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招商蛇口vs新城控股，两种发展模式，谁赢了？典型房企对外扩张过程中都会形成适合自身的发展模式，例如已经形成企业IP的招商蛇口的“前港-中区-后城”，以及依靠“住宅+商业”双轮驱动飞速发展的新城控股。
双方发展历程在时间上也有较高的重合度，同时均在2015年利用不同方式A股上市，均在2017年跨入千亿。
一、模式确立之初，招蛇和新城的两次机遇招商蛇口和新城控股分别是典型的国企和民企，其中招商蛇口涉及业务领域较广且较早布局全国；新城控股前期集中在长三角地区的一些城市，尚未全国化布局且深耕力度有限。
2010年是新城销售额最接近招商地产的一年，但随后招商地产便再次拉开双方差距，并持续至2015年。
在这段时间内，2012和2015年是我们需要关注的两个时间点，也完全体现了双方的企业发展历程和特点。
图表：2008-2015年招商蛇口与新城控股销售额（亿元）数据来源：公司公告、亿翰智库1、2012年：国企vs民企，招蛇胜出新城控股销售额曾在2010年无限接近招商地产（招商蛇口的前身），但是2012年招商地产的高速增长瞬间拉大两者之间的差距，产生这样的结果有两个原因：第一，招商提前启动全国化布局战略，拓展一二线及强三线重点城市；第二，公司将“保销售、保进度、保融资”贯穿始终。
首先，我们来解释第一个原因。
2000年公司取得深圳高新技术园区的两块土地标志着正式走出蛇口。
2004招商地产战略目标更加清晰，不仅走出深圳，完全布局北京、上海、广州一线城市的布局，并以此为基础，持续布局环渤海、长三角、珠三角以及其他战略性的经济城市。
2006 年公司布局扩张至南京、苏州、重庆、天津、漳州，三大城市圈及重点城市拓展战略严格执行。
此时，公司已经完成了全国化布局的雏形。
2007年公司正式启动全国化布局战略，首次进入佛山、珠海、成都，布局城市增至12个，截至2012年，公司进入城市增至19个，战略布局更加均衡。
而此时，新城控股布局的城市主要集中在长三角区域，覆盖常州、上海、南京、苏州、无锡、长沙及武汉这几个城市，距离全国化布局尚差一大步。
城市综合体投资、开发、运营模式分析伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型的房地产开发模式--城市综合体悄然兴起。
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、旅游等生活空间按照城市要求进行有机组合，一般包括三项或三项以上功能，并在各功能部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂统一的建筑群落。
正因如此，城市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。
都市综合体是一个庞大的系统工程。
现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。
城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。
都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。
通过对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资、开发、运营的角度总结出城市商业综合体的以下几种合作模式：一、独立投资、自建、自营投资者特点：1、雄厚的资金与融资渠道2、成熟的团队与商业地产运营经验3、优势的拿地资源4、大部分为央企、大型国企5、开发地址为一线城市或二三线城市核心区优点：开发建设运营完全自主，商业自持缺点：投资大，对投资商的专业水平要求较高目前国内都市综合体的开发大多采取这种模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。
如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。
城市综合体运营模式解析城市综合体有三个方面的特点。
第一个，体量巨大、投资额高、开发周期长。
刘总刚刚发言里也说到，现在都是大型综合体的大盘时代已经来临，几十万方是小型综合体，大一点的一两百万方，甚至于数据里面有七百万方甚至更大体量的综合体，应该说这么大的体量的项目，相应的投资额也非常大。
从十亿，几十亿，甚至到几百亿的投资，比如说成都新世纪环球中心，一百多万方，整个投资额是200多个亿。
开发周期长，对于城市综合体或者是商业为主的综合体，短一点的时间四五年，长一点的时间可能要十年的时间。
比如说广州泰谷前后十年的时间，把城市综合体完成。
这是第一个方面的特点。
第二个方面，土地的集约化、本身综合体的开发强度比较高，在比较小的地块上比较高的容积率比较高的强度来开发。
相应也导致综合体的密度比较大。
还有它是高科技设施的集成，其实现在的综合体的项目已经不仅仅是水泥加玻璃，这里面有很多新的技术新的材料的运用，比如说技术材料、安保，它的机电设备，都是一些最新的技术的应用。
