物业经管典型案例汇编房屋结构改造维修方面
案例一、设计本“一卫” 业主改“两卫”
案情:楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆,改变废水立管的下水三通,致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业经管部门两次向顾某发出整改通知,责令其拆除私装物,未果。
问题:顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备?
判决:顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆,按房屋的原始结构图,将废水立管的下水管恢复原状。
房屋所有权人使用其房屋时,必须遵守有关的法律法规,不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆,转换了废水立管的下水三通,使储藏室成了卫生间,改变了房屋的使用性质,使得楼下业主王某的房屋渗水,顾某应当承担民事责任。
案情:住在19楼的业主卫某,在自己物业内卫生间的东墙开窗,将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止,卫某不听劝阻,继续施工安装窗户致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。
问题:自己的物业是否就有权随意破墙?
判决:卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户,恢复原状。清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。
依据:《上海市居住物业经管条例》第二十八条第一款第一项规定:“物业使用中禁止下列行为:(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。”
作为一个业主,应当遵守有关法律、法规及小区物业经管公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗,并由此造成外墙面的污染,严重损坏了房屋的承重结构,破坏了大楼的外貌,影响了周边的环境。物业经管公司根据物业经管条例及小区经管公约对卫某采取制止措施,维护了其他业主的合法权益。
案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重
案情:业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方M,可放水约4.2吨的巨型浴缸,准备安装在其居住的第29层的物业内,遭到了周围业主的强烈反对。物业经管公司向有关专家进行了咨询,以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由,制止顾某吊装巨型浴缸。
问题:购置财产是否都可以安置在自己的物业内?
判决:顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持。
依据:《上海市居住物业经管条例》第二十七条规定:“业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定,按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。”第二十九条第二款规定:“物业经管企业应当对装修住宅活动进行指导和监督,发现违反本条例第十八条的行为,应当劝阻制止。”
公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。应当本着安全、合理的原则使用物业,并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害,使大楼存在潜在的安全隐患。同时还应当顾及相邻各方的利益,以不损害公共利益和他人权益为前提,否则应加以必要的限制。
房屋租赁引起的纠纷
案例四、租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办
去年9月18日,某花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私。他千方百计联系此时正在国外的业主,但就是联系不上。按照经管规定,租住户搬出家私,必须有业主的书面许可,而没有业主的书面许可,经管处不予放行(这一规定有必要,现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情)。急于搬出家私的住户万般无奈,找到经管处领导,恳请给以特殊照顾
经管处的领导考虑,若简单放行,恐怕损害业主的利益。若拒不放行,又会使住户感到不便(租住户和业主同样都是物业公司的服务对象,兼顾二者利益应为物业经管所必需,绝不能只对业主关心倍至,而对租住户冷若冰霜)。于是鉴于租住户只是搬出部分家私,提出了一个变通办法:租住户列出所搬出家私清单,并暂交与家私价值相当的押金,经管处做好记录,并出据收取押金的收据,一旦租住户能够提供业主的书面许可,经管处立刻全额退回押金(这一办法可取,但前提是要让其正确理解,否则容易引起纷争)。这位租住户觉得经管处的建议合情合理,便欣然接受。
时隔不久,该住户拿到了搬出家私的业主书目许可。在到经管处换取押金时,还对经管处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。
点评:执行规章制度必须一丝不苟,但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神,把原则性与灵活性结合起来
设施设备损坏方面
案例六、空调室外机毁坏物业公司有无责任
王女士:我在某小区买的房子,装修后一直没去住,空调也没开。前两天小区物业通知我说,我家空调室外机着火烧毁了。我认为这是物业公司保安人员失职造成的,要求他们赔偿,可他们说责任不在他们。请问他们到底有没有责任?律师分析:要分清责任,首先要弄清楚空调外机着火的真正
原因。分两种情况:第一,如果是空调外机自身的质量问题而引起的自燃,根据《合同法》和《消费者权益保护法》的相关规定,业主可以找购买空调的商场或生产空调的厂家进行维修或退换。如果该事故给自己或他人造成损害,可以要求商场或厂家承担相应的赔偿责任,商场和厂家是承担相互连带责任的。第二,如果不是质量原因而是外界原因造成外机着火,除法定的不可抗力的情况外,小区的物业公司应当承担相应的责任。这里的不可抗力指的是不可预见、不可避免、不可克服的突发事件,物业经管人员无法采取保护措施或者是已采取保护措施而无效果的情况。因为业主和物业公司之间是平等主体的服务合同关系,为业主提供完善的物业服务是物业公司的约定义务,保护业主的财产不受他人侵害自然是物业服务的内容之一。尤其是空调外机,它完全是属于业主私有财产,但又由于本身所具有的特殊性,促使它要放置在公共的空间里,所以它必然是物业公司保护业主财产安全的重点。如果由于物业公司的保安人员没有尽其工作职责,而使第三方对外机造成损害的话,物业公司就应该承担相应的赔偿责任。物业公司在赔偿业主后,可以向第三方行使追索权。因此,如果您有确实的证据证明着火的原因是第三方人为的,并且小区的保安也没有尽看管的义务,您完全有权利要求物业公司承担损害赔偿责任。物业公司要是拒绝的话,可以向人民法院提起诉讼,维护自身的合法权益
物业收费引起的纠纷
物业经管收费、收租难是一个公开的秘密,在直管公房、系统房和售后公房小区这一现象尤其突出。据了解,一些小区有半数以上的人欠费、欠租,个别小区甚至只有30%的收缴率,严重影响了物业经管的正常进行。
由于物业经管的不可分割性,部分人拖缴、欠缴物业经管费、房租,不仅侵害了物业公司的权益,同时也侵害了同小区其他业主的利益。怎样解决这一问题,物业公司可谓“绞尽脑汁”:有的派专人攻关,与业主搞好关系。有的给按时缴费的业主送上小礼品,“以致谢意”。上海轻工物业公司经管着八十多万平方M的物业,其中不乏系统房、售后公房,其物业经管费、房租收缴率连续三年达到95%以上。他们的秘诀主要是提高物业经管服务质量,对恶意“抗缴”的业主、住户,通过打官司追讨。去年,他们对历史老账进行了一次彻底清算,对有能力缴费、缴租却故意欠缴的,进行了集中诉讼,全年打了65个欠费官司,标的额42万元,除两起待判外,物业公司全部胜诉。其中,对拒不执行法院判决的,要求法院对其实施强制执行。
