新城控股城市综合体项目介绍

招商蛇口vs新城控股，两种发展模式，谁赢了？典型房企对外扩张过程中都会形成适合自身的发展模式，例如已经形成企业IP的招商蛇口的“前港-中区-后城”，以及依靠“住宅+商业”双轮驱动飞速发展的新城控股。

双方发展历程在时间上也有较高的重合度，同时均在2015年利用不同方式A股上市，均在2017年跨入千亿。

一、模式确立之初，招蛇和新城的两次机遇招商蛇口和新城控股分别是典型的国企和民企，其中招商蛇口涉及业务领域较广且较早布局全国；新城控股前期集中在长三角地区的一些城市，尚未全国化布局且深耕力度有限。

2010年是新城销售额最接近招商地产的一年，但随后招商地产便再次拉开双方差距，并持续至2015年。

在这段时间内，2012和2015年是我们需要关注的两个时间点，也完全体现了双方的企业发展历程和特点。

图表：2008-2015年招商蛇口与新城控股销售额（亿元）数据来源：公司公告、亿翰智库1、2012年：国企vs民企，招蛇胜出新城控股销售额曾在2010年无限接近招商地产（招商蛇口的前身），但是2012年招商地产的高速增长瞬间拉大两者之间的差距，产生这样的结果有两个原因：第一，招商提前启动全国化布局战略，拓展一二线及强三线重点城市；第二，公司将“保销售、保进度、保融资”贯穿始终。

首先，我们来解释第一个原因。

2000年公司取得深圳高新技术园区的两块土地标志着正式走出蛇口。

2004招商地产战略目标更加清晰，不仅走出深圳，完全布局北京、上海、广州一线城市的布局，并以此为基础，持续布局环渤海、长三角、珠三角以及其他战略性的经济城市。

2006 年公司布局扩张至南京、苏州、重庆、天津、漳州，三大城市圈及重点城市拓展战略严格执行。

此时，公司已经完成了全国化布局的雏形。

2007年公司正式启动全国化布局战略，首次进入佛山、珠海、成都，布局城市增至12个，截至2012年，公司进入城市增至19个，战略布局更加均衡。

而此时，新城控股布局的城市主要集中在长三角区域，覆盖常州、上海、南京、苏州、无锡、长沙及武汉这几个城市，距离全国化布局尚差一大步。

城市综合体投资、开发、运营模式分析伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型的房地产开发模式--城市综合体悄然兴起。

所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、旅游等生活空间按照城市要求进行有机组合，一般包括三项或三项以上功能，并在各功能部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂统一的建筑群落。

正因如此，城市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。

都市综合体是一个庞大的系统工程。

现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。

城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。

都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。

通过对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资、开发、运营的角度总结出城市商业综合体的以下几种合作模式：一、独立投资、自建、自营投资者特点：1、雄厚的资金与融资渠道2、成熟的团队与商业地产运营经验3、优势的拿地资源4、大部分为央企、大型国企5、开发地址为一线城市或二三线城市核心区优点：开发建设运营完全自主，商业自持缺点：投资大，对投资商的专业水平要求较高目前国内都市综合体的开发大多采取这种模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。

如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。

城市综合体运营模式解析城市综合体有三个方面的特点。

第一个，体量巨大、投资额高、开发周期长。

刘总刚刚发言里也说到，现在都是大型综合体的大盘时代已经来临，几十万方是小型综合体，大一点的一两百万方，甚至于数据里面有七百万方甚至更大体量的综合体，应该说这么大的体量的项目，相应的投资额也非常大。

从十亿，几十亿，甚至到几百亿的投资，比如说成都新世纪环球中心，一百多万方，整个投资额是200多个亿。

开发周期长，对于城市综合体或者是商业为主的综合体，短一点的时间四五年，长一点的时间可能要十年的时间。

比如说广州泰谷前后十年的时间，把城市综合体完成。

这是第一个方面的特点。

第二个方面，土地的集约化、本身综合体的开发强度比较高，在比较小的地块上比较高的容积率比较高的强度来开发。

相应也导致综合体的密度比较大。

还有它是高科技设施的集成，其实现在的综合体的项目已经不仅仅是水泥加玻璃，这里面有很多新的技术新的材料的运用，比如说技术材料、安保，它的机电设备，都是一些最新的技术的应用。

