北京2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：项目资本金的概念考试题

北京2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：项目资本金的概念考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地的70％。

A：评估价值

B：实际价值

C：投资价值

D：出让金收入

E：借款合同

2、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于。

A：物质折旧

B：功能折旧

C：经济折旧

D：会计折旧

E：工业用地的监测点评估价格

3、假设开发法中预期开发后的楼价不可用求取。

A：市场比较法

B：收益法

C：成本法

D：长期趋势法

E：工业用地的监测点评估价格

4、下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是。

A：物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级

B：新设立的物业服务企业，其资质等级按照二级核定，并设一年的暂定期

C：国务院建设主管部门负责一级、二级物业服务企业资质证书的颁发和管理

D：设区的市人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书的颁发和管理

E：执行层的组织协调

5、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是__。

A．12.35%

B．12.55%

C．12.68%

D．12.93%

6、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素 7、中国传统的城市住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的__住房制度。

A．实物补贴性

B．实物福利性

C．低租福利性

D．货币补贴性

8、横道图法用于项目建设阶段的__。

A．质量控制

B．进度控制

C．成本控制

D．合同管理

9、收益性物业管理的经营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费包括__。 ①维修与保养费；②室内装修费；③生活用水和污水排放费；④能源费；⑤康乐设施费；⑥杂项费用，⑦绿地管理费；⑧清洁卫生费

A．①②③④⑤⑥

B．②③④⑤⑥⑦

C．③④⑤⑥⑦⑧

D．①②③⑥⑦⑧

10、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。

A．开发结束时的时间

B．购买待开发房地产时的时间

C．开发期间的某个时间

D．全部租售出去时的时间

11、下列关于商品房销售的表述中，正确的是__。

A．商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%

B．按何种面积计价，就按何种面积登记发证

C．按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积

D．商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款

12、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是__。 ①规划设计与方案报批；②投资机会找寻；③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议

A．②⑤④③①⑥③⑦

B．②⑤③④①⑧⑥⑦

C．②④⑤③①⑧⑥⑦

D．②③⑤④①⑧⑥⑦

13、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600m2，而该小区的住宅用地面积是100000m2，该小区的住宅建筑净密度是__。

A．3.6%

B．4%

C．36%

D．40%

14、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．利润为零

B．最高运营费用比率

C．最大费用

D．允许的最低经济效益指标

15、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是__。

A．空置量

B．空置率

C．空置水平

D．空置面积

16、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的组织实施。

A：省级人民政府

B：市、县人民政府

C：市、县人民政府土地管理部门

D：乡镇人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章

17、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期__。

A．小于5年

B．在4～5年之间

C．在5～6年之间

D．在3～4年之间

18、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2，开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6%，按成本加成定价法可定价为__元/m2。

A．2420

B．2438

C．2447

D．2503

19、在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。

A．本估价机构所有

B．所有参加该估价项目

C．对该估价项目负第一责任

D．任本估价机构法定代表人

20、甲房地产开发公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要3年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后3年内该地区的住宅空置率会从目前的2％上升至10％左右。甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是。

A：因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高

B：因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低

C：该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值

D：该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价

E：工业用地的监测点评估价格

21、是指因土地权利的消灭等而进行的登记。

A：土地初始登记

B：土地变更登记

C：土地总登记

D：工地注销登记

E：执行层的组织协调

22、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__

A．净收益包括有形收益和无形收益

B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C．通常只有客观收益才能作为估价依据

D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

23、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是。

A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

E：工业用地的监测点评估价格

24、下列股东权利中，属于自益权的是__。

A．股票过户的权利

B．表决权

C．查询公司经营状况的权利

D．出席股东大会的权利

25、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。

A．利润为零

B．允许的最低经济效益指标

C．最大费用

D．最大利润

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，其中土地的位置属于__。

A．一般因素

B．区域因素

C．个别因素

D．其他

2、开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有。

A：建设工程规划许可证

B：选址规划意见通知书

C：项目设计方案的总平面图 D：城市计划部门批准征用土地的计划任务

E：1:2000或1:500的地形图

3、工程量清单是表现拟建工程的名称和相应数量的明细清单。

A：分部分项工程项目

B：措施项目

C：其他项目

D：单项工程项目

E：单位工程项目

4、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。

A．比较风险

B．收益现金流风险

C．持有期风险

D．时间风险

5、甲公司开发建设一个普通住宅小区，并向社会公开预售。2009年3月1 日，王某与甲公司签订了商品房预售合同(王某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70，阳台面积为6，套内墙体建筑面积9，分摊共有建筑面积13。(2009年试题)下列关于王某签订商品房预售合同的表述中，正确的为。

A：商品房预售合同未经备案，合同无效

B：在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式

C：王某可以将预购的未竣工的商品房再转让

D：商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。

E：要求查询的资料不存在的

6、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从__上把握房地产价格的“数量”。

A．货币支付

B．价值

C．现象

D．本质

7、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是分析的目的。

A：盈亏平衡

B：敏感性

C：风险

D：概率

E：借款合同

8、拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有__。

A．线条图

B．散点图

C．网络计划技术

D．统筹法

E．抛物线