规和有关规定，制定本细则。

第二条在本市国有土地上，从事房屋征收评估（以下简称征收评估）的房 地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。

第三条征收评估的对象为征收范围内经现场查勘认定的被征收房屋及其 附属物（含其占用范围内的国有土地使用权）。

第四条征收评估目的统一表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依 据，评估被征收房屋的价值”。

征收评估的时点为房屋征收决定公告之日。

征收评估的价值标准为公开市场价值， 不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素 的影响。

第五条被征收房屋的类似房地产的市场价格是指在评估时点与被征收房 屋类似的房地产市场价格。类似房地产市场价格，既包括了被征收房屋的价值, 也包括了房屋占用范围内的土地使用权的价值。

类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、规模、建筑结构、新旧程度、 档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。

第六条 同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机 构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。

两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的， 各房地产

估价机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技 术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。

第七条被征收房屋分为住宅和非住宅两类，其中，住宅分为成套住宅和非 成套住宅两类。成套住宅是指房屋套内有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规 划等部门同意，按统一规划、设计、建造的，一梯二户或二户以上多层单元式住 宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分为营业用房和非营业 用房两类。营业用房是指符合规定能够对顾客提供有形商品买卖并进行直面服务 活动的合法场所；非营业用房是指除营业用房以外的所有非住宅。 第八条市区住宅和非营业用房根据所处的位置划分为不同的区位等级,