第三个方面，就是城市综合体的物业类型比较多，三种、四种、五六种的物业类型。

还有一个特点就是它的功能，在进一步的走向复合化。

现在的城市综合体不仅仅是我满足居住、商业服务、办公酒店，往往把很多城市的功能都集合进来，比如说交通枢纽，一些城市的综合体本身就是重要的交通枢纽，跟公交站跟地铁，比如说在香港，甚至跟机场大巴、机场的快线都有很好的结合，本身就是交通的枢纽，包括文化演艺的设施，图书馆、博物馆、音乐厅。

展览会议的功能，包括大型广场，等等市政的设施也都集合到综合体里面，综合体的功能越来越复合。

最后导致整体的运营非常复杂。

我想讲运营内容之前，需要看看综合体这个产品所具备的特点。

大家了解了这个综合体的情况之后，发现综合体不是一般人可以玩的产品类型。

但我们恰恰看到了，刚刚刘总介绍的，21个重点城市里面，综合体的数量包括增长的速度，包括平均的体量，包括它在分布上面，从核心区到副中心到新市政中心到远郊城市的区位，呈现出很多新的特点。

城市综合体项目分析解析城市综合体项目是指将商业、居住、办公、文化、休闲等多种功能融合在一起的综合开发项目。

这种项目在城市发展中具有重要意义，既能满足人们多样化的需求，又能带动城市经济的发展。

本文将从需求分析、经济效益、社会效益等方面对城市综合体项目进行详细解析。

首先，城市综合体项目是满足人们多元化需求的体现。

随着城市发展和人们生活水平的提高，人们对于购物、居住、办公、休闲等需求也越来越多样化。

城市综合体项目将不同功能整合在一起，提供多元化的服务，能够满足人们生活的各个方面需求。

例如，在购物中心旁边设置住宅区，方便消费者在购物后直接回家；在办公楼下设立餐饮休闲场所，提供便利的用餐环境。

这样的综合体项目可以减少人们的出行成本，提高生活效率。

其次，城市综合体项目对于城市经济的发展具有积极作用。

综合体项目可以吸引大量的商业、娱乐、文化等资源，吸引人流量和资金流量，进一步带动其他相关产业的发展。

例如，在综合体项目中建设大型购物中心，不仅可以带动零售业的发展，还能促进物流、餐饮、娱乐等相关产业的繁荣。

同时，综合体项目可以提供更多就业机会，吸引人才流入，增加就业率和居民收入，进而拉动城市经济的发展。

再次，城市综合体项目对于城市社会的发展也有积极作用。

城市综合体项目不仅可以满足人们的生活需求，还能提供多种文化、教育、娱乐等活动场所，丰富人们的精神文化生活。

例如，在综合体项目中设立图书馆、美术馆、影院等文化设施，提供各种文化活动，让居民有更多机会享受文化盛宴。

此外，综合体项目还能改善城市环境，提升城市形象，提高人们的生活品质和幸福感。

最后，城市综合体项目也存在一些问题和挑战。

首先，综合体项目需要大量的土地资源和资金投入，项目规模较大，需要解决土地供应、资金筹措等问题。

其次，综合体项目需要考虑城市规划、建筑设计、交通等多个方面的因素，需要协调各方利益，保证项目的可行性和可持续发展。

再次，综合体项目需要具备市场竞争力，提供高品质的服务和产品，才能吸引消费者和投资者。

新城吾悦⼴场——开业啦！长春新城吾悦⼴场进⼊流⽕的七⽉，长春新城吾悦⼴场在7.28同步盛⼤开业！届时长春将因吾悦⽽繁华升级！■■■■■长春新城吾悦⼴场——新城控股战略布局东北第⼀城，斥资30亿元打造57万平城市综合体，以“超体验”模式巨变长春商业格局，也是全国第14座新城吾悦⼴场。

