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房地产开发企业开发成本为何与营业收入“一一对应”？【会计实务经验之谈】
XX房地产有限公司自2011年3月开始进行“香格里拉花园”房产开发项目。“香格里拉花园”项目主要包括原村址居民回迁、压煤村居民回迁以及房地产公司对外销售三部分。项目启动前，XX房地产有限公司与项目所在地镇政府签订了《香格里拉花园项目合作意向书》，与压煤村村委会签订了《拆迁改造项目合作协议书》，与拆迁户签订了《拆迁补偿协议》。2014年8月市国税稽查局开始了对XX房地产公司的税收专项检查。检查前，检查人员列明资料清单，要求企业提供国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证、商品房销售（预售）证及《建设工程竣工规划验收合格证》、《企业基本情况说明》、销售台账、《商品房买卖合同》、《户室面积信息表》、开发项目工程决算书、拆迁改造补偿有关协议等房地产企业的基础资料，对该公司的经营状况有了全面了解，从而保证了后期检查数据的全面、完整、真实。在检查过程中发现该公司截至2013年12月“其他应收款/镇政府”科目记载贷方余额356，578，459.55元。针对这一疑点，检查人员与该房地产开发公司财务人员进行了约谈，并仔细查看其与镇政府、煤矿、村委会、拆迁户签订的各项协议，了解到了如下情况：为加快压煤村搬迁，保证搬迁户的回迁安置，在公平自愿、互惠互利的基础上，镇政府全权委托XX房地产公司负责小城镇建设项目“香格里拉花园”开发建设，建设的户型、套数、回迁面积以三家（煤矿、镇政府、开发公司）核定为准，多余的房子由该公司第一分公司按市价对外销售，所得款项归第一分公司所有，对回迁房的上房价与市场价的价差费用采用土地置换方式给予补偿。由该镇两煤矿支付给该镇政府压煤村搬迁款，再由镇政府拨付给第一分公司，用于“新农村建设”拆迁户的拆迁补偿费用。在弄清了“其他应收款”挂账的原因后，检查人员通过查阅账簿及有关凭证发现第一分公司2013年度营业收入与开发成本的凭证记载：借：开发成本——拆迁补偿费——香格里拉花园34，833，529.16
房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法
一、不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三
个问题作如下分析说明
扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否
按照下列顺序合理分摊：
1. 将取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
2. 将前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费
用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目，按
照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
3. 属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
二、土地成本分摊，分配方法
（一）交易情况
某房地产开发公司在一块 10000 平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用
权所支付的出让金为 1000 万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼， 一幢为
写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等） 4000 平方米，建筑面积 15000 平
方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等） 6000 平方米，建筑面
积 16000 平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积 100 平方米、建筑
面积的 500 平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售 90%，
写字楼尚未转让。
（二）按占地面积分摊土地出让金
1. 公寓应分摊的土地出让金为：
按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：
公寓应分摊的土地出让金 600 万元＝公寓占地面积 6000 平方米 x（项目支付土地
出让金总额 1000 万元 ÷ 项目总占地面积 10000 平方米）。
房地产开发费用和利息支出的扣除问题
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房地产开发费用和利息支出的扣除问题
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房地产开发企业在房地产开发过程中需要支付大量费用和利息支出，这些支出是否可以在税前扣除是一个重要的财务问题。本文将从实际应用层面出发，对相关法律法规进行解析，对房地产开发费用和利息支出的扣除问题进行研究和探讨，以便有需要的企业和个人能够正确地处理这一问题。
[主要内容]
一、房地产开发费用的分类
房地产开发费用可以分为以下几类：
1. 工程建设费用：包括土地开发和房屋建设过程中发生的各项费用，如土地购置费、建筑材料费、劳务费、机械设备使用费等。
2. 管理费用：包括规划设计、市政工程、工程施工管理等费用。
3. 市场费用：包括广告宣传、售楼办公室租金、业务招待等费用。
4. 财务费用：包括利息支出、货币汇率变动损失等费用。 二、房地产开发费用的扣除规定
根据国家税务总局发布的《企业所得税法实施条例》第七条和第九条规定，房地产开发企业可以在计算所得税时将以下费用从收入总额中扣除：
1. 工程建设费用：房地产开发企业可以将发生的土地开发和房屋建设费用，按照合理成本核算后，从收入总额中扣除。
2. 管理费用：房地产开发企业可以将发生的管理费用，按照合理成本核算后，从收入总额中扣除。
3. 市场费用：房地产开发企业可以将发生的市场费用，按照合理成本核算后，从收入总额中扣除。
4. 财务费用：房地产开发企业可以将发生的利息支出，扣除当期的纳税所得额；货币汇率变动损失则按照税法规定进行扣除。
需要注意的是，扣除房地产开发费用时，应当严格执行相关会计准则和税务法规，合理核算费用，并在记录材料、票据、凭证等方面予以充分证明和备案。
三、房地产开发利息支出的扣除规定
根据《企业所得税法》，房地产开发企业向银行等金融机构借款，支付的利息支出可以在缴纳所得税时进行扣除。但是，应当注意以下几点： 1. 利息支出应当与实际借款金额相符。
房地产企业开发成本 会计科目
房地产企业开发成本的会计科目主要涉及以下几类：
1. 土地开发成本：包括在开发土地（即建设场地）过程中所发生的各项直接费用和开发间接费用。
2. 房屋开发成本：包括开发各种房屋（包括商品房、周转房、出租房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3. 配套设施开发成本：包括开发的、能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4. 代建工程成本：包括房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程等）所发生的各项费用支出。
在核算开发成本时，房地产企业应设置明确的会计科目，并根据实际发生的费用进行归类和记录。此外，房地产企业还需要考虑土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费等成本因素，这些费用也可能需要单独核算。
总之，房地产企业开发成本的会计科目设置应该根据企业实际情况和业务需求进行合理分类和核算，以准确反映企业的开发成本和经营状况。