业主到底因何种理由不缴费?法院是怎样判决、怎样执行?请看以下几个典型案例
案例七、蚌埠市物业经管第一案?没有交电费,供电部门停供电
2002年6月17日,在有关部门的推荐下,悦来物业公司与中区青年街华丰街小区业主委员会签定了为期三年的物业经管委托合同。去年10上旬,该小区用户因长期没有交电费,供电部门停止了供电,致使该小区7层以上依靠增压水泵供水的住户没有水吃。
电费到底应该由谁来承担,物业公司和业主委员会各持已见。为此,业主拒交物业经管费,
物业公司以没能履行合同为由将业主委员会告上法庭。业主委员会反诉状称“被告(悦来物业公司)不履行委托合同,造成居民住宅区及商场二楼垃圾成堆,臭气熏天,偷盗现象时常发生,严重影响了广大业主的身心健康和家庭财产的安全”。
蚌埠市中区法院民庭于2003年3月25日审理了这桩合同违约案。最后双方同意调解后宣布庭审结束
这明显是一宗互相推委的案例,双方都有责任,两个单位都是作为服务者都没有很好的做好自己的职能工作,没有协调好双方的工作关系进而给住户带来了麻烦这是不应该的。
住户拒交室内维修费用怎么办
案例八、住户洗菜池下水管堵塞,住户以维修未使用任何材料为由,拒不交费
去年年底,某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞,电话委托经管处维修班疏通
维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重,在6楼疏通不开,又转到5楼,从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力,管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块,证明堵塞是该住户装修造成的。
谁知当维修人员收取40元维修费用时,该住户以维修未使用任何材料为由,拒不交费,并振振有辞地说,自己装修完刚入住,别的楼房都有一年保修期,他也应当住满一年后再交费。
情况反映到经管处,主管领导上门做工作。首先,征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见,他均表示满意(选择这一话题切入,自然贴切,同时也避免了客户为拒绝交费再横生节枝)。然后,便耐心地给他解释入伙与入住、公用部位与自用部分的区别,依据有关法规向其说明大厦已入伙多年,早就不存在保修期,室内维修发生的包括人工费在内的所有费用,都要由业主住户承担(如果能事先说明需要收费及收费规范,效果可能更好),并在核对这次疏通下水管工作量的基础上,进一步申明收取40元维修费,已给予了相当的优惠。
这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理,消除了误解,便愉快地交付了应付的维修费用。
点评:即使在市场已经相当发育的地区,亦有相当一部分业主用户对物业经管法规缺乏足够的理解。物业公司应当善于利用多种渠道做宣传工作,向业主用户普及物业经管法规知识。通过提高他们对物业经管的认知度,为自己经管服务的顺利实施铺路。
案例九、法院封家电全家住宾馆
不缴费的业主,并非因为家庭经济状况差。家住长宁的某业主,住别墅,请保姆,夫妻每人一辆车,另外还备一辆“宝马”,却拖欠物业经管费、水电费一年多。去年8月,长宁法院判决生效后,他依然拒不执行。法院上门执行,封了其家中的空调、冰箱。第二天,他就把钱送到法院,但根据规定三天后才可以启封。夏天天热不能用空调,家里是没法住了,一家人只好住宾馆。从此,该小区所有业主均按时缴费,物业经管费的收缴率达到100%。物业公司感动之余,给法院送来一面锦旗:“秉公办事,执法如山”。
案件回顾
原告(物业公司)---业主以电费价格高为由,拒绝缴纳电费。水费也未缴纳。并以各种理由拒绝缴纳物业经管费。我们曾多次上门催讨,对电费价格也作了必要的解释,但被告仍拒绝缴纳。为此,要求法院判令业主缴纳物业经管费12319 元、电费7071 元、水费1215 元,并缴纳所欠物业经管费的滞纳金。
被告(某业主)---对拖欠的物业经管费时间及对原告提供的电费、水费实用数均无异议,承认物业公司也催讨过。不缴纳物业经管费、电费、水费的原因是原告收费不规范,收取的电费、水费超过国家规定的收费规范。另外,前期物业经管阶段,收费规范未经物价局核准,物业公司无权主张。另外,拖欠的电费、水费已过诉讼时效。
法---经审理查明,原告接受开发商的委托,从事前期物业经管,物业经管费每月每平方M建筑面积 2.70 元。业委会成立后,双方约定仍按区物价局核定的这一收费规范收缴。因此被告以原告收费不规范而拒付物业经管费的理由不能成立。关于诉讼时效,原告称其曾多次向被告催讨拖欠的物业经管费及水、电费,被告也承认原告催讨过,故视为诉讼时效的中断。判决被告缴纳物业经管费、物业经管费滞纳金、水费、电费及部分诉讼费。
案例十、欠租2000 元被拘一整天
百年不赖,千年不还。这是家住宝山的某户主的老伴对上门收房租的物业经管人员常说的一句话。法院判决生效后,面对法院工作人员,她依然如故。法院只好强制执行,决定拘留户主。老头被拘留,老太慌了神,儿女也埋怨,只好立刻拿着钱到物业公司,要求物业公司到法院为其求情。法律无情人有情。物业公司的工作人员陪着他们把钱带到法院,但按规定该户主依然被拘留24小时。
一人吃官司,众人缴费忙。该小区另外6户欠费的业主、住户,都迅速缴纳了所欠费用,小区的物业经管费、房租收缴率达到了100%
原告(物业公司)---接受开发商委托经管宝山某小区,并代收房租。被告入住后,已有两年未付房租。其间多次上门催讨,每年还寄挂号信(有邮寄挂号信的收据两张为证)催要,结果被告仍不缴纳所欠房租。
被告(某户主)---未答辩。
法院判决---经审理查明,宝山区国权北路某小区某号某室的房屋产权人为上海市轻工房地产总公司。该公司委托原告对该房屋进行经管并收缴房租,被告共欠原告房租2103 元。原、被告之间的租赁关系合法,有效,应受法律保护。被告作为房屋的承租人应当按时缴纳租金,延期支付租金的应当支付违约金,原告要求的违约金低于依法应得到的数额,可予支持。被告于判决生效之日起10日内支付所欠房租、滞纳金及诉讼费。
公告见报端欠款送上门
法院判决生效后,某业主置之不理,依旧不缴纳所欠物业经管费。法院只好在某报上刊出公
告,把业主的姓名、住址等事项公之于众,并要求其一周内把钱送到法院,结果该业主立刻把钱送来。
案例十一、拒缴物业经管费,业主被推上法庭
原告(物业公司)---被告以各种理由拒缴物业经管费共八千多元,诉请法院判其缴纳所欠费用及滞纳金。
订物业合同的是上海轻工浦东房地产物业经管公司而非本案原告,故原告不具备主体资格。原告所述收费规范实际上并不存在,物价局备案的收费规范为每平方M2.63 元,现原告以每平方M2.7元计算缺乏依据。
法院---经审理查明,该小区业主委员会与上海轻工浦东房地产物业经管公司签订物业经管服务合同,约定物业经管费以每平方M2.7元计算。现原告名称虽然不是上海轻工浦东房地产物业经管公司,但是其改制组建的,名称变了,主体资格并未变,被告以原告非物业经管服务合同主体为由抗辩原告不具备主体资格,不予采信。业委会与物业公司签订的合同,对小区每一个业主有约束力。物业公司依约提供了物业服务后,业主负有按约缴纳物业经管费的义务。至于收费规范,业主委员会与原告在物业经管服务合同中已有明确约定,根据自治原则,被告应按照约定的计价方式缴纳物业经管费用。
物业经管二十一典型案例汇编(二)
案例十二、业主拖欠巨额经管费催交困难怎么办
由于不便言明的非经管原因,某公司入伙某商城后,便不按时缴交经管费,甚至把交经管费作为与有关方面交涉的筹码,作为达到某种目的的交换条件。一年后,已累计欠费达35万元之多。期间,经管处有关人员无数次上门催交未果。
为了解决这一问题,经管处主要领导一方面主动与有关方面保持联系,帮助全面反映该公司的意见和要求,以取得其对经管处工作的信任和认可。一方面盯住平时难得一见的该公司老板,频频征求意见并反映经管处的经济困难(常言道:会哭的孩子有奶吃。没奶吃的时候一定要哭,而且要哭得令人心动。有泪全往肚子里咽,是添不饱自己肚子的),以求得携手维护物业正常运行的共识.