项⽬涵盖10万平超体验吾悦购物中⼼、吾悦时光引擎商街、吾悦商会总部⼤厦、吾悦国际中⼼、吾悦华府住宅的“全能”业态组合。

整体建筑造型以冰⼭帷幔下的⽔晶宫为设计元素，“帷幔”、“冰⼭”元素随处可见，室内中庭、连廊、扶梯等公共区域聚集近三百株成年绿植，形成⼀⽚“绿洲”。

■■■■■提升绿园区⼈居品质的同时，具备了现代城市⽣活所需的全部功能，超体验的“吃、喝、玩、乐、购、享”创新商业模式，真正做到了愉悦⾝⼼的⽣活体验。

■■■■■项⽬颠覆传统商业的业态模式，以3:3:3的⽐例划分购物、餐饮、体验娱乐等业态。

引进永辉Bravo精品超市、星轶IMAX国际影城、多奇妙亲⼦乐园、蜜柚电玩轰趴馆、赛奥健⾝太空科技旗舰店、印象KTV PLUS体验店6⼤主⼒店，拉夏贝尔长春⾸家形象店、快时尚品牌H&M、MJStyle、美特斯邦威、三福百货、滔博运动、婴喜爱孕婴⾦牌店、菲斯卡纳⾃助西餐厅8⼤次主⼒店，以及星巴克、肯德基、麦当劳、必胜客、汉堡王等五⼤洋快餐和300余家国内外知名连锁品牌。

东三省原创主题商街将亮相据了解，长春新城吾悦⼴场打造的东三省原创主题商街“时光引擎”将同步开业，街区整体呈L型设计，街长420⽶，建筑⾯积3.2万㎡，分为地上不夜街与地下商街两部分，融合美⾷、电影、汽车、⽼长春⽂化于⼀⾝。

不夜街汇聚全国各地美⾷，为长春⾸个“餐饮⽂化⽰范街区”，⽬前兰桂坊经典酒吧、⾹港逸静会馆、吉航海港、⽼船长⾳乐烤吧、蜀⾹楼健康⽕锅、上井餐饮、⾦碧私厨、蒙古⼤营、玖壹咖啡9⼤餐饮娱乐品牌已进驻。

地下商街汇集餐饮、互动、wifi吧、VR体验、⽂创⼿⼯、商业零售、密室逃脱等业态，打造汽车主题区、电影主题区、⽼长春回忆区、返⽼还童区、时光邮局、66号公路等九⼤主题区，还有铛铛车穿梭商街之中。

新城控股广安项目土地摘牌新闻发布会主持人串词迎宾签到：一、来宾签到入场（播放热场音乐）8:30-9:00画外音：8:55-9:00尊敬的各位领导，各位嘉宾，“千亿新城，礼遇广安”新城控股广安吾悦广场启动会将于XX:00正式开始，请大家有序签到入场。

同时，在这里温馨提醒您：请务必保管好私人财物，请不要随意丢放相机、手机、钱包等贵重物品，如您带小孩参会，请照看好小朋友的安全。

您需要任何帮助时，请与我们的工作人员联系，我们将竭诚为您服务，感谢各位嘉宾的支持和厚爱。

二、播放宣传片（吾悦宣传片+新城宣传片）8:30-9:00三、主持人开场9:00-9:05尊敬的各位领导、各位嘉宾、女士们、先生们：大家晚上好！欢迎来到“千亿新城，礼遇广安”新城控股广安吾悦广场启动会盛典现场，我是主持人XX，很荣幸和各位相聚于此，共赴吾悦盛会！在此，请允许我代表主办方广安吾悦广场对各位在百忙之中的带来表示最诚挚的感谢。

首先，让我们用热烈的掌声欢迎各位领导和嘉宾的莅临。

他们是：领导名单待落实及其他行业的各位领导还有在场各界的媒体朋友们，让我们以热烈的掌声欢迎各位的到来。

四、主持人新城吾悦介绍9:00-9:05新城控股集团1993年创立于江苏常州，现总部设于上海。

经过27年的快速发展，成为跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团。

集团坚持以住宅地产和商业地产双轮驱动的战略模式，2019年实现销售额2708亿，全国地产排名第八位。

“吾悦广场”是新城控股集团旗下的城市综合体项目品牌，以“打造体验式商业旗舰”为己任，秉持新城控股集团“有情怀、不复制、具规模”的九字箴言，凭借13000余家商业战略合作品牌，7000余人专业商管团队，多年商业开发管理经验沉淀，所到之处“开一座、火一座”，不断创造着商业奇迹，成为新的城市中心，改变城市商业格局。

