2008_世联地产_“都市综合体”与“都市型住区”价值体系对比分析

从探讨商业地产发展战略的高度上讲，分析和掌握商业地产在全球兴起和发展的内在机 理以及它所包含完整的管理技术体系，有助于国内相关业者比较深透地领悟我国商业地 产的发展形势，不失时机地研究具体策略和发展步骤，促进商业地产产业在我国的起步 成长和健康发展。
国际商业地产的分类
依据1994年ICSC（国际购物中心协会）所定义的不同的国际购物中心的分类方法，大 型购物中心共分为邻里型购物中心、社区型购物中心、区域型购物中心、超区域型购 物中心、时装精品购物中心、大型量贩购物中心、主题与节庆购物中心以及工厂直销 购物中心八种。
国内 商业地产 操作借镜
国内案例
国外 商业地产 操作借镜
国外案例
盈利模式
国内
国外 盈利模式
主要经营模式归纳
单项目开发/多项目开发操作分析比较
建立合适华侨城商业项目 的经营管理模式
经 应 战 略 分 析
回收期 租金水平预估 经营模式 回收途径分析
成都华侨城商业项目：国内外商业地产操作模式研究模块
界各国兴起并快速发展
在商品品牌国际化、零售业产业化、消费行为逐渐超越国界的趋势下，从欧、美、日等 发达国家的发展经验可知，传统零售业者正面临着商品展售空间新需求的挑战。而作为 21世纪的新兴产业，在全球、在亚洲、在中国，商业地产正在逐渐成为占据商业主流地 位的新兴业种，为国内零售业者、地产业者带来了新的震撼。
国内商业地产的发展
目前，内地商业地产正在高速发展 继超市、大卖场之后，"购物中心"目前正在掀起我国商业新一轮的业态革命，连锁商 业地产也开始出现。 2002年以后，随着上海正大广场、厦门“SM城市广场”、大连和平广场、宁波天一广 场、深圳铜罗湾广场、福州元洪城等一批具有国际水准的商业地产项目相继开业，其 中深圳铜罗湾广场更曾经被称内地首家连锁商业地产集团。 标志着内地商业地产的发 展步入了一个新的时期。 目前国内各大传统零售商业集团（上海友谊、上海华联、北京华联、北京王府井、武 汉广场、大连商场集团等）、房地产巨头（大连万达、中信集团、华润集团、香港新 世界、香港嘉里、香港九龙仓、和记黄浦和长江实业集团等）、海外专业的商业地产 开发商（菲律宾SM集团、泰国正大集团、印尼三林集团、美国的一些基金协会等）乃 至外资传统零售集团（马来西亚百盛、台湾太平洋、香港新世界百货，法国欧尚 AUCHAN、台湾好又多等）都已陆续在全国各大城市开发一批商业地产项目。其中大 连万达、上海华联、北京华联、香港新世界集团等更计划在全国搞连锁商业地产。

3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓


世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问

项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质


世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见

2008年郑州市（城区）房地产市场运行情况分析报告第一部分宏观运行数据情况一、房地产业投资快速增长2008年全市房地产业累计完成投资429.9亿元，同比增长43.9%，增幅较2007年提高13.9个百分点。

其中住宅开发投资338.1亿元，同比增长50.1%。

同期，全市城镇固定资产投资1370亿元，其中，房地产业投资所占比重为31.4%，较2007年提高了5.1个百分点。

2002～2008年全市房地产业完成投资情况表二、商品房开、竣工量较上年度基本持平，略有下降2008年全市商品房累计新开工面积1370万平方米，较去年略有下降，其中住宅新开工面积1040 153.1万平方米，同比下降44.7％。

具体情况如下表：2002～2007年全市商品房新开工分类型、分区域情况表单位：万m22008年全市商品房竣工面积691.8万平方米，同比增长4.0％，其中住宅竣工569万平方米。

具体情况如下表：2002～2008年全市商品房竣工情况表2三、商品房空置量有所上升2002～2008年市区商品房空置时间结构情况表单位：万m2、%2008年底市区商品房空置面积为93.9万平方米，较2007年底增长35.8%。

结构上仍以空置时间在1至3年之间的滞销房为主。

商品房空置率较去年略有上升，但整体上仍在相对较为合理的区间之内。

第二部分房地产业内部运行情况分析(一)郑州市房地产市场投放情况1.商品房整体投放情况1.12001-2008年郑州市商品房整体投放情况概述：2001-2007年我市市区商品房新增供应量呈持续增长趋势，但商品房供应速度放缓。

受市场销售量的影响，2008年商品房新增供应量首次出现下降，年度市场投放量为968.97万平方米，较上年下降13.79%。

1.22008年郑州市商品房月度投放情况概述：2008年商品房月度投放量起伏较大，投放的高峰月份分别是1、4、9月和12月等。

月均增幅为5.57%,低于去年月均增幅7个百分点；各月增幅分别为-7.01%、-48.98%、-5.97%、43.97%、-32.02%、45.65%、24.67%、37.01%、29.23%、-54.35%、-24.16%、58.79%。

2008 年深圳房地产市场年度分析报告2008年深圳房地产市场年度分析报告引言：本报告旨在对2008年深圳房地产市场进行全面分析和评估，以提供决策者对市场状况的深入了解和有针对性的决策建议。

本报告主要包括市场概况、供需情况、房价走势、政策影响等多个方面。

一、市场概况1.1 深圳房地产市场的背景和发展历程1.2 深圳房地产市场主要特点和优势1.3 深圳房地产市场的挑战和问题二、供需情况分析2.1 深圳房地产市场的供应情况2.1.1 住宅供应情况2.1.2 商业地产供应情况2.1.3 办公楼供应情况2.2 深圳房地产市场的需求情况2.2.1 住宅需求情况2.2.2 商业地产需求情况2.2.3 办公楼需求情况2.3 深圳房地产市场供需状况对比和分析三、房价走势分析3.1 深圳房地产市场整体房价走势3.2 不同区域、不同类型房屋的价格变动情况3.3 房价走势的影响因素分析四、政策影响分析4.1 国家宏观政策对深圳房地产市场的影响4.2 深圳市的相关政策对房地产市场的影响4.3 政策变化对市场的预期和影响五、专家观点与建议5.1 深圳房地产市场的发展前景展望5.2 市场风险和挑战分析5.3 决策者应该采取的策略和举措附件：1：深圳房地产市场相关数据表格2：相关市场调研报告和案例分析法律名词及注释：1：不动产登记：指国家依法对不动产进行统一登记和管理的制度。

2：城市规划：指城市发展和建设的总体规划，包括土地利用规划、城市总体规划等。

3：建设用地：指用于建设建筑物、构筑物和其他工程设施的土地。

4：商品房：指以营利为目的，按照商品化运作方式建设、销售的住宅、商业及办公用房。

5：住宅专用权：指具有占有、使用、收益、处分等财产权利的住宅权益。