在赢得了该公司理解信任的基础上,经管处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠经管费的优惠条件(退一步进两步,不退无以求进)。最后双方达成了一致,自约定之日起分10期,每月3万余元,随当月经管费一同缴交拖欠的费用。10个月后,该公司拖欠的经管费已全部缴清。
点评:物业公司追缴有意(而非恶意)欠费,首先要使自己的经管服务无懈可击。经管服务做到家了,才能封住对方拖欠费用的口实,赢得对方的理解和信任。在这个基础上,主动交流加适当让步,相信会感“上帝”的。
给业主提个醒---别欠费
有人打过一个这样的比喻:家中请一个保姆,约定月工资500元。可是,一段时间做下来,自
己对保姆不满意,这种情况下,只能辞退保姆。如果因不满意而扣下保姆的工资不给,不管是从法律上还是道义上讲,都是败者。物业公司是小区业主请来做物业经管的,如同小区的“保姆”、“管家”,如果物业公司依约进行了经管,业主就要缴纳相应的费用。如果对物业公司经管服务不满意,可以辞退,另请高明。现实中,除了恶意欠费的外,大部分欠费业主都有这样那样的理由:服务不规范,收费不合理。房子质量有问题。邻里有矛盾。停车无车位等。这些理由,有的是与物业公司有关的,有的是与物业公司无关的。如果以这些理由不缴费,不但占了缴费业主的便宜,而且一旦打起官司,因与物业公司无关的理由欠费,官司必输无疑。与物业公司有关的欠费,最后还是会输掉部分官司,因为市高院《关于审理物业经管纠纷案件有关问题的解答》对业主拒付物业经管费的抗辩权,有明确规定。
给物业公司提个醒---打官司
物业公司接受了业主的委托,就要想方设法为业主服好务,履行好合同约定的职责。如果自己尽职尽责了,还是有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用,为了维护自己的权益,为了其他已缴费业主的权益,就要走法律途径来解决问题。
目前,物业公司“讨债”,仍旧愿意苦口婆心地做工作,而不愿意打官司,理由有如下几点:与业主抬头不见低头见,对簿公堂,面子上过不去。物业经管费标的额低,请不到律师。诉讼时间长,耗时费力。法院的判决难以执行,打了也白打等。事实上,从轻工物业公司的六十多个欠费官司和执行的案件可以看出,物业经管费的标的额小,律师不愿代理没关系,物业公司自己的员工完全可以胜任,只要准备好资料,把事实说清楚,法院会依法判决的。同时,法院的判决不是儿戏,强制执行不会让法律“打白条”,更何况打赢一个官司,还能影响一大片。
小区物业消防管理5个经典案例 小区物业消防管理5个经典案例 一、小区居民燃烟花致火灾，物业公司被法院判赔 浙江省永嘉县一居民乔迁时在小区燃放烟花，致小区另一居民新房失火受损，永嘉县人民法院一审判决认定小区物业公司管理不善，判令其承担15%勺损害赔偿责任，赔偿73529.85元。近日，温州市中级人民法院作出维持原判的终审判决。2007年2月5日浙江永嘉人陈文丰 搬家时，在永嘉华达大厦大院内燃放鞭炮、大烟花，其中威力大的烟花二个各25发，射程超过24层高。当天上午，华达大厦另一业主黄玲玲刚装饰完毕的B幢1503室失火严重受损，有关家具、电器、装璜损失及整修费用达490199元。永嘉法院一审认定，涉案火灾系由陈文丰违规燃放烟花爆竹引起，且华达大厦的物业公司即温州市大管家物业管理公司（下称大管家物业公司）对此存在管理不善，遂判决陈文丰赔偿黄玲玲财产损失416669.15元；大管家物业公司赔偿黄玲玲财产损失73529.85元。随后，大管家物业公司等提起上诉。 法院终审认为，本案系燃放烟花爆竹引起损害赔偿纠纷，大管家物业公司在物业管理中没有完全履行职责，对在大院内燃放烟花爆竹制止不力，缺乏相应的应急救火的预案，对该起火灾事故的发生存在一定的过错，应承担相应的赔偿责任，原审判决大管家物业公司承担15%比例的赔偿责任并无不当。遂判决驳回上诉，维持原判。 二、物业一业主家中失火消防栓无水物业管理企业判赔18万一栋小高层楼房失火，消防员赶到却发现消防栓没水，火势造成业主
严重损失。昨日从武汉市中院获悉，小区物业公司被判赔偿失火住户 18.4 万余元。除夕夜放鞭炮，12 楼业主家中遭殃2011年2月2 日是除夕，23 时许，住解放公园路某小区12 楼的李萍送走亲友，准备买点食品回家，突然接到小区物业打来电话：你家房屋失火了！李萍赶紧回身上楼，物业人员已拨打火警电话，10 分钟后消防车到达，消防员跑上楼，将水带接上该层消防栓，却没水。只得下楼，从一楼接水灭火。50 分钟后大火扑灭，但李萍家的物品绝大部分烧毁，客厅顶部烧得露出钢筋，靠近阳台的墙体装饰物也被烧脱落。经勘查发现，失火原因为外来鞭炮为何消防栓无水？次日，物业公司人员回复消防询问：消防联动系统发生故障。消防栓无水延误灭火时机，业主将物业公司告上法庭李萍将物业公司告上法庭，认为物业公司管理不善致消防设施无法使用，贻误扑救火灾最佳时机，要求赔偿因火灾造成的全部损失。经调查，物业公司与李萍所在小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定物业公司应保持“消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通”。李萍提供被烧物品的部分发票共计8万余元；审理 过程中，李萍委托有资质的公司鉴定房屋损坏损失费用共15 万余元。另查明，当年1 月31 日，物业公司曾向业主通知，明确小区燃放烟花爆竹时间、地点，当天还安排保安执勤。火灾发生后，向李萍支付了1万元生活费。物业公司管理不善，二审被判赔18 万元一审法院认为，火灾系燃放烟花爆竹等外来火源引发，小区消防栓无法供水，致火情扩大，造成财产损失扩大，应对本次火灾造成原告财产损失承担赔偿责任，判物业公司赔偿李萍11.9 万余元。李萍不服，向市中院提起上诉，请求判令物业公司赔偿全部财产损失57.5 万余元。中院二审判决物业公司赔偿李萍经济损失18.4 万余元。办案法官解释，因物业公司管理不善，致火情扩大，与李萍财产损
典型物业管理案例分析 物业公司不是“第二警力” 案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评： 当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 业主与业主直接对簿公堂 案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。 点评： 目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 物业管理费要明示
小区物业消防管理5 个经典案例 小区物业消防管理5 个经典案例 一、小区居民燃烟花致火灾，物业公司被法院判赔 浙江省永嘉县一居民乔迁时在小区燃放烟花，致小区另一居民新房失火受损，永嘉县人民法院一审判决认定小区物业公司管理不善，判令其承担15%的损害赔偿责任，赔偿73529.85元。近日，温州市中级人民法院作出维持原判的终审判决。2007年2月5日浙江永嘉人陈文丰搬家时，在永 嘉华达大厦大院内燃放鞭炮、大烟花，其中威力大的烟花二个各25发，射程超过24层高。当天上午，华达大厦另一业主黄玲玲刚装饰完毕的B幢1503室失火严重受损，有关家具、电器、装璜损失及整修费用达490199元。永嘉法院一审认定，涉案火灾系由陈文丰违规燃放烟花爆竹引起，且华达大厦的物业公司即温州市大管家物业管理公司（下称大管家物业公司）对此存在管理不善，遂判决陈文丰赔偿黄玲玲财产损失416669.15元；大管家物业公司赔偿黄玲玲财产损失73529.85元。随后，大管家物业公司等提起上 。 法院终审认为，本案系燃放烟花爆竹引起损害赔偿纠纷，大管家物业公司在物业管理中没有完全履行职责，对在大院内燃放烟花爆竹制止不力，缺乏相应的应急救火的预案，对该起火灾事故的发生存在一定的过错，应承担相应的赔偿责任，