新城控股集团，作为商业地产领航者，以一己之力荟萃百城精彩。

集团发展27年来，在中国103座大中城市筑建了百余座吾悦广场，今天，吾悦广场正式落子广安！五、政府领导致辞9:05-9:10一个城市封面级的综合体项目建设，不仅需要我们的企业发力，同时也需要我们的政府单位搭台、合力促进项目的未来发展。

未来从“吾”定义繁华“悦”享开启青岛吾悦广场Qingdao Of ChinaPART 1 新城集团简介PART 2 青岛项目解读Group Brand ProfileProject Location Interpretation目录CONTENTSPART 1新城集团简介吾悦广场简介企业公民精彩开业以“稳健”和“创新”获取集团持续性的竞争优势，与时俱进地创新产品与业务，拓展城市布局，充分借助资本的力量，实现企业稳健、高效地迈向中国最优秀房企行列。

中国最具成长性和竞争力的房地产品牌25年来，新城控股长期坚持“区域聚焦、高速周转、产品多元化”的发展战略，秉承灵活性和系统性的原则，不断根据市场情况做出战略调整.。

深耕25载引领中国商业未来新城控股1993年创立于常州，总部设于上海，凭借坚定的信念和领先的开发模式迅速发展壮大，已成为跨足住宅地产和商业地产的综合性地产集团，2017年已位列中国房地产行业前13强。

双上市房企中国地产13强新城控股业务布局住宅、商业、养老地产、金融、互联网、影院、酒店、儿童娱乐等多个领域，坚持“专业创造价值”的经营理念，始终致力于以专业化的管理团队和业务流程为客户提供满意的产品与服务。

发展与创新NO.113强NO.1品牌25载新城控股集团总资产超1000亿元已开发及开发中项目近150余个年度销售总额达650.60亿元同比增长103.76%跑赢行业平均40%的增幅双上市实力房企开始房地产开发与经营业务，并迅速成为常州市场的领先者中国房地产100强中排名第20名，业务拓展至商业地产新城地产(900950.SH)在B 股上市，成为江苏省最早上市的房地产公司之一成功登陆A 股市场（601155.SH ）中房协上市公司创新能力NO.12015中国房地产公司品牌价值TOP12年度销售总额超300亿人民币完成销售额650.60亿元人民币，行业排名第15位1993年创业2001年上市2008年20强2016年650亿于港交所挂牌上市(01030.HK)新城成为业内为数不多的双上市品牌房企2012年双上市年度销售总额超200亿2013年200亿商业地产5年（2016-2020）发展战略◆实现销售收入1000亿元◆累积开业项目100个以上◆以上海为管理中心，以长三角为战略基地向全国其他主要城市扩张20年地产经验5年商业积累2015年300亿销售突破1000亿人民币2017年1268亿吾悦广场在中国青岛(项目)上海(总部)截止目前开业及筹备项目达到66座致力打造中国体验式商业领导品牌STAR “吾悦”商业地产品牌诞生新城吾悦广场以中心大商业超高自持和3+3+3(餐饮、零售、娱乐体验)独创商业模式、以及国内外5000家知名品牌战略合作等雄厚商业实力，致力打造体验式商业领导品牌。

什么是城市综合体1. 城市综合体概述城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

1.1 城市综合体的概念所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

1.2 城市综合体与多功能建筑的差别多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。

而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。

1.3 城市综合体的四大典型特征特征一：超大空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。

由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

特征二：通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。

这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。

特征三：现代城市景观设计应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。

通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

特征四：高科技集成设施城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。

其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。

室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

新城控股集团简介：新城控股集团总部位于上海，是一家在香港主板上市（股票代码：01030），致力于开发运营优质住宅物业和城市综合体项目的中国领先物业开发商。

新城控股旗下包含以住宅开发为主的子公司新城地产（股票代码：900950）。

新城控股集团目前总资产超过470亿，已开发和正在开发的项目达80余个。

集团业务版图主要分布在中国最富裕的长三角地区，并进一步向价值潜力不断提升的东部沿海城市群以及中西部重点城市拓展延伸以建造更多幸福的住宅社区和愉悦的商业空间。

发展历程：1996：新城控股集团前身江苏新城实业集团有限公司成立；江苏新城物业管理有限公司成立1998：推出第一个市区住宅项目—常州新城万博花苑，销售面积位列江苏省第14位。

