某房地产项目可行性研究报告
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某房地产项目可行性研究
一、 项目总论
（一） 项目背景
项目用地：汀棠公园以东地块
项目开发背景：芜湖市国土资源局发布了鸠江区汀棠公园以东地 块的国有建设用地使用权拍卖出让公告， 该地块无论位置还是配套来 说都是区域的掌上明珠”
（二） 承担可行性研究的单位
*****投资顾问有限公司
（三） 研究工作依据
根据芜湖海创置业责任有限公司委托，依照委托书和上述文件以 及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。
二、 项目投资环境和市场研究
（一）市场宏观背景
1•全国投资环境
2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增 长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705 亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投 资的比重为69.1%.
全国房地产开发投资增速
6
4--------------------------------------------------------------------------------------------------
2 ----------------------------------- ------------------------------------------------------
—房地产开发投资壇速（％）
2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况
指标 绝对量 冋比增长（%）
房地产开发投资（亿兀） 21291 10.4
其中：住宅 14705 13.3
办公楼 1193 -0.1
商业营业用房 2743 -6.5
房屋施工面积（万平方米） 646556 1.5
其中：住宅 441540 1.9
办公楼 30849 0.3
商业营业用房 86559 -3.3
房屋新开工面积（万平方米） 34615 9.7
其中：住宅 25531 12.2
办公楼 1105 -2.3
商业营业用房 3441 -10.7
房屋竣工面积（万平方米） 20709 -10.1
其中：住宅 14198 -14
办公楼 941 -0.2
商业营业用房 2676 -7.2
土地购置面积（万平方米） 3802 0.5
土地成交价款（亿兀） 1634 20.3
商品房销售面积（万平方米） 30088 3.6
其中：住宅 26114 2.5
办公楼 754 -2.8
商业营业用房 2021 9.6
商品房销售额（亿元） 25597 10.4
其中：住宅 21609 11.4
办公楼 1103 -8.2
商业营业用房 2207 7.9
商品房待售面积（万平方米） 57329 -16.7
其中：住宅 29167 -25.4
办公楼 3637 -4
商业营业用房 14639 -8.6
房地产开发企业到位资金（亿
元） 36770 3.1
其中：国内贷款 6957 0.9
利用外资 16 -78.4
自筹资金 11449 5.1
定金及预收款 11130 11.2
个人按揭贷款 5160 -6.8
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况
地区 投资额（亿元） 冋比增长（%）
房地产 住宅 房地产 住宅
全国总计 21291 14705 10.4 13.3
东部地区 12277 8470 11.8 14.1
中部地区 4443 3200 15 19
西部地区 4122 2725 2.9 6.9
东北地区 449 310 1.3 -3
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况
商品房销售面积 商品房销售额
地区 绝对数 冋比增长 绝对数 冋比增长
（万平方米） (%) （亿元） (%)
全国总计 30088 3.6 25597 10.4
东部地区 12491 -7.3 14126 -0.9
中部地区 8264 14.6 5319 28.2
西部地区 8376 12 5430 29
东北地区 957 8.5 723 26.6
2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资 12277亿元，同比增 长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿 元，增长15.0%,增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元， 增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长 1.3%， 1-2月份为下降15.3%。