原审判决大管家物业公司承担15%比例的赔偿责任并无不当。遂判决驳回上诉，维持原判。 二、物业一业主家中失火消防栓无水物业管理企业判赔18万 一栋小高层楼房失火，消防员赶到却发现消防栓没水，火势造成业主严重损失。昨日从武汉市中院获悉，小区物业公司被判赔偿失火住户18.4万余元。除夕夜放鞭炮，12楼业主家中遭殃2011年2月2日是除夕，23时许，住解放公园路某小区12楼的李萍送走亲友，准备买点食品回家，突然接到小区物业打来电话：你家房屋失火了！李萍赶紧回身上楼，物业人员已拨打火警电话，10分钟后消防车到达，消防员跑上楼，将水带接上该层消防栓，却没水。只得下楼，从一楼接水灭火。50分钟后大火扑灭，但李萍家的物品绝大部分烧毁，客厅顶部烧得露出钢筋，靠近阳台的墙体装饰物也被烧脱落。经勘查发现，失火原因为外来鞭炮为何消防栓无水？次日，物业公司人员回复消防询问：消防联动系统发生故障。消防栓无水延误灭火时机，业主将物业公司告上法庭李萍将物业公司告上法庭，认为物业公司管理不善致消防设施无法使用，贻误扑救火灾最佳时机，要求赔偿因火灾造成的全部损失。经调查，物业公司与李萍所在小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定物业公司应保持“消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通”。李萍提供被烧物品的部分发票
【案例1－1】“卓越服务”理念的衡量标准 新京港物业管理公司是一家中外合资企业，其总经理由香港投资方担任。这位总经理在物业管理这个行业中可说是专家中的专家,他秉持着“用卓越的服务不断提升顾客满意度”，并以此作为公司的企业文化。经过两年来的运作，他发现部门间在协调、协作上常常产生很多的问题。由于各部门协作上的不良，因此顾客常常对他表达不满意。这些顾客都是在世界级的公司服务，他们对于顾客的服务也都以“世界级顾客服务”为方针，所以他们对物业管理的要求也自然用高标准来衡量。 一次，有位客户打报修电话，电力系统工程部接到电话后，派相关人员到达现场，经过检查后，发现问题不是出在他们所负责的弱电部分，这位工程师给强电主管打电话，对方的口气颇不友善，并直接答复说，他已经派人检查过，问题应该由弱电负责，可是这位负责弱电工程师认为应该由强电负责，于是双方就开始理论，引起了争吵。由于双方之间的冲突，顾客没有得到及时服务，顾客特别向公司高管投诉。当公司把强、弱电主管分别找去谈话了解实情时，双方都还在互相推诿，认为应该对方负责。类似这种状况在这家物业管理公司是司空见惯，如果没有上层主管确定谁应负责，事情要推动就格外的不容易。
当物业公司需要住户填写表格时，行政部门就把此项任务交给前台人员协助办理。而前台人员对此却抱怨连连，由于他们平日工作比较繁琐，工作常需与他人互动，无法专心凝聚思考，对于填写这种表格的事情他们认为其他部门也可协助完成。他们婉拒这项任务并设法推给其他部门人员。前台人员碰到顾客反映某些意见时，他们通常会请顾客打电话直接去找相关人员。他们在发挥更多的热忱及主动为顾客服务上无法落实公司理念。此外，前台与保安部门也存在着一些矛盾，他们之间的沟通及协作有时很困难。 又有一次，财务部的人员在大楼走道上，发现清扫过的水迹未擦干，他们应该通知行政部门注意此事，可是财务部觉得这不是他们的事情，没有及时反映，以致造成了顾客在湿滑的大理石地板上摔到，受伤的客户要求物业赔偿，甚至扬言不再交物业费以示抗议。这也造成客户对公司的声誉无法认同。还有一次，有客户投诉，工程技术人员在处理客户在办公室内加装空调时，坚持公司原则，态度强硬，没有体谅客户的困难，事后顾客在填写服务反馈表时，表示对服务非常不满意。工程技术人员竟然将表格退还给客户要求他重新填写，理由是，这种反馈会使他的绩效受到影响。因此“卓越服务”的理念成为一种形式，成为一种表面假象。这位来自香港物业公司的总经理感到压力重重。 问题： 1．分析新京港物业管理公司案例中体现管理的实质是什么？管理作用如何体现？
物业管理的五大纠纷物业纠纷典型案例解析事件1：老物业公司不愿退出怎么办？ 徐汇区一小区2004年底物业管理合同到期，业委会出钱请了专业咨询公司做招投标工作，原物业公司也参加了投标，最终由另一家知名物业公司夺标。之后，原物业公司不愿退出，就这样僵持了三个月后，中标物业公司不得不将原物业公司和业委会推上被告席，要求赔偿不能履行合同的经济损失。 律师：根据《物业管理条例》相关规定，物业管理服务合同到期，原物业公司应做好物业管理资料移交工作，并及时撤离管理区域，这是理所当然的规则，因此上述物业公司肯定败诉，劝他们晚走不如早走。 当前，物业管理服务合同到期或未到期即新更换物业公司，从而引发老物业不走、新物业进不来的情况十分普遍，新进物业公司运用法律手段来维护自身权益是明智之举。 事件2：业委会当家人可擅作主张吗？ 2004年2月，浦东一小区业委会主任擅自将物业维修基金由原来存在甲银行账户转到亲戚工作的一家银行去，更糟糕的是这家银行又比甲银行利息低许多。不知情的其他几个业委会委员不想背黑锅，结果业委会内发生意见冲突。 律师：根据《物业管理条例》有关规定，小区物业维修基金的动用、续筹，应由业主大会三分之二以上有投票权的业主决定，这位主任的做法当然是错误的。 对于新建商品房维修基金的管理与使用，目前主要问题是缺乏有效的监督机制。虽然法规明确由业主大会行使监督权，但对如何监督尚无明确的说法。有的小区少则几百万，多则上亿的维修基金，像潘多拉的魔盒吸引着小区里个别业主。因此，业委会成员本人的品行和素质至关重要，不是随便什么人都可以当的。 事件3：原业委会成员是下届业委会当然成员吗？
2004年6月，闵行一小区业委会任期即将终止，部分业主在居委会组织下成立新一届业委会的筹备组。该业委会成员以为自己是当然的下届筹备组成员，既不去报名登记参加筹备组选举，又不理睬新一届业委会的选举结果，甚至还把地区房地办告上法院，指责房地办违法行政。 律师：目前新的《上海市物业管理规定》中对业委会到期后如何选举下一届业委会这类事没有做出相关的规定，一般来说这不是换届选举，上届业委会委员不能以当然委员的身份参与新一届业委会的选举，而是以普通业主的身份进行重新登记。 近来有关上述问题的信访和诉讼在增多，业委会委员自以为是的行为比较普遍，这与目前上海有关业委会缺乏选举程序、标准等的相关规定分不开，从而给纠纷的产生埋下了伏笔。 事件4：开发商能随意更换物业公司吗？ 2004年3月，一家知名物业管理公司获悉一开发商欲将40万平方米规模的小区委托一家物业公司开展前期物业管理，并且打算实行招标。这家物业公司经过精心准备之后，一举夺魁。由于双方在售房合同写明由这家知名物业公司管理，因而吸引了不少购房者。按理这家知名公司给开发商带来了好处，然而半年后开发商突然开出非常苛刻的条件逼这家物业公司退出，想以自己下属物业公司取而代之。双方由此产生纠纷。 律师：《物业管理条例》规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司进行管理。 目前，物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费等问题与开发商闹上法庭已不鲜见，但是上述情况则是首例。这家开发商显然出于私利而采取上述手段，因此，政府主管部门对此类开发商要给予严厉的监督与管理，给他们添上一笔“不诚信”的记录，以儆效尤。 事件5：物业公司与中介为何发生冲突？ 近日徐家汇一小区中的物业公司与开设在该小区里的中介公司发生矛盾，原因是中介公司看到该小区房屋出租率非常高，其中许多业务都被物业公司抢了去。最后竟发展到物业公司设立专门管理开展中介，中介公司当然于心不甘，双方冲突起来。