综合实力首次跻身江苏省房地产业前50位。

2000：人民家园、清潭花苑、新城花苑、湾里新村、中凉新村五个住宅项目同时在售，销售面积逾20万平方米，销售金额突破3亿元。

2001：控股子公司江苏新城房产股份有限公司成功重组五菱B股为新城B股，股票代号900950。

成为江苏省首家以房地产开发与经营为主营业务的上市公司。

在常州市中心开发的项——金色新城，创造了当年常州市高价房销售的奇迹，项目先后获得“亚太村”生态住宅品牌、中国江苏房地产成功开发模式典范、江苏省明星楼盘、中国江苏新新户型设计专家推荐奖等荣誉。

2002：正式进入异地市场，战略目标实现由城市公司运营向区域发展的跨越。

南京分公司成立。

上海分公司成立。

综合实力跃升至江苏省房地产企业综合实力50强企业第2名。

2003：继续保持江苏省房地产业综合实力50强企业第2名。

2004：上海首个住宅项目新城尚景启动。

苏州首个住宅项目昆山新城翡翠湾启动。

集团土地储备达2200余亩，在建面积首次突破100万平方米（达135万平方米）。

销售收入首次突破10亿元。

连续三年蝉联“江苏省房地产业综合实力50强企业第二名”2005：首次位列江苏省房地产业综合实力50强企业第一名。

绿化投标答辩问题新城控股摘要：一、新城控股的绿化投标答辩问题概述二、新城控股的绿化方案及特点三、投标答辩中可能遇到的问题及应对策略四、结论：新城控股在绿化投标答辩中的优势和前景正文：一、新城控股的绿化投标答辩问题概述新城控股是一家专注于城市综合体开发和运营的大型企业。

在当前城市化进程中，新城控股积极参与各类城市绿化项目，推动城市环境改善和生态文明建设。

在绿化投标答辩中，新城控股面临诸多挑战和问题，需要充分展示公司的绿化方案和优势，争取中标机会。

二、新城控股的绿化方案及特点新城控股的绿化方案主要包括以下几个方面：1.绿化理念：坚持生态优先，实现绿色发展，提高城市生态环境质量。

2.绿化设计：注重绿化与城市空间的有机结合，提高绿地利用效率，实现绿化景观化。

3.绿化技术：采用先进的绿化技术和材料，提高绿化效果和养护水平，降低成本。

4.绿化管理：建立完善的绿化管理体系，保障绿化项目的长期稳定发展。

新城控股的绿化方案具有以下特点：1.绿色环保：注重生态保护和环境治理，提高城市绿化覆盖率，改善城市环境。

2.创新设计：结合城市特点和需求，实现绿化与城市空间的有机融合，提升城市形象。

3.科技支撑：运用先进的绿化技术和材料，提高绿化效果和养护水平，降低成本。

4.可持续性：建立完善的绿化管理体系，保障绿化项目的长期稳定发展。

三、投标答辩中可能遇到的问题及应对策略在投标答辩过程中，新城控股可能遇到以下问题：1.竞争对手的挑战：其他投标单位可能具备相似或更优秀的绿化方案和实力，竞争激烈。

应对策略：充分展示新城控股在绿化领域的优势和特点，突显公司实力，争取评审认可。

2.评审关注的问题：评审专家可能关注绿化方案的实施细节、成本预算、养护措施等方面。

应对策略：提前准备充分，对绿化方案进行深入研究和完善，确保应对各种问题。

3.项目需求的匹配度：绿化项目可能有特定的需求和标准，需要投标单位充分满足。

应对策略：深入了解项目需求，针对性地制定绿化方案，提高中标概率。