2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积 646556万平方米， 同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积 441540 万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%， 增速提高6.8个百分点。其中，住宅新开工面积 25531万平方米，增 长12.2%。房屋竣工面积20709万平方米，下降10.1%，降幅收窄2 个百分点。其中，住宅竣工面积14198万平方米，下降14.0%。
2018年1-3月份，房地产开发企业土地购置面积 3802万平方米， 同比增长0.5%，1-2月份为下降1.2%; 土地成交价款1634亿元，增 长20.3%，增速提高20.3个百分点。
2017-2018年全国房地产开发企业土地购置面积增速
二、商品房销售和待售情况
2018年1-3月份，商品房销售面积30088万平方米，同比增长 3.6%,增速比1-2月份回落0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长 2.5%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长 9.6%. 商品房销售额25597亿元，增长10.4%，增速回落4.9个百分点。其 中，住宅销售额增长11.4%，办公楼销售额下降8.2%，商业营业用房 销售额增长7.9%。
2017-2018年全国商品房销售面积及销售额增速 18 ------------------------------------------------------------------ 代・3励
WV IV vl
—房地产幵发企业土地购置更料堵速（旳
2018年1-3月份，东部地区商品房销售面积12491万平方米，同 比下降7.3%,降幅比1-2月份扩大1.8个百分点；销售额14126亿元， 下降0.9%，1-2月份为增长6.7%。中部地区商品房销售面积8264万 平方米，增长14.6%，增速提高3.9个百分点；销售额5319亿元，增 长28.2%，增速提高3.1个百分点。西部地区商品房销售面积 8376 万平方米，增长12.0%，增速回落1个百分点；销售额5430亿元，
增长29.0%，增速回落1.2个百分点。东北地区商品房销售面积 957 万平方米，增长8.5%，增速回落6.7个百分点；销售额723亿元，增 长26.6%，增速回落8.6个百分点。
2018年3月末，商品房待售面积57329万平方米，比2月末减少
1138万平方米。其中，住宅待售面积减少 954万平方米，办公楼待 售面积增加43万平方米，商业营业用房待售面积减少 203万平方米。
三、房地产开发企业到位资金情况
2018年1-3月份，房地产开发企业到位资金 36770亿元，同比增 长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。其中，国内贷款6957 亿元，增长0.9%;利用外资16亿元，下降78.4%;自筹资金11449 亿元，增长5.1%;定金及预收款11130亿元，增长11.2%;个人按揭 贷款5160亿元，下降6.8%。
2017-2018年全国房地产开发企业本年到位资金增速
—房地产开发企业本年到位资金增速(%)
四、房地产开发景气指数
2018年3月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)
为101.50,比2月份回落0.16点。
五、新建商品住宅销售价格变动情况
从环比看，新建商品住宅销售价格下降的城市有 10个，上涨的 城市有55个,持平的城市有5个。最高涨幅为2.1%,最低为下降0.4% 从同比看，新建商品住宅销售价格下降的城市有 10个，上涨的城市 有60个。最高涨幅为12.3%，最低为下降2.3%。
3. 芜湖市投资宏观背景
一、开发投资、建设情况
全市完成房地产开发投资408.27亿元，同比增长13.9%。市区完
成房地产开发投资298.49亿元，同比增长9.0%。 101
1009
100 3 2017-2018年国房景气指数走势图
101 8
101 7
101 6
101 5
101 4
1012
101.2
101 1 101 74
Y-国房具弓指数（％）
全市房屋施工面积2884.59万平方米，同比增长0.9%;房屋新开工 面积688.94万平方米，同比增长71.6%;房屋竣工面积434.61万平方 米，同比增长7.8%。市区房屋施工面积1873.12万平方米，同比下降 8.9%;房屋新开工面积395.89万平方米，同比增长82.8%;房屋竣工面 积206.14万平方米，同比下降39.1%。
二、商品房销售情况
全市商品房销售面积740.08万平方米，同比增长13.41%;销售金额为 429.73亿元，同比增长16.30%。市区商品房销售面积524.1万平方米， 同比增长17.47%;销售金额为321.18亿元，同比增长15.80%。
二、项目用地分析及评价
1. 该地块位置解
鸠江区汀棠公园以东地块东至弋江中路绿化带，西至规划支
路，南至赤铸山路，北至规划水系，土地面积 11.2567万方，地块 规划为纯居住用地，容积率小于等于1.8。地块起始价6.75亿元（楼 面地价3331元/平），出让面积112567川，该地目前较为平整，是 一块净地，南边是行道绿化带，东边正在进行弋江路景观提升工 程。但地块周边有高架桥通过。