物业管理典型案例汇编 房屋结构改造维修方面 案例一、设计本“一卫” 业主改“两卫” 案情:楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆,改变废水立管的下水三通,致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知,责令其拆除私装物,未果。 问题:顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备? 判决:顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆,按房屋的原始结构图,将废水立管的下水管恢复原状。 房屋所有权人使用其房屋时,必须遵守有关的法律法规,不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆,转换了废水立管的下水三通,使储藏室成了卫生间,改变了房屋的使用性质,使得楼下业主王某的房屋渗水,顾某应当承担民事责任。 案情:住在19楼的业主卫某,在自己物业内卫生间的东墙开窗,将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止,卫某不听劝阻,继续施工安装窗户致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。 问题:自己的物业是否就有权随意破墙? 判决:卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户,恢复原状;清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。 依据:《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定:“物业使用中禁止下列行为:(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。” 作为一个业主,应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗,并由此造成外墙面的污染,严重损坏了房屋的承重结构,破坏了大楼的外貌,影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施,维护了其他业主的合法权益。 案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重 案情:业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米,可放水约4.2吨的巨型浴缸,准备安装在其居住的第29层的物业内,遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询,以
物业管理风险十大典型案例 案例一、“广告牌”的特殊侵权问题 (2) 案例二、物业管理公众责任险案例 (4) 案例三、小区内交通安全案例 (6) 案例四、小孩小区爆炸死亡物业公司判赔近7万 (8) 案例五游泳池安全管理（体育健身设施责任） (10) 案例六小区化粪池炸伤人案 (12) 案例七5 岁独生子女命丧小区窨井案 (14) 案例八都是“李子”惹的祸（高空抛物责任） (15) 案例九、车场大树砸坏小轿车 (17) 案例十、楼梯积水湿滑住户摔成骨折物管赔偿2万多 (19)
案例一、“广告牌”的特殊侵权问题 某管理处在大厦入口外墙安装了一块广告宣传栏，宣传栏宽1米，长1.5米，重约8公斤。某天，气象台预报有台风，该市为台风预计登陆点，风力可能会超过10级，最高达12级左右。该天中午，台风登陆将宣传栏刮起，砸毁20米开外的奔驰车玻璃和窗户，经修理花费将近2万元，要求物业公司赔偿……… 经查，该宣传栏系事发3年前安装，原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙，经台风长时间吹刮断裂，酿成大祸。 分析： 1、“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案例中，台风信息已经提前准确预告，物业公司作为专业公司应该预见到台风登陆所造成的影响，提前做好防灾工作，宣传栏被刮起的情况完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成为物业公司免责的理由。 2、对于建筑物等致人损害，作为特殊侵权行为，国家相关法律通过专门条款予以了明确。《中华人民共和国民法通则》第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”也就是说，其所有人或者管理人除能证明自己没有过错的以外，均应依法承担民事责任。此案例中，物业公司作为广告宣传栏的所有者，对宣传栏疏于检查，致使原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙；并且在已经知道台风将至时未做任何检查和预防措施，所以应该承担责任。 3 、此案例也提示我们：在物业管理日常工作中，应该忠于职守，做好设施设备巡查维修保养等常规工作，保证设施设备处于正常工作
物业管理经典案例 案例一：停车场丢车赔不赔 某小区设有停车场，收费标准略低于指导价，物业管理公司虽在车场安排有保安值班，但为防止突发重大损失，依然在车场入口处用告示牌及在停车费票据上明示：本车场只负责提供车位，收取的仅是车位租金，请车主加强防范措施，车辆被盗受损，本公司概不负责。一次业主甲的朋友乙开车来访，停车于车场，期间下一场暴雨，雨后离开时，发现自己的车辆丢失，遂于物业管理公司交涉要求赔偿，物业管理公司已有正式声明在先，收取的停车费未含有管费为由，拒绝赔偿，乙遂将物业管理公司告上法庭。 观点一：声明在先，不予赔偿 理据：已有声明，尽了告示义务，收费低（未含看管费），不存在保管关系，利益风险不等 观点二：单方声明，不予承认。 理据：土地是国家的，收的其实是看管费。收了费，保管关系成立。单方声明，强加于人，不合法理。 观点三：双方有责，各负一半。 观点四：以责定法。 停车丢车案例归纳： 1.主管部门核准营业收费的停车场，本身就有保管义务，主管部门检查未有安防，消防措 施，不允营业。 2.物价部门未核准收费标准，收费违法。 3.单独签订特约服务事项，可以免责：单方格式合同无效。 4.有保管表示行为（扣证、换牌、给票据等），牌未丢、票未做记号丢车，需负责任。 5.给人印象明确是无人看管的收费停车场，责任反而小。提供方便的临时停放点，不收费， 不看管（最好提醒），丢车可以不赔。 案例二： 徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？ 案例分析： 1.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水， 但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。 2.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律 关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。 3.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵犯行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的 过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵犯应当承担侵权赔偿责任。
9种典型物业纠纷典型案例 类型一、物业公司不是“第二警力 案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 类型二、业主与业主直接对簿公堂 案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之
噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。 目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 类型三、物业管理费要明示 去年4月，某物业公司正式进驻某高档小区，行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定，物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部门。物价管理部门接到投诉后，经过调查作出了处罚通知书，某物业公司不服，提出行政复议。 分析：根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定，并应在预售合同的附件中予以明示，物价管理部门只是登记备案而已。 点评当前，有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题，又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律，遵守市场游戏规则的问题。总的来说，物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。
物业管理典型案例汇编?房屋结构改造维修方面案例一、设计本“一卫” 业主改“两卫” 案情:楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知,责令其拆除私装物,未果。?问题:顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备? 判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆,按房屋的原始结构图,将废水立管的下水管恢复原状。?房屋所有权人使用其房屋时,必须遵守有关的法律法规,不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆,转换了废水立管的下水三通,使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质,使得楼下业主王某的房屋渗水,顾某应当承担民事责任。?案情：住在19楼的业主卫某,在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止,卫某不听劝阻，继续施工安装窗户致使１９层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。 问题:自己的物业是否就有权随意破墙? 判决:卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户,恢复原状；清洗１9层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。 依据:《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定:“物业使用中禁止下列行为:（一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。” 作为一个业主,应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗,并由此造成外墙面的污染,严重损坏了房屋的承重结构,破坏了大楼的外貌,影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。 案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重?案情：业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米,可放水约４.2吨的巨型浴缸,准备安装在其居住的第2９层的物业内,遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由,制止顾某吊装巨型浴缸。 问题:购置财产是否都可以安置在自己的物业内？ 判决:顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持。
上海陆家嘴案例精选 一、精打细算 案例概述： 某小区的建筑面积近60000平方米，拥有住房400多套，分布在4幢大楼内，其中一幢为连体房，两个门牌号各有一部电梯，为11层12站，其余三幢分别为22层23站二部，28层29站四部，共8台电梯。某电梯公司在免保期结束后，提出若由他们继续提供维修保养，每年维保费为29万元人民币，折合管理费开支元/M2?月，且维修人员接到报修后2小时到现场。可该小区业户委员会对类似设备免保期结束后新增加的管理费开支均不同意适当调高收费标准，要求物业管理费必须控制在原标准元/M2?月内，且电梯出现故障必须在30分钟内到达现场排除故障。如此情况该怎么办呢？ 首先，管理处认为物业管理公司应尽量理解业户既要好的服务却又不愿承担或少承担义务的习惯思维，努力为业户精打细算，降低维修保养费用。管理处了解到该电梯公司保养电梯，在上海甚至中国属于垄断企业，出的价格偏高。但这不是绝对的，应积极寻找其它有规模的、有质量的电梯保养公司参与竞争。接着，先对电梯公司进行协商，讲清管理费的组成结构、业户和业委会的要求，及电梯保养公司同样面临市场竞争的事实，希望该电梯公司能将费用降到M2?月，即总价下降10万左右，并按服务质量要求增派现场维保人员，确保电梯出故障在要求时间内到达。由于这家电梯公司缺乏市场竞争意识，放不下架子，一味追求其企业自身利益无意降价，物业管理公司在多次协商及谈判不成的情况下，果断将其逐出，同时积极寻找合作伙伴。经过努力挑选，终于同另一家电梯公司签订了维保合同，该公司的价格下降超过10万元，服务承诺优于管理处提出的条件，并派出2名电梯维保人员实行24小时蹲点服务。最终取得了广大业户得支持，承担了相应得管理费。 案例分析： 本案例的发生是由于电梯维修保养费的多少引起的。物业管理公司通过多方努力，寻找到了价格适中，服务到位的电梯公司。电梯是高层建筑的主要上下运输工具，它的维修保养有其特殊的要求，不能有丝毫的马虎和懈怠，否则发生事故，就会造成人员伤亡。 从本案例的处理来看：第一，按照物业管理公司的服务理念要不断满足业户的要求，作为物业管理公司就要站在业户的立场看问题，为业户当好家理好财，想方设法降低费用。第二，市场是残酷的，对垄断企业来说同样如此，今天是垄断的企业、行业，如果不顺应市场，那么明天就会被市场所淘汰。第三，通过努力，新的电梯公司不但价格下降了，其服务承诺反而上去了，经过近一年的运行，事实证明其完全兑现了服务承诺。第四，证明了物业管理公司要适应业户的需求，具有市场竞争力，则必须对维修保养费用严格控制。 从电梯的维修保养可以推广到其他各项维保服务，物业管理公司也可以通过招投标的方式，来确定有效率、具有质量和价格适中的服务公司，这样既降低了成本费用，又获得了满意的服务效果。? 二、业户利益重于一切 案例概述： 地处浦东一高档的具有欧美风情的外销别墅，里面大多住着跨国公司的老板与主管，每月管理费高达美元/平方米。支付这么高的管理费就应该享受到高层次、优质的管理与服务，其中免费帮助照看小孩也是服务项目之一。这项服务很受业户欢迎，经常有业户打电话来预约。 一天中午，管理处的顾小姐因要去参加她外公的追悼会早早地吃过中饭，把下午的工作交待一番后她准备离去。突然接到别墅内A座12号瑞士太太的电话，说因下午要去参加一个聚会，想请顾小姐去家里帮忙照看一下孩子。她家共有3个孩子，最小的仅几个月。这让顾小姐感到为难：一边是自己亲爱的外公见最后一面的时候，一边是关系到公司声誉的问题。顾小姐顾不上太多的思考，一口答应了瑞士太太的请求，不声不响地到她家照看小孩去了。一直到她完成任务回来后，人们才发现她没有去参加追悼会。 次日，有人问起顾小姐：当时，你完全可以回绝她，跟她说对不起，今天我已有安排了。因为如果她知道你要去参加外公的葬礼，她一定会通情达理接受的。顾小姐说：当时也没有想太多，只是想业户有需求，我们就应满足。因为我们的服务理念是“100%为业户第一”。我个人的事是小事，但维护公司信誉是大事。