第三个方面，就是城市综合体的物业类型比较多，三种、四种、五六种的物业类型。
还有一个特点就是它的功能，在进一步的走向复合化。
现在的城市综合体不仅仅是我满足居住、商业服务、办公酒店，往往把很多城市的功能都集合进来，比如说交通枢纽，一些城市的综合体本身就是重要的交通枢纽，跟公交站跟地铁，比如说在香港，甚至跟机场大巴、机场的快线都有很好的结合，本身就是交通的枢纽，包括文化演艺的设施，图书馆、博物馆、音乐厅。
展览会议的功能，包括大型广场，等等市政的设施也都集合到综合体里面，综合体的功能越来越复合。
最后导致整体的运营非常复杂。
我想讲运营内容之前，需要看看综合体这个产品所具备的特点。
大家了解了这个综合体的情况之后，发现综合体不是一般人可以玩的产品类型。
但我们恰恰看到了，刚刚刘总介绍的，21个重点城市里面，综合体的数量包括增长的速度，包括平均的体量，包括它在分布上面，从核心区到副中心到新市政中心到远郊城市的区位，呈现出很多新的特点。
城市综合体项目分析解析城市综合体项目是指将商业、居住、办公、文化、休闲等多种功能融合在一起的综合开发项目。
这种项目在城市发展中具有重要意义，既能满足人们多样化的需求，又能带动城市经济的发展。
本文将从需求分析、经济效益、社会效益等方面对城市综合体项目进行详细解析。
首先，城市综合体项目是满足人们多元化需求的体现。
随着城市发展和人们生活水平的提高，人们对于购物、居住、办公、休闲等需求也越来越多样化。
城市综合体项目将不同功能整合在一起，提供多元化的服务，能够满足人们生活的各个方面需求。
例如，在购物中心旁边设置住宅区，方便消费者在购物后直接回家；在办公楼下设立餐饮休闲场所，提供便利的用餐环境。
这样的综合体项目可以减少人们的出行成本，提高生活效率。
其次，城市综合体项目对于城市经济的发展具有积极作用。
综合体项目可以吸引大量的商业、娱乐、文化等资源，吸引人流量和资金流量，进一步带动其他相关产业的发展。
例如，在综合体项目中建设大型购物中心，不仅可以带动零售业的发展，还能促进物流、餐饮、娱乐等相关产业的繁荣。
同时，综合体项目可以提供更多就业机会，吸引人才流入，增加就业率和居民收入，进而拉动城市经济的发展。
再次，城市综合体项目对于城市社会的发展也有积极作用。
城市综合体项目不仅可以满足人们的生活需求，还能提供多种文化、教育、娱乐等活动场所，丰富人们的精神文化生活。
例如，在综合体项目中设立图书馆、美术馆、影院等文化设施，提供各种文化活动，让居民有更多机会享受文化盛宴。
此外，综合体项目还能改善城市环境，提升城市形象，提高人们的生活品质和幸福感。
最后，城市综合体项目也存在一些问题和挑战。
首先，综合体项目需要大量的土地资源和资金投入，项目规模较大，需要解决土地供应、资金筹措等问题。
其次，综合体项目需要考虑城市规划、建筑设计、交通等多个方面的因素，需要协调各方利益，保证项目的可行性和可持续发展。
再次，综合体项目需要具备市场竞争力，提供高品质的服务和产品，才能吸引消费者和投资者。
新城吾悦⼴场——开业啦！长春新城吾悦⼴场进⼊流⽕的七⽉，长春新城吾悦⼴场在7.28同步盛⼤开业！届时长春将因吾悦⽽繁华升级！■■■■■长春新城吾悦⼴场——新城控股战略布局东北第⼀城，斥资30亿元打造57万平城市综合体，以“超体验”模式巨变长春商业格局，也是全国第14座新城吾悦⼴场。
项⽬涵盖10万平超体验吾悦购物中⼼、吾悦时光引擎商街、吾悦商会总部⼤厦、吾悦国际中⼼、吾悦华府住宅的“全能”业态组合。
整体建筑造型以冰⼭帷幔下的⽔晶宫为设计元素，“帷幔”、“冰⼭”元素随处可见，室内中庭、连廊、扶梯等公共区域聚集近三百株成年绿植，形成⼀⽚“绿洲”。
■■■■■提升绿园区⼈居品质的同时，具备了现代城市⽣活所需的全部功能，超体验的“吃、喝、玩、乐、购、享”创新商业模式，真正做到了愉悦⾝⼼的⽣活体验。
■■■■■项⽬颠覆传统商业的业态模式，以3:3:3的⽐例划分购物、餐饮、体验娱乐等业态。
引进永辉Bravo精品超市、星轶IMAX国际影城、多奇妙亲⼦乐园、蜜柚电玩轰趴馆、赛奥健⾝太空科技旗舰店、印象KTV PLUS体验店6⼤主⼒店，拉夏贝尔长春⾸家形象店、快时尚品牌H&M、MJStyle、美特斯邦威、三福百货、滔博运动、婴喜爱孕婴⾦牌店、菲斯卡纳⾃助西餐厅8⼤次主⼒店，以及星巴克、肯德基、麦当劳、必胜客、汉堡王等五⼤洋快餐和300余家国内外知名连锁品牌。
东三省原创主题商街将亮相据了解，长春新城吾悦⼴场打造的东三省原创主题商街“时光引擎”将同步开业，街区整体呈L型设计，街长420⽶，建筑⾯积3.2万㎡，分为地上不夜街与地下商街两部分，融合美⾷、电影、汽车、⽼长春⽂化于⼀⾝。
不夜街汇聚全国各地美⾷，为长春⾸个“餐饮⽂化⽰范街区”，⽬前兰桂坊经典酒吧、⾹港逸静会馆、吉航海港、⽼船长⾳乐烤吧、蜀⾹楼健康⽕锅、上井餐饮、⾦碧私厨、蒙古⼤营、玖壹咖啡9⼤餐饮娱乐品牌已进驻。
地下商街汇集餐饮、互动、wifi吧、VR体验、⽂创⼿⼯、商业零售、密室逃脱等业态，打造汽车主题区、电影主题区、⽼长春回忆区、返⽼还童区、时光邮局、66号公路等九⼤主题区，还有铛铛车穿梭商街之中。