就物业管理公司和小区业主的关系来讲，一个是提供服务收取管理费，一个是享受服务支付管理费，二者应该是一种比较单纯的合作关系。然而，随着中国经济转轨和社会转型进程的逐步加快，许多大中城市的市民的居住条件及物业管理水准也进入了一个新的历史阶段。在物业管理快速发展进步的同时，我们发现一些城市的物业管理领域处于一种特殊的紧张关系之中。近几年，《物业管理条例》具有突破性地表述了物业管理所涉及的各方权利义务关系，《物权法》激发了广大业主维权的内在热情和潜能，二者先后发挥作用，使得原本较为模糊而平静的物业管理领域成为矛盾的激发地段。 一小区业主与物业公司之间利益纠纷的主要类型 近年来，涉及小区物业管理的纠纷案件频发且呈现急剧上升势头。这类纠纷主要有以下几种情形： （一）物业管理费纠纷 1．业主以各种理由拖欠物业管理费用 业主因种种原因，如未打扫小区卫生、保安未履行岗位职责等，引起业主不满，以拒交物业管理费的方式予以抵制引发纠纷的居大多数。在此类纠纷中，物业公司往往是原告，依照《合同法》规定，业主可以行使与对方违约程度相适应的合同履行抗辩权。 2．因物业管理收费标准不规范而引发诉讼
此类案件是因物业管理公司单方面提高收费标准、随意增加收费项目、收费标准不规范或业主以种种理由单方面要求降低管理费用等导致的纠纷。 3．业主以小区未成立业主委员会造成前期物业管理时间延长为由拒付管理费 因房产公司在开发前期多由其自己成立物业公司或委托其他公司进行物业管理，物业公司期满后仍旧继续履行前期合同，后业主对原物业公司所履行义务不予承认而拒付物业管理费，这类纠纷近来亦时有发生。 （二）因物业管理服务不到位引起的各种纠纷 因物业管理服务不到位或物业管理企业工作失职导致业主人身、财产损害，业主起诉物业公司人身、财产损害赔偿纠纷；业主财产损失赔偿纠纷；小区公共设施伤人的赔偿纠纷；小区公用部位侵权的纠纷；小区公用部位的出租经营问题；小区停车场收费纠纷；业主违章搭建或擅自改变房屋结构而致纠纷。 （三）开发建设遗留问题引起业主与物业公司纠纷 主要表现在：规划变更导致业主权益受损；业主购房时的规划在交房时往往发生变更，房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异；房屋建筑和附属设备质量差；配套项目缺项甩项；个别开发企业对这些遗留问题采取能拖就拖，能省就省，能不解决就不解决的策略，工程完工，开发企业撤走，问题甩给物业管理企业，从而造成了物业管理企业与业主的诸多纠纷；建筑权属不清；公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题引起的纠纷。
案例一： 某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。 1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？ 2：乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？ 3：该小区的前期物业服务合同何时终止？ 4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。 5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？ 答案参考： 1:上述20户主提出的修复请求合理，因为2003年的房屋到2006年出现渗水现象没有出5年的保修期，所以应该修复，但不应该由甲乙两个物业公司修复，根据建设部的《房屋建筑工程质量保修办法》第四条房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。 2、乙物业做法不妥当，没有尽到为业主服务的责任，物业负责人应该联系施工单位i，或上报上级 主管单位。3，前期物业服务合同终止时间2005年8月1日零时。 4，甲物业的理由不成立，根据《物业管理条例》第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终
物业管理经典案例分享 案例1、有房子没产权证也是业主 市民赵先生最近有点烦，因为一些原因，自家住的新房产权证一直没办下来。可业委会竟据此说他不是业主，进而“剥夺”了他对小区事务的表决权。那么，赵先生到底是不是业主呢？ 以前对于业主一直存在争议，有人理解为持有产权证才为业主，有人理解为交了房款的就为业主，有人理解住在小区内的都为业主。到底什么人才是业主：业主有以下几种情况： 1、根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业 主”，即房产证上登记的人为业主。 2、根据《广东省物业管理条例》第十条“尚未登记取得 所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务”。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》司法解释规定：依法登记取得或依据生效的法律文书、继承或受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为，取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。司法解释同时规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。也就是说与建设单位签订了买卖合同并经房产部门登记合法的合同上的人为业主；继承房产并
得到职能部门认定的继承者为业主；受遗赠并得到政府职能部门认定没有纠纷的为业主； 建筑物专有部分的承租人、借用人等并非业主，而是物业使用人。但其在使用过程中也享有相应的权利，如共有车位的使用权，也要承担相应的义务，如缴纳物管费的义务。 案例2、房子没住也得交物管费 市民陈先生在市区购买了一套住房，房屋交付后，他一直没有入住。当物管找到他收取物业管理费时，陈先生予以拒绝，理由是自己并未实际入住，未享受服务，所以不应缴纳物管费。 那么，陈先生到底应不应该缴纳物管费呢？ 司法解释规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。 也就是说，在物业服务企业已经按照约定以及规定，全面履行了相应义务的情况下，业主以未享受物业服务企业已经提供的服务，或者无须接受相关物业服务等抗辩事由，人民法院将不予支持。像王先生这种情况，就符合该司法解释的规定，他应当缴纳物管费。 如果物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门的规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主可以以违规收费为由提出抗辩，并要求物业服务企业退还已收取的违规费用。
物业管理经典案例分析小区住户失窃物业公司管理被追责 物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃。近日，湖南省湘阴县人民法院对该县首起因物业管理疏漏导致住户失窃的物业服务合同纠纷案作出一审宣判，判决由湘阴精密物业公司赔偿业主何女士夫妇30%的失窃损失3510元。 【案情回放】 何女士夫妇是湘阴县精密现代城小区的业主。2010年7月21日，何女士向湘阴精密物业公司缴纳了自2010年7月至2011年7月的物业费609元。2010年7月27日上午，怀孕的何女士出现分娩前兆，家人连忙将其送往湘阴县康复医院分娩。下午7时许何女士的父亲回家取东西时，发现家中大门敞开，挂在客厅的液晶电视不见踪影，房间里的衣服等物品翻得乱七八糟，一片狼藉。何父马上意识到：“家中很可能被盗了”，于是立即报警，湘阴县公安局的干警到达现场后做了询问笔录和现场勘验检查笔录并对现场进行了拍照。由于现场留下的线索有限，该盗窃案至今尚未侦破。 【法院说法】 盗窃案发生之后，何女士家人找到物业管理处，要求物业管理处赔偿损失。但是由于双方对于过错程度的
认定及损失金额的确定存在较大的分歧，最终未能协商一致。于是，何女士一纸诉状递交到法院，请求法院给个说法。 何女士认为，被告物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃，所以应当承担责任。根据调查了解，案发前精密物业公司所管理的精密现代城小区15栋至21栋之间靠西边围墙有一段缺口(案发后已修复)，物业公司没有对这一段缺口进行修复，而且，物业公司的保安也未对进出小区的车辆和人员进行登记管理，从而推定物业公司未尽到应尽的管理责任。 被告物业公司认为自己已经履行了义务，没有过错。何女士的损失，应该由犯罪嫌疑人也就是小偷来承担，而不应该由物业公司承担。 湘阴县人民法院审理认为，原告何女士依约按时向精密物业公司交纳物业费，物业公司应当对小区内住户的财产尽到合理、谨慎的注意义务。但是精密物业公司在其管理的小区内围墙有损坏时，既没有派人及时修复也没有派人采取必要的安全防范措施，而且对进出小区的车辆和人员没有进行适当的管理，门岗值勤形同虚设，其工作存在重大疏漏，对何女士家中财物被盗所造成的损失负有过错，应当承担30％的赔偿责任。遂依法判决
物业管理案例的处理示例 来源：作者：日期：10-11-05 房屋结构改造维修方面 案例一、设计本“一卫” 业主改“两卫” 案情：楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。 问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备? 判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。 依据：《上海市居住物业管理条例》第三十条规定：“住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。” 房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任。 案例二、外墙开一窗大楼留一疤 案情：住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。 问题：自己的物业是否就有权随意破墙? 判决：卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，恢复原状;清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。 依据：《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定：“物业使用中禁止下列行为：(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。” 作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。 案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重 案情：业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方米，可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。 问题：购置财产是否都可以安置在自己的物业内? 判决：顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持。 依据：《上海市居住物业管理条例》第二十七条规定：“业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。”第二十九条第二款规定：“物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本条例第十八条的行为，应当劝阻制止。” 公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。应当本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。长期使用巨型
物业经管典型案例汇编房屋结构改造维修方面 案例一、设计本“一卫” 业主改“两卫” 案情:楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆,改变废水立管的下水三通,致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业经管部门两次向顾某发出整改通知,责令其拆除私装物,未果。 问题:顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备? 判决:顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆,按房屋的原始结构图,将废水立管的下水管恢复原状。 房屋所有权人使用其房屋时,必须遵守有关的法律法规,不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆,转换了废水立管的下水三通,使储藏室成了卫生间,改变了房屋的使用性质,使得楼下业主王某的房屋渗水,顾某应当承担民事责任。 案情:住在19楼的业主卫某,在自己物业内卫生间的东墙开窗,将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止,卫某不听劝阻,继续施工安装窗户致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。 问题:自己的物业是否就有权随意破墙? 判决:卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户,恢复原状。清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。 依据:《上海市居住物业经管条例》第二十八条第一款第一项规定:“物业使用中禁止下列行为:(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。” 作为一个业主,应当遵守有关法律、法规及小区物业经管公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗,并由此造成外墙面的污染,严重损坏了房屋的承重结构,破坏了大楼的外貌,影响了周边的环境。物业经管公司根据物业经管条例及小区经管公约对卫某采取制止措施,维护了其他业主的合法权益。 案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重 案情:业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方M,可放水约4.2吨的巨型浴缸,准备安装在其居住的第29层的物业内,遭到了周围业主的强烈反对。物业经管公司向有关专家进行了咨询,以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由,制止顾某吊装巨型浴缸。